สัญญาขายฝากคืออะไร อ่านหนังสือสัญญาขายฝากที่ดินอย่างไรก่อนเซ็น

ปรับปรุงข้อมูล 28 กันยายน 2569 · ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายเฉพาะกรณี

สัญญาขายฝาก คืออะไร

สัญญาขายฝากคือสัญญาซื้อขายที่ผู้ขายโอนกรรมสิทธิ์บ้านหรือที่ดินให้ผู้ซื้อทันทีในวันจดทะเบียน โดยตกลงกันว่าผู้ขายมีสิทธิไถ่ทรัพย์คืนได้ภายในกำหนดเวลา ฝั่งที่รับเงินเรียกว่า "ผู้ขายฝาก" ฝั่งที่จ่ายเงินเรียกว่า "ผู้ซื้อฝาก" เงินที่ผู้ขายฝากได้รับในวันนั้นคือ "ราคาขายฝาก" และเงินที่ต้องจ่ายเพื่อรับทรัพย์คืนคือ "สินไถ่"

สัญญาที่ใช้กับที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย และผู้ขายฝากเป็นบุคคลธรรมดา อยู่ใต้ พ.ร.บ. คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 (มาตรา 6) กฎหมายฉบับนี้เขียนเงื่อนไขหลักไว้แทนคุณแล้วหลายข้อ และข้อตกลงใดที่ขัดกับ พ.ร.บ. นี้ ไม่ว่าจะอยู่ในสัญญาหรือทำแยกต่างหาก เป็นโมฆะ

ชื่อบนหัวกระดาษไม่ได้เปลี่ยนเนื้อหา มาตรา 9 ระบุว่าสัญญาซื้อขายที่มีเงื่อนไขจะขายคืน มีคำมั่นว่าจะขาย หรือมีสัญญาจะขายคืน ถือเป็นสัญญาขายฝากตาม พ.ร.บ. นี้ ใครบอกว่าเปลี่ยนชื่อสัญญาแล้วคิดเท่าไรก็ได้ ให้อ่าน สัญญาขายฝากแบบไหนเป็นโมฆะ ก่อนคุยต่อ

ทำไมบทความนี้ไม่มีแบบฟอร์มหนังสือสัญญาขายฝากให้ดาวน์โหลด

หลายคนค้นหา "หนังสือสัญญาขายฝาก" เพื่อหาแบบฟอร์มไปกรอกกันเอง เราตั้งใจไม่ทำแบบฟอร์มแบบนั้น เพราะสัญญาที่กรอกและเซ็นกันนอกสำนักงานที่ดินไม่ทำให้เกิดการขายฝากตามมาตรา 7 และยังทำให้คนเข้าใจผิดว่าตัวเองได้รับความคุ้มครองแล้ว

สิ่งที่มีประโยชน์กว่าแบบฟอร์มคือรู้ว่าต้องอ่านช่องไหน และต้องเห็นตัวเลขอะไรในสัญญาฉบับที่จดทะเบียน จดตัวเลขที่ตกลงกันไว้ลงกระดาษของคุณเองก่อนวันนัด แล้วนำไปเทียบทีละบรรทัดในวันนั้น หัวข้อถัดไปคือรายการที่ต้องเทียบ

สัญญาขายฝากที่ดินต้องมีอะไร อ่านทีละช่อง

ตารางนี้เรียงตามสิ่งที่ควรเห็นในสัญญาฉบับที่จดทะเบียน พร้อมเกณฑ์ที่กฎหมายวางไว้ ใช้เป็นรายการตรวจในวันนัดได้เลย

ถ้าช่องไหนหายไป หรือตัวเลขไม่ตรงกับที่ตกลง ให้ขอแก้ก่อนลงชื่อ ตัวเลขที่พูดกันปากเปล่าหรือเขียนไว้ในกระดาษแนบนอกสัญญา ผลผูกพันต้องตรวจสอบเป็นรายกรณี และพิสูจน์ยากมากเมื่อมีปัญหา

อ่านตัวเลขในสัญญาเป็น ราคาขายฝาก สินไถ่ และเพดาน

สมมติสัญญาระบุราคาขายฝาก 2,000,000 บาท กำหนดเวลาไถ่ 1 ปี ตัวเลขทั้งหมดในหัวข้อนี้เป็นตัวอย่างเพื่ออธิบายวิธีอ่าน ไม่ใช่ข้อเสนอ

เพดานคือขีดสูงสุด ไม่ใช่ตัวเลขที่ต้องยอมรับ ถ้าสัญญาเขียนสินไถ่เป็นยอดรวม ให้หารกลับเป็นต่อปีเองทุกครั้ง วิธีคิดละเอียดและกรณีไถ่ก่อนกำหนดอยู่ที่ สินไถ่คืออะไร และ ดอกเบี้ยขายฝาก

วันครบกำหนดและหนังสือแจ้งกำหนดไถ่

วันครบกำหนดไถ่เป็นตัวเลขที่สำคัญที่สุดในสัญญา เพราะถ้าไม่ไถ่ภายในกำหนด ผู้ขายฝากต้องส่งมอบการครอบครองทรัพย์ (มาตรา 19) จดวันนี้ลงปฏิทินตั้งแต่วันที่ได้รับสัญญา แล้วนับย้อนขึ้นไป 6 เดือนและ 3 เดือน

ช่วงระหว่างสองวันนั้นคือเวลาที่ผู้ซื้อฝากต้องส่งหนังสือแจ้งกำหนดไถ่และจำนวนสินไถ่ ทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับพร้อมสำเนาสัญญา (มาตรา 17) ถ้าผู้ซื้อฝากไม่แจ้ง ผู้ขายฝากไถ่ได้อีก 6 เดือนนับแต่วันครบกำหนด หน้าที่นี้กฎหมายกำหนดไว้ ไม่ต้องเขียนเพิ่มในสัญญา และข้อที่ให้คุณสละสิทธินี้ล่วงหน้าอาจขัดกับ พ.ร.บ. และเป็นโมฆะตามมาตรา 6 อ่านวิธีตรวจหนังสือที่ หนังสือแจ้งกำหนดไถ่

ถ้าต้องการเวลาเพิ่มภายหลัง กฎหมายให้ขยายเวลาไถ่ได้ แต่รวมแล้วต้องไม่เกิน 10 ปี (มาตรา 10) ดูวิธีทำหลักฐานที่ ขยายเวลาไถ่

ใครจ่ายค่าธรรมเนียมจดทะเบียน

ค่าใช้จ่ายที่สำนักงานที่ดินมีหลายก้อน ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน 2% ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หรืออากรแสตมป์ 0.5% แล้วแต่กรณี ทุกรายการคิดจากราคาประเมินหรือราคาขายฝาก แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า และมีภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายซึ่งขึ้นกับจำนวนปีที่ถือครอง

ใครเป็นคนจ่ายเป็นเรื่องที่คู่สัญญาตกลงกัน จึงต้องถามให้ชัดและจดไว้ก่อนวันนัด ไม่ใช่ไปรู้ที่หน้าเคาน์เตอร์ เรื่องที่ทำผ่านชัดเจน ค่าเริ่มต้นคือผู้ขายฝากเป็นผู้จ่าย และแสดงให้ทั้งสองฝ่ายเห็นก่อนตกลงข้อเสนอ ตัวอย่างการคำนวณและเงินสุทธิที่จะได้รับอยู่ที่ ค่าใช้จ่ายขายฝาก

สัญญาณอันตรายในสัญญาขายฝาก

ถ้าเจอข้อใดข้อหนึ่งต่อไปนี้ ให้หยุด ถ่ายรูปเอกสารเก็บไว้ และขอเวลานำกลับไปอ่านก่อน

• ให้เซ็นที่อื่นก่อน แล้วบอกว่าค่อยไปจดทะเบียนทีหลัง หรือขอเก็บโฉนดตัวจริงไว้ก่อน
• ชื่อสัญญาไม่ใช่ขายฝาก แต่มีคำมั่นหรือเงื่อนไขให้ซื้อคืน ซึ่งมาตรา 9 ถือเป็นขายฝากอยู่ดี
• สินไถ่เกินเพดาน เมื่อหารเป็นต่อปีแล้วเกิน 15% ของราคาขายฝาก หรือไม่มีตัวเลขสินไถ่เลย
• กำหนดไถ่สั้นเป็นวันหรือเป็นเดือน ต่ำกว่า 1 ปี
• ราคาขายฝากในสัญญาไม่ตรงกับเงินที่ได้รับจริง เช่น สัญญาเขียนสูงกว่าเพื่อให้สินไถ่สูงตาม
• ข้อให้สละสิทธิ เช่น สละสิทธิไถ่เมื่อผิดนัดงวดเดียว ยอมย้ายออกทันที หรือไม่ต้องแจ้งกำหนดไถ่
• ยอมให้ผู้ซื้อฝากก่อภาระเหนือทรัพย์ ระหว่างที่ยังไถ่ได้ ซึ่งขัดกับมาตรา 16
• ใบมอบอำนาจที่ยังไม่กรอกข้อความ หรือเอกสารที่ไม่ได้รับสำเนากลับมา

รายการสัญญาณอันตรายก่อนนัดและระหว่างคุยเงื่อนไขอยู่ที่ สัญญาณอันตรายก่อนเซ็น ข้อตกลงที่ขัดกับ พ.ร.บ. เป็นโมฆะตามมาตรา 6 แต่ผลต่อสัญญาทั้งฉบับต้องตรวจสอบเป็นรายกรณี จึงดีที่สุดคือขอตัดออกก่อนเซ็น

ตรวจอะไรก่อนเซ็นสัญญาขายฝาก

1. จดตัวเลขที่ตกลงไว้ก่อนวันนัด ราคาขายฝาก สินไถ่ กำหนดเวลาไถ่ งวดชำระ และใครจ่ายค่าธรรมเนียม ลงกระดาษของคุณเอง
2. ตรวจว่านัดที่สำนักงานที่ดินจริง รู้ชื่อสำนักงาน วัน และเวลา และคุณต้องไปเองหรือมอบอำนาจที่กรอกข้อความครบแล้วเท่านั้น
3. เทียบชื่อคู่สัญญาและเลขโฉนด ชื่อผู้ซื้อฝากต้องตรงกับคนที่คุณตกลงด้วย เลขโฉนดต้องตรงกับทรัพย์ของคุณ
4. หารสินไถ่เป็นต่อปี ส่วนเพิ่มหารด้วยราคาขายฝากและจำนวนปี ต้องไม่เกิน 15% ต่อปี
5. ตรวจวันครบกำหนดไถ่ ต้องอยู่ในช่วง 1–10 ปีนับจากวันจดทะเบียน และจดลงปฏิทินทันที
6. ไล่หาข้อสละสิทธิและข้อก่อภาระ ขอให้ตัดออกก่อนลงชื่อ
7. ตรวจยอดเงินที่ได้รับ ยอดโอนต้องเท่าราคาขายฝาก หักเฉพาะรายการที่ตกลงไว้ล่วงหน้าเป็นลายลักษณ์อักษร
8. เก็บสัญญาฉบับที่จดทะเบียนและหลักฐานทุกชิ้น สัญญา ใบเสร็จค่าธรรมเนียม สลิปโอน และเก็บหลักฐานการชำระทุกงวดตลอดสัญญา

เอกสารที่ต้องเตรียมไปในวันนัดอยู่ที่ เอกสารที่ต้องเตรียม และสิทธิทั้งหมดระหว่างสัญญาอยู่ที่ สิทธิและการไถ่คืน ถ้ามีข้อสงสัยเรื่องถ้อยคำในสัญญาของคุณเอง ให้นำสัญญาไปสอบถามสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนก่อนลงชื่อ

คำถามที่พบบ่อย