ขายฝากคืออะไร เหมาะกับใคร และต้องรู้อะไรบ้าง

ปรับปรุงข้อมูล 16 กันยายน 2569 · ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายเฉพาะกรณี

ขายฝากคืออะไร แบบเข้าใจง่าย

ขายฝากคือการขายบ้านหรือที่ดินให้อีกฝ่ายหนึ่ง พร้อมสิทธิซื้อคืนภายในเวลาที่ตกลงกัน คุณได้เงินก้อนในวันจดทะเบียน อีกฝ่ายได้กรรมสิทธิ์ไปถือไว้ระหว่างสัญญา เมื่อคุณนำเงินมาไถ่ครบภายในกำหนด กรรมสิทธิ์จะกลับมาเป็นของคุณ

พูดให้สั้นที่สุด ขายฝากคือการใช้มูลค่าบ้านหรือที่ดินเป็นเงินทุนโดยไม่ต้องขายขาด แต่ต้องแลกกับการโอนชื่อในโฉนดออกไประหว่างสัญญา และมีวันสุดท้ายที่ต้องไถ่คืนให้ทัน ถ้าเลยวันนั้นไปโดยไม่ได้ไถ่ ทรัพย์อาจตกเป็นของอีกฝ่ายโดยเด็ดขาด

สัญญาขายฝากบ้านหรือที่ดินต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน สัญญาที่ทำกันเองโดยไม่จดทะเบียนไม่มีผลเป็นขายฝากตามกฎหมาย สำหรับที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยที่เข้า พ.ร.บ. 2562 มาตรา 7 กำหนดว่าเป็นโมฆะ

ขายฝากไม่ใช่ "ฝากขาย" ฝากขายคือการให้ตัวแทนช่วยหาผู้ซื้อตามปกติ ไม่มีเงินก้อนล่วงหน้าและไม่มีสิทธิไถ่คืน ส่วนขายฝากคือการขายพร้อมสิทธิไถ่คืน ควรบอกผู้ให้บริการให้ชัดว่าต้องการแบบใด

ศัพท์ที่ควรรู้

ในสัญญาและในหนังสือจากสำนักงานที่ดินจะเจอคำเหล่านี้บ่อย ถ้าเข้าใจตรงกันตั้งแต่ต้น จะอ่านข้อเสนอได้เร็วและถามได้ตรงจุด

ขายฝากบ้านกับขายฝากที่ดิน ต่างกันตรงไหน

หลักการเหมือนกันทุกอย่าง คือโอนกรรมสิทธิ์ รับเงิน และไถ่คืนภายในกำหนด สิ่งที่ต่างคือสิ่งที่ต้องตรวจและปัจจัยที่ทำให้วงเงินขึ้นหรือลง

ถ้าต้องการขายฝากเพียงบางส่วนของแปลง หรือชื่อในโฉนดยังไม่ถูกต้อง ต้องจัดการเอกสารให้เรียบร้อยก่อน ดู ตัดแบ่งแปลงและโอนกรรมสิทธิ์

ขั้นตอนตั้งแต่ประเมินจนไถ่คืน

1. ส่งข้อมูลทรัพย์ ภาพโฉนดด้านหน้าและด้านหลัง ตำแหน่งทรัพย์ และวงเงินที่ต้องการ
2. ตรวจเอกสารและภาระเดิม ดูชื่อเจ้าของ ประเภทเอกสารสิทธิ และจำนองหรือขายฝากที่จดทะเบียนไว้
3. ประเมินและลงพื้นที่ ดูสภาพทรัพย์จริง ทางเข้าออก และราคาซื้อขายในย่านเดียวกัน
4. รับข้อเสนอเป็นลายลักษณ์อักษร วงเงิน ส่วนเพิ่ม ระยะเวลาไถ่ ค่าใช้จ่าย และเงินรับสุทธิ ชัดเจนแจ้งผลประเมินเบื้องต้นภายใน 24 ชั่วโมงหลังได้ข้อมูลครบ
5. จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน อ่านสัญญาก่อนลงนาม รับเงินในวันเดียวกัน และเก็บสำเนาสัญญาไว้กับตัว
6. ระหว่างสัญญา ชำระส่วนเพิ่มตามที่ตกลง เก็บหลักฐานทุกงวด และจดวันครบกำหนดไว้
7. ไถ่คืน ชำระสินไถ่แล้วจดทะเบียนไถ่ถอน กรรมสิทธิ์กลับมาเป็นของคุณ

เอกสารหลักที่ต้องใช้ ได้แก่ บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของเจ้าของทุกคน โฉนดตัวจริง และเอกสารคู่สมรสกรณีเป็นสินสมรส รายการครบพร้อมกรณีพิเศษอยู่ใน เอกสารขายฝาก ส่วนวิธีที่ผู้ประเมินดูทรัพย์และตั้งราคา อ่านได้ที่ การประเมินราคาขายฝาก

วงเงินได้เท่าไร

วงเงินขายฝากคิดจากมูลค่าทรัพย์ ไม่ได้คิดจากรายได้เป็นหลัก โดยทั่วไปอยู่ที่ 50–80% ของมูลค่าทรัพย์ที่ประเมินได้ ที่ไม่ได้ให้เต็มราคาตลาด เพราะผู้ซื้อฝากต้องเผื่อกรณีที่ต้องขายทรัพย์ต่อในเวลาสั้น ซึ่งมักได้ราคาต่ำกว่าการขายตามปกติ

• ทำเลและทางเข้าออก ติดถนนสาธารณะหรือมีทางที่จดทะเบียนถูกต้อง
• ขนาด รูปแปลง และสภาพสิ่งปลูกสร้าง
• ประเภทเอกสารสิทธิและภาระที่จดทะเบียนไว้
• ราคาซื้อขายจริงของทรัพย์ใกล้เคียง

ราคาประเมินราชการเป็นข้อมูลอ้างอิงเท่านั้น ไม่ใช่วงเงินที่จะได้ ตรวจดูได้ที่ กรมธนารักษ์: ค้นหาราคาประเมินที่ดิน ถ้าทรัพย์ยังติดจำนองหรือขายฝากเดิม วงเงินใหม่ต้องพอปิดภาระเดิมและค่าใช้จ่ายด้วย ดู ไถ่ถอนจำนอง และ เคลียร์ภาระธนาคาร

ดอกเบี้ยและสินไถ่คิดอย่างไร

ในภาษากฎหมาย ดอกเบี้ยขายฝากเรียกว่า "ส่วนเพิ่มสินไถ่" มาตรา 8 ยอมให้สินไถ่สูงกว่าราคาขายฝากได้ แต่คิดเป็นดอกเบี้ยแล้วต้องไม่เกิน 15% ต่อปี ข้อเสนอของชัดเจนเริ่มต้นที่ 0.75% ต่อเดือน หรือเท่ากับ 9% ต่อปี

ตัวอย่าง ราคาขายฝาก 1,000,000 บาท ระยะเวลา 12 เดือน ส่วนเพิ่ม 0.75% ต่อเดือน

ตัวเลขนี้เป็นตัวอย่างสมมติ และยังไม่รวมค่าธรรมเนียมวันจดทะเบียน สำหรับกรณีที่เข้า พ.ร.บ. 2562 มาตรา 8 ให้ถือว่าเงินหรือประโยชน์ที่ผู้ซื้อฝากได้รับไปแล้วเป็นส่วนหนึ่งของสินไถ่ที่ชำระแล้ว วิธีคิดทีละขั้นอยู่ใน สินไถ่คืออะไร ส่วนวิธีเทียบอัตราหลายข้อเสนอและจุดที่ต้องระวัง อ่าน ดอกเบี้ยขายฝาก

ระหว่างสัญญา ต้องทำอะไรบ้าง

โดยทั่วไปชำระดอกเบี้ยเป็นรายเดือนตามที่ระบุในสัญญา ส่วนราคาขายฝากจะชำระเป็นเงินก้อนในวันไถ่คืน ถ้าชำระดอกเบี้ยครบทุกเดือน ยอดไถ่คืนจะเท่ากับวงเงินขายฝาก แต่ถ้าไม่ได้ชำระระหว่างสัญญา ดอกเบี้ยจะไปรวมอยู่ในยอดไถ่คืน ควรตกลงให้ชัดว่าชำระวันไหน ช่องทางใด และขอหลักฐานการชำระทุกครั้ง

• โอนเข้าบัญชีชื่อเดียวกับผู้ซื้อฝากในสัญญา อย่าจ่ายเงินสดโดยไม่มีใบรับ
• เก็บสลิปทุกงวดไว้ในที่เดียว
• จดวันครบกำหนดไถ่ และตั้งเตือนล่วงหน้าหลายเดือน
• ดูแลรักษาทรัพย์ตามสมควร เพราะเป็นหน้าที่ของผู้ขายฝากที่ยังใช้ทรัพย์อยู่

ถ้าเป็นบ้านที่อยู่อาศัยหรือที่ดินที่ทำกิน และคุณเป็นบุคคลธรรมดา มาตรา 12 ให้คุณครอบครองและใช้ทรัพย์ต่อได้จนถึงวันหมดสิทธิไถ่ โดยไม่ต้องจ่ายค่าตอบแทน อ่าน อยู่อาศัยในทรัพย์ระหว่างขายฝาก และระหว่างที่ยังไถ่ได้ มาตรา 16 ห้ามผู้ซื้อฝากก่อภาระเหนือทรัพย์ที่กระทบสิทธิของคุณ

สิทธิสำคัญตาม พ.ร.บ. 2562 แบบสรุป

พ.ร.บ. คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 ใช้เมื่อทรัพย์เป็นที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย และผู้ขายฝากเป็นบุคคลธรรมดา (มาตรา 6) ข้อตกลงใดที่ขัดกับกฎหมายนี้เป็นโมฆะ คู่สัญญาตกลงยกเว้นกันเองไม่ได้ ถ้าทรัพย์หรือคู่สัญญาไม่เข้าเงื่อนไขนี้ ต้องตรวจสอบหลักกฎหมายที่ใช้เป็นรายกรณี

ถ้าเกิดข้อพิพาท คดีที่มีข้อพิพาทอันเนื่องมาจากการขายฝากตาม พ.ร.บ. 2562 เป็นคดีผู้บริโภค โดยถือว่าผู้ขายฝากเป็นผู้บริโภค (มาตรา 11) ในคดีผู้บริโภค ผู้ฟ้องไม่ต้องมีทนายความ ยื่นฟ้องด้วยวาจาต่อเจ้าพนักงานคดีได้ และไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมศาล สิ่งสำคัญคือเก็บสัญญา หลักฐานการชำระ และหนังสือแจ้งทุกฉบับไว้ให้ครบตั้งแต่วันแรก

คำอธิบายเต็มพร้อมตัวอย่างอยู่ที่ สิทธิและการไถ่คืน ถ้าเจอข้อสัญญาที่ดูขัดกับตารางนี้ เช่น ให้ผู้ขายฝากจ่ายค่าเช่าบ้านตัวเอง หรือให้สละสิทธิไถ่ล่วงหน้า อ่าน ข้อสัญญาที่เป็นโมฆะ ข้อมูลอ้างอิง สรุปสาระสำคัญ พ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 (กระทรวงพาณิชย์)

ไถ่ก่อนกำหนด และขยายเวลาไถ่

มีเงินเร็วกว่าที่คิด ไถ่ก่อนครบกำหนดได้ มาตรา 10 ให้ส่วนเพิ่มลดลงตามสัดส่วนของเวลาที่ลดลง ส่วนผู้ซื้อฝากเรียกค่าเสียโอกาสได้ไม่เกิน 2% ต่อปีของราคาขายฝาก ตามระยะเวลาที่เหลือเท่านั้น ตัวเลขนี้เป็นเพดาน ไม่ใช่ยอดที่ต้องถูกเรียกเสมอ อ่านวิธีคิดใน ไถ่ก่อนกำหนด

กลับกัน ถ้าต้องการเวลาเพิ่ม ขยายกำหนดเวลาไถ่ได้ แต่รวมทั้งหมดแล้วต้องไม่เกิน 10 ปี การขยายเป็นเรื่องที่ต้องตกลงกับผู้ซื้อฝาก ควรทำเป็นหนังสือ และสอบถามสำนักงานที่ดินว่าต้องดำเนินการอย่างไรในกรณีของคุณ อย่าพึ่งการตกลงด้วยวาจา อ่าน ขยายเวลาไถ่ขายฝาก

ใกล้ครบกำหนดแต่ยังไม่มีเงิน หรือไถ่ไม่ได้

ก่อนครบกำหนด 3–6 เดือน ผู้ซื้อฝากต้องส่งหนังสือแจ้งวันไถ่และยอดสินไถ่ถึงคุณทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ พร้อมสำเนาสัญญา ใช้หนังสือนี้ตรวจยอดทันทีที่ได้รับ วิธีตรวจอยู่ใน หนังสือแจ้งกำหนดไถ่ ถ้าไม่ได้รับหนังสือตามนี้ กฎหมายให้ไถ่ได้อีก 6 เดือนนับแต่วันครบกำหนด แต่ไม่ควรใช้เป็นแผนหลัก

ถ้าผู้ซื้อฝากไม่ยอมรับเงิน ไม่ยอมแจ้งยอด หรือติดต่อไม่ได้ ไถ่ได้โดยวางทรัพย์ต่อสำนักงานวางทรัพย์ สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียน และถ้าไถ่ไม่ได้เพราะเหตุที่ไม่ใช่ความผิดของคุณ ยังวางทรัพย์ได้ภายใน 30 วันนับแต่วันครบกำหนด ขั้นตอนอยู่ใน วางทรัพย์เมื่อไถ่ไม่ได้

ถ้าเงินไม่พอจริง ให้เริ่มคุยทางเลือกตั้งแต่หลายเดือนก่อนครบกำหนด เช่น ขอขยายเวลา หรือหาผู้ซื้อฝากรายใหม่มาไถ่ถอนแทน ถ้าปล่อยให้เลยกำหนดโดยไม่ได้ไถ่ โดยทั่วไปคุณจะหมดสิทธิไถ่ และมาตรา 19 ให้ต้องส่งมอบการครอบครองทรัพย์ตามสภาพ อ่าน ครบกำหนดแล้วยังไม่มีเงินไถ่ หรือดูบริการ ไถ่ถอนขายฝาก

ค่าใช้จ่ายภาพรวม

นอกจากส่วนเพิ่มสินไถ่ ยังมีเงินอีกหลายก้อนที่ทำให้เงินที่ถึงมือจริงน้อยกว่าวงเงินในสัญญา ควรขอให้ผู้ให้บริการแจ้งเป็นบาททุกรายการ และระบุว่าใครเป็นผู้จ่าย ก่อนนัดจดทะเบียน

ยอดค่าธรรมเนียมและภาษีจริงต้องตรวจเป็นรายกรณี ดูหลักเกณฑ์ได้จาก กรมบังคับคดี: คู่มือกฎหมายแพ่งและพาณิชย์สำหรับเกษตรกรและประชาชน (ค่าธรรมเนียมและภาษีขายฝาก) และลองคำนวณเงินรับสุทธิของคุณเองได้ที่ ค่าใช้จ่ายและเงินรับสุทธิ

เหมาะกับใคร และไม่เหมาะกับใคร

ถามตัวเองตรง ๆ ว่า ถ้าเงินที่คาดว่าจะได้มาไม่มาตามนัด จะหาเงินไถ่จากไหน ถ้ายังตอบไม่ได้ ควรชะลอการตัดสินใจไว้ก่อน

ข้อดีและความเสี่ยง

ความเสี่ยงที่ใหญ่ที่สุดไม่ใช่ดอกเบี้ย แต่คือการหาเงินไถ่ไม่ทัน เพราะทรัพย์ที่มีมูลค่ามากกว่าวงเงินอาจหลุดไปทั้งแปลง การวางแผนเงินไถ่ตั้งแต่วันแรกจึงสำคัญกว่าการต่อรองอัตราเพียงเล็กน้อย

สัญญาณอันตรายที่ไม่ควรมองข้าม

• ให้เซ็นเอกสารเปล่า หรือเอกสารที่ยังกรอกข้อมูลไม่ครบ
• ขอให้ทำสัญญาซื้อขายขาดแล้วสัญญาปากเปล่าว่าจะขายคืนให้ (สัญญาซื้อขายที่มีเงื่อนไขจะขายคืนหรือคำมั่นว่าจะขาย กฎหมายถือเป็นขายฝากอยู่แล้วตามมาตรา 9 จึงควรจดทะเบียนขายฝากให้ถูกต้อง)
• ชวนทำสัญญากันเองนอกสำนักงานที่ดิน
• เสนอส่วนเพิ่มเกิน 15% ต่อปี หรือกำหนดเวลาไถ่สั้นกว่า 1 ปี สำหรับทรัพย์ที่เข้า พ.ร.บ. 2562
• ไม่แจ้งเงินรับสุทธิหรือค่าใช้จ่ายเป็นลายลักษณ์อักษร
• หักดอกเบี้ยล่วงหน้าหลายเดือนโดยไม่อธิบายผลต่อเงินที่ได้รับ
• ให้โอนค่างวดเข้าบัญชีคนอื่นที่ไม่ใช่ผู้ซื้อฝากในสัญญา
• เร่งให้ตัดสินใจทันที หรือไม่ให้สำเนาสัญญา

ถ้าเจอข้อใดข้อหนึ่ง หยุดก่อนลงนาม แล้วขอเวลาอ่านเอกสาร รายการสัญญาณเตือนแบบละเอียดพร้อมวิธีตรวจ อยู่ใน สัญญาณอันตรายของขายฝาก

ก่อนรับข้อเสนอ ถาม 4 ข้อนี้

1. หลังชำระภาระเดิมและค่าใช้จ่ายแล้ว ได้เงินจริงเท่าไร?
2. ต้องเตรียมสินไถ่เท่าไร และภายในวันใด?
3. แหล่งเงินไถ่คืนมาจากไหน และถ้าล่าช้าจะทำอย่างไร?
4. ใครเป็นคู่สัญญา ใครรับค่าบริการ และใครดูแลเรื่องไถ่คืน?

ควรเปรียบเทียบกับการปรับโครงสร้างหนี้ การจำนอง หรือการขายทรัพย์ตามปกติด้วย โดยดูต้นทุนรวม ความสามารถหาเงินคืน และผลต่อสิทธิในทรัพย์ โดยหลักทั่วไป จำนองต่างจากขายฝากตรงที่กรรมสิทธิ์ยังเป็นของเจ้าของ ส่วนเงื่อนไข ระยะเวลาพิจารณา และค่าใช้จ่ายขึ้นกับผู้ให้กู้แต่ละราย ควรตรวจสอบเป็นรายกรณี อ่าน ขายฝากกับจำนอง บทความอื่นในหมวดนี้อยู่ที่ เรื่องควรรู้ และถ้าพร้อมแล้ว ดู รายการข้อมูลที่ควรเตรียมก่อนประเมิน

อ่านต่อตามประเภททรัพย์ สถานการณ์ และมุมผู้ลงทุน

ทรัพย์แต่ละแบบและสถานการณ์แต่ละคนมีจุดที่ต้องดูไม่เหมือนกัน เลือกอ่านเรื่องที่ตรงกับคุณ

ขายฝากตามประเภททรัพย์

• ขายฝากทาวน์โฮมได้วงเงินเท่าไร? ขายฝากทาวน์โฮมได้ไหม ได้วงเงินเท่าไร?
• ขายฝากอาคารพาณิชย์และตึกแถว อาคารพาณิชย์เข้ากฎหมายขายฝากไหม?
• ขายฝากที่ดินเปล่า ต้องรู้อะไรก่อน? ที่ดินเปล่าเข้า พ.ร.บ. ขายฝากไหม?
• เอกสารสิทธิที่ดินกับการขายฝาก โฉนดแบบไหนขายฝากได้ และ น.ส.3ก หรือ น.ส.3 ใช้ขายฝากได้ไหม?
• ขายฝากคอนโดและห้องชุด คอนโดขายฝากได้ไหม?

ทางออกตามสถานการณ์

• กู้ธนาคารไม่ผ่าน มีบ้านหรือที่ดิน ทำอะไรได้บ้าง? กู้ธนาคารไม่ผ่าน มีบ้านหรือที่ดิน ทำอะไรได้บ้าง?
• ใช้บ้านหรือที่ดินปิดหนี้นอกระบบ ขายฝากปิดหนี้นอกระบบ ควรคิดอะไรก่อน?

สำหรับผู้ลงทุน

• ลงทุนขายฝาก ผลตอบแทนคิดอย่างไร รับซื้อฝากได้ดอกเบี้ยเท่าไหร่?
• ความเสี่ยงของการลงทุนขายฝาก รับซื้อฝากเสี่ยงไหม และผู้ซื้อฝากต้องทำอะไรบ้าง?