ขายฝากได้วงเงินเท่าไหร่ ประเมินราคาทรัพย์กันอย่างไร

ปรับปรุงข้อมูล 16 กันยายน 2569 · ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายเฉพาะกรณี

ขายฝากได้วงเงินเท่าไหร่

คำถามแรกของเกือบทุกคนคือจะได้เงินเท่าไร คำตอบตรง ๆ คือวงเงินโดยทั่วไปอยู่ที่ 50–80% ของมูลค่าทรัพย์ที่ประเมินได้ แต่คำที่สำคัญที่สุดในประโยคนั้นคือคำว่า มูลค่าทรัพย์ที่ประเมินได้ ไม่ใช่ราคาที่เจ้าของอยากได้ ไม่ใช่ราคาที่ประกาศขายไว้ในเว็บ และไม่ใช่ราคาประเมินของทางราชการที่พิมพ์อยู่ในเอกสาร

ความเข้าใจผิดเรื่องฐานราคานี้ทำให้หลายคนผิดหวังในวันนัดคุย เพราะคิดเลขมาจากตัวเลขคนละตัวกับที่ผู้ประเมินใช้ บทความนี้จะแยกให้เห็นว่าในโลกของขายฝากมีราคาอยู่กี่แบบ ตัวไหนเป็นฐานของวงเงินจริง อะไรทำให้เปอร์เซ็นต์ขยับขึ้นหรือลง และเจ้าของทรัพย์ทำอะไรได้บ้างเพื่อให้การประเมินออกมาตรงกับความจริงที่สุด

ราคาสามแบบที่ต้องแยกให้ออก

เวลาพูดถึง ราคาทรัพย์ คนสองคนอาจกำลังพูดถึงตัวเลขคนละตัวโดยไม่รู้ตัว ตารางนี้แยกให้เห็นว่าแต่ละราคามาจากไหนและใช้ทำอะไรได้

ราคาประกาศขายกับราคาที่ขายได้จริงมักห่างกันพอสมควร โดยเฉพาะที่ดินเปล่านอกเขตเมืองที่ประกาศค้างไว้เป็นปี ผู้ประเมินที่ทำงานตรงไปตรงมาจะดูทั้งราคาประกาศและร่องรอยการซื้อขายจริง แล้วอธิบายได้ว่าเลือกทรัพย์แปลงไหนมาเทียบ ด้วยเหตุผลอะไร

ทำไมฐานของวงเงินคือราคาขายเร็ว

เหตุผลไม่ซับซ้อน ผู้ซื้อฝากรับความเสี่ยงว่าถ้าวันหนึ่งผู้ขายฝากไม่ไถ่คืน ทรัพย์ชิ้นนั้นจะต้องถูกขายต่อในเวลาที่จำกัด การขายในเวลาจำกัดเกือบทุกครั้งต้องลดราคาลงจากราคาที่รอได้เป็นปี ตัวเลขที่เขาใช้ตัดสินใจจึงเป็นราคาที่ขายออกได้จริง ไม่ใช่ราคาที่ดีที่สุดที่เป็นไปได้

เมื่อเข้าใจตรงนี้ ภาพของทั้งดีลจะชัดขึ้นทันที วงเงินที่ต่ำกว่าราคาตลาดไม่ได้แปลว่าถูกกดราคาเสมอไป แต่เป็นส่วนต่างที่ทำให้ดีลนี้ยังยืนอยู่ได้ทั้งสองฝ่าย และเป็นเหตุผลว่าทำไมทรัพย์ที่ขายต่อยากจึงได้เปอร์เซ็นต์ต่ำกว่าทรัพย์ที่ขายง่าย แม้มูลค่าบนกระดาษจะเท่ากัน

อีกด้านหนึ่งที่ต้องรู้คู่กัน คือ พ.ร.บ. คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 คุมเรื่องสินไถ่และระยะเวลาไว้ เช่น ส่วนเพิ่มสินไถ่เมื่อคำนวณเป็นดอกเบี้ยแล้วต้องไม่เกิน 15% ต่อปี และกำหนดเวลาไถ่ต้องไม่ต่ำกว่า 1 ปีและไม่เกิน 10 ปี ส่วนตัวเลขวงเงินไม่ได้อยู่ในข้อกำหนดที่คุมเรื่องสินไถ่และระยะเวลา จึงเป็นเรื่องของการประเมินและการตกลงกัน วงเงินสูงจึงไม่ได้แปลว่าดีลดี ต้องดูอัตราส่วนเพิ่มควบคู่กันเสมอที่ ดอกเบี้ยขายฝาก

ขายฝากให้กี่เปอร์เซ็นต์ และชั้นวงเงินคิดอย่างไร

เมื่อได้ราคาขายเร็วแล้ว ขั้นต่อไปคือจัดทรัพย์เข้าชั้นวงเงินตามความเสี่ยง ยิ่งทรัพย์ขายต่อง่ายและเอกสารชัด ชั้นก็ยิ่งสูง ตัวอย่างต่อไปนี้ใช้ราคาขายเร็ว 2,400,000 บาท เพื่อให้เห็นภาพว่าชั้นวงเงินต่างกันแค่ไหน

ตารางนี้เป็นกรอบสำหรับทำความเข้าใจ ไม่ใช่ตารางอนุมัติ ทรัพย์สองแปลงที่ดูคล้ายกันบนแผนที่อาจอยู่คนละชั้น เพราะเรื่องเล็ก ๆ อย่างทางเข้าออกหรือชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ยังไม่ตรงกัน

ปัจจัยที่ดันวงเงินให้สูงขึ้น

• ทำเลที่มีคนต้องการจริง ใกล้ถนนสายหลัก ตลาด โรงเรียน หรือแหล่งงาน และมีการซื้อขายในย่านนั้นให้เห็นเป็นระยะ
• เอกสารสิทธิเป็นโฉนดที่ดิน ระบุเนื้อที่และแนวเขตชัด ไม่มีปัญหาการรังวัดค้างอยู่
• ทางเข้าออกเป็นถนนสาธารณะ หรือมีทางเข้าออกที่จดทะเบียนไว้เป็นหลักฐาน ไม่ใช่การอาศัยผ่านที่ดินคนอื่นด้วยความคุ้นเคย
• ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ตรงกับผู้ที่จะมาทำสัญญา และไม่มีผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมที่ติดต่อไม่ได้
• ปลอดภาระผูกพัน ไม่มีจำนอง ไม่มีการอายัด ไม่มีผู้เช่าระยะยาวที่จดทะเบียนไว้
• สภาพทรัพย์พร้อมใช้ บ้านอยู่อาศัยได้ทันที ที่ดินไม่ต้องถมหรือปรับใหญ่ก่อนขายต่อ
• ผังเมืองและข้อกำหนดการใช้ประโยชน์เอื้อกับการใช้งานตามสภาพจริง ไม่ขัดกันจนทำอะไรต่อไม่ได้

ปัจจัยที่ดึงวงเงินให้ต่ำลง

• ที่ดินตาบอด ไม่มีทางออกสู่ถนนสาธารณะ หรือทางเข้าออกอาศัยความยินยอมด้วยวาจาเท่านั้น
• เอกสารสิทธิที่โอนหรือขายต่อได้จำกัด ซึ่งแต่ละประเภทมีเงื่อนไขต่างกัน ต้องตรวจสอบเป็นรายกรณีกับสำนักงานที่ดินก่อนเสมอ
• ยังติดจำนองหรือมีหนี้ค้างที่ต้องปิดในวันจดทะเบียน ทำให้เงินที่ถึงมือเจ้าของลดลงตามยอดนั้น
• แนวเขตไม่ตรงกับสภาพจริง มีรั้วหรือสิ่งปลูกสร้างล้ำแนว หรือเพื่อนบ้านยังไม่รับรองแนวเขต
• มีผู้อาศัยหรือผู้เช่าที่ไม่ได้อยู่ในการควบคุมของเจ้าของ ทำให้การส่งมอบในอนาคตไม่แน่นอน
• ที่ดินอยู่ในแนวเวนคืน ในเขตที่มีข้อจำกัดการก่อสร้าง หรือมีข้อพิพาทเรื่องกรรมสิทธิ์อยู่
• สภาพทรัพย์ทรุดโทรมมากจนผู้ซื้อต่อต้องลงทุนซ่อมก้อนใหญ่ก่อนใช้งาน

ถ้าเจอข้อเสนอที่ให้วงเงินสูงผิดปกติทั้งที่ทรัพย์มีข้อติดขัดหลายข้อ ให้ระวังเป็นพิเศษ เพราะส่วนต่างนั้นมักถูกเรียกคืนในรูปของอัตราส่วนเพิ่มที่สูงหรือเงื่อนไขที่กดดันในภายหลัง ดูสัญญาณที่ควรถอยได้ที่ สัญญาณอันตรายก่อนเซ็น

ราคาประเมินกรมธนารักษ์ ใช้ทำอะไรได้และไม่ใช่อะไร

ราคาประเมินของทางราชการเป็นตัวเลขที่ถูกอ้างถึงบ่อยที่สุดและเข้าใจผิดบ่อยที่สุดเช่นกัน หน้าที่หลักของมันคือใช้เป็นฐานคำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีในวันจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ไม่ได้ถูกออกแบบมาเพื่อบอกว่าทรัพย์ชิ้นนั้นซื้อขายกันจริงที่เท่าไร

ในทางปฏิบัติจึงเห็นทั้งสองแบบ ที่ดินในย่านที่ราคาขยับเร็วมักมีราคาประเมินต่ำกว่าราคาตลาดอยู่มาก ส่วนที่ดินในย่านที่ซบเซาลงอาจมีราคาประเมินสูงกว่าราคาที่ขายได้จริง การเอาราคาประเมินคูณเปอร์เซ็นต์แล้วคาดหวังเป็นวงเงิน จึงคลาดเคลื่อนได้ทั้งสองทาง

• ใช้ได้: ประมาณค่าธรรมเนียมและภาษีที่ต้องเตรียมในวันจดทะเบียน ซึ่งดูรายละเอียดได้ที่ ค่าใช้จ่ายและเงินรับสุทธิ
• ใช้ได้: เป็นข้อมูลประกอบอีกชิ้นหนึ่งเวลาเทียบกับราคาที่มีคนเสนอมา
• ใช้ไม่ได้: ถือเป็นวงเงินที่จะได้รับ เพราะเป็นคนละวัตถุประสงค์กันโดยสิ้นเชิง
• ใช้ไม่ได้: ใช้แทนการดูทรัพย์จริง เพราะราคาประเมินไม่รู้ว่าบ้านหลังนั้นอยู่อาศัยได้หรือไม่ และเข้าออกทางไหน

เอกสารสิทธิและภาระผูกพันที่ต้องเคลียร์ก่อน

เรื่องที่ทำให้ดีลสะดุดกลางทางบ่อยที่สุด ไม่ใช่ราคา แต่เป็นเอกสาร ผู้ประเมินจะดูจากสำเนาเอกสารสิทธิเป็นอันดับแรกว่าชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ตรงกับคนที่มาคุยหรือไม่ มีรายการจดทะเบียนอะไรอยู่ด้านหลังบ้าง และเนื้อที่ตรงกับที่เข้าใจกันหรือเปล่า

ถ้ามีผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วม ทุกคนต้องมาในวันจดทะเบียนหรือมอบอำนาจให้ถูกต้อง ถ้าทรัพย์ได้มาจากมรดกและยังไม่ได้จัดการเรื่องผู้จัดการมรดกให้เรียบร้อย ก็ต้องทำส่วนนั้นก่อน รายละเอียดว่าต้องเตรียมอะไรบ้างรวมอยู่ที่ เอกสารที่ต้องเตรียม

เอกสารสิทธิแต่ละประเภทมีเงื่อนไขการโอนไม่เหมือนกัน และบางประเภทมีข้อจำกัดที่ทำให้ทำนิติกรรมไม่ได้ในบางช่วงเวลา เรื่องนี้ไม่มีคำตอบสำเร็จรูป ต้องนำเอกสารไปตรวจสอบเป็นรายกรณีกับสำนักงานที่ดินที่ทรัพย์ตั้งอยู่ ก่อนจะไปไกลถึงขั้นตกลงตัวเลข

เจ้าของทำอะไรได้บ้าง ให้ประเมินได้ตรงความจริง

การประเมินที่ออกมาต่ำกว่าที่ควรจะเป็น มักเกิดจากข้อมูลที่ไม่ครบ ไม่ใช่จากตัวทรัพย์เอง สิ่งที่เจ้าของทำได้ด้วยตัวเองมีดังนี้

1. ส่งสำเนาเอกสารสิทธิทั้งหน้าและหลัง ด้านหลังคือที่ที่รายการจดทะเบียนทั้งหมดอยู่ ขาดไปแล้วผู้ประเมินต้องตั้งสมมติฐานแบบระวังไว้ก่อน ซึ่งมักทำให้ตัวเลขต่ำลง
2. ถ่ายรูปให้เห็นของจริง ทั้งทางเข้าออกจากถนนสาธารณะ หน้าทรัพย์ ภายใน แนวเขต และสภาพรอบข้าง ถ่ายกลางวันและไม่ต้องจัดฉาก
3. บอกข้อเสียเองตั้งแต่ต้น น้ำเคยท่วม รั้วล้ำแนว มีผู้เช่าอยู่ หรือยังติดจำนอง เรื่องพวกนี้ตรวจเจอในภายหลังอยู่ดี และการเจอทีหลังทำให้วงเงินถูกปรับลงแรงกว่าเดิม
4. เตรียมยอดปิดบัญชีล่าสุดถ้ามีหนี้ค้าง ยอดจากธนาคารทำให้คำนวณเงินที่เหลือถึงมือได้ทันที ไม่ต้องเดาแล้วมาแก้ตัวเลขกันวันนัด
5. เก็บหลักฐานการซื้อขายในย่านเดียวกัน ถ้ารู้ว่าแปลงข้างเคียงขายไปเท่าไรและเมื่อไร ให้แจ้งพร้อมข้อมูลที่ตรวจสอบได้ ใช้เป็นทรัพย์เปรียบเทียบได้จริง
6. ขอให้อธิบายที่มาของตัวเลข ถามว่าใช้แปลงไหนเทียบ ราคาเท่าไร และหักอะไรออกบ้าง ผู้ประเมินที่ทำงานตรงไปตรงมาตอบได้เสมอ

ถ้าอยากรู้ว่าทรัพย์ของคุณอยู่ในกรอบไหน ส่งข้อมูลชุดนี้มาก่อนได้ที่ เตรียมข้อมูลประเมิน จะได้กรอบวงเงินเบื้องต้นภายใน 24 ชั่วโมงหลังข้อมูลครบ และตัวเลขที่ยืนยันได้จะเกิดขึ้นหลังดูทรัพย์จริงเท่านั้น

ตัวอย่างจากราคาตลาดถึงเงินที่โอนเข้าบัญชี

สมมติบ้านหลังหนึ่งมีราคาประเมินของทางราชการ 1,800,000 บาท ราคาตลาดในย่านนั้นประมาณ 3,000,000 บาท ผู้ประเมินให้ราคาขายเร็วที่ 2,400,000 บาท และจัดเข้าชั้น 65% ตัวเลขจะเดินดังนี้

จะเห็นว่าวงเงิน 1,560,000 บาท คิดเป็นราว 52% ของราคาตลาดในตัวอย่างนี้ ทั้งที่เปอร์เซ็นต์ที่ใช้คือ 65% เพราะฐานที่คูณคือราคาขายเร็ว ไม่ใช่ราคาตลาด นี่คือจุดที่ตัวเลขในใจกับตัวเลขในข้อเสนอมักไม่ตรงกัน และยังไม่รวมค่าธรรมเนียมที่สำนักงานที่ดินซึ่งต้องเตรียมในวันจดทะเบียนอีกส่วนหนึ่ง

ก่อนตัดสินใจ ให้คิดย้อนกลับจากความสามารถในการไถ่คืน ไม่ใช่จากวงเงินสูงสุดที่ได้ ถ้ารับวงเงินเต็มเพดานแล้วภาระรายเดือนหนักเกินไป ความเสี่ยงที่จะไถ่ไม่ทันก็สูงตามไปด้วย การรับวงเงินเท่าที่จำเป็นจริง ๆ มักเป็นทางที่ปลอดภัยกว่า

สุดท้าย วงเงินเป็นแค่ครึ่งเดียวของดีล อีกครึ่งคืออัตราส่วนเพิ่มและระยะเวลาไถ่ ซึ่งต้องดูพร้อมกันเสมอ ถ้ายังไม่แน่ใจว่าขายฝากทำงานอย่างไรตั้งแต่ต้นจนจบ อ่านภาพรวมได้ที่ ขายฝากคืออะไร

คำถามที่พบบ่อย