ปรับปรุงข้อมูล · ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายเฉพาะกรณี
ขายฝากแล้วต้องย้ายออกไหม
คำถามแรกของเกือบทุกคนก่อนตัดสินใจขายฝากคือ เซ็นแล้วต้องเก็บของออกจากบ้านเลยหรือเปล่า คำตอบตามกฎหมายคือไม่ต้อง คุณยังอยู่บ้านหลังเดิมได้ ยังทำนาทำสวนในที่ดินแปลงเดิมได้ และไม่ต้องจ่ายค่าเช่าให้ผู้ซื้อฝากระหว่างนั้น
ที่คนสับสนเพราะในวันจดทะเบียน ชื่อในโฉนดเปลี่ยนไปเป็นของผู้ซื้อฝากจริง ๆ แต่กฎหมายแยก "กรรมสิทธิ์ทางทะเบียน" ออกจาก "สิทธิอยู่อาศัยและทำกิน" ไว้คนละเรื่อง พ.ร.บ. คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 เขียนเรื่องนี้ไว้ในมาตรา 12 โดยเฉพาะ
โอนไปเป็นของผู้ซื้อฝากตั้งแต่วันจดทะเบียน และจะกลับมาเป็นของคุณทันทีที่ไถ่สำเร็จ
ยังอยู่กับผู้ขายฝากต่อไปจนถึงวันหมดสิทธิไถ่ โดยไม่ต้องจ่ายค่าตอบแทน
ถ้าคุณยังไม่เห็นภาพรวมของสัญญาขายฝากทั้งหมด อ่าน ขายฝากคืออะไร ก่อนก็ได้ แล้วค่อยกลับมาที่หน้านี้
มาตรา 12 ให้สิทธิอะไรกับผู้ขายฝากบ้าง
มาตรา 12 ให้สิทธิผู้ขายฝากไว้สามอย่างพร้อมกัน และให้ไปจนถึงวันที่หมดสิทธิไถ่
- ครอบครอง คืออยู่ในบ้านหรือถือครองที่ดินแปลงนั้นต่อไปได้ตามปกติ
- ใช้สอย คือใช้ทรัพย์ตามการใช้งานเดิม ไม่ว่าจะเป็นการอยู่อาศัยหรือการทำเกษตรกรรม
- ได้ดอกผล คือผลผลิตที่งอกเงยจากทรัพย์ในช่วงนี้ตกเป็นของคุณ ไม่ต้องแบ่งให้ผู้ซื้อฝาก
เงื่อนไขของสิทธินี้มีสองข้อที่ต้องจำ ข้อแรกคือทรัพย์นั้นต้องใช้เพื่อเกษตรกรรมหรือเพื่ออยู่อาศัย ซึ่งเป็นขอบเขตเดียวกับที่ พ.ร.บ. ฉบับนี้คุ้มครอง ข้อสองคือสิทธิมีอยู่จนถึงวันที่หมดสิทธิไถ่ ไม่ใช่แค่วันครบกำหนดตามหน้าสัญญา สองวันนี้อาจไม่ใช่วันเดียวกัน และจะอธิบายต่อในหัวข้อถัดไป
ประโยคที่มีค่าที่สุดในมาตรานี้คือคำว่า "โดยไม่ต้องจ่ายค่าตอบแทน" แปลตรงตัวว่าระหว่างสัญญา คุณไม่ต้องจ่ายค่าเช่าบ้านของตัวเองให้ใคร เงินที่ตกลงกันไว้ในสัญญาที่จดทะเบียนคือส่วนเพิ่มของสินไถ่ ไม่ใช่ค่าเช่า อ่านวิธีคิดยอดนี้ได้ที่ สินไถ่คืออะไร
ขายฝากที่ดินยังทำนาได้ไหม ผลผลิตเป็นของใคร
ทำได้ และผลผลิตเป็นของคุณ เพราะสิทธิได้ดอกผลเขียนไว้ในมาตราเดียวกัน ข้าวในนา ผลไม้ในสวน หรือผลผลิตที่เก็บเกี่ยวได้ระหว่างที่สัญญายังเดินอยู่ ตกเป็นของผู้ขายฝาก ไม่ต้องแบ่งให้ผู้ซื้อฝาก และผู้ซื้อฝากจะเข้ามาเก็บเองไม่ได้
สิ่งที่ควรทำเพื่อไม่ให้เถียงกันภายหลัง คือทำให้เห็นชัดตั้งแต่ต้นว่าที่ดินแปลงนี้ใช้ทำอะไร และใครเป็นคนทำ
- ถ่ายรูปสภาพที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในวันจดทะเบียน เก็บไว้เป็นหลักฐานสภาพตั้งต้น
- เก็บหลักฐานการทำกินไว้ตามปกติ เช่น ใบเสร็จค่าปุ๋ย ค่าน้ำมัน หรือบันทึกรอบการเก็บเกี่ยว
- ถ้ามีลูกจ้างหรือญาติช่วยทำ ให้ชัดเจนว่าทำในนามของคุณ ไม่ใช่เข้ามาใช้ประโยชน์ในนามของตัวเอง
- เขียนในสัญญาให้ตรงกับความจริงว่าทรัพย์ใช้เพื่อเกษตรกรรมหรือเพื่ออยู่อาศัย
สิทธิมาพร้อมหน้าที่ ต้องรักษาทรัพย์อย่างวิญญูชน
กฎหมายไม่ได้ให้สิทธิเปล่า ๆ มาตรา 12 กำหนดหน้าที่ควบมาด้วยว่าผู้ขายฝากต้องรักษาทรัพย์อย่างวิญญูชน คำว่าวิญญูชนคือมาตรฐานของคนทั่วไปที่ใช้ความระมัดระวังตามสมควร ไม่ใช่มาตรฐานของผู้เชี่ยวชาญ และไม่ใช่การปล่อยตามยถากรรม
ในทางปฏิบัติ หน้าที่นี้แปลว่าคุณดูแลทรัพย์เหมือนที่เคยดูแลตอนเป็นเจ้าของเต็มตัว
- ซ่อมแซมสิ่งที่เสียตามปกติ เช่น หลังคารั่ว ท่อแตก ไม่ปล่อยให้ลุกลามจนบ้านทรุดโทรม
- ไม่รื้อถอน ต่อเติม หรือดัดแปลงจนทำให้ทรัพย์เสื่อมค่าลงจากวันจดทะเบียน
- ไม่ตัดไม้ยืนต้นหรือขุดหน้าดินไปขาย เพราะเป็นการลดมูลค่าของตัวทรัพย์ ไม่ใช่การเก็บดอกผล
- ระวังเรื่องที่อาจทำให้ทรัพย์เสียหายถาวร เช่น การถมที่ผิดวิธีหรือปล่อยให้ผู้อื่นเข้ามาทิ้งของ
- ถ้าเกิดความเสียหายใหญ่ เช่น ไฟไหม้หรือน้ำท่วม ให้แจ้งผู้ซื้อฝากเป็นหนังสือและเก็บหลักฐานไว้ทั้งหมด
ส่วนค่าใช้จ่ายประจำ เช่น ค่าน้ำ ค่าไฟ ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือค่าส่วนกลาง กฎหมายฉบับนี้ไม่ได้เขียนแยกไว้ว่าเป็นภาระของฝ่ายใด จึงต้องตกลงกันให้ชัดเป็นลายลักษณ์อักษรในสัญญา และตรวจสอบเป็นรายกรณีกับสำนักงานที่ดินหรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง อย่าใช้วิธีเข้าใจเอาเอง
ให้คนอื่นเช่าหรือเข้าใช้ประโยชน์ได้ไหม
เรื่องนี้ไม่ได้อยู่ในมาตรา 12 แต่มีมาตรา 13 ว่าด้วยการให้บุคคลอื่นใช้ประโยชน์ในทรัพย์ และค่าตอบแทนจากการนั้นตกเป็นของฝ่ายใด แปลว่ากฎหมายรู้ว่ากรณีแบบนี้เกิดขึ้นจริง และวางกติกาไว้แยกจากสิทธิอยู่อาศัยของตัวผู้ขายฝากเอง
ข้อควรระวังคือ การอยู่เองกับการปล่อยให้คนอื่นเข้าใช้ประโยชน์ ไม่ใช่เรื่องเดียวกัน และคำตอบว่าค่าเช่าหรือค่าตอบแทนตกเป็นของใคร ขึ้นอยู่กับข้อเท็จจริงของแต่ละสัญญา หน้านี้จะไม่เดาให้ ถ้าคุณวางแผนจะปล่อยเช่าหรือให้ญาติเข้าทำกินแทน ให้ตรวจสอบเป็นรายกรณีกับสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียน หรือผู้ให้คำปรึกษากฎหมาย ก่อนทำสัญญาเช่ากับใคร
สิ่งที่ทำได้เลยตั้งแต่ก่อนเซ็น คือเขียนข้อตกลงให้ครบในสัญญาที่จดทะเบียน
- ระบุว่าใครจะเป็นผู้อยู่อาศัยหรือผู้ทำกินในทรัพย์ระหว่างอายุสัญญา
- ถ้าจะให้บุคคลอื่นใช้ประโยชน์ ระบุให้ชัดว่าเป็นใคร ใช้ส่วนไหน และค่าตอบแทนตกเป็นของฝ่ายใด
- ระบุวิธีแจ้งเมื่อจะเปลี่ยนผู้ใช้ประโยชน์ เช่น ต้องแจ้งเป็นหนังสือล่วงหน้า
- อย่าตกลงด้วยวาจาแล้วหวังว่าจะจำกันได้ ข้อตกลงที่ไม่ได้เขียนไว้มักพิสูจน์ไม่ได้ในวันที่มีปัญหา
สิ่งที่ผู้ซื้อฝากทำไม่ได้ระหว่างสัญญา
ระหว่างที่คุณยังมีสิทธิไถ่อยู่ ผู้ซื้อฝากไม่ได้ทำอะไรกับทรัพย์ได้ตามใจ มาตรา 16 ห้ามผู้ซื้อฝากก่อภาระใดเหนือทรัพย์ที่กระทบสิทธิของผู้ขายฝาก จุดประสงค์คือเพื่อให้ทรัพย์กลับมาถึงมือคุณได้จริงในวันที่ไถ่สำเร็จ ไม่ใช่กลับมาพร้อมภาระผูกพันที่คุณไม่เคยรู้เห็น
ถ้ามีใครมาบอกว่าจะเอาทรัพย์ไปทำอะไรบางอย่างระหว่างสัญญา และคุณไม่แน่ใจว่าเข้าข่ายการก่อภาระที่กระทบสิทธิของคุณหรือไม่ ให้ขอเป็นหนังสือ แล้วนำไปตรวจสอบเป็นรายกรณีกับสำนักงานที่ดินก่อนตอบตกลง
| เรื่อง | ผู้ขายฝากระหว่างสัญญา | ผู้ซื้อฝากระหว่างสัญญา |
|---|---|---|
| อยู่อาศัยในบ้านหลังนั้น | อยู่ได้จนถึงวันหมดสิทธิไถ่ | เข้าครอบครองแทนไม่ได้ |
| ทำเกษตรกรรมและเก็บดอกผล | ทำได้ ผลผลิตเป็นของตน | เข้าเก็บผลผลิตเองไม่ได้ |
| ค่าตอบแทนการอยู่อาศัย | ไม่ต้องจ่าย | เรียกเก็บเพิ่มจากที่จดทะเบียนไว้ไม่ได้ |
| การก่อภาระเหนือทรัพย์ | ไม่ใช่เจ้าของทางทะเบียนแล้ว | ห้ามก่อภาระที่กระทบสิทธิผู้ขายฝาก |
| หน้าที่ดูแลรักษาทรัพย์ | ต้องรักษาอย่างวิญญูชน | กฎหมายกำหนดหน้าที่นี้ไว้ที่ผู้ขายฝาก |
วันหมดสิทธิไถ่คือวันไหนกันแน่
สิทธิอยู่อาศัยตามมาตรา 12 ผูกกับ "วันหมดสิทธิไถ่" ไม่ใช่วันที่ใครคนหนึ่งบอกลอย ๆ ตามปกติวันนี้คือวันครบกำหนดไถ่ที่ระบุในสัญญาที่จดทะเบียน แต่มีสองกรณีที่ทำให้วันนี้ขยับออกไป และสิทธิอยู่อาศัยก็ขยับตาม
- ผู้ซื้อฝากไม่ได้แจ้งกำหนดไถ่ตามมาตรา 17 กฎหมายให้ผู้ซื้อฝากแจ้งกำหนดไถ่และจำนวนสินไถ่เป็นหนังสือส่งไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับพร้อมสำเนาสัญญา ก่อนครบกำหนดไม่น้อยกว่า 3 เดือนแต่ไม่เกิน 6 เดือน ถ้าไม่แจ้ง ผู้ขายฝากไถ่ได้อีก 6 เดือนนับแต่วันครบกำหนด รายละเอียดอยู่ที่ หนังสือแจ้งกำหนดไถ่
- มีการขยายกำหนดเวลาไถ่ กฎหมายให้ขยายเวลาไถ่ได้ แต่รวมกันแล้วต้องไม่เกิน 10 ปี การขยายต้องทำให้ถูกวิธีจึงจะใช้ยันกันได้ อ่านขั้นตอนที่ ขยายเวลาไถ่
ประเด็นที่คนพลาดบ่อยคือเข้าใจว่าเลยวันในสัญญาแล้วสิทธิหายทันที ทั้งที่ถ้าไม่ได้รับหนังสือแจ้งตามกฎหมาย เวลายังเดินต่อให้อีกระยะหนึ่ง เก็บซองจดหมาย ใบตอบรับ และเอกสารทุกฉบับที่ได้รับไว้ให้ครบ เพราะสิ่งเหล่านี้คือหลักฐานว่าวันหมดสิทธิไถ่ของคุณคือวันไหน
และถ้าถึงวันไถ่แล้วติดต่อผู้ซื้อฝากไม่ได้ หรือเขาไม่ยอมรับไถ่ ยังมีทางวางทรัพย์ได้ภายใน 30 วันนับแต่วันครบกำหนด เมื่อเหตุนั้นไม่ใช่ความผิดของคุณ อ่านต่อที่ สิทธิและการไถ่คืน
ถ้าไถ่ไม่ทัน ต้องย้ายออกเมื่อไร
เมื่อพ้นกำหนดไถ่โดยไม่ได้ไถ่และไม่ได้วางทรัพย์ ผู้ขายฝากต้องส่งมอบการครอบครองทรัพย์ให้ผู้ซื้อฝากตามสภาพที่เป็นอยู่ในขณะนั้น นี่คือจุดที่สิทธิตามมาตรา 12 สิ้นสุดลง
มีข้อผ่อนผันหนึ่งข้อสำหรับที่ดินเกษตรกรรม คือผู้ขายฝากมีเวลาเก็บผลิตผลเกษตรกรรมที่ค้างอยู่ได้ไม่เกิน 6 เดือนนับแต่วันครบกำหนดไถ่ เพื่อไม่ให้ผลผลิตที่ลงแรงไว้ทั้งฤดูสูญเปล่า ข้อนี้เป็นเรื่องการเก็บผลิตผล ไม่ใช่การขยายสิทธิอยู่อาศัยออกไปอีก
ถ้าประเมินแล้วว่าอาจไถ่ไม่ทัน อย่ารอให้ถึงวันสุดท้าย สิ่งที่ควรทำเรียงตามลำดับคือ
- ทบทวนยอดสินไถ่ที่แท้จริงและวันครบกำหนด ขอยอดเป็นหนังสือ พร้อมรายการหักเงินที่ชำระไปแล้วทุกงวด
- คุยเรื่องขยายเวลาไถ่ตั้งแต่เนิ่น ๆ การขยายต้องทำให้ถูกต้องตามกฎหมาย ไม่ใช่รับปากกันทางโทรศัพท์
- หาทางไถ่ถอนด้วยแหล่งเงินอื่น ดูทางเลือกที่ ไถ่ถอนขายฝาก ก่อนวันครบกำหนดอย่างน้อยหลายสัปดาห์
- วางแผนเรื่องที่อยู่และการเก็บเกี่ยวไว้ล่วงหน้า ถ้าสุดทางจริง การรู้ล่วงหน้าทำให้ย้ายอย่างมีแผน ดีกว่าถูกเร่งในวันเดียว
ถูกกดดันให้ย้ายออกก่อนกำหนด ทำอย่างไร
กรณีที่พบบ่อยคือมีคนมาบอกว่าบ้านเป็นของเขาแล้ว ให้ขนของออกภายในไม่กี่วัน ทั้งที่กำหนดไถ่ยังไม่ถึง สิ่งที่ต้องจำคือคำพูดไม่เปลี่ยนวันหมดสิทธิไถ่ และสิทธิอยู่อาศัยของคุณมาจากตัวกฎหมาย ไม่ได้มาจากความยินยอมของผู้ซื้อฝาก
- อย่าเซ็นเอกสารใด ๆ ที่ยื่นให้เซ็นในวันนั้นทันที โดยเฉพาะเอกสารที่มีคำว่าส่งมอบ สละสิทธิ หรือยินยอมให้ออกจากทรัพย์
- ขอให้แจ้งเป็นหนังสือระบุเหตุผลและวันที่ แล้วเก็บต้นฉบับไว้
- เทียบกับสัญญาที่จดทะเบียนว่ากำหนดไถ่คือวันใด และคุณได้รับหนังสือแจ้งตามมาตรา 17 แล้วหรือยัง
- บันทึกวันเวลาและเหตุการณ์ไว้ทุกครั้งที่มีการติดต่อ พร้อมชื่อผู้ติดต่อ
- นำสัญญาและเอกสารทั้งหมดไปสอบถามที่สำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนสัญญาฉบับนั้น
พฤติกรรมเร่งรัดลักษณะนี้มักมาพร้อมสัญญาณอื่น ๆ ที่ควรระวังตั้งแต่ก่อนเซ็น รวบรวมไว้ที่ สัญญาณอันตรายของสัญญาขายฝาก
ก่อนเซ็น ตรวจข้อเหล่านี้ในสัญญา
สิทธิอยู่อาศัยมาจากกฎหมายอยู่แล้ว แต่สัญญาที่เขียนไว้ชัดจะช่วยตัดปัญหาการตีความในวันที่ทั้งสองฝ่ายไม่พอใจกัน ก่อนลงชื่อในวันจดทะเบียน ให้อ่านทวนทีละข้อ
- ทรัพย์นี้ระบุว่าใช้เพื่อเกษตรกรรมหรือเพื่ออยู่อาศัย ตรงกับความจริงหรือไม่
- มีข้อความใดที่ทำให้คุณต้องจ่ายค่าเช่าหรือค่าตอบแทนการอยู่อาศัยเพิ่มหรือไม่
- มีข้อความให้ส่งมอบการครอบครองก่อนวันหมดสิทธิไถ่หรือไม่
- ระบุวันครบกำหนดไถ่และจำนวนสินไถ่ไว้ครบถ้วนหรือไม่
- ระบุที่อยู่สำหรับส่งหนังสือแจ้งกำหนดไถ่ของคุณไว้ถูกต้องหรือไม่
- ถ้าจะให้บุคคลอื่นเข้าใช้ประโยชน์ เขียนไว้ชัดหรือยังว่าใครได้ค่าตอบแทน
ข้อตกลงใดที่ขัดกับ พ.ร.บ. ฉบับนี้ตกเป็นโมฆะ คู่สัญญาจะตกลงยกเว้นกันเองไม่ได้ ดังนั้นถ้าเจอข้อสัญญาที่ตัดสิทธิอยู่อาศัยของคุณทิ้ง ให้ยกขึ้นถามเจ้าหน้าที่ในวันจดทะเบียนทันที ก่อนที่ทุกอย่างจะลงนามเสร็จ
สุดท้าย ให้จำหลักสั้น ๆ ไว้ข้อเดียว ตราบใดที่ยังไถ่ได้ บ้านหลังนั้นยังเป็นที่อยู่ของคุณ และที่ดินแปลงนั้นยังเป็นที่ทำกินของคุณ ส่วนหน้าที่ของคุณคือดูแลมันไว้ให้ดีจนถึงวันที่ไถ่คืนสำเร็จ
คำถามที่พบบ่อย
ขายฝากแล้วยังอยู่บ้านได้ไหม?
ได้ มาตรา 12 ให้ผู้ขายฝากครอบครองและใช้สอยทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยต่อไปจนถึงวันหมดสิทธิไถ่ โดยไม่ต้องจ่ายค่าตอบแทนให้ผู้ซื้อฝาก กรรมสิทธิ์ทางทะเบียนโอนไปแล้วก็จริง แต่สิทธิอยู่อาศัยยังอยู่กับคุณตลอดอายุสัญญา
ขายฝากที่ดินยังทำนาหรือทำสวนได้ไหม ผลผลิตเป็นของใคร?
ทำได้ และกฎหมายให้สิทธิได้ดอกผลจากทรัพย์ด้วย ข้าว ผลไม้ หรือผลผลิตที่เก็บได้ระหว่างสัญญาจึงเป็นของผู้ขายฝาก ไม่ต้องแบ่งให้ผู้ซื้อฝาก เว้นแต่จะมีข้อตกลงเรื่องการให้บุคคลอื่นเข้าใช้ประโยชน์ซึ่งต้องดูเป็นรายกรณี
ผู้ซื้อฝากมาบอกให้ย้ายออกระหว่างสัญญา ต้องออกไหม?
ไม่ต้อง ถ้ายังอยู่ในกำหนดเวลาไถ่ สิทธิอยู่อาศัยตามมาตรา 12 ยังคุ้มครองคุณอยู่ และมาตรา 16 ห้ามผู้ซื้อฝากก่อภาระเหนือทรัพย์ที่กระทบสิทธิของคุณ ให้ขอทุกอย่างเป็นหนังสือ เก็บหลักฐานไว้ แล้วปรึกษาสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียน อ่านสัญญาณอันตรายอื่นได้ที่ สัญญาณอันตราย
ถ้าไถ่ไม่ทัน ต้องออกจากบ้านทันทีเลยไหม?
เมื่อพ้นกำหนดไถ่แล้ว ผู้ขายฝากต้องส่งมอบการครอบครองตามสภาพในขณะนั้น แต่ถ้าใช้ที่ดินทำเกษตรกรรม กฎหมายยังให้เวลาเก็บผลิตผลได้ไม่เกิน 6 เดือนนับแต่วันครบกำหนดไถ่ ถ้ายังหาเงินไม่ทัน ควรดูทางเลือกก่อนถึงวันนั้นที่ ครบกำหนดแล้วยังไม่มีเงินไถ่
ระหว่างสัญญาต้องจ่ายค่าเช่าให้ผู้ซื้อฝากไหม?
ไม่ต้อง กฎหมายเขียนชัดว่าการอยู่อาศัยหรือทำกินในช่วงนี้ไม่ต้องจ่ายค่าตอบแทน ถ้ามีใครเรียกเก็บค่าเช่ารายเดือนเพิ่มจากส่วนเพิ่มสินไถ่ ให้ขอดูข้อสัญญาที่จดทะเบียนไว้ และอย่าจ่ายเงินสดโดยไม่มีหลักฐาน
ปรับปรุงข้อมูล 16 กันยายน 2569 · ข้อมูลทั่วไป ข้อเท็จจริงและสัญญาแต่ละรายอาจต่างกัน ควรตรวจสอบก่อนลงนาม