ปรับปรุงข้อมูล · ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายเฉพาะกรณี
ขายฝากครบกำหนดไม่มีเงินไถ่ เริ่มจากนับวันที่เหลือ
การหาเงินก้อนไม่ทันในวันที่กำหนดไว้ล่วงหน้าเป็นปีเป็นเรื่องที่เกิดขึ้นได้กับทุกคน รายได้ลดลง มีคนป่วยในบ้าน หรือคนที่รับปากไว้เปลี่ยนใจ ไม่มีประโยชน์ที่จะโทษตัวเอง สิ่งที่ช่วยได้จริงคือรู้ว่าเหลือเวลาเท่าไร และในเวลาที่เหลือนั้นทำอะไรได้บ้าง
เปิดสัญญาขายฝากที่จดทะเบียนไว้ แล้วหาสามอย่าง วันจดทะเบียน วันครบกำหนดไถ่ และจำนวนสินไถ่ วันครบกำหนดไถ่คือวันที่สำคัญที่สุดในเอกสารทั้งฉบับ เพราะทางเลือกเกือบทุกทางใช้ได้เฉพาะก่อนวันนั้น
ข้อเท็จจริงที่หลายคนเข้าใจผิด กรรมสิทธิ์ในบ้านหรือที่ดินโอนไปเป็นของผู้ซื้อฝากตั้งแต่วันจดทะเบียนแล้ว ไม่ใช่โอนในวันครบกำหนด สิ่งที่หมดไปเมื่อเลยวันครบกำหนดคือ "สิทธิไถ่" ของคุณ เข้าใจจุดนี้แล้วจะเห็นว่าทำไมการขายทรัพย์เองต้องทำผ่านการไถ่ถอนก่อนเสมอ ดูภาพรวมสิทธิทั้งหมดได้ที่ สิทธิและการไถ่คืน
ถ้าไถ่ขายฝากไม่ทันจริง ๆ กฎหมายบอกว่าอย่างไร
มาตรา 19 ของ พ.ร.บ. คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 กำหนดไว้สองเรื่อง เรื่องแรก ถ้าไม่ไถ่ภายในกำหนด ผู้ขายฝากต้องส่งมอบการครอบครองทรัพย์ตามสภาพที่เป็นอยู่ เรื่องที่สอง ผู้ขายฝากมีเวลาเก็บผลิตผลเกษตรกรรมได้ไม่เกิน 6 เดือนนับแต่วันครบกำหนดไถ่
คำว่า "ตามสภาพ" ในทางปฏิบัติแต่ละกรณีหมายถึงอะไรบ้าง ต้องตรวจสอบเป็นรายกรณี แต่ระหว่างที่ยังไถ่ได้ มาตรา 12 ให้ผู้ขายฝากครอบครองและใช้สอยทรัพย์ได้โดยต้องรักษาทรัพย์อย่างวิญญูชน การรื้อถอนหรือปล่อยให้ทรัพย์เสียหายก่อนส่งมอบจึงเป็นเรื่องที่ควรหลีกเลี่ยง
ส่วนเวลา 6 เดือนนั้น กฎหมายเขียนไว้สำหรับการเก็บผลิตผลเกษตรกรรมโดยเฉพาะ ไม่ได้เขียนเป็นระยะผ่อนผันให้ผู้ที่อยู่อาศัยย้ายออก ถ้าทรัพย์ของคุณเป็นบ้านหรือที่อยู่อาศัย การขอเวลาย้ายออกจึงเป็นเรื่องที่ต้องตกลงกับผู้ซื้อฝากและทำเป็นหนังสือ และควรสอบถามสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนเป็นรายกรณี
ทางแรก ตรวจว่าได้รับหนังสือแจ้งตามมาตรา 17 หรือยัง
ก่อนจะไปหาเงินที่ไหน ให้ตรวจเรื่องนี้ก่อนเสมอ เพราะอาจซื้อเวลาให้คุณได้ฟรี ๆ หลายเดือน มาตรา 17 กำหนดให้ผู้ซื้อฝากแจ้งกำหนดไถ่และจำนวนสินไถ่เป็นหนังสือ ส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ พร้อมแนบสำเนาสัญญาขายฝาก โดยต้องส่งล่วงหน้าก่อนวันครบกำหนด 3–6 เดือน
ถ้าผู้ซื้อฝากไม่ได้แจ้งตามนี้ ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ได้อีก 6 เดือนนับแต่วันครบกำหนดที่ระบุในสัญญา นี่ไม่ใช่การผ่อนผันที่ต้องขอใคร แต่เป็นผลของกฎหมายเอง
- หาซองหรือหนังสือฉบับนั้นให้เจอ ดูว่ามีวันที่ส่ง มีจำนวนสินไถ่ระบุไว้ และมีสำเนาสัญญาแนบมาด้วยหรือไม่
- ตรวจว่าส่งแบบลงทะเบียนตอบรับหรือไม่ จดหมายธรรมดา ข้อความทางแชต หรือการโทรบอกปากเปล่า ไม่ใช่วิธีที่กฎหมายกำหนด
- นับวันที่ส่งเทียบกับวันครบกำหนด ถ้าส่งกระชั้นกว่าหรือเนิ่นกว่าช่วง 3–6 เดือนที่กฎหมายกำหนด ให้บันทึกไว้เป็นประเด็น
- ถามคนในบ้านว่ามีใครเซ็นรับแทน บางครั้งหนังสือมาถึงแล้วแต่ถูกเก็บไว้โดยไม่มีใครบอก กรณีแบบนี้ถือว่าได้รับแล้วหรือไม่ต้องตรวจสอบเป็นรายกรณี
ถ้าพบว่าไม่เคยได้รับหนังสือแจ้งเลย อย่าเพิ่งนิ่งเฉย ให้ใช้เวลาที่ได้เพิ่มนั้นเดินเรื่องทางเลือกอื่นต่อทันที และเก็บหลักฐานไว้ให้ครบ หนังสือที่ถูกต้องหน้าตาเป็นอย่างไร ดูที่ หนังสือแจ้งก่อนครบกำหนด
ทางที่สอง ขอขยายเวลาไถ่
ถ้าคุณมองเห็นทางว่าอีกไม่กี่เดือนจะมีเงิน เช่น รอเงินก้อนจากการขายของอีกแปลง รอผลผลิตรอบหน้า หรือรออนุมัติสินเชื่อ การขอขยายเวลาไถ่เป็นทางที่ตรงที่สุดและเสียค่าใช้จ่ายน้อยที่สุด
เงื่อนไขสำคัญคือต้องตกลงกันก่อนที่สิทธิไถ่จะหมด ไม่ใช่หลังจากนั้น มาตรา 10 ให้ขยายเวลาไถ่ได้ แต่เมื่อนับเวลาไถ่เดิมรวมกับเวลาที่ขยายแล้ว ต้องไม่เกิน 10 ปี ข้อตกลงควรทำเป็นหนังสือเพื่อเก็บเป็นหลักฐาน ส่วนรูปแบบและขั้นตอนที่ใช้ได้ในกรณีของคุณ ให้ตรวจสอบเป็นรายกรณีกับสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนสัญญา
เวลาคุยกับผู้ซื้อฝาก อย่าขอแบบลอย ๆ ให้บอกเป็นตัวเลขว่าจะขอกี่เดือน เงินจะมาจากทางไหน และระหว่างนั้นจะชำระส่วนเพิ่มอย่างไร ข้อเสนอที่ชัดเจนได้รับการตอบรับง่ายกว่ามาก ดูสิ่งที่ต้องเช็กก่อนเซ็นที่ ขยายเวลาไถ่
ทางที่สาม หาผู้ลงทุนรายใหม่มาไถ่ถอนขายฝากเดิม
ถ้าผู้ซื้อฝากรายเดิมไม่ยอมขยายเวลา หรือส่วนเพิ่มที่เรียกอยู่สูงจนคุณตามไม่ไหว การเปลี่ยนไปหาผู้ลงทุนรายใหม่เป็นทางที่ใช้กันจริง วิธีทำคือผู้ลงทุนรายใหม่เตรียมเงินไปชำระสินไถ่ให้ผู้ซื้อฝากรายเดิมที่สำนักงานที่ดิน จดทะเบียนไถ่ถอน แล้วจดทะเบียนขายฝากฉบับใหม่ต่อเนื่องในวันเดียวกัน
เวลาเพิ่มอีกรอบสัญญา และถ้าอัตราส่วนเพิ่มใหม่ต่ำกว่าเดิม ภาระรายเดือนก็ลดลงจริง
ค่าธรรมเนียมและภาษีในวันจดทะเบียนอีกครั้ง รวมถึงค่าใช้จ่ายของสัญญาใหม่ ดูรายการที่ ค่าใช้จ่ายและเงินรับสุทธิ
ให้เทียบอัตราส่วนเพิ่มต่อเดือนของสัญญาเก่ากับสัญญาใหม่ก่อนเสมอ ถ้าอัตราใหม่สูงกว่าเดิม ปัญหาจะถูกเลื่อนออกไปพร้อมกับใหญ่ขึ้น วิธีเทียบอยู่ใน ดอกเบี้ยขายฝาก
เรื่องเวลาเป็นอุปสรรคจริงของทางนี้ เพราะต้องประเมินทรัพย์ ตรวจเอกสารสิทธิ และนัดทุกฝ่ายให้ตรงกัน ที่ชัดเจนคิดส่วนเพิ่ม 0.75% ต่อเดือน และให้คำตอบเบื้องต้นภายใน 24 ชั่วโมงหลังได้เอกสารครบ แต่ไม่ว่าจะใช้บริการที่ไหน ขอให้เริ่มตั้งแต่วันที่รู้ตัวว่าจะไถ่ไม่ทัน ขั้นตอนอยู่ที่ ไถ่ถอนขายฝาก
ทางที่สี่ ขายทรัพย์เองก่อนหมดสิทธิไถ่
หลายคนไม่กล้าคิดถึงทางนี้เพราะรู้สึกเหมือนยอมแพ้ แต่ในทางตัวเลข การขายเองมักรักษาเงินของคุณไว้ได้มากที่สุด เพราะส่วนต่างระหว่างราคาตลาดกับสินไถ่จะกลับมาถึงคุณ
เนื่องจากกรรมสิทธิ์อยู่กับผู้ซื้อฝากแล้ว และจะกลับคืนมาเมื่อชำระสินไถ่หรือวางทรัพย์ (มาตรา 18) คุณจึงต้องไถ่ถอนก่อนแล้วจึงโอนขาย ในทางปฏิบัติจะนัดทุกฝ่ายไปที่สำนักงานที่ดินในวันเดียวกัน ใช้เงินของผู้ซื้อรายใหม่ปิดสินไถ่ แล้วจดทะเบียนโอนต่อเนื่อง ควรแจ้งเจ้าหน้าที่ล่วงหน้าว่าจะทำสองรายการในวันเดียว
ตัวอย่างให้เห็นภาพ สมมติราคาขายฝาก 2,000,000 บาท และคุณชำระส่วนเพิ่มครบทุกงวดมาตลอด ยอดสินไถ่คงเหลือจึงประมาณ 2,000,000 บาท ขณะที่ราคาที่ขายได้จริงในตลาดอยู่ราว 3,000,000 บาท
| ทางที่เลือก | สิ่งที่เกิดขึ้นกับทรัพย์ | เงินที่กลับมาถึงคุณ |
|---|---|---|
| ไถ่ถอนได้ทันกำหนด | กรรมสิทธิ์กลับมาเป็นของคุณ | จ่ายสินไถ่ 2,000,000 บาท แล้วได้ทรัพย์มูลค่าราว 3,000,000 บาทกลับมา |
| ขายเองก่อนหมดสิทธิไถ่ | โอนให้ผู้ซื้อรายใหม่ในวันเดียวกับที่ไถ่ถอน | 3,000,000 ลบ 2,000,000 เท่ากับ 1,000,000 บาท ก่อนหักค่าธรรมเนียม |
| ปล่อยจนหมดสิทธิไถ่ | ต้องส่งมอบการครอบครองตามสภาพ (มาตรา 19) | 0 บาท |
ส่วนต่างราว 1,000,000 บาทในแถวกลางคือเหตุผลทั้งหมดของทางเลือกนี้ ตัวเลขจริงของคุณจะต่างออกไป และต้องหักค่าธรรมเนียมกับภาษีออกก่อน แต่หลักคิดเหมือนกัน
ข้อจำกัดคือการขายบ้านหรือที่ดินใช้เวลา ถ้าเหลือเวลาไม่ถึงหนึ่งเดือน โอกาสขายทันมีน้อยมาก ทางนี้จึงต้องตัดสินใจเร็ว และควรทำคู่ขนานไปกับการเจรจาขยายเวลาเผื่อไว้
ทางที่ห้า วางทรัพย์เมื่อมีเงินแต่ไถ่ไม่ได้
ทางนี้ไม่ใช่ทางออกของคนที่ไม่มีเงิน แต่เป็นทางออกของคนที่หาเงินได้ครบแล้วกลับไถ่ไม่ได้ เช่น ผู้ซื้อฝากติดต่อไม่ได้ ไม่ยอมไปสำนักงานที่ดิน หรือแจ้งยอดสินไถ่สูงเกินกว่าที่สัญญากำหนดแล้วไม่ยอมรับเงิน
มาตรา 18 ให้ไถ่ได้โดยชำระสินไถ่ หรือโดยวางทรัพย์ต่อสำนักงานวางทรัพย์ สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนสัญญาขายฝาก และถ้าไถ่ไม่ได้เพราะเหตุที่ไม่ใช่ความผิดของผู้ขายฝาก ยังวางทรัพย์ได้ภายใน 30 วันนับแต่วันครบกำหนด กรรมสิทธิ์กลับคืนสู่ผู้ขายฝากทันทีที่ชำระสินไถ่หรือวางทรัพย์
สิ่งที่ต้องเตรียมคือเงินสินไถ่เต็มจำนวน สัญญาที่จดทะเบียน หลักฐานการชำระส่วนเพิ่มทุกงวด และหลักฐานว่าคุณพยายามติดต่อผู้ซื้อฝากแล้ว ขั้นตอนอยู่ใน วางทรัพย์เมื่อไถ่ไม่ได้
เวลาที่เหลือเท่าไร ควรลงมือทางไหนก่อน
ทางเลือกทั้งห้าไม่ได้ใช้ได้เท่ากันทุกช่วงเวลา ยิ่งเหลือเวลาน้อย ทางที่ใช้ได้จริงก็ยิ่งน้อยลง
| เวลาที่เหลือก่อนครบกำหนด | ทางที่ควรลงมือก่อน | สิ่งที่ต้องเริ่มทำวันนี้ |
|---|---|---|
| มากกว่า 3 เดือน | ขยายเวลา หรือหาผู้ลงทุนรายใหม่ หรือขายเอง ทำคู่ขนานได้ทั้งหมด | รวบรวมเอกสารสิทธิและหลักฐานการชำระให้ครบ |
| ราว 1 ถึง 3 เดือน | ขยายเวลา และหาผู้ลงทุนรายใหม่ | ส่งข้อเสนอขยายเวลาเป็นหนังสือ พร้อมยื่นขอประเมินทรัพย์ไว้ด้วย |
| ไม่ถึงหนึ่งเดือน | เจรจาขยายเวลาเป็นหลัก และเร่งผู้ลงทุนรายใหม่ให้นัดวันได้ | โทรนัดวันกับผู้ซื้อฝากให้ได้ก่อน แล้วค่อยจัดการเอกสาร |
| เลยวันครบกำหนดแล้ว | ตรวจหนังสือแจ้งตามมาตรา 17 และพิจารณาวางทรัพย์ถ้ามีเงินครบ | หาหลักฐานการส่งหนังสือแจ้ง และนับวันนับแต่วันครบกำหนด |
ถ้ายังไม่แน่ใจว่าอยู่แถวไหน ให้เริ่มจากสองอย่างที่ทำได้ทันทีโดยไม่ต้องใช้เงิน คือขอยอดสินไถ่เป็นหนังสือจากผู้ซื้อฝาก และรวบรวมเอกสารให้ครบ สองอย่างนี้จำเป็นกับทุกทางเลือก ดูรายการที่ เอกสารที่ต้องเตรียม
สิ่งที่ไม่ควรทำในช่วงนี้
ช่วงใกล้ครบกำหนดเป็นช่วงที่ความกังวลทำให้ต้องรีบตัดสินใจ รายการนี้ช่วยให้ไม่พลาดซ้ำเติม
- อย่าปล่อยให้การติดต่อขาดหาย แม้จะยังไม่มีคำตอบดี ๆ ให้ผู้ซื้อฝาก วันครบกำหนดไม่ได้เลื่อนออกไปเอง และการคุยกันต่อเนื่องทำให้เจรจาง่ายกว่า
- อย่ากู้เงินรายวันดอกเบี้ยสูงมาโปะส่วนเพิ่ม เพราะจะได้เวลาเพิ่มไม่กี่สัปดาห์แลกกับหนี้ที่โตเร็วกว่าเดิม
- อย่าเซ็นเอกสารเปล่า ใบมอบอำนาจที่ยังไม่กรอกข้อความ หรือสัญญาที่เว้นช่องตัวเลขไว้
- อย่าโอนเงินให้คนกลางที่อ้างว่าจะไปเจรจาแทน โดยไม่มีใบรับเงินและไม่รู้ว่าเงินจะไปถึงใคร
- อย่ายอมรับสัญญาใหม่ที่ส่วนเพิ่มคำนวณเป็นดอกเบี้ยแล้วเกิน 15% ต่อปี เพราะเกินเพดานที่กฎหมายกำหนด
- อย่ารื้อถอน ขนย้ายส่วนควบ หรือปล่อยให้ทรัพย์ทรุดโทรม เพราะมาตรา 12 ให้ผู้ขายฝากรักษาทรัพย์อย่างวิญญูชนจนถึงวันหมดสิทธิไถ่
- อย่าเชื่อคำชวนให้ทำสัญญาซื้อขายธรรมดาแทนการไถ่ถอน เพราะคุณอาจเสียสิทธิที่กฎหมายให้ไว้ไปทั้งหมด
สัญญาณอันตรายอื่น ๆ ที่ควรรู้จักไว้ก่อนเซ็นอะไรก็ตามในช่วงนี้ รวบรวมไว้ที่ สัญญาณอันตรายก่อนเซ็น
ถ้าหมดสิทธิไถ่ไปแล้วจริง ๆ
ถ้าเวลาผ่านไปแล้วและไม่มีทางไหนใช้ได้ สิ่งที่ทำได้คือทำให้ช่วงเปลี่ยนผ่านเสียหายน้อยที่สุด และรักษาสิทธิที่ยังเหลืออยู่
- ผลิตผลเกษตรกรรมที่ปลูกไว้ เก็บได้ไม่เกิน 6 เดือนนับแต่วันครบกำหนดไถ่ตามมาตรา 19 ให้แจ้งผู้ซื้อฝากเป็นหนังสือว่าจะเข้าเก็บเมื่อใด
- ถ้าต้องการเวลาย้ายออก ให้ขอเป็นหนังสือและระบุวันที่ชัดเจน ข้อตกลงด้วยวาจาพิสูจน์ภายหลังได้ยาก
- เก็บสัญญา หนังสือแจ้ง สลิปการชำระ และข้อความติดต่อทั้งหมดไว้
- ถ้าเชื่อว่าสัญญาหรือข้อตกลงบางข้อไม่ชอบด้วยกฎหมาย ให้ตรวจสอบที่ ข้อสัญญาที่เป็นโมฆะ ก่อนยอมรับเงื่อนไขใด ๆ
- เรื่องที่ไม่แน่ใจและไม่มีคำตอบตายตัว เช่น ขั้นตอนเฉพาะของแปลงคุณ ให้สอบถามสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนสัญญาเป็นรายกรณี
ถ้าอยากให้เราช่วยดูตัวเลขของคุณ ส่งข้อมูลมาได้ที่ เตรียมข้อมูลประเมิน
คำถามที่พบบ่อย
ขายฝากเลยกำหนดแล้ว ยังไถ่ได้อีกไหม?
ขึ้นอยู่กับว่าผู้ซื้อฝากแจ้งกำหนดไถ่ตามมาตรา 17 ครบถ้วนหรือไม่ ถ้าไม่ได้แจ้งเป็นหนังสือส่งไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับพร้อมสำเนาสัญญา คุณยังไถ่ได้อีก 6 เดือนนับแต่วันครบกำหนด ถ้าแจ้งครบถ้วนแล้วและคุณมีเงินครบแต่ไถ่ไม่ได้เพราะเหตุที่ไม่ใช่ความผิดของคุณ ยังวางทรัพย์ได้ภายใน 30 วันนับแต่วันครบกำหนด อ่านวิธีตรวจหนังสือแจ้งที่ หนังสือแจ้งก่อนครบกำหนด
ขายฝากหลุดแล้วต้องย้ายออกทันทีเลยไหม?
เมื่อไม่ไถ่ภายในกำหนด มาตรา 19 กำหนดให้ผู้ขายฝากส่งมอบการครอบครองทรัพย์ตามสภาพที่เป็นอยู่ และให้เวลาเก็บผลิตผลเกษตรกรรมได้ไม่เกิน 6 เดือนนับแต่วันครบกำหนดไถ่ กฎหมายไม่ได้กำหนดระยะผ่อนผันสำหรับการย้ายออกจากที่อยู่อาศัยไว้เป็นการเฉพาะ การขอเวลาย้ายออกจึงต้องตกลงกับผู้ซื้อฝากเป็นหนังสือ และควรตรวจสอบรายละเอียดเป็นรายกรณีกับสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียน
ไถ่ขายฝากไม่ทัน ขอขยายเวลาได้ไหม?
ได้ ถ้าตกลงกันได้ก่อนหมดสิทธิไถ่ มาตรา 10 ให้ขยายเวลาไถ่ได้ แต่เมื่อรวมเวลาเดิมกับเวลาที่ขยายแล้วต้องไม่เกิน 10 ปี ข้อตกลงควรทำเป็นหนังสือเพื่อเก็บเป็นหลักฐาน ส่วนรูปแบบและขั้นตอนที่ต้องทำให้ตรวจสอบเป็นรายกรณีกับสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียน รายละเอียดอยู่ใน ขยายเวลาไถ่
หาผู้ลงทุนรายใหม่มาไถ่ถอนขายฝากเดิมได้จริงไหม?
ได้ วิธีที่ใช้กันคือผู้ลงทุนรายใหม่นำเงินไปชำระสินไถ่ให้ผู้ซื้อฝากรายเดิม แล้วจดทะเบียนสัญญาขายฝากฉบับใหม่ที่สำนักงานที่ดินในวันเดียวกัน สิ่งที่ต้องระวังคือเวลา เพราะต้องประเมินทรัพย์ ตรวจเอกสาร และนัดทุกฝ่ายให้ตรงกัน จึงควรเริ่มก่อนวันครบกำหนดหลายสัปดาห์ ไม่ใช่วันสองวันก่อนถึงกำหนด
ไม่มีเงินเลยจริง ๆ ควรปล่อยให้หลุดหรือรีบขายเอง?
ลองเทียบสองจำนวนก่อนตัดสินใจ คือราคาที่ขายได้จริงในตลาดกับยอดสินไถ่ที่ต้องปิด ถ้าราคาตลาดสูงกว่าสินไถ่อยู่มาก การขายเองแล้วปิดสินไถ่ในวันโอน มักทำให้คุณได้ส่วนต่างกลับคืนมา แต่ถ้าปล่อยจนหมดสิทธิไถ่ ส่วนต่างนั้นจะไม่กลับมาถึงคุณเลย การขายต้องใช้เวลาหาผู้ซื้อ จึงควรเริ่มตั้งแต่วันที่รู้ว่าจะไถ่ไม่ทัน
ปรับปรุงข้อมูล 16 กันยายน 2569 · ข้อมูลทั่วไป ข้อเท็จจริงและสัญญาแต่ละรายอาจต่างกัน ควรตรวจสอบก่อนลงนาม