ผู้ซื้อฝากขายต่อหรือเอาไปจำนอง สิทธิไถ่ของคุณยังอยู่ไหม

ปรับปรุงข้อมูล 16 กันยายน 2569 · ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายเฉพาะกรณี

ผู้ซื้อฝากขายต่อได้ไหม ทำไมคำถามนี้สำคัญ

ขายฝากคือการโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อฝากก่อน แล้วไถ่คืนภายในกำหนดเวลา ระหว่างสัญญาชื่อในโฉนดจึงเป็นชื่อผู้ซื้อฝาก หลายคนจึงกังวลว่า ถ้าเขาเอาชื่อนั้นไปขายต่อหรือจำนอง บ้านจะหลุดมือไปเลยหรือไม่

คำตอบสั้นคือ พ.ร.บ. คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 เขียนเรื่องนี้ไว้ตรง ๆ สามมาตรา คือมาตรา 14 เรื่องการโอนสิทธิไถ่ มาตรา 15 เรื่องไถ่กับใคร และมาตรา 16 เรื่องห้ามก่อภาระ

ก่อนอ่านต่อ มีเงื่อนไขหนึ่งที่ต้องรู้ กฎหมายฉบับนี้ใช้กับการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย และผู้ขายฝากต้องเป็นบุคคลธรรมดา โดยดูข้อเท็จจริงในขณะขายฝากตามมาตรา 6 ถ้าไม่แน่ใจว่าสัญญาของคุณเข้าหรือไม่ อ่านภาพรวมได้ที่ สิทธิและการไถ่คืน

สิทธิไถ่เมื่อทรัพย์เปลี่ยนมือ มาตรา 15 ตามไปถึงผู้รับโอน

มาตรา 15 กำหนดว่าสิทธิในการไถ่ใช้ได้ต่อผู้ซื้อฝากเดิม ทายาทของผู้ซื้อฝากเดิม หรือผู้รับโอนทรัพย์สินที่ขายฝาก แล้วแต่กรณี พูดง่าย ๆ คือ สิทธิไถ่ผูกอยู่กับตัวทรัพย์ ไม่ได้ผูกอยู่กับตัวคนที่คุณเซ็นสัญญาด้วย

ตัวบทฉบับราชกิจจานุเบกษายังนิยามคำว่า "ผู้ซื้อฝาก" ในมาตรา 4 ให้รวมถึงทายาทของผู้ซื้อฝากเดิม และผู้รับโอนทรัพย์สินที่ขายฝาก แล้วแต่กรณี ดูตัวบทได้ที่ พ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 ตัวบทตามราชกิจจานุเบกษา เล่ม 136 ตอนที่ 50 ก (กระทรวงพาณิชย์) ผลคือคนที่รับโอนทรัพย์ไป อยู่ในนิยามผู้ซื้อฝากตาม พ.ร.บ. ด้วย

ข้อควรระวังคือ มาตรา 15 ไม่ได้ขยายเวลาไถ่ให้ การเปลี่ยนมือไม่ได้ทำให้คุณมีเวลาเพิ่ม อ่านสิ่งที่เกิดขึ้นหลังเลยกำหนดได้ที่ ครบกำหนดแล้วยังไม่มีเงินไถ่

ผู้ซื้อฝากเอาไปจำนอง มาตรา 16 ห้ามอะไรไว้

มาตรา 16 กำหนดว่า ก่อนพ้นกำหนดเวลาไถ่ ผู้ซื้อฝากต้องไม่ก่อภาระใด ๆ เหนือทรัพย์สินที่ขายฝากอันอาจกระทบสิทธิของผู้ขายฝากตาม พ.ร.บ. นี้ คำว่า "ภาระ" ในภาษาทั่วไปคือสิทธิของคนอื่นที่มาเกาะอยู่บนทรัพย์

การจำนองคือการเอาทรัพย์ไปเป็นหลักประกันหนี้ ถ้าผู้ซื้อฝากเอาบ้านที่คุณขายฝากไว้ไปจำนองเพื่อกู้เงินของเขาเอง ถ้าภาระนั้นอาจกระทบสิทธิไถ่ของคุณ ก็เข้าข่ายสิ่งที่มาตรา 16 ห้ามไว้ แต่จะกระทบสิทธิของคุณหรือไม่และเพียงใด ต้องดูข้อเท็จจริงเป็นรายกรณี

สิ่งที่บทความนี้ตอบไม่ได้คือ ถ้ามีการจดจำนองไปแล้วจริง สัญญาจำนองนั้นมีผลอย่างไร และต้องจัดการรายการในโฉนดอย่างไร เรื่องนี้ขึ้นกับข้อเท็จจริงของแต่ละแปลง ต้องตรวจสอบเป็นรายกรณีกับสำนักงานที่ดิน และควรปรึกษาผู้รู้กฎหมาย

ในฝั่งผู้ลงทุนที่ร่วมงานกับชัดเจน หน้าที่ข้อนี้เขียนไว้ใน ข้อตกลงผู้ลงทุน ที่ผู้ลงทุนกดยอมรับตอนลงทะเบียน ว่าห้ามก่อภาระเหนือทรัพย์ที่กระทบสิทธิของผู้ขายฝากระหว่างที่ยังไถ่ได้ แต่ข้อตกลงนี้ไม่ใช่การรับประกันว่าจะไม่มีใครทำผิด การตรวจโฉนดด้วยตัวเองยังเป็นสิ่งที่ควรทำ

วิธีตรวจว่าโฉนดถูกโอนหรือถูกจดภาระแล้วหรือยัง

คุณไม่ต้องเดาจากคำบอกเล่า การขายฝาก การโอน และการจำนองที่ดินต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ วิธีที่ตรงที่สุดคือสอบถามสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนขายฝากไว้ ว่าคุณขอตรวจรายการจดทะเบียนของแปลงนั้นได้อย่างไร ขั้นตอนด้านล่างเป็นแนวเตรียมตัว สิทธิในการขอตรวจ เอกสาร และค่าธรรมเนียม ต้องตรวจสอบเป็นรายกรณีกับสำนักงานที่ดิน

1. เตรียมข้อมูลแปลง เลขโฉนดหรือเลขหนังสือแสดงสิทธิ ตำบล อำเภอ จังหวัด ซึ่งดูได้จากสำเนาสัญญาขายฝากที่คุณถือไว้
2. เตรียมเอกสารของตัวเอง บัตรประชาชนตัวจริงและสัญญาขายฝากที่จดทะเบียน ใช้แสดงว่าคุณเป็นคู่สัญญาในแปลงนี้ ส่วนเอกสารที่สำนักงานต้องการจริงให้ถามก่อน
3. โทรสอบถามก่อนไป ถามว่าผู้ขายฝากขอตรวจรายการได้หรือไม่ ต้องใช้เอกสารใดเพิ่ม และมีค่าธรรมเนียมหรือไม่ ซึ่งต้องตรวจสอบเป็นรายกรณีกับสำนักงานที่ดิน
4. ขอดูรายการจดทะเบียนหลังวันขายฝาก ดูว่าหลังจากวันที่จดทะเบียนขายฝากแล้ว มีรายการโอน จำนอง หรือการจดสิทธิอื่นตามมาหรือไม่
5. จดชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ปัจจุบัน ถ้ามีการโอน ให้จดชื่อผู้รับโอนและวันที่จดทะเบียนไว้ ตามมาตรา 15 นี่คือคนที่สิทธิไถ่ของคุณใช้ได้ต่อ
6. ขอสำเนาเก็บไว้ถ้าทำได้ เอกสารนี้ใช้ประกอบการติดต่อ การวางทรัพย์ หรือการปรึกษาผู้รู้กฎหมายภายหลัง

สัญญาณที่ควรรีบตรวจ

• มีคนแปลกหน้ามาดูบ้านหรือถ่ายรูปทรัพย์ โดยอ้างว่าเป็นเจ้าของใหม่
• ผู้ซื้อฝากเปลี่ยนบัญชีรับเงินงวดเป็นชื่อคนอื่นโดยไม่อธิบาย
• ได้รับหนังสือแจ้งกำหนดไถ่จากคนที่ไม่รู้จัก
• ผู้ซื้อฝากติดต่อยากขึ้นเรื่อย ๆ หรือบอกให้ไปคุยกับคนอื่นแทน

ทรัพย์เปลี่ยนมือแล้ว ต้องไถ่กับใคร

หลักคือไถ่กับคนที่ถือทรัพย์อยู่ในขณะที่คุณใช้สิทธิ ตามมาตรา 15 ซึ่งแบ่งได้เป็นสามกรณี

เรื่องหนังสือแจ้งกำหนดไถ่ก็เกี่ยวข้องโดยตรง มาตรา 17 ให้ผู้ซื้อฝากแจ้งกำหนดไถ่และจำนวนสินไถ่เป็นหนังสือส่งไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ พร้อมสำเนาสัญญา ก่อนครบกำหนดไม่น้อยกว่า 3 เดือนแต่ไม่เกิน 6 เดือน สรุปของกระทรวงพาณิชย์อธิบายเพิ่มว่า ถ้าผู้ซื้อฝากในขณะนั้นไม่ใช่คนเดิม ต้องแจ้งด้วยว่าผู้ขายฝากต้องไถ่กับใครและชำระสินไถ่ที่ไหน (สรุปสาระสำคัญ พ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 (กระทรวงพาณิชย์))

ถ้าผู้ซื้อฝากไม่ได้แจ้งเป็นหนังสือภายในช่วงเวลานั้น หรือไม่ได้แนบสำเนาสัญญาไปด้วย ผู้ขายฝากไถ่ได้ภายใน 6 เดือนนับแต่วันครบกำหนด โดยชำระสินไถ่ตามจำนวนที่กำหนดไว้ในสัญญา รายละเอียดอยู่ที่ หนังสือแจ้งกำหนดไถ่ แต่อย่าใช้ช่วงนี้เป็นแผนหลัก ให้เตรียมเงินไว้ตามวันครบกำหนดในสัญญาเสมอ

ยอดสินไถ่เปลี่ยนไหมเมื่อทรัพย์เปลี่ยนมือ

กฎหมายไม่ได้ให้ผู้รับโอนตั้งยอดสินไถ่ใหม่ได้เอง มาตรา 8 กำหนดว่าสินไถ่สูงกว่าราคาขายฝากได้ แต่เมื่อคำนวณเป็นดอกเบี้ยแล้วต้องไม่เกิน 15% ต่อปี นับแต่วันขายฝากจนถึงวันครบกำหนดไถ่ และเงินที่ผู้ซื้อฝากได้รับจากผู้ขายฝากเพราะการซื้อฝาก ให้ถือเป็นส่วนหนึ่งของสินไถ่ที่ชำระแล้ว ผู้รับโอนก็อยู่ในนิยามผู้ซื้อฝากตามมาตรา 4

ส่วนคำถามว่า งวดที่คุณจ่ายให้ผู้ซื้อฝากคนเดิมไปแล้ว จะนำมาหักกับผู้รับโอนอย่างไร กฎหมายไม่ได้เขียนไว้ตรง ๆ ต้องดูข้อเท็จจริงและเอกสารการโอนเป็นรายกรณี และควรปรึกษาผู้รู้กฎหมาย สิ่งที่ทำได้เลยคือเก็บสลิปและหลักฐานการชำระทุกงวดไว้ให้ครบ

ลองดูตัวอย่างสมมติ ราคาขายฝาก 1,500,000 บาท ระยะเวลาไถ่ 2 ปี ตกลงส่วนเพิ่ม 0.75% ต่อเดือน เท่ากับเดือนละ 11,250 บาท

ตัวเลขจริงต้องมาจากสัญญาของคุณเอง ถ้าผู้รับโอนเรียกยอดสูงกว่าที่คำนวณได้ ให้ขอรายการคำนวณเป็นหนังสือแล้วเทียบกับสัญญาและสลิปทุกงวด วิธีคิดทีละขั้นอยู่ที่ สินไถ่คืออะไร คิดอย่างไร

ติดต่อผู้รับโอนไม่ได้ ใช้การวางทรัพย์ตามมาตรา 18

ปัญหาที่อาจเจอเมื่อทรัพย์เปลี่ยนมือคือ คุณไม่รู้จักผู้รับโอน ไม่มีเบอร์โทร และไม่รู้ว่าจะนัดไถ่กับใคร มาตรา 18 ให้ทางออกไว้ คือวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ต่อสำนักงานวางทรัพย์ สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนขายฝากไว้

การวางทรัพย์ตามมาตรานี้ ผู้ขายฝากสละสิทธิถอนทรัพย์ที่วางไว้ จึงควรตรวจยอดให้ถูกก่อนวาง ถ้าไถ่ไม่ได้เพราะเหตุที่ไม่ใช่ความผิดของผู้ขายฝาก ยังวางทรัพย์ได้ภายใน 30 วันนับแต่วันครบกำหนด หรือนับแต่วันที่เหตุนั้นสิ้นสุด แล้วแต่กรณี และให้ถือว่าไถ่ตามกำหนดแล้ว กรรมสิทธิ์กลับคืนมาเป็นของผู้ขายฝากตั้งแต่เวลาที่ชำระสินไถ่หรือวางทรัพย์ ไม่ต้องรอให้ผู้รับโอนมารับเงิน

สรุปของกระทรวงพาณิชย์ยังอธิบายว่า ถ้าวางทรัพย์แล้วแต่ไม่มีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมาด้วย ให้นำหลักฐานการวางทรัพย์ไปแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เพื่อหมายเหตุไว้ในโฉนดฉบับของสำนักงานที่ดินและลงบัญชีอายัด ป้องกันไม่ให้ผู้ซื้อฝากจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมต่อไป (สรุปสาระสำคัญ พ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 (กระทรวงพาณิชย์))

• เก็บหลักฐานว่าได้พยายามติดต่อผู้ถือทรัพย์ปัจจุบันแล้ว
• นำชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ปัจจุบันจากการตรวจที่สำนักงานที่ดินไปด้วย
• เตรียมยอดสินไถ่ตามสัญญาพร้อมหลักฐานการชำระทุกงวด
• โทรถามสถานที่วางทรัพย์ก่อนว่าต้องใช้เอกสารใดและรับเงินรูปแบบใด

ขั้นตอนละเอียดตั้งแต่เตรียมเอกสารจนได้หลักฐานการวาง อ่านที่ วางทรัพย์เมื่อไถ่ไม่ได้

อีกด้านหนึ่ง ผู้ขายฝากก็โอนสิทธิไถ่ได้ตามมาตรา 14

มาตรา 14 ให้สิทธิในการไถ่โอนกันโดยทางนิติกรรมหรือตกทอดแก่ทายาทได้ และผู้รับโอนรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ทั้งปวง ตัวบทมาตรา 4 ก็นิยามคำว่า "ผู้ขายฝาก" ให้รวมถึงผู้รับโอนสิทธิในการไถ่ด้วย

เรื่องนี้ช่วยได้เมื่อลูกหรือญาติมีเงินและอยากรับไปไถ่แทน หรือเมื่อผู้ขายฝากเสียชีวิตระหว่างสัญญา คนที่รับสิทธิไปต้องรับหน้าที่ไปด้วย

วิธีโอนสิทธิไถ่ให้ถูกแบบ และเอกสารที่ต้องใช้ ไม่ได้เขียนไว้ในแหล่งที่บทความนี้อ้าง ต้องตรวจสอบเป็นรายกรณีกับสำนักงานที่ดิน ระวังคนที่มาเสนอ "ช่วยไถ่" แลกกับการให้คุณเซ็นมอบสิทธิทั้งหมด อ่านสัญญาณอันตรายอื่นได้ที่ สัญญาณเตือนก่อนเซ็นสัญญาขายฝาก

ถ้าเกิดข้อพิพาท เป็นคดีผู้บริโภคตามมาตรา 11

คดีที่มีข้อพิพาทอันเนื่องมาจากการขายฝากตาม พ.ร.บ. 2562 เป็นคดีผู้บริโภค โดยถือว่าผู้ขายฝากเป็นผู้บริโภค (มาตรา 11) ในคดีผู้บริโภค ผู้ฟ้องไม่ต้องมีทนายความ ยื่นฟ้องด้วยวาจาต่อเจ้าพนักงานคดีได้ และไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมศาล

ถ้าทรัพย์ถูกโอนหรือถูกจดภาระแล้วตกลงกันไม่ได้ ให้รวบรวมเอกสารให้ครบ ได้แก่ สัญญาขายฝากที่จดทะเบียน หลักฐานการชำระทุกงวด ผลการตรวจรายการจากสำนักงานที่ดิน และบันทึกการติดต่อ แล้วปรึกษาผู้รู้กฎหมาย

ถ้าปัญหาของคุณคือเงินไถ่ไม่พอ ไม่ใช่ข้อพิพาท อีกทางหนึ่งคือให้ผู้ลงทุนใหม่ชำระสินไถ่ให้ผู้ถือทรัพย์ปัจจุบันแล้วจดขายฝากใหม่ ดูได้ที่ บริการไถ่ถอนขายฝาก ซึ่งต้องผ่านการประเมินทรัพย์ก่อนและไม่มีการรับประกันผล

คำถามที่พบบ่อย