ดอกเบี้ยขายฝากคิดอย่างไร กี่เปอร์เซ็นต์จึงเกินกฎหมาย

ปรับปรุงข้อมูล 16 กันยายน 2569 · ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายเฉพาะกรณี

ดอกเบี้ยขายฝาก จริง ๆ แล้วคือส่วนเพิ่มของสินไถ่

ในสัญญาขายฝากไม่มีคำว่าเงินกู้ และไม่มีดอกเบี้ยในความหมายเดียวกับสินเชื่อธนาคาร สิ่งที่คนเรียกกันติดปากว่าดอกเบี้ยขายฝาก คือส่วนที่บวกเพิ่มจากราคาขายฝาก จนกลายเป็นยอดที่ต้องจ่ายเพื่อรับทรัพย์กลับคืนมา กฎหมายเรียกยอดนั้นว่าสินไถ่

ความต่างนี้ไม่ใช่เรื่องคำศัพท์อย่างเดียว เพราะถ้าไถ่ไม่ทันตามกำหนด สิ่งที่เสียไปคือกรรมสิทธิ์ในบ้านหรือที่ดิน ไม่ใช่แค่ถูกทวงหนี้ต่อ ก่อนจะถามว่าอัตราเท่าไร จึงควรเข้าใจวิธีคิดยอดเต็มก่อนที่ สินไถ่คืออะไร

ถึงกฎหมายจะไม่เรียกว่าดอกเบี้ย แต่มาตรา 8 ก็ใช้วิธีคิดแบบดอกเบี้ยมาวัดว่าส่วนเพิ่มนั้นสูงเกินไปหรือยัง บทความนี้จึงใช้คำว่าดอกเบี้ยตามที่คนทั่วไปเรียก แต่ทุกครั้งที่พูดถึงเพดาน จะหมายถึงส่วนเพิ่มสินไถ่เสมอ

ขายฝากดอกเบี้ยเท่าไหร่ เพดานตามกฎหมายอยู่ตรงไหน

มาตรา 8 ของ พ.ร.บ. คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 วางกติกาไว้สั้น ๆ ว่า สินไถ่จะสูงกว่าราคาขายฝากก็ได้ แต่เมื่อคำนวณเป็นดอกเบี้ยแล้วต้องไม่เกิน 15% ต่อปี

คำที่สำคัญที่สุดในประโยคนั้นคือคำว่า ต่อปี เพราะเวลาคุยกันจริงแทบไม่มีใครพูดเป็นต่อปี เพดาน 15% ต่อปี เมื่อแปลงเป็นหน่วยที่คนพูดกันคือไม่เกิน 1.25% ต่อเดือน ตัวเลขสองตัวนี้คือเส้นที่ควรจำให้ขึ้นใจก่อนไปคุยกับใคร

เพดานคิดจากราคาขายฝากที่เขียนในสัญญาซึ่งจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ไม่ใช่จากราคาประเมินหรือราคาตลาดของทรัพย์ และใช้กับสัญญาที่ผู้ขายฝากเป็นบุคคลธรรมดา โดยที่ดินเป็นที่อยู่อาศัยหรือใช้เพื่อเกษตรกรรม ตามมาตรา 6 ซึ่งระบุด้วยว่าข้อตกลงใดที่ขัดกับกฎหมายฉบับนี้เป็นโมฆะ คู่สัญญาจะตกลงยกเว้นกันเองไม่ได้

อีกเรื่องที่มากับอัตราคือระยะเวลา มาตรา 10 กำหนดเวลาไถ่ไม่ต่ำกว่า 1 ปี และไม่เกิน 10 ปี ข้อเสนอที่บอกว่าให้ไถ่ภายในไม่กี่เดือน จึงขัดกับมาตรานี้สำหรับสัญญาที่อยู่ใต้ พ.ร.บ. ฉบับนี้ และกฎหมายให้ถือว่ากำหนดเวลาไถ่เป็น 1 ปีแทน มาตราเดียวกันยังให้ขยายเวลาไถ่กันได้ แต่รวมแล้วต้องไม่เกิน 10 ปีอยู่ดี ดูสิทธิอื่นที่คุณมีได้ที่ สิทธิและการไถ่คืน

แปลงอัตราต่อเดือนเป็นต่อปีด้วยตัวเอง

วิธีตรวจว่าข้อเสนอตรงหน้าเกินเพดานหรือยัง ไม่ต้องใช้เครื่องคิดเลขการเงิน ใช้แค่การคูณและการหารธรรมดาสี่ขั้นตอน ทำบนมือถือได้ในไม่กี่วินาที

1. คูณด้วย 12 เพื่อดูภาพต่อปี อัตราต่อเดือน คูณ 12 เท่ากับอัตราต่อปี เช่น 1% ต่อเดือน เท่ากับ 12% ต่อปี
2. หารด้วย 12 เมื่ออยากกลับทาง อัตราต่อปี หารด้วย 12 เท่ากับอัตราต่อเดือน เพดาน 15% ต่อปี จึงเท่ากับ 1.25% ต่อเดือน
3. คิดเป็นบาทจากราคาขายฝากในสัญญา ราคาขายฝาก คูณอัตราต่อเดือน หารด้วย 100 เท่ากับเงินที่ต้องจ่ายต่อเดือน เช่น ราคาขายฝาก 2,000,000 บาท ที่ 1.25% ต่อเดือน เท่ากับ 25,000 บาทต่อเดือน
4. คิดใหม่จากเงินที่ได้รับจริง ถ้ามีการหักอะไรออกก่อนยื่นเงินให้คุณ ให้เอาดอกเบี้ยทั้งปีหารด้วยเงินที่ได้รับจริง ไม่ใช่หารด้วยราคาขายฝากในสัญญา ตัวเลขที่ได้คืออัตราที่คุณจ่ายจริง

ขอตัวเลขทุกตัวเป็นตัวหนังสือ อย่าจำจากปากเปล่า ถ้าอีกฝ่ายไม่ยอมเขียนอัตราและยอดสินไถ่ให้ชัดก่อนวันนัด นั่นคือสัญญาณที่ควรหยุดไว้ก่อน

ตารางเทียบ ดอกเบี้ยขายฝากกี่เปอร์เซ็นต์ต่อเดือน เท่ากับกี่เปอร์เซ็นต์ต่อปี

ตารางนี้ใช้ราคาขายฝากสมมติ 2,000,000 บาท เพื่อให้เห็นทั้งอัตราและจำนวนเงินจริงพร้อมกัน แถวที่เขียนว่าเกินเพดาน คือข้อเสนอที่ขัดกับมาตรา 8 ส่วนผลต่อสัญญาฉบับหนึ่ง ๆ ต้องตรวจเป็นรายกรณี

สังเกตว่าอัตราที่ฟังดูต่างกันนิดเดียวในหน่วยต่อเดือน กลายเป็นเงินคนละก้อนเมื่อครบปี ระหว่าง 0.5% กับ 1.25% ต่อเดือน ต่างกันเพียงไม่ถึงหนึ่งจุด แต่ต่างกัน 180,000 บาทต่อปี บนราคาขายฝากก้อนเดียวกัน

ทำไมการพูดเป็นต่อเดือนถึงทำให้ตัวเลขดูน้อย

การบอกอัตราเป็นต่อเดือนไม่ผิดกฎหมาย และคนในวงการก็คุยกันแบบนี้จริง ๆ แต่มันทำให้สมองเราเทียบผิด เพราะเราคุ้นกับการได้ยินดอกเบี้ยธนาคารเป็นต่อปี พอได้ยินเลขหลักจุดทศนิยม สมองจะรู้สึกว่าน้อยทั้งที่ยังไม่ได้แปลงหน่วย

• เลขหลักเดียวที่มีจุดทศนิยมดูเล็กกว่าความเป็นจริงเสมอ ทั้งที่คูณ 12 แล้วอาจเป็นเลขสองหลัก
• การพูดเป็นบาทต่อเดือนก็ทำให้ตัวเลขดูจัดการได้ ทั้งที่ยอดสินไถ่ก้อนใหญ่ยังรออยู่ปลายทาง
• บางข้อเสนอพูดอัตราต่อเดือนแต่คิดค่าใช้จ่ายอื่นเป็นก้อน ทำให้เทียบกันตรง ๆ ไม่ได้ถ้าไม่รวมทุกอย่างก่อน
• ถ้าสัญญาเขียนเป็นจำนวนเงินอย่างเดียวโดยไม่ระบุอัตรา ให้ถอดกลับเป็นเปอร์เซ็นต์ต่อปีเองทุกครั้ง

กฎง่าย ๆ ที่ใช้ได้เสมอคือ อย่าตัดสินใจกับตัวเลขต่อเดือน ให้แปลงเป็นต่อปีก่อนแล้วค่อยเทียบ เพราะกฎหมายก็วัดที่หน่วยต่อปีเหมือนกัน และอย่าลืมเทียบยอดที่ต้องจ่ายทั้งหมดกับ ค่าใช้จ่ายและเงินรับสุทธิ ที่จะเกิดขึ้นจริงในวันจดทะเบียน

หักดอกเบี้ยล่วงหน้า ทำให้อัตราจริงสูงกว่าที่พูด

กับดักที่เจอบ่อยที่สุดคือการหักดอกเบี้ยทั้งปีออกจากเงินที่จะยื่นให้ในวันจดทะเบียน ในสัญญาเขียนราคาขายฝาก 2,000,000 บาท และคุณต้องไถ่คืนเต็มจำนวนนั้น แต่เงินที่ถือกลับบ้านจริงน้อยกว่านั้น อัตราที่คุณจ่ายจริงจึงสูงกว่าตัวเลขที่พูดกันไว้

แถวล่างคือกรณีที่ตกลงกันที่เพดานพอดี แต่พอหักล่วงหน้าแล้ว เงินที่ได้รับจริงลดลง อัตราที่จ่ายจริงจึงขยับขึ้นเกิน 15% ต่อปีทันที ทั้งที่ตัวเลขบนกระดาษยังดูเหมือนอยู่ในกรอบ

มาตรา 8 ช่วยคุณอยู่จุดหนึ่ง คือเงินหรือประโยชน์ที่ผู้ซื้อฝากได้รับไปแล้ว ต้องถือเป็นส่วนหนึ่งของสินไถ่ที่ชำระแล้ว ดอกเบี้ยที่ถูกหักไว้ก่อนจึงต้องมีเอกสารยืนยันและนำไปหักจากยอดสินไถ่ ไม่ใช่หายไปเฉย ๆ ขอให้เขียนยอดที่หักและยอดที่ได้รับจริงไว้เป็นหนังสือตั้งแต่วันนั้น

ส่วนคำถามที่ว่าการหักล่วงหน้าในสัญญาฉบับหนึ่ง ๆ ทำให้ข้อตกลงเกินเพดานจนใช้บังคับไม่ได้หรือไม่ ขึ้นอยู่กับถ้อยคำในสัญญาและข้อเท็จจริงของแต่ละราย เรื่องนี้ต้องตรวจเป็นรายกรณีกับสำนักงานที่ดินที่จะจดทะเบียน ก่อนถึงวันนัด ไม่ใช่หลังเซ็นไปแล้ว

ต้นทุนอื่นที่ต้องบวกเข้าไปก่อนเทียบสองข้อเสนอ

การเทียบเฉพาะอัตราดอกเบี้ยยังไม่พอ เพราะเงินที่ออกจากกระเป๋าจริงมีมากกว่านั้น สิ่งที่ควรถามให้ครบก่อนเลือกคือ

• ค่าธรรมเนียมและภาษีที่สำนักงานที่ดินในวันจดทะเบียน ใครออก และออกเท่าไร
• ค่าดำเนินการหรือค่าบริการของผู้จัดหาเงิน คิดเป็นเปอร์เซ็นต์ของอะไร และหักตอนไหน
• มีการหักดอกเบี้ยล่วงหน้าหรือหักเงินประกันใด ๆ ออกจากเงินก้อนแรกหรือไม่
• ค่าปรับเมื่อจ่ายช้า และค่าเสียโอกาสถ้าขอไถ่ก่อนกำหนด ระบุไว้ชัดเจนหรือยัง
• ค่าใช้จ่ายในวันไถ่ถอน ซึ่งเป็นคนละก้อนกับสินไถ่และต้องเตรียมในวันเดียวกัน

อัตราค่าธรรมเนียมและภาษีขึ้นกับประเภททรัพย์ ราคาประเมิน และข้อเท็จจริงของแต่ละแปลง จึงควรสอบถามตัวเลขที่แน่นอนกับสำนักงานที่ดินในพื้นที่ก่อนวันนัดเสมอ อย่าใช้ตัวเลขที่ใครบอกต่อกันมา

อัตราเริ่มต้นของชัดเจน และเงื่อนไขที่ใช้จริง

ชัดเจนเริ่มต้นที่ 0.75% ต่อเดือน ซึ่งเมื่อแปลงด้วยวิธีเดียวกับที่อธิบายข้างบนคือ 9% ต่อปี ต่ำกว่าเพดาน 15% ต่อปีที่กฎหมายกำหนด อัตราที่ได้จริงของแต่ละรายขึ้นกับทรัพย์และความเสี่ยง จึงบอกล่วงหน้าเป็นตัวเลขเดียวกันทุกรายไม่ได้

เงื่อนไขอื่นที่บอกได้ตั้งแต่ต้น คือวงเงิน 50–80% ของมูลค่าทรัพย์ที่ประเมินได้ ชำระส่วนเพิ่มรายเดือน มีค่าบริการ 1.5% และแจ้งผลการพิจารณาภายใน 24 ชั่วโมงหลังได้เอกสารครบ ตัวเลขทั้งหมดนี้จะเขียนไว้ในเอกสารก่อนวันนัดจดทะเบียน ไม่ใช่บอกกันปากเปล่า

ถ้าอยากเห็นยอดของตัวเองก่อนตัดสินใจ ลองใส่ราคาทรัพย์และระยะเวลาที่ ค่าใช้จ่ายและเงินรับสุทธิ หรือส่งข้อมูลทรัพย์มาที่ เตรียมข้อมูลประเมิน เพื่อให้คำนวณเป็นตัวเลขจริงให้ดูก่อน โดยยังไม่ต้องตัดสินใจอะไรในวันนั้น

ถ้าอัตราเกินเพดาน หรือคำนวณแล้วไม่ตรง ทำอย่างไร

ถ้าแปลงหน่วยแล้วพบว่าเกินเพดาน หรือยอดสินไถ่ที่อีกฝ่ายแจ้งไม่ตรงกับที่คุณคำนวณ อย่าเพิ่งเซ็นและอย่าเพิ่งโอนเงิน ทำตามลำดับนี้

1. ขอรายการคำนวณเป็นหนังสือ ให้ระบุราคาขายฝาก อัตรา จำนวนงวด และยอดที่หักไปแล้วทีละรายการ เพื่อให้เทียบกับสลิปของคุณได้
2. เทียบกับสัญญาที่จดทะเบียน มาตรา 7 กำหนดให้สัญญาขายฝากทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงควรยึดตัวเลขในสัญญาที่จดทะเบียนเป็นหลัก ส่วนข้อตกลงที่คุยกันนอกสัญญามีผลเพียงใด ต้องตรวจเป็นรายกรณี
3. สอบถามสำนักงานที่ดินที่จะจดทะเบียน ถามทั้งเรื่องค่าธรรมเนียมและเรื่องข้อความในสัญญาที่คุณไม่แน่ใจ ก่อนถึงวันนัด
4. ถ้ายังตกลงกันไม่ได้และใกล้ครบกำหนด มาตรา 18 ให้ไถ่ด้วยการวางทรัพย์ต่อสำนักงานวางทรัพย์หรือสำนักงานที่ดินได้ และถ้าไถ่ไม่ได้เพราะเหตุที่ไม่ใช่ความผิดของผู้ขายฝาก วางทรัพย์ได้ภายใน 30 วันนับแต่วันครบกำหนด อ่านขั้นตอนที่ การวางทรัพย์ไถ่ขายฝาก

อย่าลืมว่ามาตรา 17 กำหนดให้ผู้ซื้อฝากแจ้งกำหนดไถ่และจำนวนสินไถ่เป็นหนังสือส่งไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ ก่อนครบกำหนดไม่น้อยกว่า 3–6 เดือน ถ้าไม่แจ้ง คุณยังไถ่ได้อีก 6 เดือนนับแต่วันครบกำหนด หนังสือฉบับนั้นคือโอกาสที่ดีที่สุดในการตรวจตัวเลขก่อนสาย

ข้อเสนอที่อัตราสูงผิดปกติมักมาพร้อมเงื่อนไขอื่นที่ผิดปกติด้วย ดูรายการสัญญาณที่ควรถอยได้ที่ สัญญาณอันตรายก่อนเซ็น และถ้าอยากเทียบกับทางเลือกที่ไม่ต้องโอนกรรมสิทธิ์ อ่าน ขายฝากกับจำนอง ประกอบ

คำถามที่พบบ่อย