ขายฝากไม่ส่งดอก ผิดนัดแล้วบ้านหลุดไหม และต้องทำอะไรทันที

ปรับปรุงข้อมูล 28 กันยายน 2569 · ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายเฉพาะกรณี

ขายฝากไม่ส่งดอก สิ่งที่ต้องเข้าใจก่อน

คนที่เคยกู้เงินจะคุ้นกับภาพว่า ผิดนัดดอกเบี้ยแล้วหนี้เร่ง ทรัพย์โดนยึด การขายฝากทำงานคนละแบบ กรรมสิทธิ์โอนไปเป็นของผู้ซื้อฝากตั้งแต่วันจดทะเบียนแล้ว สิ่งที่คุณถืออยู่คือสิทธิไถ่ คือสิทธิจ่ายสินไถ่เพื่อรับทรัพย์คืนภายในกำหนดเวลา

กำหนดเวลาไถ่ตามกฎหมายต้องไม่ต่ำกว่า 1 ปีและไม่เกิน 10 ปี (มาตรา 10) และสิ่งที่ทำให้ผู้ขายฝากต้องส่งมอบการครอบครองทรัพย์คือการไม่ไถ่ภายในกำหนดเวลานั้น (มาตรา 19) คำถามที่สำคัญที่สุดจึงไม่ใช่ว่าค้างกี่งวด แต่คือคุณจะมีเงินไถ่ทันวันครบกำหนดหรือไม่

บทความนี้อ้างเฉพาะ พ.ร.บ. คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 เรื่องที่แหล่งอ้างอิงไม่ได้เขียนไว้ จะบอกตรง ๆ ว่าต้องตรวจสอบเป็นรายกรณี

"ดอก" ในสัญญาขายฝากคืออะไร

กฎหมายไม่ได้เรียกว่าดอกเบี้ย สิ่งที่คนเรียกว่าดอกคือส่วนเพิ่มของสินไถ่ มาตรา 8 ยอมให้สินไถ่สูงกว่าราคาขายฝากได้ แต่เมื่อคิดเป็นดอกเบี้ยแล้วต้องไม่เกิน 15% ต่อปี บางสัญญาให้จ่ายส่วนเพิ่มนี้ก้อนเดียวในวันไถ่ บางสัญญาให้ทยอยจ่ายเป็นรายเดือน

ประโยคที่สำคัญที่สุดสำหรับคนที่ค้างงวดอยู่ในมาตรา 8 เช่นกัน คือเงินหรือประโยชน์ที่ผู้ซื้อฝากได้รับไปแล้ว ถือเป็นส่วนหนึ่งของสินไถ่ที่ชำระแล้ว แปลว่าเงินที่คุณโอนไปทุกงวดไม่ได้หายไปไหน มันลดยอดที่ต้องจ่ายในวันไถ่ และงวดที่ยังไม่ได้จ่ายก็ยังรออยู่ในยอดนั้น

ลองดูตัวอย่างสมมติ ราคาขายฝาก 2,000,000 บาท กำหนดเวลาไถ่ 1 ปี ส่วนเพิ่ม 0.75% ต่อเดือน เท่ากับเดือนละ 15,000 บาท หรือ 180,000 บาทตลอดสัญญา (เพดานตามกฎหมายในตัวอย่างนี้คือ 300,000 บาท)

ทั้งสามแถวรวมแล้วจ่ายเท่ากัน ต่างกันแค่ว่าจ่ายเมื่อไร ตารางนี้ยังไม่รวมค่าปรับหรือเงินเพิ่มเพราะชำระล่าช้า ซึ่งจะเรียกได้หรือไม่ และนับรวมใต้เพดาน 15% ต่อปีอย่างไร ต้องตรวจสอบเป็นรายกรณีจากถ้อยคำในสัญญา วิธีคิดยอดเต็มอยู่ที่ สินไถ่คืออะไร

ผิดนัดชำระแล้ว ผลขึ้นกับอะไร

ผลของการค้างงวดไม่ได้มีสูตรเดียว ให้เปิดสัญญาฉบับที่จดทะเบียนแล้วหาข้อที่พูดถึงการชำระระหว่างสัญญา จากนั้นแยกเป็นสามกลุ่ม

ถ้าผู้ซื้อฝากขอให้เซ็นเอกสารใหม่ระหว่างที่คุณค้างงวด เช่น หนังสือยอมรับว่าสละสิทธิ หรือสัญญาฉบับใหม่ที่ไม่ได้ไปจดทะเบียน ให้ขอสำเนากลับมาอ่านก่อนทุกครั้ง ช่วงที่คุณกำลังถูกกดดันเรื่องเงินคือช่วงที่เซ็นเอกสารพลาดง่ายที่สุด ตัวอย่างข้อความที่ต้องหยุดอ่านอยู่ที่ สัญญาขายฝากแบบไหนเป็นโมฆะ

ไม่จ่ายดอกขายฝาก ต้องทำอะไรทันที

1. หยิบสัญญาฉบับที่จดทะเบียนออกมาดู จดวันครบกำหนดไถ่ ยอดสินไถ่ งวดละเท่าไร และข้อที่พูดถึงการค้างชำระ
2. รวบรวมหลักฐานการชำระทุกงวด สลิปโอน เลขบัญชีปลายทาง และวันที่ ถ้าหายให้ขอรายการเดินบัญชีจากธนาคาร
3. แจ้งผู้ซื้อฝากเป็นหนังสือก่อนถึงงวดถัดไป บอกตรง ๆ ว่าค้างเพราะอะไร และจะชำระอย่างไร การเงียบทำให้ความไว้ใจหายเร็วที่สุด
4. ขอรายการยอดเป็นหนังสือ ยอดค้าง ค่าปรับถ้ามี และยอดที่ต้องชำระถ้าจะไถ่วันนี้ เทียบกับสัญญาและสลิปของคุณ
5. เก็บทุกการติดต่อไว้ตามจริง ข้อความ อีเมล บันทึกการโทร และสำเนาหนังสือที่ส่งไป โดยไม่แก้ไขเนื้อหา
6. ตัดสินใจเรื่องเงินไถ่ตั้งแต่เนิ่น ๆ อย่ารอให้เหลือไม่กี่สัปดาห์ก่อนครบกำหนด ทางเลือกทุกทางใช้เวลาเตรียม

เจรจาขอผ่อนหรือขยายเวลาอย่างไร

ข้อเสนอที่เป็นตัวเลขชัดเจนทำให้อีกฝ่ายตัดสินใจได้ง่ายกว่าการขอเวลาลอย ๆ เตรียมข้อเสนอเป็นตัวเลขก่อนคุย เช่น ชำระงวดปัจจุบันตรงเวลาแล้วทยอยเก็บยอดค้างเพิ่มเดือนละเท่าไร หรือรวมยอดค้างไปชำระในวันไถ่

• เขียนข้อตกลงใหม่เป็นหนังสือ ลงลายมือชื่อทั้งสองฝ่าย ระบุยอดค้าง แผนชำระ และวันครบกำหนดไถ่ที่ไม่เปลี่ยน
• ถ้าต้องการเลื่อนวันครบกำหนดด้วย มาตรา 10 ให้ขยายเวลาไถ่ได้ แต่รวมแล้วต้องไม่เกิน 10 ปี วิธีทำหลักฐานและจดทะเบียนอยู่ที่ ขยายเวลาไถ่
• ถ้าถูกขอขึ้นส่วนเพิ่มแลกกับการผ่อนผัน ให้หารกลับเป็นต่อปีทุกครั้ง ต้องไม่เกิน 15% ต่อปีของราคาขายฝาก
• อย่าตกลงด้วยวาจาอย่างเดียว และอย่าเซ็นเอกสารที่ไม่ได้รับสำเนา

ถ้าคุยแล้วไม่มีทางไปต่อกับรายเดิม ทางเลือกที่เหลือคือหาเงินก้อนมาไถ่ก่อนกำหนด ซึ่งกฎหมายให้ลดส่วนเพิ่มตามสัดส่วนเวลาที่ลดลง โดยผู้ซื้อฝากเรียกค่าเสียโอกาสได้ไม่เกิน 2% ต่อปีของราคาขายฝากตามเวลาที่เหลือ (มาตรา 10) เช่น หาผู้รับซื้อฝากรายใหม่ที่เงื่อนไขเบากว่ามาปิดรายเดิมผ่าน ไถ่ถอนขายฝาก หรือเทียบกับการขายทรัพย์ที่ ขายขาดหรือขายฝาก ค่าใช้จ่ายของการจดทะเบียนรอบใหม่อยู่ที่ ค่าใช้จ่ายขายฝาก

ถ้าคุณทำสัญญาผ่านชัดเจน ให้แจ้งทีมงานทันทีที่รู้ว่าจะชำระงวดไม่ทัน อย่ารอจนเลยงวด เพื่อคุยทางเลือกกับผู้ซื้อฝากเป็นลายลักษณ์อักษรตั้งแต่ยังมีเวลา

สิทธิที่ยังอยู่กับคุณ แม้ค้างงวด

• หนังสือแจ้งกำหนดไถ่ ผู้ซื้อฝากต้องแจ้งกำหนดไถ่และจำนวนสินไถ่เป็นหนังสือ ทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับพร้อมสำเนาสัญญา ก่อนครบกำหนด 3–6 เดือน ถ้าไม่แจ้ง คุณไถ่ได้อีก 6 เดือนนับแต่วันครบกำหนด (มาตรา 17)
• อยู่อาศัยและใช้ประโยชน์ ผู้ขายฝากครอบครอง ใช้สอย และได้ดอกผลจากทรัพย์จนถึงวันหมดสิทธิไถ่ โดยไม่ต้องจ่ายค่าตอบแทน (มาตรา 12)
• ทรัพย์ต้องไม่ติดภาระใหม่ ระหว่างที่ยังไถ่ได้ ผู้ซื้อฝากห้ามก่อภาระที่กระทบสิทธิของคุณ (มาตรา 16)
• วางทรัพย์ได้เมื่อผู้ซื้อฝากไม่รับเงิน ไถ่ได้โดยวางทรัพย์ต่อสำนักงานวางทรัพย์หรือสำนักงานที่ดิน และถ้าไถ่ไม่ได้เพราะเหตุที่ไม่ใช่ความผิดของคุณ วางทรัพย์ได้ภายใน 30 วันนับแต่วันครบกำหนด (มาตรา 18)
• ข้อพิพาทเป็นคดีผู้บริโภค คดีที่มีข้อพิพาทอันเนื่องมาจากการขายฝากตาม พ.ร.บ. นี้ ถือว่าผู้ขายฝากเป็นผู้บริโภค (มาตรา 11)

สิทธิทั้งหมดพร้อมคำอธิบายอยู่ที่ สิทธิและการไถ่คืน ถ้าใกล้ครบกำหนดแล้วและยังไม่มีเงินพอ อ่านทางเลือกต่อที่ ครบกำหนดแล้วยังไม่มีเงินไถ่ และถ้าผู้ซื้อฝากไม่ยอมรับเงิน ดูขั้นตอนที่ วางทรัพย์เมื่อไถ่ไม่ได้

ข้อผิดพลาดที่ทำให้สถานการณ์แย่ลง

• เงียบหายเมื่อรู้ว่าจ่ายงวดไม่ทัน แทนที่จะแจ้งเป็นหนังสือก่อนถึงงวด
• คิดว่าค้างงวดแล้วบ้านหลุดแน่ จึงเลิกเตรียมเงินไถ่ ทั้งที่สิ่งที่ตัดสินคือวันครบกำหนด
• ทิ้งสลิปงวดเก่า ทำให้พิสูจน์ไม่ได้ว่าจ่ายไปแล้วเท่าไร ซึ่งมาตรา 8 ให้นับเป็นสินไถ่ที่ชำระแล้ว
• เซ็นหนังสือสละสิทธิหรือยอมย้ายออกเพื่อแลกกับการผ่อนผัน โดยไม่ได้อ่านและไม่ได้รับสำเนา
• ตกลงขยายเวลาหรือขึ้นส่วนเพิ่มกันด้วยวาจาอย่างเดียว
• ย้ายที่อยู่โดยไม่แจ้งผู้ซื้อฝากเป็นหนังสือ จนหนังสือแจ้งกำหนดไถ่ส่งไม่ถึง

คำถามที่พบบ่อย