ปรับปรุงข้อมูล · ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายเฉพาะกรณี
สัญญาไหนได้รับความคุ้มครองตาม พ.ร.บ. 2562
พ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 ใช้กับการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย (รวมบ้านพร้อมที่ดิน) โดยผู้ขายฝากต้องเป็นบุคคลธรรมดา และดูตามข้อเท็จจริงในขณะที่ขายฝากว่าทรัพย์ใช้ทำอะไร (มาตรา 6) เรื่องใดที่ พ.ร.บ. นี้ไม่ได้กำหนดไว้เป็นการเฉพาะ ให้ใช้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
ข้อตกลงใดที่ขัดหรือแย้งกับ พ.ร.บ. นี้ ไม่ว่าจะเขียนไว้ในสัญญาขายฝากหรือแยกเป็นอีกฉบับ ตกเป็นโมฆะ (มาตรา 6 วรรคสาม) การเซ็นยอมรับเงื่อนไขที่แย่กว่ากฎหมายจึงไม่ทำให้เงื่อนไขนั้นใช้บังคับได้
สิทธิสำคัญที่ควรรู้
| เรื่อง | สิ่งที่กฎหมายกำหนด | มาตรา |
|---|---|---|
| แบบของสัญญา | ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ถ้าไม่ทำตามแบบ สัญญาเป็นโมฆะ | 7 |
| ระยะเวลาไถ่ | ไม่ต่ำกว่า 1 ปี และไม่เกิน 10 ปี ถ้าสัญญาเขียนน้อยกว่าหรือมากกว่านั้น กฎหมายให้ถือเป็น 1 ปี หรือ 10 ปี แล้วแต่กรณี | 10 |
| ส่วนเพิ่มสินไถ่ | กำหนดสินไถ่สูงกว่าราคาขายฝากได้ แต่คำนวณเป็นดอกเบี้ยแล้วต้องไม่เกิน 15% ต่อปี นับจากวันขายฝากถึงวันครบกำหนดไถ่ | 8 |
| เงินที่จ่ายไปแล้ว | เงิน ทรัพย์สิน หรือประโยชน์อื่นที่ผู้ซื้อฝากได้รับจากผู้ขายฝาก ถือเป็นส่วนหนึ่งของสินไถ่ที่ชำระแล้ว | 8 |
| การใช้ทรัพย์ระหว่างสัญญา | ผู้ขายฝากอยู่อาศัยหรือทำเกษตรต่อได้จนถึงวันหมดสิทธิไถ่ และได้ดอกผล โดยไม่ต้องจ่ายค่าตอบแทน | 12 |
| ผู้ซื้อฝากก่อภาระไม่ได้ | ระหว่างที่ยังไถ่ได้ ผู้ซื้อฝากจะก่อภาระใดเหนือทรัพย์ที่กระทบสิทธิของผู้ขายฝากไม่ได้ | 16 |
| หนังสือแจ้งก่อนครบกำหนด | ผู้ซื้อฝากต้องแจ้งเป็นหนังสือทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ ก่อนครบกำหนดไม่น้อยกว่า 3 เดือนแต่ไม่เกิน 6 เดือน | 17 |
| ถ้าไม่ได้รับหนังสือแจ้ง | ผู้ขายฝากยังไถ่ได้ภายใน 6 เดือนนับจากวันครบกำหนดไถ่ตามสัญญา | 17 |
| ไถ่ก่อนกำหนด | ไถ่ได้เสมอ ส่วนเพิ่มสินไถ่ลดลงตามสัดส่วนเวลาที่ลดลง ผู้ซื้อฝากเรียกค่าเสียโอกาสได้ไม่เกิน 2% ต่อปีของราคาขายฝาก คิดตามเวลาที่เหลือ | 10 |
| ถ้าผู้ซื้อฝากไม่รับไถ่ | วางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ต่อสำนักงานวางทรัพย์ สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียน | 18 |
| กรรมสิทธิ์กลับเมื่อใด | กลับคืนเป็นของผู้ขายฝากตั้งแต่เวลาที่ชำระสินไถ่หรือวางทรัพย์ ไม่ใช่วันที่ไปจดทะเบียน | 18 |
การทวงหรือเตือนทางโทรศัพท์ ข้อความ หรือ LINE ช่วยเตือนความจำได้ แต่ไม่ทดแทนหนังสือแจ้งตามมาตรา 17 และการชำระเงินทุกครั้งควรมีหลักฐาน
ระหว่างสัญญา ยังอยู่อาศัยและทำกินได้
สำหรับสัญญาที่อยู่ใต้ พ.ร.บ. 2562 กฎหมายให้ผู้ขายฝากครอบครอง ใช้สอย และถือเอาประโยชน์จากทรัพย์เพื่อเกษตรกรรมหรือใช้เป็นที่อยู่อาศัยได้จนถึงวันที่หมดสิทธิไถ่ รวมถึงมีสิทธิในดอกผลที่งอกจากทรัพย์ เช่น ผลผลิตในสวนหรือไร่ โดยไม่ต้องจ่ายค่าตอบแทนให้ผู้ซื้อฝาก (มาตรา 12) แลกกับหน้าที่ดูแลรักษาทรัพย์อย่างที่วิญญูชนดูแลทรัพย์ของตนเอง
- ถ้าก่อนหรือในวันขายฝากมีคนอื่นใช้ประโยชน์ในทรัพย์อยู่แล้ว เช่น ผู้เช่าทำนา การขายฝากไม่กระทบสิทธิของเขา และค่าตอบแทนยังเป็นของผู้ขายฝาก (มาตรา 13 วรรคหนึ่ง)
- ถ้าจะให้คนอื่นใช้ประโยชน์ระหว่างสัญญา ควรตกลงกับผู้ซื้อฝากเป็นหนังสือว่าค่าตอบแทนตกเป็นของใคร ถ้าไม่ได้ตกลงไว้ ค่าตอบแทนตกเป็นของผู้ซื้อฝาก (มาตรา 13 วรรคสอง)
- ผู้ซื้อฝากจะนำทรัพย์ไปก่อภาระ เช่น จดทะเบียนสิทธิอื่นทับ จนกระทบสิทธิไถ่ของคุณไม่ได้ (มาตรา 16)
หนังสือแจ้งก่อนครบกำหนด ต้องมีอะไรบ้าง
ผู้ซื้อฝากมีหน้าที่แจ้งกำหนดเวลาไถ่และจำนวนสินไถ่ พร้อมแนบสำเนาสัญญาขายฝากและสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่ (ถ้ามี) ส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ ถึงผู้ขายฝากก่อนวันครบกำหนดไถ่ไม่น้อยกว่า 3 เดือน แต่ไม่เกิน 6 เดือน (มาตรา 17)
- ถ้าผู้ซื้อฝากในขณะนั้นไม่ใช่คนเดิม ต้องแจ้งด้วยว่าต้องไถ่กับใคร และชำระสินไถ่ที่ไหน
- ถ้าไม่แจ้งตามวิธีนี้ หรือไม่ส่งสำเนาสัญญามาด้วย ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ได้ภายใน 6 เดือนนับแต่วันครบกำหนดไถ่ที่ระบุในสัญญา โดยชำระสินไถ่ตามจำนวนที่กำหนดไว้ในสัญญา
- เก็บซองจดหมาย ใบตอบรับ และเอกสารที่ได้รับไว้ทั้งหมด เพราะเป็นหลักฐานว่าได้รับแจ้งเมื่อใด
ไถ่ก่อนกำหนดคิดเงินอย่างไร
ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ก่อนครบกำหนดเสมอ ถ้าสัญญากำหนดสินไถ่ไว้สูงกว่าราคาขายฝาก ให้ลดส่วนที่สูงกว่านั้นลงตามอัตราส่วนของระยะเวลาที่ลดลง แต่ผู้ซื้อฝากมีสิทธิเรียกค่าเสียโอกาสได้ไม่เกิน 2% ต่อปีของราคาขายฝาก คำนวณตามระยะเวลาที่เหลืออยู่ก่อนถึงกำหนดไถ่ (มาตรา 10 วรรคสอง)
ส่วนเพิ่มที่คิดได้ = 90,000 × 8/12 = 60,000 บาท
ค่าเสียโอกาส (ไม่เกิน 2% ต่อปี) = 1,000,000 × 2% × 4/12 ≈ 6,667 บาท
สินไถ่โดยประมาณ ≈ 1,066,667 บาท และถ้าชำระดอกเบี้ยระหว่างสัญญาไปแล้ว ยอดที่จ่ายไปนั้นถือเป็นส่วนหนึ่งของสินไถ่ที่ชำระแล้ว (มาตรา 8 วรรคสี่) จึงหักออกได้
ข้อควรรู้ กรณีที่ต้องวางทรัพย์ ผู้วางทรัพย์ต้องวางเต็มจำนวนสินไถ่ที่กำหนดไว้ในสัญญาก่อน แล้วจึงไปเรียกส่วนลดหรือค่าเสียโอกาสคืนกันภายหลังได้ ไม่ตัดสิทธิกัน
เส้นเวลาที่ควรจำ
- วันจดทะเบียน รับสำเนาสัญญา จดวันครบกำหนดไถ่และจำนวนสินไถ่ไว้หลายที่ ทั้งในโทรศัพท์และบนกระดาษ
- ระหว่างสัญญา ชำระตามที่ตกลงและเก็บหลักฐานทุกครั้ง ตรวจว่ายอดที่ชำระถูกนำไปหักจากสินไถ่
- 6 เดือนก่อนครบกำหนด เริ่มเตรียมเงินไถ่คืน หรือคุยทางเลือกอื่น เช่น ขยายเวลา หรือ ไถ่ถอนขายฝาก กับผู้ลงทุนรายใหม่
- 3–6 เดือนก่อนครบกำหนด ช่วงที่ต้องได้รับหนังสือแจ้งจากผู้ซื้อฝาก ถ้าไม่ได้รับ ให้บันทึกไว้เป็นหลักฐาน
- ก่อนวันครบกำหนด นัดไถ่ที่สำนักงานที่ดิน และเตรียมสินไถ่ในรูปแบบที่มีหลักฐาน
- ถ้าเลยกำหนดแล้ว ยังมีทางออกบางกรณี เช่น ไม่ได้รับหนังสือแจ้ง (ไถ่ได้อีก 6 เดือน) หรือไถ่ไม่ได้เพราะเหตุที่ไม่ใช่ความผิดของคุณ (วางทรัพย์ได้ภายใน 30 วัน)
การขยายเวลาไถ่
อย่าถือว่าต่อสัญญาได้อัตโนมัติ การขยายกำหนดเวลาไถ่ต้องตกลงกันก่อนครบกำหนด และมีหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ซื้อฝาก ควรนำข้อตกลงไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โดยไปพร้อมกันทั้งสองฝ่าย และระยะเวลาที่ขยายเมื่อรวมกับระยะเวลาเดิมต้องไม่เกิน 10 ปี (มาตรา 10 วรรคสาม)
ไถ่คืนต้องทำอย่างไร
- ขอยอดสินไถ่ ขอเป็นลายลักษณ์อักษร ระบุวันที่จะไถ่จริง และให้แสดงการหักเงินที่ชำระไปแล้ว
- แสดงเจตนาขอไถ่ การใช้สิทธิไถ่ไม่มีแบบบังคับ เพียงแสดงเจตนาขอไถ่ต่อผู้ซื้อฝากและนำสินไถ่พร้อมค่าฤชาธรรมเนียมไปเสนอภายในกำหนดเวลาไถ่ ก็ถือว่าใช้สิทธิไถ่แล้ว แต่ควรทำเป็นหนังสือไว้เป็นหลักฐาน
- นัดที่สำนักงานที่ดิน ตกลงวัน เวลา และสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนขายฝากไว้
- ชำระสินไถ่ ใช้แคชเชียร์เช็คหรือการโอนที่มีหลักฐาน และรับใบรับเงินทุกครั้ง
- จดทะเบียนไถ่จากขายฝาก การจดทะเบียนทำเมื่อใดก็ได้ แต่การใช้สิทธิไถ่ต้องอยู่ในกำหนดเวลา ควรไปจดทะเบียนโดยเร็ว รับโฉนดคืน และตรวจชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ให้ถูกต้อง
ถ้าผู้ลงทุนไม่รับไถ่ หรือติดต่อไม่ได้
กฎหมายเปิดทางวางทรัพย์ไว้ให้ ผู้ขายฝากชำระสินไถ่โดยวางทรัพย์ต่อสำนักงานวางทรัพย์ สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนการขายฝาก โดยสละสิทธิถอนทรัพย์ที่วางไว้ และไม่ต้องบอกกล่าวเจ้าหนี้ก่อน (มาตรา 18)
- ถ้าไถ่กับผู้ซื้อฝากไม่ได้ด้วยเหตุที่ไม่ใช่ความผิดของผู้ขายฝาก เช่น ติดต่อไม่ได้หรือปฏิเสธไม่รับ วางทรัพย์ได้ภายใน 30 วัน นับแต่วันครบกำหนดไถ่ หรือนับแต่วันที่เหตุนั้นสิ้นสุดลง และถือว่าได้ไถ่ทรัพย์ตามกำหนดเวลาแล้ว
- กรรมสิทธิ์กลับคืนเป็นของผู้ขายฝากตั้งแต่เวลาที่ชำระสินไถ่หรือวางทรัพย์
- คำขอวางทรัพย์ให้แสดงเหตุที่ขอวางให้ชัดเจน และกำหนดเงื่อนไขที่ผู้ซื้อฝากต้องทำก่อนรับเงินได้ เช่น ส่งมอบโฉนดและสัญญาขายฝากฉบับผู้ซื้อฝาก
- แจ้งความประสงค์วางทรัพย์ที่สำนักงานที่ดินซึ่งไม่ได้รับจดทะเบียนขายฝากก็ได้ โดยยื่นตามแบบ ท.ด. 9
- ถ้าวางทรัพย์แล้วแต่ไม่มีโฉนดมาด้วย ให้นำหลักฐานการวางทรัพย์ไปแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เพื่อหมายเหตุไว้ในเอกสารสิทธิฉบับสำนักงานที่ดินและลงบัญชีอายัด ป้องกันไม่ให้ผู้ซื้อฝากจดทะเบียนสิทธิอื่นต่อ
ถ้าไม่ได้ไถ่ภายในกำหนด
เมื่อพ้นกำหนดเวลาไถ่และไม่ได้ใช้สิทธิไถ่ ผู้ขายฝากมีหน้าที่ส่งมอบการครอบครองทรัพย์ให้ผู้ซื้อฝากตามสภาพที่เป็นอยู่ และทรัพย์ต้องปลอดจากสิทธิใด ๆ ก่อนส่งมอบ (มาตรา 19)
กรณีที่ดินเกษตรกรรม กรรมสิทธิ์ในผลิตผลเกษตรกรรมที่ไม่ใช่ส่วนควบของที่ดินยังเป็นของผู้ขายฝากหรือผู้มีสิทธิใช้ประโยชน์ และเข้าไปเก็บหรือขนย้ายได้ภายในไม่เกิน 6 เดือนนับแต่วันครบกำหนดไถ่ ถ้าไม่ดำเนินการภายในเวลาดังกล่าว ถือว่าสละสิทธิในผลิตผลนั้น
ถ้าเกิดข้อพิพาท ฟ้องอย่างไร
คดีที่พิพาทกันเพราะการขายฝากตาม พ.ร.บ. นี้ เป็นคดีผู้บริโภค และถือว่าผู้ขายฝากเป็นผู้บริโภค (มาตรา 11) ซึ่งช่วยให้เข้าถึงศาลได้ง่ายขึ้นมาก
- ยื่นฟ้องได้โดยไม่ต้องมีทนายความ ฟ้องด้วยวาจาต่อเจ้าพนักงานคดีได้ และเจ้าพนักงานคดีจะเป็นผู้ร่างคำฟ้องให้
- การฟ้องคดีผู้บริโภคไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมศาล
- เตรียมพยานหลักฐานให้ครบ เช่น สัญญา ใบรับเงิน หนังสือแจ้ง และหลักฐานการติดต่อขอไถ่
- ก่อนถึงชั้นศาล ปรึกษาสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียน หรือหน่วยงานให้คำปรึกษากฎหมายของรัฐได้ก่อน
สิ่งที่ควรเก็บ
- สัญญาขายฝากฉบับจดทะเบียน และสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่ (ถ้ามี)
- ใบรับเงินและประวัติการชำระทุกรายการ พร้อมวันที่
- หนังสือแจ้งจากผู้ซื้อฝาก ซองจดหมาย และใบตอบรับไปรษณีย์
- หลักฐานการติดต่อขอไถ่ เช่น หนังสือ อีเมล หรือข้อความที่ระบุวันเวลา
- รายการคำนวณสินไถ่ตามวันที่จะชำระจริง
อ้างอิงรายมาตรา
| มาตรา | สาระสำคัญ |
|---|---|
| มาตรา 4 | นิยาม "ที่อยู่อาศัย" คืออาคารหรือสิ่งปลูกสร้างและหรือที่ดินที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย หรือที่เกี่ยวเนื่องกับการอยู่อาศัย ไม่ว่าจะใช้เป็นสถานที่ประกอบกิจการงานด้วยหรือไม่ก็ตาม ส่วน "เกษตรกรรม" หมายถึงเกษตรกรรมตามกฎหมายว่าด้วยการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม |
| มาตรา 6 | ใช้กับการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย และผู้ขายฝากต้องเป็นบุคคลธรรมดา โดยดูจากข้อเท็จจริงในขณะขายฝาก ไม่ว่าสัญญาหรือสารบัญจดทะเบียนจะระบุไว้อย่างไร เรื่องที่ พ.ร.บ. ไม่ได้บัญญัติไว้ให้ใช้ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์โดยอนุโลม และข้อตกลงใดที่ขัดกับ พ.ร.บ. นี้ ไม่ว่าอยู่ในสัญญาหรือทำแยกต่างหาก เป็นโมฆะ |
| มาตรา 7 | สัญญาต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ |
| มาตรา 8 | สินไถ่สูงกว่าราคาขายฝากได้ แต่คำนวณเป็นดอกเบี้ยแล้วต้องไม่เกิน 15% ต่อปี และเงินหรือประโยชน์ที่ผู้ซื้อฝากได้รับไปแล้วถือเป็นส่วนหนึ่งของสินไถ่ที่ชำระแล้ว |
| มาตรา 9 | สัญญาซื้อขายที่มีเงื่อนไขจะขายคืน มีคำมั่นว่าจะขาย หรือมีสัญญาจะขายคืน ถือเป็นสัญญาขายฝากตาม พ.ร.บ. นี้ |
| มาตรา 10 | กำหนดเวลาไถ่ห้ามต่ำกว่า 1 ปีและห้ามเกิน 10 ปี ถ้าสัญญากำหนดต่ำกว่าหรือเกินนั้น ให้ถือว่ากำหนดเวลาไถ่เป็น 1 ปีหรือ 10 ปี แล้วแต่กรณี ไถ่ก่อนกำหนดได้ โดยลดส่วนเพิ่มสินไถ่ตามสัดส่วน ผู้ซื้อฝากเรียกค่าเสียโอกาสได้ไม่เกิน 2% ต่อปีของราคาขายฝากตามเวลาที่เหลือ และขยายเวลาไถ่ได้แต่รวมแล้วไม่เกิน 10 ปี |
| มาตรา 11 | คดีที่มีข้อพิพาทอันเนื่องมาจากการขายฝาก เป็นคดีผู้บริโภคตามกฎหมายว่าด้วยวิธีพิจารณาคดีผู้บริโภค โดยให้ถือว่าผู้ขายฝากเป็นผู้บริโภค |
| มาตรา 12 | ผู้ขายฝากมีสิทธิครอบครอง ใช้สอย และได้ดอกผลจากทรัพย์เพื่อเกษตรกรรมหรืออยู่อาศัยจนถึงวันหมดสิทธิไถ่ โดยไม่ต้องจ่ายค่าตอบแทน แต่ต้องรักษาทรัพย์อย่างวิญญูชน |
| มาตรา 13 | การให้บุคคลอื่นใช้ประโยชน์ในทรัพย์ และค่าตอบแทนตกเป็นของฝ่ายใด |
| มาตรา 16 | ระหว่างที่ยังไถ่ได้ ผู้ซื้อฝากห้ามก่อภาระใดเหนือทรัพย์ที่กระทบสิทธิของผู้ขายฝาก |
| มาตรา 17 | ผู้ซื้อฝากต้องแจ้งกำหนดไถ่และจำนวนสินไถ่เป็นหนังสือส่งไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ พร้อมสำเนาสัญญา ก่อนครบกำหนดไม่น้อยกว่า 3 เดือนแต่ไม่เกิน 6 เดือน ถ้าไม่แจ้ง ผู้ขายฝากไถ่ได้อีก 6 เดือนนับแต่วันครบกำหนด |
| มาตรา 18 | ไถ่โดยชำระสินไถ่ หรือวางทรัพย์ต่อสำนักงานวางทรัพย์ สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียน และถ้าไถ่ไม่ได้เพราะเหตุที่ไม่ใช่ความผิดของผู้ขายฝาก วางทรัพย์ได้ภายใน 30 วันนับแต่วันครบกำหนด กรรมสิทธิ์กลับคืนทันทีที่ชำระหรือวางทรัพย์ |
| มาตรา 19 | ถ้าไม่ไถ่ภายในกำหนด ผู้ขายฝากต้องส่งมอบการครอบครองตามสภาพ และมีเวลาเก็บผลิตผลเกษตรกรรมได้ไม่เกิน 6 เดือนนับแต่วันครบกำหนดไถ่ |
เนื้อหาหน้านี้เรียบเรียงจาก สรุปสาระสำคัญ พ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 (กระทรวงพาณิชย์) เป็นข้อมูลทั่วไปเพื่อความเข้าใจ ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายเฉพาะกรณี หากมีข้อพิพาทควรปรึกษาผู้ประกอบวิชาชีพกฎหมาย
วางแผนเงินไถ่คืน หรือคุยเรื่องขยายเวลาก่อนครบกำหนด อ่าน ค่าใช้จ่ายและเงินรับสุทธิ
ติดต่อให้เร็วที่สุด ผู้ลงทุนรายใหม่อาจชำระสินไถ่แทนได้ อ่าน ไถ่ถอนขายฝาก
ปรับปรุงข้อมูล 16 กันยายน 2569 · ข้อมูลทั่วไป ข้อเท็จจริงและสัญญาแต่ละรายอาจต่างกัน ควรตรวจสอบก่อนลงนาม