ปรับปรุงข้อมูล · ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายเฉพาะกรณี
ภาพรวมแบบเข้าใจง่าย
ขายฝากที่ดินคือการโอนที่ดินให้ผู้ลงทุนในวันจดทะเบียน ได้รับเงินก้อนทันที และมีสิทธิไถ่ที่ดินคืนภายในเวลาที่ตกลง เหมาะกับเจ้าของที่ดินที่ต้องการเงินทุนหมุนเวียน ขยายธุรกิจ หรือใช้จ่ายเรื่องจำเป็น โดยไม่ต้องขายที่ดินขาด
มีที่ดินแต่ขาดเงินสด และไม่อยากขายที่ดินขาด
ได้เงินทุนจากมูลค่าที่ดิน และไถ่ที่ดินคืนเมื่อพร้อมภายในกำหนด
ที่ดินแบบไหนรับพิจารณา
- ที่ดินเปล่า ที่ดินเกษตร สวน ไร่ และนา
- ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง เช่น โกดังหรือโรงงาน พิจารณาเป็นรายกรณี
- ที่ดินที่ติดจำนองหรือขายฝากเดิม ทำควบกับ ไถ่ถอนจำนอง หรือ ไถ่ถอนขายฝาก
- รับพิจารณาทุกจังหวัดทั่วประเทศ
เอกสารสิทธิแต่ละแบบ ขายฝากได้ไหม
| เอกสารสิทธิ | ขายฝากได้ไหม | หมายเหตุ |
|---|---|---|
| โฉนดที่ดิน (น.ส.4 จ.) | ได้ | เอกสารสิทธิที่สมบูรณ์ที่สุด |
| น.ส.3 ก. | ได้ | จดทะเบียนได้ วงเงินพิจารณาเป็นรายกรณี |
| น.ส.3 | ได้ แต่ใช้เวลามากกว่า | สำนักงานที่ดินต้องประกาศก่อนจดทะเบียน |
| ส.ป.ก. 4-01 | ไม่ได้ | โอนได้เฉพาะกรณีที่กฎหมายปฏิรูปที่ดินกำหนด เช่น ตกทอดทางมรดก |
| ภ.บ.ท.5 หรือที่ดินไม่มีเอกสารสิทธิ | ไม่ได้ | ไม่ใช่เอกสารสิทธิที่จดทะเบียนนิติกรรมได้ |
วงเงินพิจารณาจากอะไร
| ปัจจัย | สิ่งที่ทีมงานดู |
|---|---|
| ทำเล | ใกล้ชุมชน ย่านการค้า หรือถนนสายหลัก |
| ทางเข้าออก | ติดถนนสาธารณะ หรือมีทางเข้าออกที่จดทะเบียนไว้ถูกต้อง |
| ขนาดและรูปแปลง | หน้ากว้าง ความลึก และระดับดินเทียบกับถนน |
| การใช้ประโยชน์ | ผังเมือง ไฟฟ้า น้ำประปา และความเสี่ยงน้ำท่วม |
| ภาระในโฉนด | จำนอง ขายฝาก ภาระจำยอม หรือข้อพิพาทที่จดทะเบียนไว้ |
ขั้นตอนขายฝากที่ดินกับชัดเจน
- ส่งข้อมูลที่ดิน ภาพโฉนดด้านหน้าและด้านหลัง ตำแหน่งหรือพิกัด และวงเงินที่ต้องการ
- ตรวจเอกสารและลงพื้นที่ ตรวจภาระที่จดทะเบียนไว้ และดูสภาพแปลงกับทางเข้าออกจริง
- รับข้อเสนอเป็นลายลักษณ์อักษร วงเงิน ดอกเบี้ย ระยะเวลาไถ่คืน ค่าใช้จ่าย และเงินรับสุทธิ รู้ผลประเมินเบื้องต้นภายใน 24 ชั่วโมงหลังได้ข้อมูลครบ
- จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน อ่านสัญญาก่อนลงนาม และรับเงินในวันเดียวกัน
- ไถ่ที่ดินคืน ชำระสินไถ่ภายในกำหนด แล้วจดทะเบียนไถ่คืนที่สำนักงานที่ดิน
ตัวอย่างตัวเลข
ขายฝากที่ดินวงเงิน 1,000,000 บาท ระยะเวลา 12 เดือน ดอกเบี้ยเริ่มต้น 0.75% ต่อเดือน
- ดอกเบี้ยต่อเดือน 7,500 บาท
- ถ้าชำระดอกเบี้ยรายเดือนครบ ยอดไถ่คืนเมื่อครบกำหนดคือ 1,000,000 บาท
- ถ้าไม่ได้ชำระระหว่างสัญญา ยอดไถ่คืนคือ 1,090,000 บาท
ตัวเลขนี้ยังไม่รวมค่าธรรมเนียมและภาษีวันจดทะเบียน ดู ค่าใช้จ่ายและเงินรับสุทธิ
ที่ดินเกษตรและที่อยู่อาศัยมีความคุ้มครองเฉพาะ
หากผู้ขายฝากเป็นบุคคลธรรมดาและที่ดินใช้เพื่อเกษตรกรรมหรืออยู่อาศัย สัญญาอยู่ภายใต้ พ.ร.บ. 2562 ซึ่งกำหนดระยะเวลาไถ่ 1–10 ปี ส่วนเพิ่มสินไถ่ไม่เกิน 15% ต่อปี ให้ผู้ขายฝากใช้ประโยชน์ในทรัพย์ต่อได้จนถึงวันหมดสิทธิไถ่โดยไม่ต้องจ่ายค่าตอบแทน และให้ผู้ซื้อฝากมีหนังสือแจ้งกำหนดไถ่ล่วงหน้า 3–6 เดือน อ่านรายละเอียดที่ สิทธิและการไถ่คืน
ต้องแบ่งแปลงหรือเปลี่ยนชื่อในโฉนดก่อน?
หากต้องการขายฝากเพียงบางส่วน หรือชื่อในโฉนดยังไม่ถูกต้อง ทีมงานรับ ตัดแบ่งแปลงและเปลี่ยนผู้ถือกรรมสิทธิ์ ให้ก่อน แล้วจึงนำแปลงที่พร้อมมาขายฝาก
คุณสมบัติและเอกสาร
- สัญชาติไทย อายุ 20 ปีบริบูรณ์ขึ้นไป และมีชื่อเป็นเจ้าของในเอกสารสิทธิ
- บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของเจ้าของทุกคน
- โฉนดหรือเอกสารสิทธิตัวจริง (ใช้ในวันจดทะเบียน)
- ทะเบียนสมรส/หย่า และหนังสือยินยอมคู่สมรส กรณีเป็นสินสมรส
- หนังสือมอบอำนาจ (ท.ด.21) หากเจ้าของมาด้วยตนเองไม่ได้
ปรับปรุงข้อมูล 16 กันยายน 2569 · ข้อมูลทั่วไป ข้อเท็จจริงและสัญญาแต่ละรายอาจต่างกัน ควรตรวจสอบก่อนลงนาม