ไถ่ขายฝากก่อนกำหนด จ่ายเท่าไร มีค่าปรับจริงไหม

ปรับปรุงข้อมูล 16 กันยายน 2569 · ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายเฉพาะกรณี

ไถ่ขายฝากก่อนกำหนดทำได้ ไม่ต้องรอให้ครบสัญญา

หลายคนที่ทำขายฝากไว้เข้าใจว่าต้องรอจนครบกำหนดในสัญญาก่อน จึงจะไถ่ทรัพย์คืนได้ ความเข้าใจนี้ทำให้หลายคนยอมจ่ายส่วนเพิ่มต่อไปอีกหลายเดือน ทั้งที่มีเงินก้อนอยู่ในมือแล้ว ความจริงคือกฎหมายเปิดทางให้ไถ่เมื่อไรก็ได้ที่คุณพร้อม

มาตรา 10 ของ พ.ร.บ. คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 วางกรอบไว้สามเรื่องในมาตราเดียว คือกำหนดเวลาไถ่ต้องไม่ต่ำกว่า 1 ปีและไม่เกิน 10 ปี ผู้ขายฝากไถ่ก่อนกำหนดได้โดยลดส่วนเพิ่มสินไถ่ตามสัดส่วน และขยายเวลาไถ่ได้แต่รวมแล้วต้องไม่เกิน 10 ปี

สังเกตว่ากฎหมายกำหนดเวลาขั้นต่ำของสัญญาไว้ เพื่อไม่ให้ใครถูกบีบด้วยสัญญาสั้นเกินไป แต่ไม่ได้บังคับให้ผู้ขายฝากต้องอยู่ในสัญญาจนครบ การไถ่ก่อนกำหนดจึงเป็นสิทธิของคุณฝ่ายเดียว ไม่ใช่เรื่องที่ต้องไปขออนุญาตผู้ซื้อฝาก และไม่ใช่การผิดสัญญา

ค่าปรับไถ่ก่อนกำหนด ไม่มีในกฎหมายขายฝาก

คำที่มักได้ยินกันคือ "ค่าปรับไถ่ก่อนกำหนด" แต่ใน พ.ร.บ. ฉบับนี้ไม่มีคำนี้อยู่เลย สิ่งที่มีคือค่าเสียโอกาสของผู้ซื้อฝาก ซึ่งเป็นคนละแนวคิดกัน และถูกจำกัดเพดานไว้ชัดเจน

มาตรา 10 ระบุว่าผู้ซื้อฝากเรียกค่าเสียโอกาสได้ไม่เกิน 2% ต่อปีของราคาขายฝาก คิดตามระยะเวลาที่เหลือของสัญญา สองคำนี้สำคัญมาก คำแรกคือคิดจากราคาขายฝาก ไม่ใช่ราคาประเมินหรือมูลค่าตลาดของบ้านและที่ดิน คำที่สองคือคิดตามเวลาที่เหลือ ไม่ใช่เหมาเต็มปี ยิ่งเหลือเวลาน้อย ค่าเสียโอกาสยิ่งน้อยลงตามไปด้วย

• ค่าเสียโอกาสเป็นคนละก้อนกับส่วนเพิ่มสินไถ่ เมื่อมาตรา 10 ให้ลดส่วนเพิ่มตามสัดส่วนแล้ว จึงเรียกส่วนเพิ่มของเดือนที่ยังไม่ถึงมาเก็บพร้อมกันอีกไม่ได้
• เพดาน 2% ต่อปีเป็นเพดานสูงสุด ไม่ใช่อัตราที่ต้องจ่ายเสมอ ยังต่อรองให้ต่ำกว่านี้หรือขอยกเว้นได้
• ข้อสัญญาที่เขียนว่าห้ามไถ่ก่อนกำหนด หรือเขียนค่าปรับไว้สูงกว่าเพดาน ขัดกับกฎหมายฉบับนี้ ส่วนที่ขัดตกเป็นโมฆะตามมาตรา 6
• ค่าธรรมเนียมและภาษีในวันจดทะเบียนไถ่ถอนเป็นคนละก้อนกับสินไถ่ ต้องเตรียมแยกและสอบถามยอดจริงกับสำนักงานที่ดิน

ส่วนเพิ่มสินไถ่ต้องลดลงตามสัดส่วนเวลาที่ใช้จริง

หัวใจของการไถ่ก่อนกำหนดอยู่ตรงนี้ ถ้าสัญญาตกลงส่วนเพิ่มไว้สำหรับทั้งสัญญา แล้วคุณใช้เวลาจริงเพียงครึ่งเดียว ส่วนเพิ่มที่ต้องจ่ายก็ต้องเหลือครึ่งเดียวเช่นกัน ผู้ซื้อฝากจะคิดส่วนเพิ่มเต็มจำนวนราวกับคุณอยู่ครบสัญญาไม่ได้

1. ตั้งต้นจากราคาขายฝากที่จดทะเบียน ไม่ใช่ยอดสุทธิที่ได้รับหลังหักค่าใช้จ่าย และไม่ใช่ราคาประเมินของทรัพย์
2. คิดส่วนเพิ่มเฉพาะช่วงเวลาที่ใช้จริง นับจากวันจดทะเบียนถึงวันที่จะไถ่ ส่วนวิธีนับงวดว่าเป็นรายเดือนหรือรายวัน ให้ดูตามที่เขียนไว้ในสัญญาที่จดทะเบียน
3. บวกค่าเสียโอกาสตามเวลาที่เหลือ ไม่เกิน 2% ต่อปีของราคาขายฝาก คูณด้วยสัดส่วนเวลาที่เหลือของสัญญา
4. หักทุกบาทที่ชำระไปแล้วออก ทั้งส่วนเพิ่มรายเดือนและเงินต้นบางส่วนที่เคยโอนคืนระหว่างสัญญา ตามมาตรา 8

วิธีคิดสินไถ่แบบละเอียดและตัวอย่างการหักเงินที่จ่ายไปแล้ว อ่านเพิ่มที่ สินไถ่คืออะไร คิดอย่างไร ส่วนเรื่องเพดานส่วนเพิ่มไม่เกิน 15% ต่อปีตามมาตรา 8 อธิบายไว้ที่ ดอกเบี้ยขายฝาก

ตัวอย่างคำนวณ ไถ่เดือนที่ 3 6 9 เทียบกับรอจนครบสัญญา

สมมติราคาขายฝาก 2,000,000 บาท ตกลงส่วนเพิ่ม 0.75% ต่อเดือน (เท่ากับ 9% ต่อปี ซึ่งอยู่ใต้เพดาน 15% ต่อปี) กำหนดไถ่ 12 เดือน และสมมติว่ายังไม่ได้ชำระส่วนเพิ่มระหว่างทางเลย เพื่อให้เห็นภาพรวมทั้งก้อนในคราวเดียว

อ่านตารางจากซ้ายไปขวาจะเห็นสองแรงที่สวนทางกัน ยิ่งไถ่เร็ว ส่วนเพิ่มยิ่งน้อยเพราะใช้เวลาน้อย แต่ค่าเสียโอกาสยิ่งมากขึ้นเพราะเวลาที่เหลือยาวกว่า ในตัวอย่างนี้เพดาน 2% ต่อปีต่ำกว่าอัตราส่วนเพิ่ม 9% ต่อปีมาก ผลรวมจึงถูกลงเมื่อไถ่เร็วขึ้น ถ้าสัญญาของคุณตกลงส่วนเพิ่มไว้ต่ำกว่านี้ ผลต่างก็จะแคบลงตาม จึงควรแทนตัวเลขของสัญญาตัวเองก่อนตัดสินใจ

ในตัวอย่างนี้ การไถ่ที่เดือนที่ 3 ทำให้จ่ายน้อยกว่าการรอจนครบ 12 เดือนถึง 105,000 บาท ส่วนการไถ่ที่เดือนที่ 9 ซึ่งเหลือเวลาอีกไม่นาน ก็ยังประหยัดได้ 35,000 บาท ตัวเลขนี้คือเหตุผลว่าทำไมจึงไม่ควรรอเฉย ๆ เมื่อเงินก้อนพร้อมแล้ว

เพดานค่าเสียโอกาสคุ้มครองคุณอย่างไร

ถ้าไม่มีเพดานในมาตรา 10 ผู้ซื้อฝากจะอ้างได้ว่าเสียโอกาสลงทุนเท่ากับส่วนเพิ่มที่ควรได้ทั้งสัญญา ซึ่งเท่ากับการไถ่ก่อนกำหนดไม่ช่วยอะไรเลย เพดาน 2% ต่อปีจึงเป็นตัวกั้นไม่ให้ค่าเสียโอกาสพองขึ้นจนกลืนส่วนที่ควรประหยัดไป

ตัวเลขในตารางนี้คือเพดานสูงสุดที่กฎหมายยอมให้เรียก ไม่ใช่จำนวนที่ต้องจ่ายโดยอัตโนมัติ และคิดบนสัญญา 12 เดือนแบบตัวอย่างเดียวกันทั้งตาราง ถ้ากำหนดไถ่ในสัญญาของคุณยาวกว่านี้ ตัวคูณจะเปลี่ยนเป็นสัดส่วนเวลาที่เหลือของสัญญาคุณเอง

เมื่อแทนตัวเลขของตัวเองแล้วพบว่าผู้ซื้อฝากแจ้งยอดค่าเสียโอกาสสูงกว่าที่คำนวณได้ ให้ขอรายการคำนวณเป็นหนังสือ เพราะมักมาจากสองสาเหตุ คือคิดเต็มปีทั้งที่เหลือเวลาไม่ถึงปี หรือคิดจากฐานที่ไม่ใช่ราคาขายฝากที่จดทะเบียน

เทียบตัวเลขค่าใช้จ่ายรวมของคุณเองได้ที่ ค่าใช้จ่ายและเงินรับสุทธิ และดูภาพรวมสิทธิทั้งหมดของผู้ขายฝากได้ที่ สิทธิและการไถ่คืน

ถ้าชำระส่วนเพิ่มรายเดือนมาตลอด ยอดวันไถ่คิดอย่างไร

อีกกรณีหนึ่งที่ต่างจากตัวอย่างข้างต้นคือ ผู้ขายฝากโอนส่วนเพิ่มให้ทุกเดือนตามที่ตกลง มาตรา 8 เขียนไว้ว่าเงินหรือประโยชน์ที่ผู้ซื้อฝากได้รับไปแล้ว ถือเป็นส่วนหนึ่งของสินไถ่ที่ชำระแล้ว เงินทุกงวดที่คุณโอนจึงต้องไปตัดยอด ไม่ใช่หายไปเฉย ๆ

แปลเป็นตัวเลขในตัวอย่างเดิม ถ้าคุณโอนส่วนเพิ่มเดือนละ 15,000 บาทครบทุกงวดจนถึงเดือนที่ 6 แล้วมาไถ่ในเดือนนั้น ส่วนเพิ่ม 90,000 บาทถือว่าชำระแล้วทั้งหมด ยอดที่ต้องเตรียมในวันไถ่จึงเหลือราคาขายฝาก 2,000,000 บาท บวกค่าเสียโอกาส 20,000 บาท รวม 2,020,000 บาท

• โอนผ่านบัญชีธนาคารทุกครั้ง และโอนเข้าบัญชีชื่อเดียวกับผู้ซื้อฝากในสัญญาเท่านั้น
• ระบุในบันทึกว่าเป็นงวดของเดือนใด เพื่อให้เรียงลำดับงวดได้ตอนสรุปยอด
• ขอให้ผู้ซื้อฝากแจ้งยอดสินไถ่ ณ วันที่จะไถ่จริงเป็นหนังสือ พร้อมรายการหักเงินที่ชำระแล้วทีละงวด
• เทียบรายการที่เขาแจ้งกับสลิปของคุณทีละบรรทัด ก่อนตกลงวันนัดจดทะเบียน

ขั้นตอนปิดขายฝากก่อนครบสัญญา

1. เตรียมเงินให้พร้อมก่อนแจ้ง ทั้งสินไถ่ ค่าเสียโอกาส และค่าธรรมเนียมวันจดทะเบียน อย่าเพิ่งแจ้งวันถ้าเงินยังไม่แน่นอน
2. แจ้งความประสงค์ขอไถ่เป็นหนังสือ ระบุวันที่จะไถ่ให้ชัด ส่งแบบมีหลักฐานการรับ และเก็บสำเนาไว้ทุกฉบับ
3. ขอยอดสินไถ่พร้อมรายการคำนวณ ให้แยกให้เห็นว่าส่วนใดคือส่วนเพิ่มตามสัดส่วน ส่วนใดคือค่าเสียโอกาส และหักอะไรไปแล้วบ้าง
4. ตรวจยอดกับสัญญาที่จดทะเบียน ถ้าตัวเลขไม่ตรง ให้ทักท้วงเป็นหนังสือทันที อย่ารอถึงวันนัด
5. นัดจดทะเบียนไถ่ถอนที่สำนักงานที่ดิน สอบถามเอกสารและค่าธรรมเนียมที่ต้องเตรียมเป็นรายกรณีกับสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนไว้ล่วงหน้า
6. รับโฉนดและหลักฐานการไถ่คืนในวันเดียวกัน ตรวจรายการจดทะเบียนหลังโฉนดให้เรียบร้อยก่อนออกจากสำนักงาน

เอกสารที่ต้องใช้ในวันนัดจดทะเบียนไถ่ถอนต่างกันตามประเภทของทรัพย์และตัวผู้ถือกรรมสิทธิ์ จึงควรขอรายการเอกสารกับสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนไว้ล่วงหน้า แล้วเตรียมให้ครบก่อนถึงวันนัด ถ้าต้องการให้มีคนช่วยเดินเรื่องและประสานกับผู้ซื้อฝาก ดูบริการ ไถ่ถอนขายฝาก

ถ้าผู้ซื้อฝากบ่ายเบี่ยง ไม่ยอมรับไถ่ก่อนกำหนด

บางครั้งผู้ซื้อฝากไม่อยากให้ไถ่เร็ว เพราะอยากได้ส่วนเพิ่มต่อไปอีกหลายเดือน วิธีที่มักเจอคือติดต่อไม่ได้ในช่วงที่คุณพร้อมจ่าย เลื่อนวันนัดซ้ำ ๆ หรือแจ้งยอดสูงเกินจริงจนตกลงกันไม่ได้ ทั้งสามแบบนี้ไม่ได้ทำให้สิทธิไถ่ของคุณหายไป

มาตรา 18 ให้ไถ่ได้สองทาง คือชำระสินไถ่ให้ผู้ซื้อฝากโดยตรง หรือวางทรัพย์ต่อสำนักงานวางทรัพย์ สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนขายฝากไว้ และกรรมสิทธิ์กลับคืนสู่ผู้ขายฝากทันทีที่ชำระสินไถ่หรือวางทรัพย์ ไม่ต้องรอให้อีกฝ่ายยินยอม

นอกจากนี้ ถ้าไถ่ไม่ได้เพราะเหตุที่ไม่ใช่ความผิดของผู้ขายฝาก ยังวางทรัพย์ได้ภายใน 30 วันนับแต่วันครบกำหนด และมาตรา 17 กำหนดให้ผู้ซื้อฝากแจ้งกำหนดไถ่กับจำนวนสินไถ่เป็นหนังสือส่งไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ พร้อมสำเนาสัญญา ล่วงหน้าก่อนครบกำหนด 3–6 เดือน ถ้าไม่แจ้ง ผู้ขายฝากยังไถ่ได้อีก 6 เดือนนับแต่วันครบกำหนด รายละเอียดอยู่ที่ หนังสือแจ้งก่อนครบกำหนด

อ่านสัญญาตรงไหน ก่อนตัดสินใจไถ่เร็ว

ก่อนโทรหาผู้ซื้อฝาก ให้หยิบสัญญาที่จดทะเบียนขึ้นมาอ่านสี่จุดนี้ก่อน จะทำให้คุยเรื่องตัวเลขได้ตรงประเด็นตั้งแต่ครั้งแรก

• ราคาขายฝากที่ระบุในสัญญา เพราะทั้งส่วนเพิ่มและค่าเสียโอกาสคิดจากฐานนี้
• อัตราส่วนเพิ่มและวิธีนับเวลา ว่าคิดเป็นรายเดือนหรือรายวัน นับจากวันจดทะเบียนวันไหน
• วันครบกำหนดไถ่ เพื่อคำนวณว่าเหลือเวลาอีกกี่เดือน อันเป็นตัวคูณของค่าเสียโอกาส
• ข้อความเรื่องการไถ่ก่อนกำหนด ถ้าเขียนห้ามไว้หรือเขียนค่าปรับเกินเพดาน ให้รู้ว่าข้อนั้นขัดกฎหมายและใช้บังคับไม่ได้

ถ้าอ่านแล้วพบว่าเงินยังไม่พอไถ่ทั้งก้อนในตอนนี้ อย่าเพิ่งปล่อยเลยวันครบกำหนด ทางเลือกอื่นคือขอขยายเวลาไถ่ซึ่งรวมแล้วต้องไม่เกิน 10 ปีตามมาตรา 10 อ่านที่ ขยายเวลาไถ่ หรือดูทางออกเมื่อใกล้ครบกำหนดที่ ครบกำหนดแล้วยังไม่มีเงินไถ่

คำถามที่พบบ่อย