วางทรัพย์ขายฝาก ทางออกเมื่อผู้ซื้อฝากติดต่อไม่ได้

ปรับปรุงข้อมูล 16 กันยายน 2569 · ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายเฉพาะกรณี

วางทรัพย์ขายฝากคืออะไร

มาตรา 18 ของ พ.ร.บ. คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 เขียนทางออกไว้สองทาง ทางแรกคือไถ่โดยชำระสินไถ่ให้ผู้ซื้อฝากตามปกติ ทางที่สองคือวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ไว้ต่อหน่วยงานที่กฎหมายกำหนด ทางที่สองคือทางที่ยังใช้ได้ในวันที่อีกฝ่ายไม่ยอมรับเงิน หรือหาตัวไม่เจอ

พูดให้ง่ายที่สุด การวางทรัพย์คือการนำเงินสินไถ่ไปมอบไว้กับหน่วยงานกลาง แทนการจ่ายให้ผู้ซื้อฝากโดยตรง มาตรา 18 นับการวางทรัพย์เป็นการไถ่เช่นเดียวกับการชำระสินไถ่ ผู้ซื้อฝากจะมารับเงินวันไหนก็เป็นอีกเรื่องหนึ่ง

ประโยคที่สำคัญที่สุดของมาตรานี้คือ กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ขายฝากตกเป็นของผู้ขายฝากตั้งแต่เวลาที่ชำระสินไถ่หรือวางทรัพย์ ไม่ใช่ตกเป็นของคุณตอนที่อีกฝ่ายยอมเซ็น และไม่ใช่ตอนที่เขาพอใจ นี่คือเหตุผลที่การวางทรัพย์ให้ทันเวลาสำคัญกว่าการตามง้อให้เขามาเจอ

เมื่อผู้ซื้อฝากติดต่อไม่ได้ สถานการณ์ที่เจอจริง

คนที่ค้นหาเรื่องนี้มักไม่ได้เจอกรณีเดียวกันทั้งหมด แต่ปลายทางเหมือนกันคือวันครบกำหนดเดินเข้ามาเรื่อย ๆ ในขณะที่เงินพร้อมอยู่ในมือแล้ว ลักษณะที่พบบ่อยมีดังนี้

• เปลี่ยนเบอร์โทร ปิดช่องทางแชท ย้ายที่อยู่ โดยไม่แจ้งไว้ในสัญญา
• รับสายแต่เลื่อนนัดซ้ำ ๆ อ้างว่าไม่ว่าง ให้รอไปก่อน โดยไม่กำหนดวันใหม่
• ไม่ยอมแจ้งยอดสินไถ่เป็นหนังสือ ทำให้คุณไม่รู้ว่าต้องเตรียมเงินเท่าไร
• แจ้งยอดที่สูงกว่าสัญญาที่จดทะเบียนไว้ หรือไม่ยอมหักงวดที่คุณโอนไปแล้ว
• เรียกให้จ่ายเป็นเงินสดนอกสำนักงานที่ดิน โดยไม่ออกหลักฐานการรับเงิน
• บอกให้ต่อสัญญาไปอีกรอบทั้งที่คุณมีเงินไถ่พร้อมแล้ว

ทุกข้อข้างบนมีผลเหมือนกันคือทำให้คุณไถ่ตามปกติไม่ได้ และเวลาที่เสียไปเป็นของคุณฝ่ายเดียว ถ้าเลยวันครบกำหนดโดยไม่ได้ทำอะไรเลย ทางเลือกจะแคบลงมาก อ่านสิ่งที่เกิดขึ้นหลังเลยกำหนดได้ที่ ครบกำหนดแล้วยังไม่มีเงินไถ่

ข้อควรระวังอย่างหนึ่งคือ อย่าเพิ่งสรุปว่าติดต่อไม่ได้เพราะโทรไปสองสามครั้งไม่รับ สิ่งที่ช่วยคุณได้ในภายหลังคือหลักฐานว่าได้พยายามติดต่อตามที่อยู่ในสัญญาแล้วจริง ทั้งทางโทรศัพท์ ข้อความ และไปรษณีย์

วางทรัพย์ขายฝากได้ที่ไหนบ้าง

มาตรา 18 ระบุสถานที่ไว้สามแห่ง กฎหมายไม่ได้จัดลำดับว่าต้องไปแห่งใดก่อน แต่ในทางปฏิบัติแต่ละแห่งมีระเบียบภายใน เวลาทำการ และวิธีรับเงินไม่เหมือนกัน จึงต้องโทรสอบถามก่อนเดินทาง

ค่าธรรมเนียม แบบคำร้อง และวิธีรับเงินไม่ได้เขียนไว้ในบทความนี้ เพราะเป็นระเบียบปฏิบัติที่ต่างกันได้ในแต่ละพื้นที่และแต่ละช่วงเวลา ให้ตรวจสอบเป็นรายกรณีกับสำนักงานที่ดินหรือสำนักงานวางทรัพย์ที่คุณจะไปจริง อย่าเชื่อตัวเลขที่ได้ยินต่อ ๆ กันมา

กำหนดเวลาที่พลาดไม่ได้

เรื่องวางทรัพย์แพ้ชนะกันที่วันที่ ไม่ใช่ที่เหตุผล สิ่งแรกที่ต้องทำคือเปิดสัญญาที่จดทะเบียนแล้วเขียนวันสำคัญลงกระดาษแผ่นเดียว

• วันจดทะเบียนขายฝาก ตามที่ปรากฏในสัญญาที่จดทะเบียน
• วันครบกำหนดไถ่ตามที่ระบุในสัญญา ไม่ใช่วันที่จำกันเองหรือที่ใครบอกปากเปล่า
• วันที่ได้รับหนังสือแจ้งกำหนดไถ่จากผู้ซื้อฝาก และวันที่ประทับตราไปรษณีย์
• วันที่คุณพยายามติดต่อแต่ละครั้ง พร้อมช่องทางที่ใช้และผลที่ได้

ภายในกำหนดไถ่ตามสัญญา คุณใช้สิทธิไถ่ได้ตลอด ทั้งโดยชำระสินไถ่และโดยวางทรัพย์ ส่วนกรณีที่หลายคนกังวลที่สุดคือเลยวันครบกำหนดไปแล้ว มาตรา 18 เขียนทางออกไว้ว่า ถ้าไถ่ไม่ได้เพราะเหตุที่ไม่ใช่ความผิดของผู้ขายฝาก ให้วางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ได้ภายใน 30 วันนับแต่วันครบกำหนด

อีกกำหนดเวลาหนึ่งที่ต้องดูคู่กันคือมาตรา 17 ผู้ซื้อฝากต้องแจ้งกำหนดไถ่และจำนวนสินไถ่เป็นหนังสือส่งไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ พร้อมสำเนาสัญญา ก่อนครบกำหนดไม่น้อยกว่า 3 เดือนแต่ไม่เกิน 6 เดือน ถ้าเขาไม่แจ้ง ผู้ขายฝากไถ่ได้อีก 6 เดือนนับแต่วันครบกำหนด รายละเอียดอยู่ที่ หนังสือแจ้งกำหนดไถ่

สองเรื่องนี้ไม่ใช่เรื่องเดียวกัน จึงอย่านำมาปนกันเอง ถ้าคุณไม่แน่ใจว่ากรณีของคุณนับอย่างไร ให้ถือวันที่เร็วที่สุดเป็นหลักไว้ก่อน แล้วรีบไปสอบถามที่สำนักงานที่ดินหรือสำนักงานวางทรัพย์ อย่ารอจนเหลือไม่กี่วันของกรอบ 30 วัน ซึ่งใช้ได้เฉพาะกรณีที่ไถ่ไม่ได้เพราะเหตุที่ไม่ใช่ความผิดของผู้ขายฝากเท่านั้น

ต้องวางเงินเท่าไร คำนวณสินไถ่ให้ถูกก่อน

การวางทรัพย์คือการวางเงินที่เป็นสินไถ่ ดังนั้นต้องรู้ยอดที่ถูกต้องก่อน จุดเริ่มต้นคือราคาขายฝากที่เขียนไว้ในสัญญาที่จดทะเบียน บวกส่วนเพิ่มตามที่ตกลงกัน แล้วหักทุกบาทที่ผู้ซื้อฝากรับไปแล้ว วิธีคิดทีละขั้นอยู่ที่ สินไถ่คืออะไร คิดอย่างไร

มาตรา 8 วางกรอบไว้สองข้อที่ช่วยคุณตรงนี้ ข้อแรก สินไถ่สูงกว่าราคาขายฝากได้ แต่เมื่อคำนวณเป็นดอกเบี้ยแล้วต้องไม่เกิน 15% ต่อปี ข้อสอง เงินหรือประโยชน์ที่ผู้ซื้อฝากได้รับไปแล้ว ถือเป็นส่วนหนึ่งของสินไถ่ที่ชำระแล้ว งวดที่คุณโอนไปทุกเดือนจึงต้องไปลดยอด ไม่ใช่หายไปเฉย ๆ

ลองดูตัวอย่างที่จับต้องได้ สมมติราคาขายฝาก 2,000,000 บาท ตกลงส่วนเพิ่ม 0.75% ต่อเดือน เท่ากับเดือนละ 15,000 บาท

ตารางนี้เป็นเพียงตัวอย่างวิธีคิด ตัวเลขจริงของคุณต้องมาจากสัญญาของคุณเอง และถ้าคุณตั้งใจไถ่ก่อนวันครบกำหนด ส่วนเพิ่มต้องลดลงตามสัดส่วนเวลาที่ลดลงด้วย อ่านต่อที่ ไถ่ก่อนกำหนด

เอกสารและหลักฐานที่ควรเตรียม

สิ่งที่ทำให้การวางทรัพย์ราบรื่นไม่ใช่การพูดเก่ง แต่คือแฟ้มเอกสารที่ครบ รายการข้างล่างเป็นจุดตั้งต้น ส่วนรายการจริงต้องยืนยันเป็นรายกรณี เตรียมตัวจริงพร้อมสำเนาไปด้วยเสมอ

• บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของผู้ขายฝาก
• สัญญาขายฝากที่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 7
• สำเนาหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินหรือเอกสารของทรัพย์เท่าที่คุณมี
• หนังสือแจ้งกำหนดไถ่และซองไปรษณีย์ที่ได้รับ ถ้าผู้ซื้อฝากเคยส่งมา
• หลักฐานการชำระส่วนเพิ่มทุกงวด เรียงตามวันที่ให้ดูง่าย
• บันทึกการติดต่อทั้งหมด ทั้งวันที่โทร ข้อความ และจดหมายที่ส่งไป
• เงินสินไถ่ตามวิธีชำระที่สำนักงานนั้นรับ ซึ่งต้องโทรถามก่อนว่ารับรูปแบบใด

ถ้าเอกสารบางอย่างหาย เช่น สัญญาฉบับของคุณ ให้แจ้งเจ้าหน้าที่ตั้งแต่ตอนโทรสอบถาม เพราะการขอตรวจสอบสารบบหรือขอคัดสำเนาต้องใช้เวลา และเวลาคือสิ่งที่คุณมีน้อยที่สุดในสถานการณ์นี้

ลำดับขั้นตอนตั้งแต่ติดต่อไม่ได้จนถึงวันวางทรัพย์

1. เปิดสัญญาและจดวันครบกำหนดไถ่ ยืนยันจากเอกสารที่จดทะเบียนเท่านั้น แล้วนับถอยหลังจากวันนั้น
2. คำนวณยอดสินไถ่ของตัวเองไว้ก่อน ตั้งต้นจากราคาขายฝาก บวกส่วนเพิ่มตามสัญญา หักงวดที่ชำระไปแล้วทุกบาท
3. ติดต่อผู้ซื้อฝากอย่างเป็นทางการ ส่งหนังสือไปยังที่อยู่ในสัญญา ขอยอดสินไถ่และวันนัดจดทะเบียนไถ่ถอน พร้อมเก็บหลักฐานการส่ง
4. เตรียมเงินให้พร้อมจริง เงินต้องพร้อมก่อนวันครบกำหนด ไม่ใช่รอให้อีกฝ่ายตอบก่อนแล้วค่อยหา
5. โทรสอบถามสถานที่วางทรัพย์ ถามแบบคำร้อง เอกสาร วิธีชำระเงิน และเวลารับเรื่อง จดชื่อเจ้าหน้าที่ที่ให้ข้อมูลไว้ด้วย
6. ไปยื่นคำร้องวางทรัพย์พร้อมเอกสารทั้งชุด ชี้แจงตามข้อเท็จจริงว่าไถ่ตามปกติไม่ได้เพราะเหตุใด และแสดงหลักฐานการติดต่อ
7. รับหลักฐานการวางทรัพย์และเก็บให้ดี เอกสารชุดนี้คือสิ่งที่ยืนยันว่าคุณใช้สิทธิไถ่แล้ว ถ่ายสำเนาและเก็บไฟล์ไว้อีกชุด
8. นำหลักฐานไปดำเนินการทางทะเบียนต่อ สอบถามสำนักงานที่ดินว่าขั้นตอนแก้ไขรายการในสารบบของกรณีคุณต้องทำอย่างไร

ผลทางกฎหมายหลังวางทรัพย์

มาตรา 18 กำหนดว่ากรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ขายฝากกลับคืนมาเป็นของผู้ขายฝากตั้งแต่เวลาที่ชำระสินไถ่หรือวางทรัพย์ แปลว่าผลทางกฎหมายเกิดทันทีที่คุณวาง ไม่ต้องรอให้ผู้ซื้อฝากมารับเงิน และไม่ต้องรอให้เขายินยอม

แต่ต้องแยกให้ชัดระหว่างสองเรื่อง เรื่องแรกคือกรรมสิทธิ์ตามกฎหมาย ซึ่งกลับมาแล้ว เรื่องที่สองคือรายการทางทะเบียนในสารบบที่ดิน ซึ่งยังต้องดำเนินการต่ออีกขั้น ขั้นตอนและเอกสารส่วนนี้ต่างกันได้ตามข้อเท็จจริงของแต่ละแปลง จึงต้องตรวจสอบเป็นรายกรณีกับสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนขายฝากไว้

ระหว่างที่ยังไถ่ได้ มาตรา 12 ให้ผู้ขายฝากมีสิทธิครอบครอง ใช้สอย และได้ดอกผลจากทรัพย์เพื่อเกษตรกรรมหรืออยู่อาศัยจนถึงวันหมดสิทธิไถ่ โดยไม่ต้องจ่ายค่าตอบแทน และมาตรา 16 ห้ามผู้ซื้อฝากก่อภาระใดเหนือทรัพย์ที่กระทบสิทธิของผู้ขายฝาก สิทธิเหล่านี้อ่านเพิ่มได้ที่ สิทธิและการไถ่คืน

สิ่งที่ควรทำทันทีหลังวางทรัพย์คือ เก็บหลักฐานการวางไว้หลายชุด แจ้งให้ผู้ซื้อฝากทราบเป็นหนังสือว่าได้วางทรัพย์ไว้ที่ใดแล้ว และอย่าย้ายออกจากบ้านหรือปล่อยทรัพย์ทิ้งเพราะเข้าใจว่าเสียสิทธิไปแล้ว

ข้อผิดพลาดที่ทำให้วางทรัพย์ไม่ทัน

• รอให้ผู้ซื้อฝากตอบก่อนแล้วค่อยหาเงิน ทำให้วันครบกำหนดผ่านไปทั้งที่ยังไม่มีเงินจริง
• เชื่อคำพูดทางโทรศัพท์ว่าจะผ่อนผันให้ โดยไม่มีอะไรเป็นหนังสือ
• ไม่เก็บหลักฐานการติดต่อ ทำให้พิสูจน์ไม่ได้ว่าเหตุที่ไถ่ไม่ได้ไม่ใช่ความผิดของตน
• จำวันครบกำหนดผิด เพราะไม่ได้เปิดดูวันที่ในสัญญาที่จดทะเบียน
• ไปถึงสำนักงานตอนบ่ายวันสุดท้ายโดยไม่ได้โทรถามเอกสารล่วงหน้า
• ยอมจ่ายเงินสดนอกสถานที่ราชการโดยไม่มีใบรับเงิน แล้วอีกฝ่ายปฏิเสธภายหลัง
• เข้าใจว่าต้องฟ้องศาลก่อนจึงจะวางทรัพย์ได้ ทั้งที่มาตรา 18 ระบุสถานที่วางทรัพย์ไว้แล้ว ถ้าไม่แน่ใจให้สอบถามสำนักงานนั้นก่อน

ถ้าอ่านมาถึงตรงนี้แล้วพบว่าเงินยังไม่พอ การวางทรัพย์จะช่วยอะไรไม่ได้ เพราะสิ่งที่ต้องวางคือสินไถ่ ทางเลือกที่เหลือคือหาเงินไถ่ให้ทัน หรือเจรจาขยายเวลาไถ่ไว้ก่อน ซึ่งมีกรอบของตัวเอง อ่านที่ ขยายเวลาไถ่ และถ้าต้องการให้มีคนช่วยเดินเรื่องไถ่ถอน ดูได้ที่ บริการไถ่ถอนขายฝาก

บทความนี้อ้างจากสรุปสาระสำคัญของ พ.ร.บ. ฉบับนี้ แต่ระเบียบปฏิบัติของแต่ละสำนักงานเปลี่ยนได้ เมื่อถึงเวลาจริงให้ยืนยันกับเจ้าหน้าที่ของสำนักงานที่คุณจะไปเสมอ

คำถามที่พบบ่อย