สัญญาขายฝากแบบไหนเป็นโมฆะ ตรวจเองทีละข้อก่อนเซ็น

ปรับปรุงข้อมูล 16 กันยายน 2569 · ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายเฉพาะกรณี

โมฆะแปลว่าอะไร และทำไมต้องรู้ก่อนเซ็น

คำว่า "โมฆะ" ในกฎหมายแปลว่าเสียเปล่า ไม่มีผลมาตั้งแต่ต้น ไม่ใช่แค่ยกเลิกได้ภายหลัง สัญญาขายฝากที่เป็นโมฆะจึงไม่ทำให้เกิดการขายฝากเลย แม้จะมีลายเซ็นครบ มีพยาน และมีการโอนเงินกันจริง

ก่อนอื่นต้องแยกสามคำนี้ให้ออก เพราะผลต่างกันมาก

• สัญญาเป็นโมฆะทั้งฉบับ เสียเปล่าตั้งแต่ต้น ไม่เกิดการขายฝากตามกฎหมาย
• ข้อตกลงบางข้อเป็นโมฆะ ตัวสัญญายังอยู่ แต่ข้อที่ขัดกฎหมายใช้บังคับกับคุณไม่ได้
• สัญญาถูกต้องแต่เสียเปรียบ ทุกอย่างชอบด้วยกฎหมาย เพียงแต่เงื่อนไขแพงหรือแข็งเกินไป กรณีนี้ต้องแก้ด้วยการเจรจาหรือหาผู้รับซื้อฝากรายใหม่ ไม่ใช่ด้วยการอ้างว่าโมฆะ

บทความนี้อ้างเฉพาะข้อความในพระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 เรื่องใดที่กฎหมายฉบับนี้ไม่ได้เขียนไว้ จะบอกตรง ๆ ว่าต้องตรวจสอบเป็นรายกรณี ไม่เดาแทนคุณ

มาตรา 6 สัญญาของคุณอยู่ใต้กฎหมายฉบับนี้หรือไม่

ก่อนจะถามว่าโมฆะหรือไม่ ต้องรู้ก่อนว่ากฎหมายคุ้มครองฉบับนี้ใช้กับสัญญาของคุณหรือเปล่า มาตรา 6 วางเงื่อนไขไว้สองข้อ ข้อแรกคือทรัพย์ที่ขายฝากต้องเป็นที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย ข้อที่สองคือผู้ขายฝากต้องเป็นบุคคลธรรมดา

เมื่อเข้าเงื่อนไขทั้งสองข้อแล้ว มาตรา 6 ยังเขียนต่อว่าข้อตกลงใดที่ขัดกับ พ.ร.บ. นี้ตกเป็นโมฆะ ประโยคสั้น ๆ นี้คือเกราะที่สำคัญที่สุดของคุณ เพราะมันแปลว่าคู่สัญญาจะตกลงยกเว้นกฎหมายฉบับนี้กันเองไม่ได้ ต่อให้คุณเซ็นยินยอมไปแล้วด้วยความจำเป็น

คนที่ใช้ที่ดินปลูกบ้านอยู่จริง หรือใช้ทำนาทำสวนอยู่จริง มักเข้าเงื่อนไขนี้ ส่วนรายละเอียดว่าทรัพย์ของคุณถูกจัดเป็นประเภทใด ดูได้จากเอกสารสิทธิและการใช้ประโยชน์จริง อ่านภาพรวมทั้งระบบได้ที่ ขายฝากคืออะไร และดูสิทธิที่ตามมาทั้งหมดที่ สิทธิและการไถ่คืน

มาตรา 7 ขายฝากไม่จดทะเบียน คือไม่มีสัญญา

มาตรา 7 เขียนไว้ชัดว่าสัญญาขายฝากต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ คำว่า "มิฉะนั้นเป็นโมฆะ" ไม่มีข้อยกเว้นให้ตกลงกันเอง

ขายฝากทำกันเองจึงไม่ใช่ทางลัด แต่เป็นทางที่ไม่มีอยู่จริงในกฎหมาย สิ่งที่เกิดขึ้นตามมามักเป็นแบบนี้ คุณได้เงินไปแล้ว อีกฝ่ายถือโฉนดของคุณไว้ ทั้งคู่เข้าใจว่ามีสัญญาขายฝากกันอยู่ แต่เมื่อถึงวันมีปัญหา กลับไม่มีสัญญาขายฝากให้ยึดถือ และคุณก็ไม่มีสิทธิไถ่ตามกฎหมายฉบับนี้ให้ใช้

สัญญาณที่บอกว่ายังไม่ได้จดทะเบียนจริง ตรวจได้ทันทีโดยไม่ต้องใช้ความรู้กฎหมาย

• ไม่เคยไปสำนักงานที่ดินด้วยตัวเอง เซ็นเอกสารที่บ้าน ที่ร้านกาแฟ หรือที่สำนักงานของนายหน้า
• ไม่มีสัญญาขายฝากที่มีตราครุฑและเลขที่ของสำนักงานที่ดินอยู่ในมือ มีแต่กระดาษพิมพ์เองหรือแบบฟอร์มสำเร็จรูป
• ไม่ได้รับสำเนาเอกสารกลับมาเลยสักแผ่นในวันที่เซ็น
• อีกฝ่ายบอกว่าเก็บโฉนดตัวจริงไว้ก่อน ไว้ค่อยไปจดทะเบียนพร้อมกันทีหลังเมื่อสะดวก
• ให้เซ็นใบมอบอำนาจเปล่าที่ยังไม่กรอกข้อความ แล้วบอกว่าจะไปจัดการให้เอง

สมมติคุณรับเงินมา 2,000,000 บาทจากสัญญาที่ไม่ได้จดทะเบียน สิ่งที่แน่นอนคือไม่เกิดการขายฝากตามกฎหมายฉบับนี้ ส่วนเงินก้อนนั้นจะต้องคืนกันอย่างไร พ.ร.บ. ฉบับนี้ไม่ได้เขียนไว้ อย่าด่วนสรุปเองว่าเงินตกเป็นของคุณ สิ่งที่ควรทำคือเก็บหลักฐานการรับเงินและกระดาษทุกแผ่นไว้ให้ครบ แล้วนำไปตรวจสอบเป็นรายกรณีกับสำนักงานที่ดินที่ทรัพย์ตั้งอยู่ ไม่ใช่เงียบไว้แล้วหวังว่าเรื่องจะผ่านไป

ถ้ากำลังจะเซ็นสัญญาใหม่ ดูรายการเอกสารที่ต้องเตรียมและสิ่งที่ต้องได้กลับมาในวันนัดที่ เอกสารที่ต้องเตรียม ก่อนออกจากบ้าน

มาตรา 9 สัญญาซื้อขายพร้อมคำมั่นจะขายคืน ก็คือขายฝาก

นี่คือช่องที่กฎหมายปี 2562 เขียนปิดไว้โดยตรง เพราะเมื่อมีเพดานสินไถ่และมีกำหนดเวลาไถ่ขั้นต่ำ คนที่อยากคิดแพงกว่านั้นจึงเลี่ยงไปใช้ชื่อสัญญาอื่นแทน

รูปแบบที่ใช้กันคือให้คุณเซ็น "สัญญาซื้อขาย" ธรรมดา ซึ่งแปลว่าขายขาด แล้วแนบกระดาษอีกใบเป็นคำมั่นว่าจะขายทรัพย์คืนให้คุณภายในเวลาที่กำหนด บางรายเรียกว่าสัญญาจะซื้อจะขายคืน บางรายเขียนเป็นเงื่อนไขไว้ท้ายสัญญา ปากบอกว่าเหมือนขายฝากทุกอย่าง แต่ไม่ติดเพดาน

มาตรา 9 ปิดช่องนี้ไว้แล้ว กฎหมายระบุว่าสัญญาซื้อขายที่มีเงื่อนไขจะขายคืน มีคำมั่นว่าจะขาย หรือมีสัญญาจะขายคืน ให้ถือเป็นสัญญาขายฝากตาม พ.ร.บ. นี้ เมื่อถือเป็นขายฝากแล้ว ทุกมาตราก็ตามมาด้วย ทั้งเพดานสินไถ่ 15% ต่อปี กำหนดเวลาไถ่ขั้นต่ำ 1 ปี หน้าที่ของผู้ซื้อฝากที่ต้องแจ้งกำหนดไถ่เป็นหนังสือ และสิทธิของคุณที่จะอยู่อาศัยหรือทำกินต่อจนหมดสิทธิไถ่

สิ่งที่ต้องจำให้ขึ้นใจคือ ชื่อบนหัวกระดาษไม่ได้กำหนดว่าสัญญานั้นคืออะไร เนื้อหาต่างหากที่กำหนด ถ้าข้อตกลงรวม ๆ แล้วคือคุณเอาทรัพย์ไปแลกเงินโดยมีสิทธิเอาคืน นั่นคือขายฝาก ไม่ว่าเขาจะตั้งชื่ออะไร

ในทางกลับกัน ถ้ามีคนเสนออัตราที่สูงผิดปกติพร้อมอธิบายว่าทำได้เพราะไม่ใช่ขายฝาก ให้ถือว่าเขากำลังบอกคุณตรง ๆ ว่ากำลังเลี่ยงกฎหมาย รวมสัญญาณอันตรายแบบอื่นไว้ที่ สัญญาณอันตรายก่อนเซ็น

ข้อความในสัญญาที่ต้องหยุดอ่านทันที

ตารางนี้รวมข้อความที่พบบ่อยในสัญญาและเอกสารแนบ พร้อมเหตุผลว่าทำไมจึงมีปัญหา ใช้เทียบกับกระดาษที่อยู่ในมือคุณได้เลย

ถ้าเจอข้อความเหล่านี้ ให้ถ่ายรูปเก็บไว้ทั้งหน้ากระดาษ แล้วขอเวลานำกลับไปอ่านที่บ้านก่อน คนที่ตั้งใจทำถูกจะไม่เดือดร้อนกับการรอ

มาตรา 16 ทรัพย์ต้องสะอาดจนถึงวันหมดสิทธิไถ่

มาตรา 16 กำหนดว่าระหว่างที่ยังไถ่ได้ ผู้ซื้อฝากจะก่อภาระใดเหนือทรัพย์ที่กระทบสิทธิของผู้ขายฝากไม่ได้ เหตุผลตรงไปตรงมา ถ้าคุณหาเงินมาไถ่ได้ทันกำหนด ทรัพย์ที่กลับมาต้องเป็นทรัพย์เดิม ไม่ใช่ทรัพย์ที่ติดภาระของคนอื่นพ่วงมาด้วย

สิ่งที่คุณตรวจเองได้คือสารบัญจดทะเบียนที่ด้านหลังโฉนด เพราะภาระที่จดทะเบียนไว้จะปรากฏอยู่ในนั้นทั้งหมด ขอคัดสำเนาได้ที่สำนักงานที่ดินที่ทรัพย์ตั้งอยู่ ควรทำอย่างน้อยปีละครั้ง และทำอีกครั้งเมื่อใกล้ครบกำหนดไถ่

• เก็บสำเนาสารบัญจดทะเบียนทุกครั้งที่ไปคัด พร้อมจดวันที่ไว้
• ถ้าพบรายการจดทะเบียนใหม่ที่คุณไม่เคยยินยอม ให้สอบถามเจ้าหน้าที่ทันทีว่าเป็นรายการอะไร
• อย่าเซ็นเอกสารที่นำมาให้ภายหลังวันจดทะเบียน โดยยังไม่ได้อ่านและยังไม่ได้เก็บสำเนา
• แจ้งเรื่องเป็นหนังสือเสมอเมื่อจะทักท้วง และส่งแบบมีหลักฐานการรับ

ตรวจสัญญาของคุณเองทีละข้อ

หยิบเอกสารทุกแผ่นที่เกี่ยวข้องมาวางตรงหน้า แล้วไล่ตามลำดับนี้ ใช้เวลาไม่นานและไม่ต้องใช้ศัพท์กฎหมายเลย

1. ดูว่ามีการจดทะเบียนจริงหรือไม่ หาสัญญาขายฝากฉบับที่ออกโดยสำนักงานที่ดิน ถ้ามีแต่กระดาษที่พิมพ์กันเอง ให้ถือว่าประเด็นมาตรา 7 เกิดขึ้นแล้ว
2. ดูชื่อสัญญาและเนื้อหาว่าตรงกันไหม ถ้าหัวกระดาษเขียนว่าสัญญาซื้อขาย แต่มีคำมั่นหรือเงื่อนไขให้ซื้อคืน ให้ถือตามมาตรา 9 ว่าเป็นขายฝาก
3. ดูว่าทรัพย์และตัวคุณเข้าเงื่อนไขมาตรา 6 หรือไม่ ที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย และผู้ขายฝากเป็นบุคคลธรรมดา
4. ดูกำหนดเวลาไถ่ ต้องอยู่ในช่วง 1–10 ปี ถ้าสัญญาเขียนสั้นหรือยาวกว่านั้น มาตรา 10 ให้ถือเป็น 1 ปีหรือ 10 ปี
5. ดูราคาขายฝากและสินไถ่ที่ระบุไว้ คำนวณส่วนต่างเป็นต่อปีแล้วต้องไม่เกิน 15% ของราคาขายฝาก วิธีคิดอยู่ที่หน้าสินไถ่
6. ไล่หาข้อที่ตัดสิทธิของคุณ เช่น สละสิทธิไถ่ ยอมย้ายออกทันที ยอมให้ก่อภาระเหนือทรัพย์ หรือยอมให้ขยายผลเมื่อผิดนัดงวดเดียว
7. ตรวจว่าตัวเลขทุกตัวอยู่ในสัญญาที่จดทะเบียน ข้อตกลงที่พูดกันปากเปล่าหรือเขียนในกระดาษแนบ พิสูจน์ยากมากเมื่อมีปัญหา

ถ้าอยากเทียบวิธีคิดตัวเลขให้ละเอียด อ่าน สินไถ่คืออะไร ประกอบ เพดานคือขีดสูงสุดที่กฎหมายยอมให้ ไม่ใช่ตัวเลขที่ต้องยอมรับ อัตราที่ชัดเจนเสนอคือ 0.75% ต่อเดือน เท่ากับ 9% ต่อปี ซึ่งอยู่ใต้เพดาน 15% ต่อปี

ถ้าสงสัยว่าสัญญาของคุณมีปัญหา ทำอะไรต่อ

ข้อแรกที่สำคัญที่สุดคืออย่าเพิ่งประกาศกับอีกฝ่ายว่าสัญญาเป็นโมฆะแล้วหยุดจ่าย เพราะผลของแต่ละเรื่องต่างกันตามข้อเท็จจริง และการหยุดจ่ายโดยเข้าใจผิดอาจทำให้สถานการณ์แย่ลง

1. รวบรวมเอกสารให้ครบก่อน สัญญา เอกสารแนบ ใบมอบอำนาจ สลิปโอนเงินทุกครั้ง และข้อความที่คุยกันไว้
2. คัดสารบัญจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน เพื่อดูว่ามีการจดทะเบียนขายฝากจริงหรือไม่ และมีภาระอะไรเพิ่มเข้ามาหรือเปล่า
3. สอบถามเจ้าหน้าที่เป็นรายกรณี นำเอกสารทั้งชุดไปถามที่สำนักงานที่ดินที่ทรัพย์ตั้งอยู่ ข้อมูลจากหน้าเคาน์เตอร์แม่นกว่าคำบอกเล่า
4. สื่อสารกับอีกฝ่ายเป็นหนังสือ เลิกคุยด้วยวาจาอย่างเดียว ทุกการทักท้วงควรมีหลักฐานว่าส่งเมื่อใดและถึงใคร
5. อย่าปล่อยให้ใกล้ครบกำหนดแล้วค่อยเริ่ม ยิ่งเหลือเวลาน้อย ทางเลือกยิ่งน้อยตามไปด้วย

ถ้าตรวจแล้วพบว่าสัญญาจดทะเบียนถูกต้องทุกอย่าง เพียงแต่เงื่อนไขหนักเกินกว่าจะแบกไหว นั่นเป็นคนละปัญหาและมีทางออกคนละแบบ ดูทางเลือกเมื่อใกล้ครบกำหนดที่ ครบกำหนดแล้วยังไม่มีเงินไถ่ หรือดูบริการ ไถ่ถอนขายฝาก ซึ่งเป็นการหาผู้รับซื้อฝากรายใหม่มาปิดรายเดิมด้วยเงื่อนไขที่เบากว่า

เรื่องนี้ไม่ได้เขียนไว้เพื่อให้กลัวการขายฝาก สิ่งที่ควรกลัวคือสัญญาที่หลบเลี่ยงการจดทะเบียนและหลบเลี่ยงชื่อของมันเอง เพราะสองอย่างนี้แทบไม่เคยเกิดขึ้นโดยบังเอิญ

คำถามที่พบบ่อย