เอกสารขายฝากใช้อะไรบ้าง และวันจดทะเบียนเกิดอะไรขึ้น

ปรับปรุงข้อมูล 16 กันยายน 2569 · ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายเฉพาะกรณี

ขายฝากใช้เอกสารอะไรบ้าง เริ่มจากชุดพื้นฐาน

คนที่คิดจะขายฝากมักต้องใช้เงินเร็ว และสิ่งที่ทำให้เสียเวลาได้ง่ายคือเอกสารขาดแล้วต้องเลื่อนนัดที่สำนักงานที่ดิน

ไม่ว่ากรณีไหน เอกสารชุดนี้ต้องมีเสมอ และต้องเป็นฉบับจริง ไม่ใช่สำเนา

• โฉนดที่ดินฉบับจริง หรือหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินประเภทอื่นที่จดทะเบียนได้
• บัตรประจำตัวประชาชนตัวจริงของผู้ขายฝาก ที่ยังไม่หมดอายุ
• ทะเบียนบ้านฉบับจริง
• หลักฐานการเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุล ถ้าชื่อปัจจุบันไม่ตรงกับชื่อที่ปรากฏหลังโฉนด
• สำเนาเอกสารข้างต้นอย่างละหลายชุด พร้อมรับรองสำเนาถูกต้อง

ที่ต้องใช้ฉบับจริงเพราะเจ้าหน้าที่ต้องตรวจกับสารบบที่ดินและสลักหลังโฉนดในวันนั้น ถ้าโฉนดหายต้องขอใบแทนก่อน ซึ่งใช้เวลาเพิ่ม

อีกเรื่องที่คนมักลืมคือสัญญาขายฝากต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ถ้าไม่จดทะเบียนสัญญาเป็นโมฆะตามมาตรา 7 การเซ็นกระดาษกันเองนอกสำนักงานที่ดินจึงไม่ใช่การขายฝาก อ่านสิทธิที่ได้มาพร้อมการจดทะเบียนที่ สิทธิและการไถ่คืน

เช็กลิสต์เอกสารขายฝากแยกตามกรณีเจ้าของทรัพย์

ตารางนี้คือส่วนที่ต้องเพิ่มจากชุดพื้นฐาน บางคนตรงมากกว่าหนึ่งกรณี เช่น เป็นสินสมรสและติดจำนองพร้อมกัน ก็ต้องเตรียมทั้งสองแถว

ตารางนี้เป็นแนวทางเตรียมตัว ไม่ใช่คำตอบสุดท้าย เอกสารที่ต้องใช้จริงขึ้นกับสภาพของแปลงและต้องตรวจสอบเป็นรายกรณีกับสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียน ควรโทรถามล่วงหน้าพร้อมบอกเลขโฉนด

เจ้าของร่วมและสินสมรส ใครต้องไปเซ็นบ้าง

ที่ดินที่มีชื่อหลายคนหลังโฉนด ทุกคนคือเจ้าของร่วม การนำทั้งแปลงไปขายฝากโดยทั่วไปทุกคนต้องลงนามเองหรือทำหนังสือมอบอำนาจก่อนวันนัด จะเซ็นแทนกันเองไม่ได้ รายละเอียดต้องตรวจสอบเป็นรายกรณีกับสำนักงานที่ดิน

ส่วนสินสมรสคือทรัพย์ที่ได้มาระหว่างสมรส แม้หลังโฉนดมีชื่อคนเดียว สำนักงานที่ดินอาจขอหนังสือยินยอมของคู่สมรสประกอบ ถ้าสถานะซับซ้อน เช่น อยู่กินกันโดยไม่จดทะเบียน หรือหย่าแล้วยังไม่ได้แบ่งทรัพย์สิน ให้นำเอกสารที่มีทั้งหมดไปให้เจ้าหน้าที่วินิจฉัยเป็นรายกรณี อย่าเดาเอง

เรื่องนี้สำคัญกว่าที่คิด เพราะกำหนดเวลาไถ่ตามมาตรา 10 อยู่ระหว่าง 1 ปีถึง 10 ปี เป็นความผูกพันที่อยู่กับครอบครัวไปอีกนาน การให้ทุกคนที่มีส่วนได้เสียรับรู้ตั้งแต่ต้นช่วยลดข้อพิพาทในวันไถ่คืน

ทรัพย์ที่ได้มาจากมรดก ต้องใส่ชื่อให้เสร็จก่อน

กรณีหนึ่งที่เกิดขึ้นได้คือพ่อแม่เสียชีวิตแล้ว ลูกอยู่อาศัยในบ้านต่อมาหลายปี แต่หลังโฉนดยังเป็นชื่อผู้ตาย สภาพแบบนี้นำไปขายฝากทันทีไม่ได้ เพราะโดยทั่วไปผู้ทำสัญญาต้องมีชื่อเป็นเจ้าของในทะเบียน

สิ่งที่ต้องทำก่อนคือจดทะเบียนโอนมรดกให้เสร็จ ซึ่งใช้ใบมรณบัตร หลักฐานความเป็นทายาท และเอกสารการจัดการมรดกตามที่สำนักงานที่ดินกำหนด ถ้าทายาทตกลงกันไม่ได้อาจต้องใช้คำสั่งศาลตั้งผู้จัดการมรดก ขั้นตอนนี้ใช้เวลาเป็นสัปดาห์ถึงเป็นเดือน จึงควรเริ่มทันทีที่รู้ว่าจะต้องใช้เงิน

ระหว่างรอ ให้ส่งข้อมูลแปลงไปให้ประเมินคู่ขนานกันได้ วิธีประเมินราคาอยู่ที่ การประเมินราคาทรัพย์

ทรัพย์ติดจำนองกับธนาคาร ลำดับต้องถูก

ที่ดินที่ยังจำนองกับธนาคารอยู่ ในทางปฏิบัติมักต้องไถ่ถอนจำนองให้หลุดก่อน แล้วจึงจดทะเบียนขายฝากต่อในคิวถัดไป มักทำในวันเดียวกันที่สำนักงานที่ดินแห่งเดียวกัน แต่ต้องนัดให้ตรงกันทั้งสามฝ่าย คือเจ้าของทรัพย์ เจ้าหน้าที่ธนาคาร และผู้รับซื้อฝาก

1. ขอหนังสือแจ้งยอดปิดหนี้จากธนาคาร ระบุวันที่จะไถ่ถอนให้ชัด เพราะยอดเปลี่ยนตามจำนวนวัน
2. นัดวันและเวลากับธนาคาร ธนาคารต้องส่งผู้มีอำนาจลงนามและนำโฉนดฉบับจริงมาคืน
3. ยืนยันคิวที่สำนักงานที่ดินให้ต่อเนื่องกัน ไถ่ถอนจำนองเสร็จแล้วจดทะเบียนขายฝากต่อทันที ไม่ข้ามวัน
4. ตรวจยอดคงเหลือหลังหักชำระหนี้ เงินส่วนที่เหลือจากการปิดหนี้คือเงินที่คุณได้รับจริง

ถ้ายอดปิดหนี้สูงจนเงินเหลือน้อยกว่าที่คิด ให้ทบทวนก่อนเซ็น อย่าตัดสินใจกลางคันที่สำนักงานที่ดินเพราะกลัวเสียคิว ดูวิธีจัดลำดับและตัวอย่างการคำนวณที่ ไถ่ถอนจำนอง และ ค่าใช้จ่ายและเงินรับสุทธิ

กรณีมอบอำนาจ ต้องระวังมากกว่ากรณีอื่น

ถ้าเจ้าของไปเองไม่ได้จริง ๆ ต้องใช้หนังสือมอบอำนาจตามแบบของกรมที่ดิน กรอกให้ครบทุกช่อง ขีดฆ่าช่องว่างที่ไม่ได้ใช้ ระบุให้ชัดว่ามอบอำนาจให้ทำนิติกรรมใดกับแปลงเลขที่เท่าใด พร้อมแนบสำเนาบัตรและทะเบียนบ้านของทั้งสองฝ่าย

• อย่าเซ็นหนังสือมอบอำนาจที่ยังไม่ได้กรอกข้อความ เพราะอีกฝ่ายเติมอะไรลงไปก็ได้ภายหลัง
• อย่ามอบอำนาจให้นายหน้าหรือผู้รับซื้อฝากไปดำเนินการแทนตนเอง เพราะเป็นคู่สัญญาอีกฝั่ง
• ระบุขอบเขตให้แคบที่สุดเท่าที่จำเป็น เช่น เฉพาะการจดทะเบียนขายฝากแปลงนั้นแปลงเดียว
• เก็บสำเนาหนังสือมอบอำนาจที่กรอกเสร็จแล้วไว้เองหนึ่งชุดเสมอ

ถ้ามีใครบอกว่าไม่ต้องไปเองก็ได้ ขอแค่เซ็นเอกสารเปล่าไว้ ให้ถือเป็นสัญญาณอันตรายและหยุดทันที พฤติกรรมแบบนี้และแบบอื่นที่ควรระวังรวบรวมไว้ที่ สัญญาณอันตรายก่อนเซ็น

ขั้นตอนขายฝากที่ดินในวันจดทะเบียน ตั้งแต่ยื่นคำขอจนรับเงิน

วันจดทะเบียนคือวันที่ทุกอย่างเกิดขึ้นจริงและแก้ทีหลังยาก ลำดับด้านล่างคือสิ่งที่เกิดขึ้นตามปกติ ให้เผื่อเวลาไว้ทั้งวัน

1. ไปถึงและยื่นคำขอจดทะเบียน กรอกคำขอพร้อมยื่นโฉนดฉบับจริงและบัตรประชาชนของทุกคนที่ต้องลงนาม
2. เจ้าหน้าที่ตรวจสอบสารบบและตัวบุคคล ตรวจว่าชื่อตรงกับทะเบียน ไม่มีรายการอายัด และทรัพย์ไม่ติดภาระที่ขัดกับการจดทะเบียน
3. เจ้าหน้าที่สอบถามคู่สัญญา เจ้าหน้าที่อาจถามผู้ขายฝากว่าเข้าใจเงื่อนไขและทำด้วยความสมัครใจหรือไม่ ตอบตามจริงเสมอ
4. ตรวจร่างสัญญาก่อนลงนาม ดูราคาขายฝาก จำนวนสินไถ่ กำหนดเวลาไถ่ และชื่อคู่สัญญาให้ถูกต้องครบถ้วน
5. เจ้าหน้าที่ประเมินทุนทรัพย์และคำนวณค่าธรรมเนียมภาษี ตัวเลขจะออกจากระบบเป็นรายแปลงในขั้นนี้ ไม่ใช่ตัวเลขที่ใครบอกไว้ล่วงหน้า
6. ชำระค่าธรรมเนียมและภาษีที่ฝ่ายการเงิน เก็บใบเสร็จทุกใบไว้ เพราะเป็นหลักฐานว่าใครเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายส่วนใด
7. ลงนามในสัญญาต่อหน้าเจ้าพนักงาน อ่านให้จบก่อนเซ็น ถ้ามีข้อความที่ไม่ตรงกับที่ตกลงไว้ ให้แก้ก่อน อย่าเซ็นไปก่อนแล้วค่อยตามแก้
8. รับเงินและรับเอกสาร ควรรับเป็นแคชเชียร์เช็กหรือโอนเข้าบัญชีของผู้ขายฝากเอง เพื่อให้มีหลักฐานว่าได้รับเงินจริงครบจำนวน

จุดที่ต้องตั้งสติที่สุดคือตอนอ่านร่างสัญญา เพราะกำหนดเวลาไถ่ในสัญญาผูกพันคุณไปอีกนาน และผู้ซื้อฝากมีหน้าที่แจ้งกำหนดไถ่กับจำนวนสินไถ่เป็นหนังสือส่งไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับก่อนครบกำหนด 3–6 เดือน ตามมาตรา 17

ค่าธรรมเนียมและภาษี ต้องคำนวณที่สำนักงานที่ดินเป็นรายแปลง

คำถามสำคัญคือวันนั้นต้องจ่ายเท่าไร คำตอบตรงไปตรงมาคือไม่มีใครบอกตัวเลขแน่นอนล่วงหน้าได้ เพราะค่าธรรมเนียมและภาษีคำนวณจากราคาประเมินทุนทรัพย์ของแปลงนั้น ประเภทเอกสารสิทธิ ระยะเวลาถือครอง และสถานะของผู้ขายฝาก ตัวเลขจริงจึงออกจากระบบของสำนักงานที่ดินในวันจดทะเบียนเท่านั้น ดูรายการที่ต้องเตรียมที่ ค่าใช้จ่ายและเงินรับสุทธิ

สิ่งที่ทำได้ล่วงหน้าคือเตรียมเงินสำรองให้พอ และตกลงกันเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนถึงวันนัดว่าใครออกค่าใช้จ่ายส่วนใด ข้อตกลงด้วยวาจามักกลายเป็นปัญหาตรงหน้าเคาน์เตอร์การเงิน

ตัวเลขอีกชุดที่ควรรู้ก่อนไปคือตัวเลขในสัญญาของคุณเอง สมมติราคาขายฝาก 2,000,000 บาท ในอัตรา 0.75% ต่อเดือน ส่วนเพิ่มที่ต้องชำระแต่ละเดือนคือ 15,000 บาท กฎหมายกำหนดเพดานไว้ว่าสินไถ่เมื่อคำนวณเป็นดอกเบี้ยแล้วต้องไม่เกิน 15% ต่อปี ตามมาตรา 8 วิธีตรวจว่าอัตราที่เสนอเกินเพดานหรือไม่อยู่ที่ ดอกเบี้ยขายฝาก

เอกสารที่ต้องได้กลับบ้านในวันนั้น

บางคนเดินออกจากสำนักงานที่ดินพร้อมเงิน แต่ไม่มีเอกสารในมือเลย เพราะอีกฝ่ายบอกว่าจะเก็บไว้ให้ทั้งหมด อย่ายอม ก่อนออกจากอาคารให้ตรวจว่าได้ของเหล่านี้ครบ

• สัญญาขายฝากฉบับของผู้ขายฝาก ที่มีลายมือชื่อและตราประทับของเจ้าพนักงานครบถ้วน
• ใบเสร็จรับเงินค่าธรรมเนียมและภาษีทุกใบที่ชำระในวันนั้น
• สำเนาหลังโฉนดที่ลงรายการขายฝากแล้ว เพื่อยืนยันวันจดทะเบียนจริง
• หลักฐานการรับเงิน เช่น สำเนาแคชเชียร์เช็กหรือสลิปโอนเข้าบัญชีของคุณ
• สำเนาหนังสือมอบอำนาจที่ใช้ในวันนั้น ถ้ามี

เอกสารชุดนี้มีไว้ใช้จริงตอนไถ่คืน เพราะมาตรา 18 ให้ไถ่ได้โดยชำระสินไถ่ หรือวางทรัพย์ต่อสำนักงานวางทรัพย์ สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียน และถ้าไถ่ไม่ได้เพราะเหตุที่ไม่ใช่ความผิดของผู้ขายฝาก ยังวางทรัพย์ได้ภายใน 30 วันนับแต่วันครบกำหนด

อีกอย่างที่ควรรู้ตั้งแต่วันแรกคือมาตรา 12 ให้ผู้ขายฝากยังครอบครองและใช้สอยทรัพย์เพื่อเกษตรกรรมหรืออยู่อาศัยจนถึงวันหมดสิทธิไถ่ โดยไม่ต้องจ่ายค่าตอบแทน แต่ต้องดูแลรักษาทรัพย์อย่างวิญญูชน

ข้อผิดพลาดที่ทำให้ต้องเลื่อนวันนัด

• บัตรประชาชนหมดอายุ หรือทะเบียนบ้านเป็นฉบับถ่ายสำเนา จึงใช้ยื่นไม่ได้
• ชื่อหลังโฉนดยังเป็นชื่อเดิมก่อนเปลี่ยนนามสกุล และไม่ได้เอาหลักฐานการเปลี่ยนไปด้วย
• เจ้าของร่วมคนหนึ่งติดธุระ แล้วเพิ่งรู้ว่าต้องมีหนังสือมอบอำนาจในเช้าวันนัด
• ยังไม่ได้โอนมรดกใส่ชื่อทายาท จึงไม่มีสิทธิทำนิติกรรมในวันนั้น
• ธนาคารยังไม่ออกหนังสือแจ้งยอดปิดหนี้ ทำให้ไถ่ถอนจำนองไม่ทันคิว
• ไม่ได้อ่านร่างสัญญาก่อนเซ็น แล้วมาพบภายหลังว่ากำหนดไถ่หรือสินไถ่ไม่ตรงกับที่ตกลง

ทางที่ปลอดภัยกว่าคือส่งข้อมูลแปลงและสถานะเอกสารให้ตรวจก่อนนัดวันจดทะเบียน จะได้รู้ล่วงหน้าว่ายังขาดอะไร วงเงินโดยปกติอยู่ที่ 50–80% ของมูลค่าทรัพย์ที่ประเมินได้ และทีมงานตั้งเป้าแจ้งผลเบื้องต้นภายใน 24 ชั่วโมง ดูข้อมูลที่ต้องส่งที่ เตรียมข้อมูลประเมิน หรืออ่านภาพรวมที่ ขายฝากคืออะไร

คำถามที่พบบ่อย