ขายฝากกับจำนอง ต่างกันอย่างไร เลือกแบบไหนดี?

ปรับปรุงข้อมูล 16 กันยายน 2569 · ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายเฉพาะกรณี

สรุปสั้น ขายฝากกับจำนองต่างกันตรงไหน

ทั้งสองแบบใช้บ้านหรือที่ดินเพื่อให้ได้เงินก้อน แต่กลไกต่างกันตั้งแต่ต้น จำนองคือการกู้เงินโดยเอาทรัพย์เป็นหลักประกัน คุณยังเป็นเจ้าของทรัพย์ตลอดสัญญา ส่วนขายฝากคือการขายทรัพย์พร้อมสิทธิซื้อคืน เรียกว่า "สิทธิไถ่" กรรมสิทธิ์โอนไปยังผู้ซื้อฝากตั้งแต่วันจดทะเบียน และกลับมาเมื่อคุณไถ่ภายในกำหนด

พูดง่าย ๆ จำนองคือ "กู้แล้วค้ำด้วยบ้าน" ขายฝากคือ "ขายแล้วมีสิทธิซื้อคืน" ความต่างนี้ส่งผลต่อความเร็ว เงื่อนไขการพิจารณา และผลเมื่อจ่ายไม่ทัน ไม่มีแบบไหนดีกว่าเสมอ ขึ้นกับรายได้ แผนเงิน และความเสี่ยงที่คุณรับได้

ตารางเปรียบเทียบขายฝากกับจำนอง

ตัวเลขฝั่งจำนองต่างกันมากตามผู้ให้กู้ หน้านี้จึงไม่ระบุตัวเลข ควรขอเงื่อนไขเป็นลายลักษณ์อักษรจากผู้ให้กู้โดยตรงแล้วนำมาเทียบ

กรรมสิทธิ์ ความต่างที่สำคัญที่สุด

ในจำนอง ชื่อในโฉนดยังเป็นของคุณ สิ่งที่เพิ่มมาคือภาระจำนองที่จดไว้หลังโฉนด เมื่อชำระหนี้ครบก็จดไถ่ถอนจำนอง

ในขายฝาก ชื่อในโฉนดเปลี่ยนเป็นผู้ซื้อฝากตั้งแต่วันจดทะเบียน คุณเหลือ "สิทธิไถ่" ภายในเวลาที่ตกลง การได้ทรัพย์คืนจึงไม่ใช่แค่ปิดหนี้ แต่ต้องชำระ สินไถ่ ให้ครบก่อนหมดเวลา กรรมสิทธิ์กลับมาทันทีที่ชำระหรือวางทรัพย์ (มาตรา 18)

กรณีเข้า พ.ร.บ. 2562 กฎหมายวางข้อจำกัดให้ผู้ซื้อฝากด้วย ระหว่างที่ยังไถ่ได้ ผู้ซื้อฝากห้ามก่อภาระใดเหนือทรัพย์ที่กระทบสิทธิของคุณ (มาตรา 16) และสัญญาต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ (มาตรา 7) อ่านเพิ่มที่ ข้อสัญญาที่เป็นโมฆะ

ต้นทุน เทียบอย่างไรให้ไม่หลงตัวเลข

หลายคนดูแค่อัตราดอกเบี้ย แต่ต้นทุนจริงมีหลายก้อน ควรเทียบเป็น "เงินบาทรวมทั้งสัญญา" ไม่ใช่เปอร์เซ็นต์อย่างเดียว

• ดอกเบี้ยหรือส่วนเพิ่ม ขายฝากที่เข้า พ.ร.บ. 2562 คิดเป็นดอกเบี้ยแล้วต้องไม่เกิน 15% ต่อปีของราคาขายฝาก (มาตรา 8) วิธีตรวจอยู่ใน ดอกเบี้ยขายฝาก
• ค่าธรรมเนียมและภาษีวันจดทะเบียน ขายฝากมีค่าธรรมเนียมและภาษีหลายรายการ ส่วนจำนองก็มีค่าจดทะเบียน ต้องถามยอดจริงทั้งสองฝั่ง
• ค่าบริการหรือค่าประเมิน ขอให้แจ้งเป็นเงินบาท และระบุว่าใครเป็นผู้จ่าย
• ค่าใช้จ่ายวันไถ่คืนหรือไถ่ถอน เป็นเงินอีกก้อน ต้องเตรียมแยกไว้
• ต้นทุนถ้าปิดก่อนกำหนด ขายฝากไถ่ก่อนกำหนดได้ ส่วนเพิ่มลดตามสัดส่วน แต่ผู้ซื้อฝากเรียกค่าเสียโอกาสได้ไม่เกิน 2% ต่อปีของราคาขายฝากตามเวลาที่เหลือ (มาตรา 10) ฝั่งจำนองให้ถามเงื่อนไขปิดบัญชีก่อนกำหนดจากผู้ให้กู้

ตัวอย่างฝั่งขายฝาก วงเงิน 1,000,000 บาท ส่วนเพิ่ม 0.75% ต่อเดือน เท่ากับเดือนละ 7,500 บาท หรือ 90,000 บาทต่อ 12 เดือน ถ้าสัญญากำหนดสินไถ่เป็นราคาขายฝากบวกส่วนเพิ่ม และชำระส่วนเพิ่มรายเดือนครบ ยอดที่เหลือต้องชำระวันไถ่คือราคาขายฝาก เพราะเงินที่ผู้ซื้อฝากได้รับไปแล้วถือเป็นส่วนหนึ่งของสินไถ่ที่ชำระแล้ว (มาตรา 8) ตัวเลขจริงให้ตรวจกับสัญญาของคุณเป็นรายกรณี ลองคำนวณเงินรับสุทธิที่ ค่าใช้จ่ายและเงินรับสุทธิ

ถ้าจ่ายไม่ทัน ผลต่างกันมาก

นี่คือจุดที่ต้องคิดให้หนักที่สุดก่อนเลือก

จำนอง ถ้าผิดนัด โดยหลักทั่วไปเจ้าหนี้ต้องใช้กระบวนการบังคับจำนองตามกฎหมาย ซึ่งใช้เวลา และระหว่างนั้นคุณยังเป็นเจ้าของ ผลและค่าใช้จ่ายในแต่ละกรณีต่างกัน ควรปรึกษาผู้รู้กฎหมายเป็นรายกรณี

ขายฝาก ไม่มีการฟ้องบังคับแบบนั้น กรรมสิทธิ์อยู่กับผู้ซื้อฝากตั้งแต่วันจดทะเบียน ถ้าไม่ไถ่ภายในเวลาที่มีสิทธิไถ่ สิทธิไถ่สิ้นสุด และต้องส่งมอบการครอบครองตามสภาพ (มาตรา 19) กรณีเข้า พ.ร.บ. 2562 กฎหมายวางเครื่องป้องกันไว้หลายชั้น

• ผู้ซื้อฝากต้องส่งหนังสือแจ้งกำหนดไถ่และจำนวนสินไถ่ ก่อนครบกำหนด 3–6 เดือน ถ้าไม่แจ้ง คุณไถ่ได้อีก 6 เดือนนับแต่วันครบกำหนด (มาตรา 17) อ่าน หนังสือแจ้งกำหนดไถ่
• ถ้าผู้ซื้อฝากไม่ยอมรับเงินหรือติดต่อไม่ได้ คุณวางทรัพย์ต่อหน่วยงานที่กฎหมายกำหนดได้ และถ้าไถ่ไม่ได้เพราะเหตุที่ไม่ใช่ความผิดของคุณ วางทรัพย์ได้ภายใน 30 วันนับแต่วันครบกำหนด (มาตรา 18) อ่าน การวางทรัพย์
• ถ้ารู้ตัวว่าเงินไม่ทัน ขยายเวลาไถ่ได้ถ้าตกลงกัน แต่รวมแล้วไม่เกิน 10 ปี (มาตรา 10) อ่าน ขยายเวลาไถ่
• ที่ดินเกษตรกรรมที่ไม่ได้ไถ่ ผู้ขายฝากมีเวลาเก็บผลิตผลได้ไม่เกิน 6 เดือนนับแต่วันครบกำหนดไถ่ (มาตรา 19)
• คดีที่มีข้อพิพาทอันเนื่องมาจากการขายฝากตาม พ.ร.บ. 2562 เป็นคดีผู้บริโภค โดยถือว่าผู้ขายฝากเป็นผู้บริโภค (มาตรา 11) ในคดีผู้บริโภค ผู้ฟ้องไม่ต้องมีทนายความ ยื่นฟ้องด้วยวาจาต่อเจ้าพนักงานคดีได้ และไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมศาล อ่านขั้นตอนที่ สิทธิและการไถ่คืน

ถ้าเลยกำหนดมาแล้วหรือใกล้ครบ อ่าน ขายฝากเลยกำหนดไถ่ ก่อนตัดสินใจเรื่องใด

ระหว่างสัญญา ยังใช้บ้านหรือที่ดินได้ไหม

จำนอง ใช้ได้ตามปกติ เพราะคุณยังเป็นเจ้าของ

ขายฝาก แม้กรรมสิทธิ์โอนไปแล้ว แต่ถ้าเป็นที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรืออยู่อาศัย และคุณเป็นบุคคลธรรมดา คุณมีสิทธิครอบครอง ใช้สอย และได้ดอกผลจนถึงวันหมดสิทธิไถ่ โดยไม่ต้องจ่ายค่าตอบแทน แลกกับหน้าที่รักษาทรัพย์อย่างวิญญูชน (มาตรา 12) ข้อตกลงที่ขัดกับเรื่องนี้เป็นโมฆะ (มาตรา 6) ส่วนทรัพย์ที่ไม่เข้าเงื่อนไข ต้องดูข้อตกลงในสัญญาเป็นรายกรณี อ่าน อยู่บ้านต่อระหว่างขายฝาก

สถานการณ์ตัวอย่าง แบบไหนเหมาะกับใคร

ตัวอย่างต่อไปนี้เป็นกรณีสมมติเพื่อช่วยคิด ไม่ใช่คำแนะนำเฉพาะตัว

1. มีเงินเดือนประจำ เอกสารรายได้ครบ ไม่รีบ จำนองหรือสินเชื่อธนาคารมักเหมาะกว่า เพราะได้ผ่อนเป็นงวด และกรรมสิทธิ์ยังเป็นของคุณตลอดสัญญา
2. ค้าขายเป็นเงินสด เอกสารรายได้ไม่ครบ มีเงินก้อนรอเข้าในไม่กี่เดือน ขายฝากอาจเหมาะ ถ้าวงเงินพอและแผนไถ่คืนชัด แต่ควรเผื่อเวลาไว้เกินวันที่คาดว่าเงินจะเข้า
3. ติดจำนองธนาคารอยู่ ผ่อนไม่ไหว ถูกทวงถาม ลองคุยปรับโครงสร้างหนี้กับธนาคารเดิมก่อน ถ้าไม่ได้ผล ขายฝากเพื่อปิดจำนองเป็นทางเลือกหนึ่ง แต่ต้องมีแผนหาเงินไถ่ ไม่เช่นนั้นเป็นแค่การเลื่อนปัญหา ดู เคลียร์ภาระธนาคาร
4. ต้องการเงินลงทุนระยะยาว ไม่มีแหล่งเงินก้อนสำหรับไถ่ ขายฝากมักไม่เหมาะ เพราะต้องชำระสินไถ่เป็นก้อนภายในกำหนด ควรมองสินเชื่อที่ผ่อนเป็นงวด
5. ไม่ได้ต้องการทรัพย์นี้แล้ว การขายขาดในราคาตลาดอาจได้เงินมากกว่า และไม่มีภาระต้องไถ่คืน

คำถามที่ควรถามตัวเองก่อนเลือก

1. เงินไถ่คืนจะมาจากไหน ตอบเป็นแหล่งเงินจริง เช่น เงินที่รอรับ รายได้ธุรกิจ หรือทรัพย์อื่นที่จะขาย ถ้าตอบไม่ได้ ขายฝากเสี่ยงสูง
2. ถ้าเงินมาช้ากว่าที่คิด จะทำอย่างไร มีแผนสำรองไหม เช่น ขอขยายเวลา หรือเงินจากแหล่งอื่น
3. ผ่อนรายเดือนไหวไหม ถ้าไหวและผ่านเกณฑ์ผู้ให้กู้ จำนองหรือสินเชื่อธนาคารอาจถูกกว่าและเสี่ยงน้อยกว่า
4. ต้องการเงินเร็วแค่ไหน ความเร็วมีราคา ถ้ารอได้ ลองยื่นธนาคารเทียบก่อน
5. เงินรับสุทธิเท่าไร หักค่าธรรมเนียม ภาษี ค่าบริการ และยอดปิดภาระเดิมแล้ว เหลือพอใช้จริงไหม
6. รู้วันครบกำหนดและยอดสินไถ่แน่นอนหรือยัง ขอให้ระบุในสัญญาที่จดทะเบียน และจดวันไว้หลายที่

เอกสารที่ต้องเตรียมอยู่ใน เอกสารขายฝาก และวิธีที่ผู้ลงทุนคิดวงเงินอยู่ใน การประเมินราคาขายฝาก

ทางเลือกที่สาม ไม่ต้องเป็นขายฝากหรือจำนองก็ได้

ก่อนเอาบ้านหรือที่ดินไปผูกกับสัญญาใด ลองดูทางเลือกอื่นด้วย

• สินเชื่อธนาคารแบบอื่นหรือรีไฟแนนซ์ ถ้ามีรายได้ประจำ อาจได้ต้นทุนต่ำกว่าและผ่อนเป็นงวด แต่ต้องผ่านเกณฑ์และใช้เวลาพิจารณา
• เจรจาปรับโครงสร้างหนี้กับเจ้าหนี้เดิม เช่น ขอยืดเวลาหรือลดค่างวด เงื่อนไขและค่าใช้จ่ายขึ้นกับเจ้าหนี้แต่ละราย ต้องสอบถามเป็นรายกรณี
• ขายขาด เหมาะเมื่อไม่ต้องการทรัพย์แล้ว ได้เงินตามราคาตลาด ไม่มีดอกเบี้ย แต่ไม่ได้ทรัพย์คืน และการขายอาจใช้เวลา
• ขายทรัพย์อื่นหรือหาเงินในครอบครัว อาจไม่มีต้นทุนดอกเบี้ย แต่ควรทำข้อตกลงให้ชัดเพื่อกันปัญหาภายหลัง

ถ้าเลือกขายฝาก ควรอ่าน สัญญาณอันตรายก่อนขายฝาก และ สิทธิและการไถ่คืน ก่อนลงนาม และถ้าคาดว่าจะมีเงินก่อนกำหนด อ่าน ไถ่ก่อนกำหนด

ติดจำนองอยู่แล้ว เปลี่ยนมาขายฝากได้ไหม

ทำได้ หากมูลค่าทรัพย์พอสำหรับยอดปิดจำนองและค่าใช้จ่าย โดยทั่วไปผู้ลงทุนชำระหนี้ให้ธนาคาร แล้วจดขายฝากใหม่ในวันเดียวกัน แต่ควรเทียบก่อนว่าการเปลี่ยนจากผ่อนเป็นงวดมาเป็นชำระสินไถ่ก้อนเดียว เหมาะกับแผนเงินของคุณหรือไม่ อ่านขั้นตอนที่ ไถ่ถอนจำนอง

ขายฝากไม่ใช่ฝากขาย

ฝากขายคือการให้ตัวแทนช่วยหาผู้ซื้อทรัพย์ตามปกติ ส่วนขายฝากคือการขายพร้อมสิทธิไถ่คืน ควรบอกผู้ให้บริการให้ชัดว่าต้องการธุรกรรมแบบใด ถ้ายังไม่แน่ใจ อ่านพื้นฐานที่ ขายฝากคืออะไร หรือ เตรียมข้อมูลประเมิน เพื่อขอข้อเสนอเป็นลายลักษณ์อักษรไปเทียบ