หนังสือแจ้งกำหนดไถ่ ถ้าไม่ได้รับ คุณไถ่ได้อีก 6 เดือน

ปรับปรุงข้อมูล 16 กันยายน 2569 · ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายเฉพาะกรณี

มาตรา 17 บังคับให้ผู้ซื้อฝากแจ้งคุณก่อนครบกำหนด

คนที่ทำสัญญาขายฝากส่วนใหญ่จำได้แค่วันครบกำหนด แล้วคิดว่าถ้าเลยวันนั้นไปก็จบ ความจริงไม่ใช่ พ.ร.บ. คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 วางหน้าที่ไว้ที่ผู้ซื้อฝาก ว่าต้องแจ้งกำหนดไถ่และจำนวนสินไถ่ให้ผู้ขายฝากทราบเป็นหนังสือก่อนถึงวันนั้น

หนังสือนี้ไม่ใช่มารยาท ไม่ใช่ความใจดี และไม่ใช่สิ่งที่คุณต้องร้องขอก่อน กฎหมายกำหนดให้ส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ พร้อมสำเนาสัญญาขายฝาก และต้องส่งก่อนวันครบกำหนดไม่น้อยกว่า 3 เดือนแต่ไม่เกิน 6 เดือน

เหตุผลที่กฎหมายเขียนแบบนี้ตรงไปตรงมา คือให้ผู้ขายฝากมีเวลาหาเงินจริง ๆ และรู้ล่วงหน้าว่าต้องเตรียมเท่าไร เพราะยอดสินไถ่กับราคาขายฝากเป็นคนละจำนวนกัน ถ้ายังไม่แน่ใจเรื่องยอด อ่าน สินไถ่คืออะไร คิดอย่างไร ควบคู่ไปด้วย

หนังสือแจ้งกำหนดไถ่ที่ถูกต้องต้องมีอะไรบ้าง

ก่อนจะไปถึงเรื่องเวลา ต้องรู้ก่อนว่าหน้าตาของหนังสือที่ถูกต้องเป็นอย่างไร เพราะหลายคนได้รับกระดาษบางอย่างมาแล้วคิดว่าใช่ ทั้งที่ขาดสาระสำคัญไปหลายข้อ องค์ประกอบที่กฎหมายกำหนดไว้มีดังนี้

• เป็นหนังสือ ไม่ใช่การโทรบอก ไม่ใช่ข้อความแชต และไม่ใช่การฝากคนอื่นมาบอกปากเปล่า
• ระบุกำหนดวันไถ่ ให้ชัดเจนว่าสิทธิไถ่สิ้นสุดวันไหน
• ระบุจำนวนสินไถ่ คือยอดเงินที่ต้องชำระเพื่อรับทรัพย์คืน
• แนบสำเนาสัญญาขายฝาก มาพร้อมกับหนังสือ
• ส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ ซึ่งเป็นวิธีส่งที่มีหลักฐานทั้งฝั่งส่งและฝั่งรับ

ถ้าคุณได้รับเพียงข้อความสั้น ๆ ทางแอปพลิเคชันแชต หรือได้รับจดหมายธรรมดาที่ไม่มีใบตอบรับ ให้บันทึกไว้ว่าได้รับอะไรมาบ้าง วันไหน และเก็บภาพหน้าจอกับซองจริงไว้ทั้งหมด อย่าเพิ่งทิ้ง สิ่งเหล่านี้จะกลายเป็นหลักฐานสำคัญถ้าต้องโต้แย้งกันในภายหลัง

อีกจุดที่คนมองข้ามคือ หนังสือฉบับนี้ควรมาจากผู้ซื้อฝากที่มีชื่อในสัญญาที่จดทะเบียน ไม่ใช่จากนายหน้าหรือคนกลาง ถ้าชื่อผู้ส่งไม่ตรงกับคู่สัญญา ให้สอบถามให้ชัดก่อนจ่ายเงินใด ๆ ด้วยหลักการเดียวกับใน สัญญาณอันตรายก่อนเซ็นสัญญา

กรอบเวลา ไม่น้อยกว่า 3 เดือน แต่ไม่เกิน 6 เดือน

กรอบเวลาของมาตรา 17 มีทั้งขอบล่างและขอบบน ส่งช้ากว่า 3 เดือนก่อนครบกำหนดไม่ได้ และส่งเร็วเกิน 6 เดือนก่อนครบกำหนดก็ไม่ได้เช่นกัน การนับต้องนับจากวันครบกำหนดไถ่ที่ระบุในสัญญาซึ่งจดทะเบียนไว้ ไม่ใช่วันที่คุณเซ็นเอกสารหรือวันที่ได้รับเงิน

ลองดูตัวอย่างการนับจากสัญญาที่จดทะเบียนวันที่ 10 มีนาคม 2569 และกำหนดเวลาไถ่ 1 ปี

วันที่ในตารางเป็นเพียงตัวอย่าง ให้เปลี่ยนเป็นวันในสัญญาของคุณเอง สิ่งที่ต้องจำคือช่วงตั้งแต่ 10 กันยายน 2569 ถึง 10 ธันวาคม 2569 คือหน้าต่างเวลาที่หนังสือควรมาถึง ถ้าหน้าต่างนี้ปิดลงแล้วยังเงียบ คือสัญญาณว่าต้องลงมือทำ

กำหนดเวลาไถ่ตามกฎหมายห้ามต่ำกว่า 1 ปี และห้ามเกิน 10 ปี ถ้าสัญญาของคุณเคยขยายเวลามาก่อน ให้ตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนเป็นรายกรณี ว่าวันครบกำหนดล่าสุดคือวันไหน และนับกรอบเวลาแจ้งอย่างไร รายละเอียดการขยายเวลาอยู่ที่ขยายเวลาไถ่

ขายฝากครบกำหนดแต่ไม่มีใครแจ้ง คุณได้เวลาเพิ่มอีก 6 เดือน

นี่คือสิทธิที่คนจำนวนมากไม่รู้ว่าตัวเองมี มาตรา 17 เขียนไว้ตรง ๆ ว่า ถ้าผู้ซื้อฝากไม่แจ้งตามที่กฎหมายกำหนด ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ทรัพย์ได้อีก 6 เดือน นับแต่วันครบกำหนดไถ่ที่ระบุไว้ในสัญญา

ความเข้าใจผิดที่พบบ่อยคือ พอเลยวันครบกำหนดก็คิดว่าบ้านหรือที่ดินหลุดไปแล้ว จึงเลิกหาเงิน เลิกติดต่อ และปล่อยเวลาที่ได้เพิ่มมาหมดไปเฉย ๆ ทั้งที่นั่นคือโอกาสสุดท้ายที่จะรักษาทรัพย์ไว้

อีกความเข้าใจผิดหนึ่งคือคิดว่าเวลาที่เพิ่มมาเป็นของฟรี ไม่ใช่ สิทธิที่เพิ่มคือสิทธิไถ่ ไม่ใช่การยกหนี้ คุณยังต้องชำระสินไถ่ตามที่ตกลงไว้ในสัญญา ส่วนจะคิดส่วนเพิ่มในช่วงเวลาที่ยืดออกมาอย่างไรนั้น เป็นเรื่องที่ต้องดูถ้อยคำในสัญญาและข้อเท็จจริงเป็นรายกรณี ควรนำสัญญาไปสอบถามกับสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนก่อนตัดสินใจ อย่าเชื่อยอดที่อีกฝ่ายบอกปากเปล่าเพียงอย่างเดียว

และไม่ว่าจะได้เวลาเพิ่มหรือไม่ เพดานส่วนเพิ่มของสินไถ่ยังเท่าเดิม คือเมื่อคำนวณเป็นดอกเบี้ยแล้วต้องไม่เกิน 15% ต่อปีของราคาขายฝาก ถ้ามีการเรียกยอดที่สูงผิดปกติในช่วงนี้ ให้ตรวจทานด้วยวิธีใน สิทธิและการไถ่คืน ก่อนจ่าย

วิธีตรวจว่าคุณได้รับหนังสือแจ้งถูกต้องหรือยัง

เปิดสัญญาขายฝากฉบับที่จดทะเบียนขึ้นมาวางตรงหน้า แล้วไล่ตรวจทีละข้อตามลำดับนี้

1. หาวันครบกำหนดไถ่ในสัญญาให้เจอก่อน ต้องเป็นวันที่ในสัญญาที่จดทะเบียน ไม่ใช่วันที่จำกันเองหรือที่ใครบอกมา
2. นับย้อนขึ้นไป 6 เดือนและ 3 เดือน เขียนสองวันนี้ลงในปฏิทินหรือกระดาษ นี่คือหน้าต่างเวลาที่หนังสือควรมาถึง
3. ตรวจว่ามีหนังสือมาถึงในหน้าต่างนั้นหรือไม่ ถามคนในบ้านทุกคน รวมถึงคนที่เคยเซ็นรับพัสดุแทน และตรวจกล่องจดหมายให้ทั่ว
4. ถ้ามีหนังสือ ให้ตรวจสาระสำคัญทีละข้อ ต้องมีวันครบกำหนดไถ่ จำนวนสินไถ่ และสำเนาสัญญาแนบมาครบ ถ้าขาดข้อใดให้บันทึกไว้
5. เก็บซอง ใบตอบรับ และวันที่ประทับตราไว้ทั้งหมด ถ่ายรูปทุกด้านของซองก่อนเก็บ เพราะตราประทับวันที่คือหลักฐานว่าส่งเมื่อไร
6. ถ้าไม่มีหนังสือเลย ให้ข้ามไปเก็บหลักฐานตามหัวข้อถัดไปทันที อย่ารอจนใกล้วันครบกำหนดค่อยเริ่ม เพราะหลักฐานบางอย่างย้อนหลังไม่ได้

ไม่ได้รับหนังสือแจ้งขายฝาก เก็บหลักฐานอย่างไร

การพิสูจน์ว่า "ไม่ได้รับ" ยากกว่าการพิสูจน์ว่า "ได้รับ" เพราะเป็นการยืนยันสิ่งที่ไม่เกิดขึ้น ทางที่ทำได้คือสร้างร่องรอยไว้ล่วงหน้าให้มากที่สุด ตั้งแต่วันที่เริ่มสงสัย ไม่ใช่มาหาย้อนหลังตอนมีปัญหา

• จดบันทึกเป็นลายลักษณ์อักษรว่าตรวจกล่องจดหมายวันไหนบ้าง และไม่พบหนังสือจากผู้ซื้อฝาก
• สอบถามที่ทำการไปรษณีย์ในพื้นที่ว่ามีพัสดุลงทะเบียนตอบรับถึงชื่อคุณค้างอยู่หรือไม่ และขอหลักฐานการตรวจสอบเท่าที่ให้ได้
• ถ้าเคยมีคนเซ็นรับแทน ให้สอบถามว่าเซ็นรับอะไรไว้บ้าง และขอให้ช่วยบันทึกไว้เป็นลายลักษณ์อักษร
• ส่งหนังสือถึงผู้ซื้อฝากด้วยวิธีที่มีหลักฐานการส่ง สอบถามว่าได้ส่งหนังสือแจ้งกำหนดไถ่แล้วหรือยัง และขอสำเนาใบตอบรับ
• เก็บสำเนาหนังสือที่คุณส่งออกไป พร้อมใบรับฝากส่งและหมายเลขพัสดุไว้ทุกฉบับ
• เก็บประวัติการติดต่อทุกช่องทางไว้ตามจริง ทั้งบันทึกการโทร ข้อความ และอีเมล โดยไม่แก้ไขเนื้อหา

การส่งหนังสือกลับไปถามผู้ซื้อฝากมีประโยชน์สองชั้น ชั้นแรกคือได้คำตอบว่าตกลงเขาส่งหรือไม่ส่ง ชั้นที่สองคือเป็นหลักฐานว่าคุณติดตามเรื่องและพร้อมจะไถ่ ไม่ได้นิ่งเฉยจนเลยกำหนด

ถ้าคุณอยู่ในสถานการณ์ที่เลยวันครบกำหนดมาแล้วและยังไม่มีเงินก้อน ให้อ่านทางเลือกทั้งหมดที่ ครบกำหนดแล้วยังไม่มีเงินไถ่ ควบคู่ไปกับการเก็บหลักฐานเรื่องหนังสือแจ้ง สองเรื่องนี้ต้องทำพร้อมกัน ไม่ใช่ทำทีละอย่าง

ได้รับหนังสือแล้ว ต้องทำอะไรต่อ

ถ้าหนังสือมาถึงจริงและครบถ้วน แปลว่านาฬิกาเดินแล้ว คุณมีเวลาอย่างน้อยตามกรอบที่กฎหมายให้ไว้ ใช้เวลานั้นให้คุ้มด้วยลำดับงานแบบนี้

1. ตรวจยอดสินไถ่ในหนังสือกับสัญญาและสลิปของคุณ เงินทุกบาทที่ชำระไประหว่างสัญญาต้องถูกนำมาหักออกจากยอดสินไถ่
2. ถ้ายอดไม่ตรง ให้โต้แย้งเป็นหนังสือทันที ขอรายการคำนวณทีละงวดและระบุวันที่ใช้คำนวณ อย่าโต้แย้งด้วยการโทรอย่างเดียว
3. วางแผนเงินให้เสร็จก่อนถึงกำหนดอย่างน้อยหนึ่งเดือน ทั้งยอดสินไถ่และค่าธรรมเนียมที่สำนักงานที่ดินซึ่งเป็นคนละก้อนกัน
4. นัดวันจดทะเบียนไถ่ถอนเป็นลายลักษณ์อักษร ระบุวัน เวลา และสำนักงานที่ดินที่จะไปให้ชัดเจน แล้วเก็บหลักฐานการนัดไว้
5. ถ้าเงินไม่พอ ให้ตัดสินใจเรื่องทางเลือกตั้งแต่เนิ่น ๆ ไถ่ก่อนกำหนดบางส่วน ขยายเวลา หรือหาผู้ลงทุนรายใหม่ ล้วนต้องใช้เวลาเตรียมทั้งสิ้น
6. ไปตามนัดและรับโฉนดคืนพร้อมตรวจรายการจดทะเบียนหลังโฉนด ก่อนออกจากสำนักงานที่ดิน ให้ตรวจว่ามีการจดทะเบียนไถ่ถอนเรียบร้อยแล้ว

ถ้ามีเงินเร็วกว่ากำหนด ไม่ต้องรอวันครบกำหนด กฎหมายให้ไถ่ก่อนได้และส่วนเพิ่มต้องลดลงตามสัดส่วนเวลาที่ลดลง โดยผู้ซื้อฝากเรียกค่าเสียโอกาสได้ไม่เกิน 2% ต่อปีของราคาขายฝากตามเวลาที่เหลือ วิธีคิดอยู่ที่ ไถ่ก่อนกำหนด

ถ้าผู้ซื้อฝากไม่ยอมรับไถ่ หรือติดต่อไม่ได้

มีอีกสถานการณ์ที่เจ็บกว่าการไม่ได้รับหนังสือ คือเตรียมเงินครบแล้วแต่ผู้ซื้อฝากหายไป ไม่รับสาย ไม่มาตามนัด หรือปฏิเสธที่จะรับเงิน กรณีแบบนี้กฎหมายไม่ปล่อยให้คุณเสียสิทธิเพราะความผิดของอีกฝ่าย

มาตรา 18 ให้ไถ่ได้โดยการชำระสินไถ่ หรือโดยการวางทรัพย์ต่อสำนักงานวางทรัพย์ สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนสัญญาขายฝาก และถ้าไถ่ไม่ได้เพราะเหตุที่ไม่ใช่ความผิดของผู้ขายฝาก ยังวางทรัพย์ได้ภายใน 30 วันนับแต่วันครบกำหนด โดยกรรมสิทธิ์กลับคืนทันทีที่ชำระหรือวางทรัพย์

จุดสำคัญคือหลักฐานว่าคุณพยายามติดต่อและพร้อมชำระแล้วจริง ช่วยยืนยันว่าเหตุที่ไถ่ไม่ได้ไม่ใช่ความผิดของคุณ หลักฐานที่เก็บไว้ตามหัวข้อก่อนหน้าจึงถูกใช้ตรงนี้ ขั้นตอนและเอกสารที่ต้องเตรียมอยู่ที่ วางทรัพย์เมื่อไถ่ไม่ได้

ข้อผิดพลาดที่ทำให้เสียสิทธิโดยไม่จำเป็น

• คิดว่าพ้นวันครบกำหนดแล้วจบ ทั้งที่ยังมีสิทธิไถ่เพิ่มอีก 6 เดือนเมื่อไม่ได้รับหนังสือแจ้ง
• ทิ้งซองและใบตอบรับหลังอ่านหนังสือจบ ทำให้ไม่มีหลักฐานว่าได้รับวันไหนและส่งมาเมื่อไร
• เชื่อการแจ้งทางโทรศัพท์หรือแชตว่าเป็นการแจ้งตามกฎหมายแล้ว จึงไม่ได้บันทึกอะไรไว้เลย
• รู้ว่าไม่ได้รับหนังสือ แต่ไม่ทำอะไรและไม่เตรียมเงิน จนเวลาที่เพิ่มมาหมดไปเปล่า ๆ
• ย้ายที่อยู่โดยไม่แจ้งผู้ซื้อฝากเป็นหนังสือ แล้วไปเถียงกันภายหลังว่าส่งถึงหรือไม่ถึง
• จ่ายเงินให้คนที่ส่งหนังสือมาโดยไม่ตรวจว่าเป็นผู้ซื้อฝากที่มีชื่อในสัญญาจริงหรือไม่

สรุปสั้นที่สุดคือ หนังสือแจ้งกำหนดไถ่เป็นหน้าที่ของผู้ซื้อฝาก ไม่ใช่ของคุณ แต่การตรวจและการเก็บหลักฐานเป็นหน้าที่ของคุณเต็ม ๆ เพราะคนที่ต้องพิสูจน์คือคนที่จะเสียบ้านหรือที่ดินไป ถ้าใกล้ครบกำหนดแล้วยังไม่แน่ใจ ดูทางเลือกที่ ไถ่ถอนขายฝาก และนำสัญญาไปสอบถามสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนก่อนถึงวันครบกำหนด

คำถามที่พบบ่อย