สินไถ่คืออะไร คิดอย่างไร และเกินเท่าไรจึงผิดกฎหมาย

ปรับปรุงข้อมูล 16 กันยายน 2569 · ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายเฉพาะกรณี

สินไถ่คืออะไร

สินไถ่คือจำนวนเงินที่ผู้ขายฝากต้องชำระให้ผู้ซื้อฝาก เพื่อให้กรรมสิทธิ์ในบ้านหรือที่ดินกลับมาเป็นของตนเอง เป็นคนละจำนวนกับ "ราคาขายฝาก" ซึ่งเป็นเงินก้อนที่ได้รับในวันจดทะเบียน หลายคนเข้าใจว่าจ่ายคืนเท่ากับที่รับมา แล้วไปเจอยอดจริงที่สูงกว่าในวันใกล้ครบกำหนด

การขายฝากต่างจากการกู้ยืมตรงที่กรรมสิทธิ์โอนไปเป็นของผู้ซื้อฝากตั้งแต่วันจดทะเบียน สิ่งที่ผู้ขายฝากเหลืออยู่คือ "สิทธิไถ่" ภายในกำหนดเวลา การชำระสินไถ่ให้ครบจึงเป็นเงื่อนไขที่ทำให้กรรมสิทธิ์กลับมา ไม่ใช่แค่การปิดหนี้ก้อนหนึ่ง ถ้าเข้าใจผิดเรื่องยอดเงิน ผลที่ตามมาอาจหนักกว่าการผิดนัดชำระหนี้ทั่วไป

มาตรา 7 กำหนดให้สัญญาขายฝากต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ ในทางปฏิบัติควรตรวจว่าทั้งราคาขายฝากและสินไถ่ปรากฏชัดในสัญญาที่จดทะเบียน ถ้ามีตัวเลขที่ตกลงกันด้วยวาจาหรือเขียนไว้ในเอกสารนอกสัญญา ผลผูกพันของตัวเลขนั้นต้องตรวจสอบเป็นรายกรณี

เพดานตามกฎหมาย ส่วนเพิ่มไม่เกิน 15% ต่อปี

มาตรา 8 ของ พ.ร.บ. คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 ยอมให้กำหนดสินไถ่สูงกว่าราคาขายฝากได้ แต่เมื่อคำนวณเป็นดอกเบี้ยแล้วต้องไม่เกิน 15% ต่อปี เพดานนี้คิดจากราคาขายฝาก ไม่ใช่จากราคาประเมินหรือราคาตลาดของทรัพย์

ตามมาตรา 6 พ.ร.บ. ฉบับนี้ใช้กับการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย และผู้ขายฝากต้องเป็นบุคคลธรรมดา ถ้าเข้าเงื่อนไขแล้ว ข้อตกลงใดที่ขัดกับกฎหมายนี้เป็นโมฆะ คู่สัญญาจะตกลงยกเว้นกันเองไม่ได้ อ่านต่อที่ ข้อสัญญาที่เป็นโมฆะ

ตารางนี้คือเพดานสูงสุดที่กฎหมายยอมให้ ไม่ใช่อัตราที่ควรยอมรับโดยอัตโนมัติ ควรเปรียบเทียบข้อเสนอหลายรายก่อนตัดสินใจ ถ้ามีคนเสนอเกินเพดาน ให้ถือเป็นสัญญาณอันตรายทันที

ใครต้องแจ้งยอดสินไถ่ และแจ้งเมื่อไร

มาตรา 17 กำหนดให้ผู้ซื้อฝากต้องแจ้งกำหนดเวลาไถ่และจำนวนสินไถ่ให้ผู้ขายฝากทราบเป็นหนังสือ ส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ พร้อมสำเนาสัญญาขายฝาก ล่วงหน้าก่อนครบกำหนดไถ่ภายในช่วง 3–6 เดือน (ไม่เร็วกว่าและไม่ช้ากว่าช่วงนี้) หนังสือฉบับนี้จึงเป็นเอกสารแรกที่ควรใช้ตรวจยอดสินไถ่ของคุณ

ถ้าผู้ซื้อฝากไม่แจ้งตามนี้ ผู้ขายฝากยังไถ่ได้อีก 6 เดือนนับแต่วันครบกำหนด อย่างไรก็ดี อย่าใช้ช่วงเวลานี้เป็นแผนหลัก ควรขอยอดและเตรียมเงินให้พร้อมก่อนวันครบกำหนดเสมอ รายละเอียดการตรวจหนังสือแจ้งอยู่ใน หนังสือแจ้งกำหนดไถ่

วิธีคิดสินไถ่ทีละขั้น

1. ตั้งต้นจากราคาขายฝากในสัญญา ไม่ใช่ยอดที่ได้รับสุทธิหลังหักค่าใช้จ่าย และไม่ใช่ราคาประเมินของทรัพย์
2. คิดส่วนเพิ่มตามที่สัญญากำหนด ดูว่าสัญญาระบุส่วนเพิ่มเป็นก้อนเดียวหรือเป็นอัตราต่อเดือน แล้วตรวจว่าเมื่อคิดเป็นต่อปีไม่เกินเพดาน
3. หักทุกบาทที่ชำระไปแล้ว ทั้งส่วนเพิ่มรายเดือนและเงินต้นบางส่วนที่โอนคืนระหว่างสัญญา ตามมาตรา 8
4. เตรียมค่าธรรมเนียมวันไถ่ถอนแยกต่างหาก ค่าธรรมเนียมและภาษีที่สำนักงานที่ดินเป็นเงินคนละก้อนกับสินไถ่ แต่ต้องเตรียมในวันเดียวกัน

ตัวอย่างตัวเลขที่จับต้องได้

สมมติราคาขายฝาก 2,000,000 บาท ตกลงส่วนเพิ่ม 0.75% ต่อเดือน (เท่ากับ 9% ต่อปี ซึ่งอยู่ใต้เพดาน 15%) ระยะเวลาไถ่ 1 ปี ซึ่งเป็นระยะสั้นที่สุดที่กฎหมายยอมให้

เห็นได้ว่าการชำระส่วนเพิ่มทุกเดือนทำให้ยอดในวันไถ่เท่ากับราคาขายฝากพอดี ส่วนการปล่อยค้างไว้ทำให้ต้องหาเงินเพิ่มอีก 180,000 บาทในวันเดียว ตัวเลขทั้งหมดเป็นตัวอย่างสมมติ ยอดจริงขึ้นกับสัญญาของคุณ ลองปรับตัวเลขของคุณเองได้ที่ ค่าใช้จ่ายและเงินรับสุทธิ

เงินที่จ่ายไปแล้วต้องถูกนำมาหัก

ประโยคสำคัญที่สุดในมาตรา 8 คือ เงินหรือประโยชน์ที่ผู้ซื้อฝากได้รับไปแล้ว ให้ถือเป็นส่วนหนึ่งของสินไถ่ที่ชำระแล้ว แปลว่าทุกงวดที่คุณโอนไประหว่างสัญญาต้องไปลดยอดสินไถ่ ไม่ใช่เงินที่หายไปเฉย ๆ

จุดที่มักโต้แย้งกันคือหลักฐาน ถ้าฝ่ายผู้ขายฝากพิสูจน์ไม่ได้ว่าจ่ายอะไรไปบ้าง การขอให้หักยอดก็ทำได้ยาก สิ่งที่ควรทำตั้งแต่วันแรก

• โอนผ่านบัญชีธนาคารเสมอ อย่าจ่ายเงินสดโดยไม่มีใบรับ
• โอนเข้าบัญชีชื่อเดียวกับผู้ซื้อฝากในสัญญา ไม่ใช่บัญชีนายหน้าหรือบุคคลอื่น
• ระบุในสลิปหรือบันทึกช่วยจำว่าเป็นงวดของเดือนใด
• เก็บไฟล์สลิปทั้งหมดไว้ในที่เดียว และขอสรุปยอดคงเหลือเป็นหนังสืออย่างน้อยปีละครั้ง

สินไถ่เมื่อไถ่ก่อนกำหนด

มาตรา 10 ให้ผู้ขายฝากไถ่ก่อนครบกำหนดได้ โดยส่วนเพิ่มของสินไถ่ต้องลดลงตามสัดส่วนของเวลาที่ลดลง ส่วนผู้ซื้อฝากเรียกค่าเสียโอกาสได้ไม่เกิน 2% ต่อปีของราคาขายฝาก ตามระยะเวลาที่เหลืออยู่เท่านั้น

ต่อจากตัวอย่างเดิม สมมติคุณยังไม่ได้ชำระส่วนเพิ่มเลย และไถ่เมื่อผ่านไป 8 เดือน เหลือเวลาอีก 4 เดือน

เทียบกับการรอจนครบ 12 เดือนซึ่งต้องจ่าย 2,180,000 บาท การไถ่ก่อนกำหนดในตัวอย่างนี้ประหยัดได้ประมาณ 46,667 บาท ค่าเสียโอกาสเป็นเพดาน ไม่ใช่ยอดที่ต้องเรียกเสมอ รายละเอียดเพิ่มเติมอยู่ใน ไถ่ก่อนกำหนด

สินไถ่กับค่าธรรมเนียมวันไถ่ถอน แยกกันอย่างไร

ในวันจดทะเบียนไถ่ถอน มีเงินอย่างน้อยสองก้อนที่ต้องแยกให้ออก ก้อนแรกคือสินไถ่ ซึ่งจ่ายให้ผู้ซื้อฝากเพื่อให้กรรมสิทธิ์กลับมา ก้อนที่สองคือค่าธรรมเนียมและภาษีที่เกี่ยวกับการจดทะเบียน ซึ่งชำระที่สำนักงานที่ดิน เงินก้อนที่สองไม่ได้ไปลดยอดสินไถ่ และสินไถ่ก็ไม่ได้รวมค่าธรรมเนียมไว้ให้

ฝ่ายใดเป็นผู้รับภาระค่าธรรมเนียมวันไถ่ถอน ให้ดูจากข้อตกลงในสัญญาและสอบถามสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนไว้ล่วงหน้า ถ้าผู้ซื้อฝากขอให้โอนเงินเพิ่มโดยบอกว่าเป็น "ค่าดำเนินการ" ให้ขอรายการเป็นหนังสือว่าเป็นค่าอะไร และตรวจว่าอยู่ในสัญญาหรือไม่ ก่อนโอนทุกครั้ง

ถ้ามีเจ้าของร่วม ใครต้องจ่ายสินไถ่

บ้านหรือที่ดินหลายแปลงมีชื่อเจ้าของมากกว่าหนึ่งคน เช่น คู่สมรสหรือพี่น้องที่รับมรดกร่วมกัน เมื่อขายฝากทรัพย์ลักษณะนี้ ผู้ถือกรรมสิทธิ์ทุกคนที่ลงชื่อขายฝากจะเป็นฝ่ายผู้ขายฝากในสัญญา คำถามว่าใครต้องจ่ายสินไถ่ส่วนใด และคนหนึ่งไถ่แทนคนอื่นได้หรือไม่ ไม่มีคำตอบสำเร็จรูปในมาตราที่สรุปไว้ในหน้านี้ จึงต้องตรวจสอบเป็นรายกรณีจากสัญญาและกับสำนักงานที่ดิน

สิ่งที่ทำได้ตั้งแต่ก่อนจดทะเบียนคือตกลงกันเองระหว่างเจ้าของร่วมให้ชัดเป็นหนังสือ ตัวอย่างเช่น ถ้าสินไถ่เมื่อครบกำหนดคือ 2,180,000 บาท และเจ้าของสองคนตกลงแบ่งภาระเท่ากัน แต่ละคนต้องเตรียมคนละ 1,090,000 บาท ข้อตกลงภายในนี้ไม่ได้เปลี่ยนยอดที่ต้องชำระให้ผู้ซื้อฝาก แต่ช่วยลดการโต้แย้งกันเองในวันไถ่

• ตกลงให้ชัดว่าใครรับเงินจากการขายฝากไปเท่าไร และใครรับภาระส่วนเพิ่มรายเดือน
• ตกลงบัญชีที่ใช้โอนชำระ และให้ทุกคนเห็นสลิปทุกงวด
• ตกลงล่วงหน้าว่าถ้าคนหนึ่งไม่มีเงินส่วนของตน อีกคนจะทำอย่างไร
• ถ้ามีเจ้าของร่วมเสียชีวิตหรือทรัพย์อยู่ระหว่างจัดการมรดก ให้ปรึกษาผู้รู้กฎหมายก่อนถึงกำหนดไถ่

ก่อนไปไถ่ ขอสามอย่างนี้เป็นหนังสือ

1. ยอดสินไถ่ ณ วันที่จะไถ่จริง ระบุวันที่ชัดเจน เพราะยอดอาจเปลี่ยนตามระยะเวลาและงวดที่ชำระ
2. รายการหักเงินที่ชำระไปแล้ว ให้แสดงทีละงวด เทียบกับสลิปของคุณได้
3. วันและสำนักงานที่ดินที่จะนัดจดทะเบียนไถ่ถอน เพื่อให้เตรียมเงินและเอกสารได้ทัน

ถ้าผู้ซื้อฝากไม่ยอมแจ้งยอด ไม่ยอมรับไถ่ หรือติดต่อไม่ได้ คุณยังมีทางออกตามมาตรา 18 คือวางทรัพย์ต่อสำนักงานวางทรัพย์ สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียน และถ้าไถ่ไม่ได้เพราะเหตุที่ไม่ใช่ความผิดของคุณ ยังวางทรัพย์ได้ภายใน 30 วันนับแต่วันครบกำหนด อ่านขั้นตอนที่ วางทรัพย์เมื่อไถ่ไม่ได้

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อย

• คิดสินไถ่จากยอดเงินที่ได้รับสุทธิ ทั้งที่กฎหมายและสัญญาคิดจากราคาขายฝากเต็มจำนวน
• ตกลงส่วนเพิ่มด้วยวาจาแล้วไม่ได้เขียนลงในสัญญาที่จดทะเบียน ทำให้พิสูจน์ได้ยากภายหลัง
• จ่ายรายเดือนเป็นเงินสดโดยไม่มีหลักฐาน แล้วถูกนับว่ายังไม่ได้ชำระ
• รอจนใกล้ครบกำหนดค่อยขอยอด ทำให้ไม่มีเวลาโต้แย้งถ้าตัวเลขไม่ตรง
• เข้าใจว่าค่าธรรมเนียมวันไถ่ถอนรวมอยู่ในสินไถ่แล้ว จึงเตรียมเงินไม่พอในวันนัด
• เจ้าของร่วมไม่ได้ตกลงกันเรื่องการแบ่งภาระ แล้วมาขัดแย้งกันเองเมื่อใกล้ครบกำหนด

ถ้ากำลังใกล้ครบกำหนดและยังหาเงินไถ่ไม่ทัน อย่าปล่อยให้เลยวัน อ่านทางเลือกที่ ครบกำหนดแล้วยังไม่มีเงินไถ่ หรือดูบริการ ไถ่ถอนขายฝาก

คำถามที่พบบ่อย