ปรับปรุงข้อมูล · ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายเฉพาะกรณี
ขายฝากโดนโกง มักเกิดขึ้นตรงจุดไหน
การขายฝากที่ทำถูกขั้นตอนเป็นธุรกรรมที่กฎหมายรองรับ และมีกฎหมายเฉพาะคุ้มครองผู้ขายฝากอยู่แล้ว ปัญหาที่คนเรียกว่าขายฝากโดนโกง จึงมักไม่ได้เกิดจากตัวกฎหมาย แต่เกิดจากขั้นตอนบางอย่างที่ถูกทำให้ผิดไป แล้วผู้ขายฝากไม่ทันสังเกตในวันนั้น
สัญญาณเกือบทั้งหมดมองเห็นได้ก่อนเซ็น ใช้แค่การขอดูเอกสารและการยอมเสียเวลาอ่านให้จบ ลองอ่านภาพรวมสิทธิของคุณที่ สิทธิและการไถ่คืน ก่อน
ข้อกฎหมายที่อ้างในบทความนี้มาจาก พ.ร.บ. คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 ซึ่งมาตรา 6 กำหนดให้ใช้กับการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย และผู้ขายฝากต้องเป็นบุคคลธรรมดา ถ้าทรัพย์หรือคู่สัญญาของคุณไม่เข้าเงื่อนไขนี้ ให้ตรวจสอบเป็นรายกรณีว่าข้อใดใช้ได้บ้าง
พบผู้ซื้อฝากตัวจริง อ่านสัญญาฉบับเต็มล่วงหน้า จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน รับเงินเต็มจำนวนตามราคาขายฝาก และกลับบ้านพร้อมเอกสารครบ
นัดเซ็นนอกสถานที่ราชการ ให้เซ็นเอกสารที่ยังไม่กรอก เรียกเก็บเงินก่อนอนุมัติ หักเงินออกจากก้อนโดยไม่เขียนไว้ที่ใด และเร่งให้เซ็นโดยไม่ให้อ่าน
สัญญาณอันตรายช่วงก่อนถึงวันนัด
ช่วงนี้คุณยังไม่ได้ผูกพันอะไร จึงเป็นช่วงที่ถอยได้ง่ายที่สุด
- ชวนทำสัญญานอกสำนักงานที่ดิน ไม่ว่าจะอ้างเหตุผลใด มาตรา 7 กำหนดว่าสัญญาขายฝากต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ สิ่งที่ต้องทำแทน นัดที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น และไม่ส่งมอบโฉนดก่อนวันนัด
- เรียกเก็บค่าดำเนินการก่อนอนุมัติ เช่น ค่าประเมินหรือค่ามัดจำสิทธิ์ ทั้งที่ยังไม่ตกลงวงเงินหรือวันนัด สิ่งที่ต้องทำแทน ขอให้ระบุเป็นหนังสือว่าเก็บค่าอะไรและคืนเงินในกรณีใด แล้วเลื่อนการจ่ายไปหลังมีข้อเสนอเป็นลายลักษณ์อักษร
- ไม่ยอมให้เห็นร่างสัญญาล่วงหน้า บอกว่าจะได้อ่านหน้างานในวันเซ็น สิ่งที่ต้องทำแทน ขอสำเนาร่างสัญญาอย่างน้อยหนึ่งวันก่อนนัด
- ให้เซ็นเอกสารที่ยังไม่กรอกข้อความ โดยเฉพาะใบมอบอำนาจ โดยอ้างว่าจะกรอกให้ทีหลัง สิ่งที่ต้องทำแทน ไปเองทุกครั้ง ถ้าจำเป็นต้องมอบอำนาจจริง ให้สอบถามขั้นตอนที่ถูกต้องกับสำนักงานที่ดินเป็นรายกรณี
- ไม่ยอมให้พบผู้ซื้อฝากตัวจริง คุยผ่านคนกลางตลอดจนถึงวันเซ็น สิ่งที่ต้องทำแทน ยืนยันว่าต้องพบและตรวจบัตรประชาชนของผู้ซื้อฝากในวันจดทะเบียน
สัญญาณอันตรายเรื่องเงิน หักดอกเบี้ยล่วงหน้าและยอดที่ไม่ตรง
สัญญาณกลุ่มนี้กระทบเงินในมือทันที ตัวอย่างเช่น ตกลงราคาขายฝาก 2,000,000 บาท อัตราส่วนเพิ่ม 0.75% ต่อเดือน เท่ากับ 15,000 บาทต่อเดือน แล้ววันจดทะเบียนกลับถูกหักล่วงหน้า 3 งวดออกจากเงินก้อน
| รายการ | ที่ตกลงกันไว้ | ที่เกิดขึ้นจริงเมื่อถูกหักล่วงหน้า |
|---|---|---|
| ราคาขายฝากในสัญญา | 2,000,000 บาท | 2,000,000 บาท |
| เงินที่ได้รับวันจดทะเบียน | 2,000,000 บาท | 1,955,000 บาท |
| ถูกหักล่วงหน้า 3 งวด | 0 บาท | 45,000 บาท |
| ยอดที่ใช้คิดสินไถ่ | 2,000,000 บาท | 2,000,000 บาท |
จุดที่ต้องระวังคือสองแถวล่าง เงินที่ได้รับน้อยลง แต่ยอดที่ใช้คิดสินไถ่ยังเป็นราคาขายฝากเต็มจำนวน มาตรา 8 เขียนว่าเงินหรือประโยชน์ที่ผู้ซื้อฝากได้รับไปแล้ว ถือเป็นส่วนหนึ่งของสินไถ่ที่ชำระแล้ว ถ้ายอมให้หักล่วงหน้า จึงต้องมีเอกสารระบุว่าหักเป็นงวดของเดือนใด และต้องนำไปลดยอดในวันไถ่จริง อ่านวิธีคิดยอดที่ สินไถ่คืออะไร
- หักดอกเบี้ยล่วงหน้าโดยไม่เขียนไว้ที่ใดเลย ได้เงินน้อยลงแต่ยอดไถ่เท่าเดิม สิ่งที่ต้องทำแทน ขอใบรับเงินที่ระบุชัดว่าหักกี่งวด งวดของเดือนใด และให้ผู้ซื้อฝากลงลายมือชื่อ
- ตัวเลขในสัญญาไม่ตรงกับที่ตกลงกัน ทั้งราคาขายฝาก ยอดสินไถ่ อัตราส่วนเพิ่ม และกำหนดเวลาไถ่ สิ่งที่ต้องทำแทน อ่านออกเสียงทีละตัวเลขต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ถ้าไม่ตรงให้แก้ก่อนลงลายมือชื่อ อย่าเซ็นไปก่อนแล้วค่อยแก้
- บัญชีรับโอนไม่ใช่ชื่อผู้ซื้อฝาก เป็นชื่อนายหน้า ญาติ หรือบริษัทที่ไม่ปรากฏในสัญญา สิ่งที่ต้องทำแทน ขอให้โอนเข้าบัญชีชื่อคุณเองจากบัญชีชื่อผู้ซื้อฝาก และเก็บสลิปไว้ทุกใบ เพราะสลิปคือหลักฐานว่าได้รับเงินเท่าใดจริง
- กำหนดสินไถ่เกินเพดานกฎหมาย มาตรา 8 ยอมให้สินไถ่สูงกว่าราคาขายฝากได้ แต่เมื่อคำนวณเป็นดอกเบี้ยแล้วต้องไม่เกิน 15% ต่อปี สิ่งที่ต้องทำแทน คำนวณเทียบก่อนเซ็นตามวิธีใน ดอกเบี้ยขายฝาก ถ้าเกินเพดาน ให้ถือเป็นข้อเสนอที่ไม่ควรรับตั้งแต่ต้น
- เรียกเก็บค่าเช่าระหว่างสัญญา ทั้งที่มาตรา 12 ให้ผู้ขายฝากครอบครองและใช้สอยทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยหรือเกษตรกรรมได้จนถึงวันหมดสิทธิไถ่ โดยไม่ต้องจ่ายค่าตอบแทน สิ่งที่ต้องทำแทน ตรวจว่าสัญญาไม่มีข้อความให้คุณจ่ายค่าเช่าหรือให้ย้ายออก อ่าน อยู่ในบ้านต่อได้ไหม
สัญญาขายฝากไม่เป็นธรรม ดูอย่างไรในวันเซ็น
วันเซ็นมักเป็นวันที่กดดันที่สุด สิ่งที่ช่วยได้คือการรู้ล่วงหน้าว่าต้องดูอะไร และรู้ว่าการขอเวลาอ่านเป็นสิ่งที่ทำได้
- เร่งให้เซ็นโดยไม่ให้อ่าน อ้างว่าเจ้าหน้าที่รอ หรือว่าเนื้อหาเหมือนกันทุกฉบับ สิ่งที่ต้องทำแทน ขอเวลาอ่านให้จบ ถ้าถูกกดดันจนรู้สึกไม่ปลอดภัย ให้เลื่อนนัด
- กำหนดเวลาไถ่ผิดจากที่กฎหมายยอมให้ มาตรา 10 กำหนดว่าห้ามต่ำกว่า 1 ปีและห้ามเกิน 10 ปี สิ่งที่ต้องทำแทน ตรวจวันครบกำหนดว่าอยู่ในกรอบนี้ แล้วจดลงปฏิทินของคุณทันที
- มีข้อความให้สละสิทธิล่วงหน้า เช่น ให้ถือว่าไม่ต้องแจ้งเตือนก่อนครบกำหนด หรือให้ย้ายออกทันทีเมื่อผิดนัด สิ่งที่ต้องทำแทน ข้อความลักษณะนี้อาจขัดกับสิทธิตามมาตรา 12 และมาตรา 17 และมาตรา 6 ระบุว่าข้อตกลงที่ขัดกับ พ.ร.บ. นี้เป็นโมฆะ ให้ขอตัดออกก่อนจดทะเบียน
- ทำเป็นสัญญาซื้อขายพร้อมคำมั่นว่าจะขายคืน เพื่อเลี่ยงคำว่าขายฝาก สิ่งที่ต้องทำแทน มาตรา 9 ระบุว่าสัญญาซื้อขายที่มีเงื่อนไขจะขายคืนหรือมีคำมั่นว่าจะขาย ถือเป็นสัญญาขายฝากตาม พ.ร.บ. นี้ ให้ยืนยันทำเป็นขายฝากตรง ๆ
ตารางสรุปสัญญาณอันตราย และสิ่งที่ต้องทำแทน
| สัญญาณอันตราย | ทำไมจึงอันตราย | สิ่งที่ต้องทำแทน |
|---|---|---|
| ชวนทำสัญญานอกสำนักงานที่ดิน | มาตรา 7 กำหนดให้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียน มิฉะนั้นเป็นโมฆะ | นัดจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น ไม่ส่งมอบโฉนดล่วงหน้า |
| ให้เซ็นใบมอบอำนาจที่ยังไม่กรอกข้อความ | ข้อความที่เติมภายหลังอาจไม่ใช่สิ่งที่คุณตกลง | ไปด้วยตัวเอง ถ้าจำเป็นต้องมอบอำนาจ ให้ถามขั้นตอนกับสำนักงานที่ดินเป็นรายกรณี |
| หักดอกเบี้ยล่วงหน้าจากเงินก้อน | ได้เงินน้อยลง แต่ยอดที่ใช้คิดสินไถ่ยังเป็นราคาขายฝากเต็ม | ขอใบรับเงินระบุงวดที่หัก และให้ลดยอดสินไถ่ตามมาตรา 8 |
| เรียกเก็บค่าดำเนินการก่อนอนุมัติ | จ่ายไปแล้วอาจไม่ได้วงเงินและไม่ได้เงินคืน | ขอเงื่อนไขการคืนเงินเป็นหนังสือ และเลื่อนจ่ายไปหลังมีข้อเสนอเป็นลายลักษณ์อักษร |
| ตัวเลขในสัญญาไม่ตรงกับที่ตกลง | สิ่งที่ผูกพันคือข้อความในสัญญาที่จดทะเบียน ไม่ใช่คำพูด | อ่านออกเสียงทีละตัวเลขต่อหน้าเจ้าหน้าที่ และแก้ให้ตรงก่อนเซ็น |
| บัญชีรับโอนไม่ใช่ชื่อผู้ซื้อฝาก | พิสูจน์ได้ยากว่าใครรับเงินไปจริงเมื่อเกิดข้อพิพาท | ให้โอนจากบัญชีชื่อผู้ซื้อฝากเข้าบัญชีชื่อคุณ และเก็บสลิปทุกใบ |
| เร่งให้เซ็นโดยไม่ให้อ่าน | ความรีบทำให้มองข้ามข้อความสำคัญได้ง่าย | ขอเวลาอ่านให้จบ หรือเลื่อนนัดออกไปหนึ่งวัน |
| กำหนดสินไถ่เกิน 15% ต่อปี | เกินเพดานที่มาตรา 8 ยอมให้ | คำนวณเทียบก่อนเซ็น ถ้าเกินให้ปฏิเสธข้อเสนอตั้งแต่ต้น |
| กำหนดเวลาไถ่สั้นกว่า 1 ปี | มาตรา 10 ห้ามต่ำกว่า 1 ปีและห้ามเกิน 10 ปี | ตรวจวันครบกำหนดในสัญญาให้อยู่ในกรอบของกฎหมาย |
| เรียกค่าเช่าระหว่างสัญญา | มาตรา 12 ให้ผู้ขายฝากอยู่อาศัยหรือทำเกษตรกรรมต่อได้โดยไม่ต้องจ่ายค่าตอบแทน | ขอให้ตัดข้อความนั้นออกก่อนจดทะเบียน |
| ไม่ยอมให้พบผู้ซื้อฝากตัวจริง | ไม่รู้ว่าคู่สัญญาที่แท้จริงคือใคร และจะติดต่อวันไถ่อย่างไร | ขอตรวจบัตรประชาชนและเก็บช่องทางติดต่อของผู้ซื้อฝากโดยตรง |
| บอกว่าไม่ต้องแจ้งเตือนก่อนครบกำหนดก็ได้ | มาตรา 17 ให้ผู้ซื้อฝากแจ้งกำหนดไถ่และจำนวนสินไถ่เป็นหนังสือในช่วง 3–6 เดือนก่อนครบกำหนด | ไม่ยอมรับข้อความที่ตัดสิทธินี้ และเก็บที่อยู่สำหรับรับหนังสือให้ถูกต้อง |
ตรวจตัวเลขในสัญญาด้วยตัวเองก่อนเซ็น
ใช้เวลาไม่นาน และทำได้แม้ไม่เคยอ่านสัญญามาก่อน ให้ไล่ตามลำดับนี้
- ราคาขายฝาก ต้องเท่ากับจำนวนที่คุณจะได้รับจริงในวันนั้น ถ้าจะหักอะไรออก ต้องเขียนไว้เป็นลายลักษณ์อักษร
- ยอดสินไถ่และอัตราส่วนเพิ่ม คำนวณเป็นต่อปีแล้วต้องไม่เกิน 15% ตามมาตรา 8 และต้องอยู่ในสัญญา ไม่ใช่ตกลงปากเปล่า
- วันครบกำหนดไถ่ ตามมาตรา 10 ต้องไม่ต่ำกว่า 1 ปีและไม่เกิน 10 ปี ถ้าขยายเวลาภายหลัง รวมแล้วก็ต้องไม่เกิน 10 ปี
- ชื่อคู่สัญญาและเลขโฉนด ต้องตรงกับบัตรประชาชนที่เห็นกับตา และตรงกับโฉนดฉบับจริง
- ที่อยู่สำหรับส่งหนังสือ ใช้รับหนังสือแจ้งกำหนดไถ่ตามมาตรา 17 ถ้าที่อยู่ผิด คุณอาจไม่ได้รับแจ้ง ดูที่ หนังสือแจ้งก่อนครบกำหนด
วิธีตรวจคู่สัญญาด้วยตัวเอง
ทำเองได้ทั้งหมด และควรทำก่อนจ่ายเงินให้ใคร
- ขอชื่อและนามสกุลจริงของผู้ซื้อฝาก ไม่ใช่ชื่อเล่นหรือชื่อทีมงาน ถ้าให้ไม่ได้ตั้งแต่ต้น ให้ถือเป็นสัญญาณ
- เทียบชื่อสามจุดให้ตรงกัน ชื่อในสัญญา ชื่อบนบัตรประชาชน และชื่อบัญชีที่จะโอนเงิน ต้องเป็นคนเดียวกัน
- ขอทุกอย่างเป็นข้อความหรือหนังสือ วงเงิน อัตราส่วนเพิ่ม กำหนดเวลา และวันนัด เก็บบทสนทนาไว้เป็นหลักฐาน
- ไปที่สำนักงานที่ดินด้วยตัวเองเสมอ เพื่อให้แน่ใจว่ามีการจดทะเบียนจริง และได้ถามเจ้าหน้าที่ตรงจุดที่สงสัย
- สอบถามค่าธรรมเนียมเป็นรายกรณี จำนวนเงินและเอกสารต่างกันไปตามประเภททรัพย์และราคาประเมิน ให้ถามสำนักงานที่ดินที่จะจดทะเบียนโดยตรง แล้วเทียบกับ ค่าใช้จ่ายและเงินรับสุทธิ
สิ่งที่ควรได้กลับบ้านหลังจดทะเบียนทุกครั้ง
ก่อนออกจากสำนักงานที่ดิน ให้ตรวจว่ามีของครบตามรายการนี้ ถ้าขาดข้อใด ให้ขอทันทีในวันนั้น
- สัญญาขายฝากที่จดทะเบียนแล้ว ฉบับของคุณเอง ไม่ใช่ภาพถ่ายจากมือถือ
- หลักฐานการรับเงินที่ระบุจำนวนเต็มตามราคาขายฝาก พร้อมรายการหักทุกรายการถ้ามีการหัก
- สลิปโอนเงินจากบัญชีชื่อผู้ซื้อฝากเข้าบัญชีชื่อคุณ และใบเสร็จค่าธรรมเนียมที่ชำระในวันนั้น
- ชื่อ นามสกุล และช่องทางติดต่อโดยตรงของผู้ซื้อฝาก สำหรับใช้ในวันไถ่
- ที่อยู่สำหรับรับหนังสือ และวันครบกำหนดไถ่ที่จดลงปฏิทินแล้ว ดูรายการเอกสารตั้งแต่ต้นที่ เอกสารที่ต้องเตรียม
ถ้าเซ็นไปแล้วและเริ่มรู้สึกว่าไม่ถูกต้อง
อย่าหยุดชำระเงียบ ๆ และอย่าปล่อยให้เลยวันครบกำหนด กฎหมายยังให้ทางไว้ เช่น ถ้าผู้ซื้อฝากไม่แจ้งกำหนดไถ่เป็นหนังสือตามมาตรา 17 ผู้ขายฝากไถ่ได้อีก 6 เดือนนับแต่วันครบกำหนด และตามมาตรา 18 ถ้าไถ่ไม่ได้เพราะเหตุที่ไม่ใช่ความผิดของคุณ ยังวางทรัพย์ได้ภายใน 30 วันนับแต่วันครบกำหนด
ถ้าต้องการไถ่ก่อนกำหนด มาตรา 10 ให้ทำได้ โดยลดส่วนเพิ่มสินไถ่ตามสัดส่วน และผู้ซื้อฝากเรียกค่าเสียโอกาสได้ไม่เกิน 2% ต่อปีของราคาขายฝากตามเวลาที่เหลือ ส่วนข้อความในสัญญาที่ขัดกับ พ.ร.บ. นี้ มาตรา 6 ระบุว่าเป็นโมฆะ จึงควรเก็บสัญญาและหลักฐานการชำระทุกใบไว้ให้ครบ
ข้อเท็จจริงของแต่ละแปลงไม่เหมือนกัน เรื่องใดที่ไม่แน่ใจ ให้ตรวจสอบเป็นรายกรณีกับสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียน
คำถามที่พบบ่อย
ขายฝากโดนโกง มีรูปแบบไหนบ้างที่เจอบ่อย?
รูปแบบที่เจอบ่อยคือการทำสัญญากันเองนอกสำนักงานที่ดิน ทั้งที่มาตรา 7 กำหนดว่าต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ อีกรูปแบบคือการให้เซ็นเอกสารเปล่า เช่น ใบมอบอำนาจที่ยังไม่กรอกข้อความ และการเรียกเก็บค่าดำเนินการก่อนที่จะมีการอนุมัติจริง ทั้งสามอย่างนี้ตรวจได้ก่อนเซ็นเสมอ ถ้าเจอข้อใดข้อหนึ่ง ให้หยุดและขอเลื่อนนัด
นายทุนขายฝากหลอกให้เซ็นใบมอบอำนาจเปล่า ควรทำอย่างไร?
อย่าลงลายมือชื่อในเอกสารที่ยังไม่กรอกข้อความครบ ไม่ว่าอีกฝ่ายจะให้เหตุผลว่าอะไร วิธีที่ปลอดภัยที่สุดคือไปที่สำนักงานที่ดินด้วยตัวเองทุกครั้ง ถ้ามีเหตุจำเป็นจริงจนต้องมอบอำนาจ ให้สอบถามขั้นตอนและแบบฟอร์มที่ถูกต้องกับสำนักงานที่ดินที่จะจดทะเบียนโดยตรงเป็นรายกรณี ไม่ใช่รับเอกสารมาเซ็นจากคู่สัญญา
หักดอกเบี้ยล่วงหน้าออกจากเงินก้อน ทำได้หรือไม่?
สิ่งที่กฎหมายเขียนไว้ชัดคือมาตรา 8 กำหนดว่าเงินหรือประโยชน์ที่ผู้ซื้อฝากได้รับไปแล้ว ให้ถือเป็นส่วนหนึ่งของสินไถ่ที่ชำระแล้ว ดังนั้นถ้ายอมให้หักล่วงหน้า ต้องมีหลักฐานว่าหักไปกี่งวดและต้องนำไปลดยอดสินไถ่จริง ถ้าตัวเลขนี้ไม่ปรากฏที่ใดเลย แปลว่าคุณได้เงินน้อยลงแต่ยอดไถ่เท่าเดิม ให้ถือเป็นสัญญาณอันตราย
สัญญาขายฝากไม่เป็นธรรม แก้ไขทีหลังได้ไหม?
หลังจดทะเบียนแล้วการแก้ไขทำได้ยากมาก เพราะสิ่งที่ผูกพันคือข้อความในสัญญาที่จดทะเบียนไว้ ไม่ใช่สิ่งที่พูดกันปากเปล่า สิ่งที่ยังช่วยได้คือข้อกำหนดของกฎหมายเอง เช่น มาตรา 6 ระบุว่าข้อตกลงใดที่ขัดกับ พ.ร.บ. นี้เป็นโมฆะ และเพดานสินไถ่ตามมาตรา 8 ที่คำนวณเป็นดอกเบี้ยแล้วต้องไม่เกิน 15% ต่อปี อ่านเพิ่มที่ ข้อสัญญาที่เป็นโมฆะ
จะรู้ได้อย่างไรว่าผู้ซื้อฝากเป็นตัวจริง?
ขอดูบัตรประชาชนตัวจริงของผู้ซื้อฝากในวันนัด แล้วเทียบชื่อกับคู่สัญญาที่ระบุในสัญญาและกับชื่อบัญชีที่จะโอนเงินให้คุณ ทั้งสามจุดต้องเป็นชื่อเดียวกัน ถ้าคนที่คุยด้วยตลอดเป็นนายหน้าและไม่ยอมให้พบผู้ซื้อฝากจนถึงวันเซ็น ให้ถือเป็นเหตุผลที่ดีพอจะชะลอการตัดสินใจ
ปรับปรุงข้อมูล 16 กันยายน 2569 · ข้อมูลทั่วไป ข้อเท็จจริงและสัญญาแต่ละรายอาจต่างกัน ควรตรวจสอบก่อนลงนาม