ขยายเวลาขายฝาก ต่อสัญญาได้ถึงกี่ปี และต้องจดทะเบียนไหม

ปรับปรุงข้อมูล 16 กันยายน 2569 · ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายเฉพาะกรณี

ขยายเวลาขายฝากคืออะไร

ขยายเวลาไถ่ คือการที่ผู้ขายฝากกับผู้ซื้อฝากตกลงกันเลื่อนวันครบกำหนดไถ่ออกไปจากวันเดิมในสัญญา ไม่ใช่การทำสัญญาขายฝากฉบับใหม่ และไม่ใช่การกู้เพิ่ม ทรัพย์ยังเป็นทรัพย์แปลงเดิม สัญญายังเป็นฉบับเดิม เปลี่ยนเฉพาะกำหนดเวลาที่คุณยังมีสิทธิไถ่คืนได้

มาตรา 10 ของ พ.ร.บ. คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 เขียนเรื่องนี้ไว้ชัดว่าขยายเวลาไถ่ได้ แต่รวมกันแล้วต้องไม่เกิน 10 ปี พร้อมกับวางกรอบไว้ด้วยว่ากำหนดเวลาไถ่ห้ามต่ำกว่า 1 ปี

สิ่งที่คนเข้าใจผิดบ่อยที่สุดคือคิดว่าการขยายเวลาเป็นสิทธิที่เรียกร้องได้ฝ่ายเดียว แต่ตัวบทเขียนไว้เพียงว่าขยายเวลาไถ่ได้ภายในเพดานที่กำหนด ไม่ได้เขียนให้ผู้ซื้อฝากต้องยอมขยาย เรื่องนี้จึงต้องตกลงกันทั้งสองฝ่าย สิทธิที่กฎหมายเขียนรับรองให้คุณคือสิทธิไถ่ภายในกำหนด ไม่ใช่สิทธิที่จะได้เวลาเพิ่ม อ่านภาพรวมสิทธิทั้งหมดได้ที่ สิทธิและการไถ่คืน

เพดานสองชั้นของระยะเวลาไถ่ขายฝาก

ระยะเวลาไถ่ขายฝากถูกล็อกไว้สองด้าน ด้านล่างคือห้ามต่ำกว่า 1 ปี ด้านบนคือเมื่อรวมเวลาที่ขยายทั้งหมดแล้วต้องไม่เกิน 10 ปี ทั้งสองด้านอยู่ในมาตรา 10 การนับเพดานด้านบนให้นับรวมเวลาตามสัญญาเดิมกับเวลาที่ขยายทุกครั้งเข้าด้วยกัน ไม่ใช่เริ่มนับหนึ่งใหม่ทุกครั้งที่เซ็นเอกสารขยาย

ตารางนี้เป็นเพียงการคำนวณเวลาที่เหลือตามเพดานของกฎหมาย ไม่ได้แปลว่าผู้ซื้อฝากต้องยอมขยายให้เต็มจำนวนนั้น และไม่ได้แปลว่าการยืดเวลายาวที่สุดเป็นทางเลือกที่ดีที่สุดสำหรับคุณ เพราะทุกเดือนที่ยืดออกไปคือส่วนเพิ่มที่ต้องจ่ายต่อ

ถ้าคุณมีเงินก่อนครบกำหนด มาตรา 10 ให้ไถ่ก่อนได้โดยลดส่วนเพิ่มสินไถ่ตามสัดส่วน และผู้ซื้อฝากเรียกค่าเสียโอกาสได้ไม่เกิน 2% ต่อปีของราคาขายฝากตามเวลาที่เหลือ รายละเอียดอยู่ใน ไถ่ก่อนกำหนด

ต่อสัญญาขายฝาก กับ ขยายเวลาไถ่ ไม่ใช่เรื่องเดียวกัน

คำว่าต่อสัญญาขายฝากที่คนพูดกันทั่วไป จริง ๆ แล้วมีสองแบบซึ่งผลต่างกันมาก ต้องถามให้ชัดว่าฝ่ายตรงข้ามหมายถึงแบบไหน ก่อนจะเซ็นอะไรก็ตาม

การทำสัญญาใหม่มีต้นทุนที่มองไม่เห็นตอนคุยกันปากเปล่า เพราะต้องจดทะเบียนไถ่ถอนแล้วจดทะเบียนขายฝากใหม่ ประมาณค่าใช้จ่ายส่วนนี้ได้ที่ ค่าใช้จ่ายและเงินรับสุทธิ ส่วนอัตราค่าธรรมเนียมและภาษีที่จะเรียกเก็บจริงในกรณีของคุณ ต้องตรวจสอบเป็นรายกรณีกับสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียน

ทำหลักฐานการขยายเวลาไถ่ให้รัดกุม

ข้อตกลงด้วยวาจาหรือในแชตพิสูจน์ได้ยากเมื่อเกิดข้อพิพาท โดยเฉพาะเมื่อมีบุคคลอื่นเข้ามาเกี่ยว เช่น ทรัพย์เปลี่ยนมือไปอยู่กับคนอื่น ผลของข้อตกลงที่ไม่ได้จดทะเบียนต่อบุคคลเหล่านั้นต้องตรวจสอบเป็นรายกรณี จึงไม่ควรพึ่งแชตเป็นหลักฐานเดียว

หลักที่ยึดได้คือมาตรา 7 ซึ่งกำหนดว่าสัญญาขายฝากต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ เมื่อกฎหมายเข้มขนาดนี้กับตัวสัญญา การแก้กำหนดเวลาไถ่ซึ่งเป็นสาระสำคัญของสัญญา จึงไม่ควรจบลงแค่ข้อความในโทรศัพท์

1. ขอตัวเลขและวันที่เป็นหนังสือก่อน ระบุวันครบกำหนดใหม่ จำนวนสินไถ่ และรายการเงินที่ชำระไปแล้วซึ่งถูกหักออก
2. ตรวจว่าเวลารวมยังไม่ชนเพดาน บวกเวลาตามสัญญาเดิมกับที่ขยายทุกครั้ง ต้องไม่เกิน 10 ปีตามมาตรา 10
3. ลงลายมือชื่อทั้งสองฝ่ายพร้อมสำเนาบัตรประชาชน ถ้าฝ่ายใดเป็นนิติบุคคล ให้ตรวจอำนาจผู้ลงนามด้วย
4. นัดไปสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนสัญญาเดิม สอบถามล่วงหน้าว่าต้องใช้เอกสารใดบ้าง เพราะรายละเอียดต่างกันได้ในแต่ละกรณี
5. เก็บคู่ฉบับที่มีตราประทับของเจ้าหน้าที่ไว้เอง พร้อมถ่ายภาพเก็บไว้อีกชุด แยกจากเครื่องที่ใช้ประจำ

ถ้าผู้ซื้อฝากบ่ายเบี่ยงไม่ยอมไปจดทะเบียน โดยอ้างว่าเชื่อใจกันได้ ให้ถือเป็นสัญญาณที่ต้องระวัง เพราะคนที่ตั้งใจให้เวลาคุณจริงจะไม่กลัวการทำให้ถูกต้อง ดูสัญญาณอื่นที่ควรระวังได้ที่ สัญญาณอันตรายที่ต้องระวัง

ต้องเริ่มคุยเรื่องขยายเวลาล่วงหน้ากี่เดือน

จังหวะที่ดีที่สุดคือล้อไปกับกรอบเวลาที่กฎหมายใช้อยู่แล้ว มาตรา 17 กำหนดให้ผู้ซื้อฝากต้องแจ้งกำหนดไถ่และจำนวนสินไถ่ เป็นหนังสือส่งไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับพร้อมสำเนาสัญญา ก่อนครบกำหนดไม่น้อยกว่า 3 เดือนแต่ไม่เกิน 6 เดือน

แปลว่าอย่างช้าที่สุดคุณควรได้รับหนังสือฉบับนั้นก่อนครบกำหนด 3 เดือน และนั่นคือนาฬิกาที่ควรใช้ตั้งต้นเจรจา ถ้าจะให้ปลอดภัยกว่านั้น ควรเริ่มถามตัวเองตั้งแต่ก่อนครบกำหนดราว 6 เดือนว่าเงินไถ่จะมาจากทางไหน เพราะการหาแหล่งเงินใหม่ การขายทรัพย์เอง หรือการเตรียมเอกสาร ล้วนใช้เวลาเป็นเดือน

ถ้าผู้ซื้อฝากไม่แจ้งตามมาตรา 17 กฎหมายให้ผู้ขายฝากไถ่ได้อีก 6 เดือนนับแต่วันครบกำหนด ข้อนี้สำคัญมากสำหรับคนที่กำลังนับวันอยู่ เพราะหลายคนคิดว่าเลยวันแล้วจบ ทั้งที่อาจยังมีเวลาเหลืออยู่ ตรวจรายละเอียดของหนังสือแจ้งได้ที่ หนังสือแจ้งก่อนครบกำหนด

• ก่อนครบกำหนดประมาณ 6 เดือน ประเมินว่าจะไถ่เองได้หรือต้องหาทางอื่น
• ก่อนครบกำหนดประมาณ 3 เดือน ขอยอดสินไถ่เป็นหนังสือและเปิดเรื่องขยายเวลาอย่างเป็นทางการ
• ระหว่างนั้น รวบรวมสลิปการชำระทุกงวดไว้ให้ครบ เพื่อใช้ยืนยันยอดที่ต้องหักออกจากสินไถ่
• ถ้าเจรจาไม่คืบภายในหนึ่งเดือน ให้เริ่มเดินแผนสำรองคู่ขนานไปเลย อย่ารอคำตอบอย่างเดียว

ระวังข้อเสนอขยายเวลาพร้อมขึ้นสินไถ่

ข้อเสนอที่พบบ่อยคือยอมให้เวลาเพิ่ม แลกกับการปรับสินไถ่ขึ้น ซึ่งขอได้ไม่ผิดกฎหมายในตัวเอง แต่มีเพดานคุมอยู่ มาตรา 8 กำหนดว่าสินไถ่สูงกว่าราคาขายฝากได้ แต่เมื่อคำนวณเป็นดอกเบี้ยแล้วต้องไม่เกิน 15% ต่อปีของราคาขายฝาก และเงินหรือประโยชน์ที่ผู้ซื้อฝากรับไปแล้วต้องถือเป็นส่วนหนึ่งของสินไถ่ที่ชำระแล้ว

ลองดูตัวเลขจริง สมมติราคาขายฝาก 2,000,000 บาท ส่วนเพิ่มที่ตกลงกันคือ 0.75% ต่อเดือน และขยายเวลาออกไปอีก 12 เดือน

สิ่งที่ต้องทำคือแปลงทุกข้อเสนอให้เป็นจำนวนเงินต่อเดือนและต่อปีก่อนเสมอ แล้วเทียบกับเพดาน ข้อเสนอที่ฟังดูไม่มาก เช่น คิดเพิ่มเป็นรายเดือนแบบทบไปเรื่อย ๆ อาจเกินเพดานเมื่อคิดเป็นทั้งปี วิธีแปลงอัตราและตัวอย่างการคำนวณอยู่ที่ ดอกเบี้ยขายฝาก

• ขอเอกสารขยายเวลาที่ระบุสินไถ่ใหม่เป็นจำนวนเงินชัดเจน ไม่ใช่เขียนว่าตามที่ตกลงกัน
• ตรวจว่าเงินที่คุณชำระไปแล้วทุกงวดถูกนำมาหักออก ไม่ใช่ถูกตัดทิ้งเมื่อเริ่มรอบใหม่
• ระวังการบวกค่าดำเนินการ ค่าติดตาม หรือค่าปรับที่ไม่เคยอยู่ในสัญญาเดิม ให้ขอที่มาของทุกรายการเป็นหนังสือ
• อย่าเซ็นเอกสารเปล่า เอกสารที่เว้นช่องว่าง หรือใบมอบอำนาจที่ไม่ระบุขอบเขตการใช้
• ถ้าถูกเร่งให้เซ็นวันนี้เดี๋ยวนี้ ให้ถือว่าเป็นเหตุผลที่จะต้องชะลอ ไม่ใช่เหตุผลที่จะต้องรีบ

ถ้าผู้ซื้อฝากไม่ยอมขยายเวลา ยังมีทางเลือกอะไร

เมื่ออีกฝ่ายปฏิเสธ สิ่งที่เหลืออยู่คือทางเลือกที่ต้องตัดสินใจด้วยเวลาที่ยังมี ยิ่งเริ่มเร็วยิ่งมีตัวเลือกมาก ยิ่งรอจนเหลือไม่กี่สัปดาห์ ตัวเลือกจะเหลือน้อยลงและแพงขึ้นเสมอ

• หาแหล่งเงินใหม่มาไถ่ทรัพย์คืน แล้วค่อยพิจารณาว่าจะทำสัญญาใหม่กับใครหรือไม่ต้องทำเลย
• ขายทรัพย์เองในราคาตลาดก่อนครบกำหนด ซึ่งมักได้เงินเหลือมากกว่าปล่อยให้หลุด
• ไถ่บางส่วนไม่ได้ แต่เจรจาชำระส่วนเพิ่มให้เป็นปัจจุบันก่อน เพื่อให้ยอดสินไถ่ในวันไถ่ไม่บวมขึ้นอีก
• ถ้าถึงวันไถ่แล้วอีกฝ่ายไม่ยอมรับไถ่ หรือติดต่อไม่ได้ ยังวางทรัพย์ได้ตามมาตรา 18 และถ้าเหตุนั้นไม่ใช่ความผิดของคุณ วางทรัพย์ได้ภายใน 30 วันนับแต่วันครบกำหนด
• ถ้าต้องการให้มีคนช่วยเดินเรื่องไถ่ถอนและหาแหล่งเงิน ดูบริการ ไถ่ถอนขายฝาก

ระหว่างที่ยังไถ่ได้ สิทธิของคุณยังอยู่ครบ มาตรา 12 ให้ผู้ขายฝากครอบครอง ใช้สอย และได้ดอกผลจากทรัพย์เพื่อเกษตรกรรม หรืออยู่อาศัยจนถึงวันหมดสิทธิไถ่โดยไม่ต้องจ่ายค่าตอบแทน แต่ต้องรักษาทรัพย์อย่างวิญญูชน และมาตรา 16 ห้ามผู้ซื้อฝากก่อภาระใดเหนือทรัพย์ที่กระทบสิทธิของคุณ ใครมาบอกให้ย้ายออกก่อนหมดสิทธิไถ่ จึงควรตรวจสอบสิทธิของคุณก่อนยอมทำตาม

รายการตรวจก่อนเซ็นเอกสารขยายเวลา

• เวลารวมทั้งหมดยังไม่เกิน 10 ปีตามมาตรา 10 และกำหนดเวลาไถ่ไม่ต่ำกว่า 1 ปี
• วันครบกำหนดใหม่เขียนเป็นวันที่ชัดเจน ไม่ใช่เขียนว่าอีกกี่เดือนนับจากวันที่ตกลง
• จำนวนสินไถ่ใหม่ระบุเป็นตัวเลข พร้อมรายการหักเงินที่ชำระไปแล้วทีละงวด
• ไม่มีข้อความให้คุณสละสิทธิไถ่ สละสิทธิครอบครอง หรือยินยอมให้ยึดทรัพย์ทันทีเมื่อผิดนัด
• ชื่อผู้ซื้อฝากในเอกสารตรงกับชื่อในสัญญาเดิมและในโฉนด ไม่ใช่ชื่อนายหน้าหรือบุคคลอื่น
• มีคู่ฉบับให้คุณเก็บ และมีการนัดหมายวันไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินระบุไว้

ถ้ามีข้อใดตอบไม่ได้ ให้เลื่อนการเซ็นออกไปก่อน การเซ็นช้าหนึ่งวันแก้ไขได้ แต่การเซ็นเอกสารที่เสียเปรียบแล้วจดทะเบียนไปแล้ว แก้กลับยากกว่ามาก ข้อตกลงใดที่ขัดกับ พ.ร.บ. ฉบับนี้ตกเป็นโมฆะตามมาตรา 6 แต่การพิสูจน์ภายหลังก็ยังกินเวลาและกำลังใจของคุณอยู่ดี

สรุปสิ่งที่ต้องจำเรื่องขยายเวลาขายฝาก

ขยายเวลาไถ่ทำได้จริงตามกฎหมาย แต่ไม่ใช่สิทธิฝ่ายเดียว ต้องมีความยินยอมของผู้ซื้อฝาก เวลาทั้งหมดรวมกันต้องไม่เกิน 10 ปี และกำหนดเวลาไถ่ต้องไม่ต่ำกว่า 1 ปี ตามมาตรา 10

สิ่งที่ทำให้การขยายเวลามีค่าจริงคือหลักฐานที่ถูกต้องและการจดทะเบียน ไม่ใช่คำพูดที่ฟังดูใจดี และสิ่งที่ทำให้คุณไม่ต้องขอขยายเวลาแบบจนตรอกคือการเริ่มนับถอยหลังตั้งแต่ก่อนครบกำหนดหลายเดือน ถ้าสถานการณ์เลยจุดนั้นมาแล้ว ให้อ่าน ครบกำหนดแล้วยังไม่มีเงินไถ่ เพื่อดูว่าเวลาที่เหลือจริง ๆ ยังมีเท่าไร และควรทำอะไรก่อนเป็นลำดับแรก

คำถามที่พบบ่อย