ปรับปรุงข้อมูล · ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายเฉพาะกรณี
ขายฝากกับขายบ้านต่างกันยังไง
คนที่มีบ้านหรือที่ดินและต้องการเงินก้อน มักมาถึงทางแยกเดียวกัน จะขายขาดไปเลย หรือจะขายฝากไว้ก่อนแล้วค่อยไถ่คืน ทั้งสองทางทำนิติกรรมที่สำนักงานที่ดิน และทั้งสองทางโอนกรรมสิทธิ์ออกไปจากชื่อคุณในวันจดทะเบียน
ความต่างอยู่ที่ประโยคเดียว ขายฝากคือการขายที่มีข้อตกลงว่าผู้ขายไถ่ทรัพย์คืนได้ภายในกำหนดเวลา ส่วนขายขาดจบที่การโอน ไม่มีสิทธิเอาคืน ศัพท์ที่ควรรู้มีสามคำ ผู้ขายฝากคือเจ้าของทรัพย์เดิม ผู้ซื้อฝากคือคนที่จ่ายเงิน และสินไถ่คือเงินที่ต้องจ่ายเพื่อเอาทรัพย์คืน
สรุปสาระสำคัญของกระทรวงพาณิชย์อธิบายว่า กรรมสิทธิ์ในทรัพย์ที่ขายฝากตกเป็นของผู้ซื้อฝากทันทีที่ทำสัญญา ดู สรุปสาระสำคัญ พ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 (กระทรวงพาณิชย์) แปลว่าระหว่างสัญญา บ้านไม่ได้เป็นชื่อคุณแล้ว แม้คุณยังอยู่ในบ้านได้ก็ตาม
ได้เงินตามราคาที่ตกลงกับผู้ซื้อ โอนแล้วจบ ไม่มีดอกเบี้ย ไม่มีวันครบกำหนด และไม่มีทางได้ทรัพย์คืนเว้นแต่ไปซื้อกลับมาใหม่
ได้เงินตามวงเงินที่ประเมิน โดยทั่วไปอยู่ที่ 50–80% ของมูลค่าทรัพย์ที่ประเมินได้ จ่ายส่วนเพิ่มระหว่างสัญญา และต้องมีเงินก้อนไปไถ่ภายในกำหนด จึงจะได้ทรัพย์คืน
ขายขาดหรือขายฝาก เทียบกันทีละเรื่อง
ตารางนี้ไม่ได้บอกว่าแบบไหนชนะ แต่ช่วยให้เห็นว่าแต่ละแบบแลกอะไรกับอะไร
| เรื่องที่เทียบ | ขายขาด | ขายฝาก |
|---|---|---|
| เงินที่ได้ | ใกล้ราคาตลาด ถ้ามีเวลารอผู้ซื้อที่ให้ราคาเหมาะสม | ประมาณ 50–80% ของมูลค่าทรัพย์ที่ประเมินได้ |
| ความเร็ว | ขึ้นกับตลาด ทำเล และสภาพทรัพย์ บางแปลงขายได้เร็ว บางแปลงรอนาน | พิจารณาจากมูลค่าทรัพย์เป็นหลัก จึงมักรู้ผลเร็วกว่า แต่ไม่ใช่ทุกแปลงที่ได้รับอนุมัติ |
| ต้นทุนระหว่างทาง | ไม่มีดอกเบี้ย มีค่าธรรมเนียมและภาษีวันโอน | ส่วนเพิ่มเดือนละ 0.75% ของวงเงินในตัวอย่างนี้ บวกค่าธรรมเนียมวันจดทะเบียนและวันไถ่ถอนตามเกณฑ์ของทางราชการ |
| ได้ทรัพย์คืนไหม | ไม่ได้ | ได้ ถ้าไถ่ภายในกำหนดเวลา |
| อยู่อาศัยต่อได้ไหม | ต้องย้ายออกตามที่ตกลงกับผู้ซื้อ | ถ้าเข้า พ.ร.บ. 2562 มาตรา 12 ให้ครอบครองและใช้สอยเพื่ออยู่อาศัยได้จนหมดสิทธิไถ่ โดยไม่ต้องจ่ายค่าตอบแทน แต่ต้องรักษาทรัพย์อย่างวิญญูชน |
| ความเสี่ยงหลัก | ขายได้ต่ำกว่าที่หวัง หรือรอนานเกินไป | หาเงินไถ่ไม่ทัน แล้วเสียทรัพย์ในราคาเท่าวงเงินขายฝาก |
สำหรับสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย ที่ผู้ขายฝากเป็นบุคคลธรรมดาตามมาตรา 6 มาตรา 8 ให้กำหนดสินไถ่สูงกว่าราคาขายฝากได้ แต่เมื่อคำนวณเป็นดอกเบี้ยแล้วต้องไม่เกิน 15% ต่อปี และมาตรา 10 กำหนดเวลาไถ่ไม่ต่ำกว่า 1 ปีและไม่เกิน 10 ปี ถ้าสัญญาเขียนสั้นหรือยาวกว่านั้น สัญญาไม่ได้เป็นโมฆะ แต่ให้ถือว่ากำหนดเวลาไถ่เป็น 1 ปีหรือ 10 ปีแล้วแต่กรณี กรอบเหล่านี้ไม่มีในการขายขาด เพราะไม่มีการไถ่ให้ต้องคุ้มครอง
ตัวอย่างตัวเลข ทรัพย์เดียวกัน สองทางเลือก
สมมติบ้านหลังหนึ่งคาดว่าขายในตลาดได้ 3,200,000 บาทถ้ารอผู้ซื้อได้ ถ้าต้องขายให้จบเร็ว สมมติว่าต้องลดราคา 10% เหลือ 2,880,000 บาท ส่วนการขายฝาก สมมติว่ามูลค่าที่ประเมินได้คือ 2,800,000 บาท และวงเงินอยู่ที่ 65% เท่ากับ 1,820,000 บาท
ส่วนเพิ่มในตัวอย่างคือ 0.75% ต่อเดือน หรือประมาณ 9% ต่อปี ยังอยู่ในกรอบของมาตรา 8 คิดเป็นเดือนละ 13,650 บาท สัญญา 12 เดือน รวม 163,800 บาท ค่าประเมินและค่าบริการของชัดเจนเริ่มต้น 1.5% ของวงเงิน เท่ากับ 27,300 บาท
| รายการ | ขายขาด (รอผู้ซื้อ) | ขายเร่งด่วน | ขายฝาก 12 เดือน |
|---|---|---|---|
| เงินก้อนที่ได้ก่อนหักค่าใช้จ่ายวันโอน | 3,200,000 บาท | 2,880,000 บาท | 1,820,000 บาท |
| ค่าบริการ | แล้วแต่ช่องทางขาย | แล้วแต่ช่องทางขาย | 27,300 บาท |
| ส่วนเพิ่มตลอดสัญญา | ไม่มี | ไม่มี | 163,800 บาท |
| เงินก้อนที่ต้องมีในวันไถ่ | ไม่มี | ไม่มี | 1,820,000 บาท ถ้าจ่ายส่วนเพิ่มครบทุกเดือน |
| ทรัพย์หลังจบเรื่อง | เป็นของผู้ซื้อ | เป็นของผู้ซื้อ | กลับมาเป็นของคุณ ถ้าไถ่ทัน |
ตัวเลขที่ควรมองให้นานที่สุดคือส่วนต่าง 1,380,000 บาท ระหว่างราคาตลาดกับวงเงินขายฝาก ถ้าไถ่ได้ ส่วนต่างนี้ไม่ได้หายไปไหน เพราะคุณได้ทรัพย์คืน แต่ถ้าไถ่ไม่ได้ คุณเสียทรัพย์ไปโดยได้เงินน้อยกว่าการขายเร่งด่วนเสียอีก ค่าธรรมเนียมและภาษีวันจดทะเบียนไม่ได้รวมในตาราง ต้องตรวจสอบเป็นรายกรณีกับสำนักงานที่ดิน และลองคำนวณเงินรับสุทธิของคุณได้ที่ ค่าใช้จ่ายและเงินรับสุทธิ
ส่วนมูลค่าที่ใช้คิดวงเงินมาจากไหน ทำไมมักต่ำกว่าราคาที่เจ้าของคาดไว้ อ่านที่ ประเมินราคาขายฝาก
ขายบ้านเร่งด่วนหรือขายฝาก ดูจากเวลาที่มีจริง
คำว่าด่วนของแต่ละคนไม่เท่ากัน บางคนต้องใช้เงินภายในสัปดาห์ บางคนมีเวลาสองสามเดือน ก่อนเลือก ให้เขียนวันที่ต้องใช้เงินลงไปให้ชัด แล้วดูว่าแต่ละทางไปถึงทันหรือไม่
- ถ้ามีเวลาหลายเดือนและไม่ได้ผูกพันกับทรัพย์ การประกาศขายตามปกติมักได้ราคาดีที่สุด
- ถ้าต้องใช้เงินเร็วและไม่อยากได้ทรัพย์คืน การขายเร่งด่วนแม้ต้องลดราคา อาจยังเหลือเงินมากกว่าวงเงินขายฝาก
- ถ้าต้องใช้เงินเร็วและอยากเก็บทรัพย์ไว้ ขายฝากคือทางที่ตอบโจทย์ แต่ต้องมีแผนไถ่รองรับ
- ถ้าต้องการเงินไปปิดหนี้ที่ดอกเบี้ยสูงกว่า ให้คำนวณก่อนว่าต้นทุนรวมลดลงจริงหรือแค่ย้ายหนี้ไปอยู่อีกที่
- ถ้าทรัพย์ติดจำนองธนาคารอยู่ โดยทั่วไปต้องปิดภาระเดิมก่อนหรือพร้อมการโอน ยอดนี้จึงลดเงินที่เหลือจริงไม่ว่าจะเลือกทางไหน
อีกเรื่องที่มักถูกมองข้ามคือที่อยู่ระหว่างทาง ขายขาดแล้วต้องหาที่อยู่ใหม่และมีค่าเช่าหรือค่าย้าย ขายฝากที่เข้า พ.ร.บ. 2562 ยังอยู่บ้านเดิมได้ตามมาตรา 12 แต่ต้องรักษาทรัพย์อย่างวิญญูชน ค่าใช้จ่ายเหล่านี้ควรนำมาใส่ในการเทียบด้วย
ถามตัวเองก่อน มีเงินไถ่จริงไหม
การขายฝากที่จบดีเกือบทุกครั้งเริ่มจากคำตอบที่ชัดตั้งแต่วันแรกว่าเงินไถ่จะมาจากไหน ลองตอบคำถามเหล่านี้กับตัวเองตรง ๆ ถ้าตอบว่าไม่แน่ใจเกินครึ่ง ให้ชะลอไว้ก่อน
- เงินไถ่ก้อนใหญ่ประมาณ 1,820,000 บาทในตัวอย่างนี้ จะมาจากแหล่งใด และมีหลักฐานหรือวันรับเงินที่แน่นอนหรือไม่
- รายได้ต่อเดือนพอจ่ายส่วนเพิ่มเดือนละ 13,650 บาท โดยไม่ต้องไปกู้ที่อื่นมาจ่ายหรือไม่
- ถ้าเงินที่รออยู่มาช้ากว่ากำหนด มีแผนสำรองอะไร เช่น ขยายเวลาไถ่ หรือขายทรัพย์อื่น
- ถ้าแผนทั้งหมดล้มเหลว คุณรับได้หรือไม่ที่จะเสียทรัพย์นี้ไป โดยเฉพาะถ้าเป็นบ้านหลังเดียวของครอบครัว
- คนในบ้านที่มีส่วนเกี่ยวข้องรับรู้และเห็นด้วยกับแผนนี้แล้วหรือยัง
ก่อนครบกำหนด ผู้ซื้อฝากต้องแจ้งกำหนดไถ่และจำนวนสินไถ่เป็นหนังสือส่งไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ พร้อมแนบสำเนาสัญญา ล่วงหน้า 3–6 เดือนตามมาตรา 17 ถ้าไม่แจ้งภายในเวลานั้นหรือไม่ได้แนบสำเนาสัญญา คุณไถ่ได้อีก 6 เดือนนับแต่วันครบกำหนดในสัญญา โดยยังต้องชำระสินไถ่ตามจำนวนในสัญญา แต่ไม่ควรวางแผนโดยหวังพึ่งช่องนี้ ถ้าเงินไม่พอจริง ให้เจรจาขยายเวลาตั้งแต่เนิ่น ๆ สรุปของกระทรวงพาณิชย์แนะนำให้ตกลงกันก่อนครบกำหนดไถ่ มีหลักฐานเป็นหนังสือลงชื่อผู้ซื้อฝาก และนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สรุปสาระสำคัญ พ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 (กระทรวงพาณิชย์) ระยะเวลาที่ขยายเมื่อรวมกับเดิมต้องไม่เกิน 10 ปีตามมาตรา 10 อ่านที่ ขยายเวลาไถ่ และสิ่งที่เกิดขึ้นเมื่อเลยกำหนดอยู่ที่ ครบกำหนดแล้วยังไม่มีเงินไถ่
ขายฝากไปแล้ว อยากขายทรัพย์เองก่อนครบกำหนด
บางคนเริ่มจากขายฝาก แล้วตัดสินใจภายหลังว่าจะขายทรัพย์ไปเลย เรื่องนี้ทำได้ในทางปฏิบัติ แต่ต้องเข้าใจก่อนว่าระหว่างสัญญา กรรมสิทธิ์อยู่กับผู้ซื้อฝาก คุณจึงโอนขายให้คนอื่นเองโดยตรงไม่ได้
- ไถ่คืนก่อน แล้วค่อยประกาศขาย เป็นทางที่ตรงที่สุด แต่ต้องมีเงินไถ่ก่อนได้เงินจากผู้ซื้อ
- เจรจากับผู้ซื้อฝากและผู้ซื้อรายใหม่ ให้ไถ่และโอนขายต่อกันในวันเดียว ลำดับการชำระและเอกสารต้องตรวจรายกรณีกับสำนักงานที่ดิน
- มาตรา 14 ให้สิทธิในการไถ่โอนกันโดยทางนิติกรรมได้ ผู้รับโอนรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ทั้งปวง ถ้าคิดจะใช้ช่องนี้ควรปรึกษาผู้รู้กฎหมายก่อน
ถ้าไถ่ก่อนครบกำหนด และสินไถ่กำหนดไว้สูงกว่าราคาขายฝาก มาตรา 10 ให้ลดสินไถ่ส่วนที่สูงกว่านั้นลงตามอัตราส่วนของระยะเวลาไถ่ที่ลดลง แต่ผู้ซื้อฝากมีสิทธิเรียกค่าเสียโอกาสได้ไม่เกิน 2% ต่อปีของราคาขายฝาก คำนวณตามเวลาที่เหลือก่อนถึงกำหนดไถ่ ในตัวอย่าง ถ้าไถ่คืนในเดือนที่ 6 ของสัญญา 12 เดือนเพื่อนำทรัพย์ไปขาย ค่าเสียโอกาสสูงสุดคือ 18,200 บาท รายละเอียดอยู่ที่ ไถ่ก่อนกำหนด
อย่าลืมว่าเส้นทางนี้มีค่าใช้จ่ายทางทะเบียนหลายรอบ ทั้งวันจดทะเบียนขายฝาก วันไถ่ถอน และวันโอนขาย ยอดของแต่ละรอบต้องตรวจสอบเป็นรายกรณีกับสำนักงานที่ดิน ถ้ารู้ตั้งแต่แรกว่าสุดท้ายจะขาย การขายขาดตั้งแต่ต้นอาจเสียค่าใช้จ่ายน้อยกว่า ส่วนกรณีกลับกันที่ผู้ซื้อฝากโอนทรัพย์ไปให้คนอื่น มาตรา 15 ให้คุณใช้สิทธิไถ่ต่อผู้รับโอนได้ และมาตรา 16 ห้ามผู้ซื้อฝากก่อภาระใด ๆ เหนือทรัพย์ก่อนพ้นกำหนดเวลาไถ่ ที่อาจกระทบสิทธิของคุณ
เมื่อไรขายขาดดีกว่า เมื่อไรขายฝากเหมาะกว่า
- ไม่ได้ผูกพันกับทรัพย์ และไม่คิดจะเอาคืน
- ยังไม่มีแหล่งเงินไถ่ที่แน่นอน
- ต้องการเงินเกินวงเงินที่ขายฝากให้ได้
- รายได้ต่อเดือนไม่พอจ่ายส่วนเพิ่ม
- รู้อยู่แล้วว่าสุดท้ายจะขายทรัพย์นี้
- ต้องการเก็บบ้านหรือที่ดินไว้ในครอบครัว
- มีเงินก้อนที่รอรับในเวลาที่ระบุได้ เช่น เงินจากธุรกิจหรือการขายทรัพย์อื่น
- ต้องการเงินภายในเวลาที่การขายตามปกติไปไม่ถึง
- กู้ธนาคารไม่ผ่าน และคำนวณแล้วต้นทุนรวมรับได้
- ต้องการอยู่อาศัยหรือทำกินในทรัพย์ต่อระหว่างหาเงิน
ถ้ายังลังเลว่าควรใช้ทรัพย์เป็นหลักประกันแบบไหน ขายฝากไม่ใช่ทางเดียว การจำนองไม่ต้องโอนกรรมสิทธิ์ ข้อดีข้อเสียของสองแบบนี้อยู่ที่ ขายฝากกับจำนอง
ขายฝากดีกว่าขายขาดไหม ลำดับการตัดสินใจ
- เขียนจำนวนเงินที่ต้องใช้จริงและวันที่ต้องใช้ รวมยอดปิดหนี้เดิมและค่าใช้จ่ายวันจดทะเบียนด้วย ไม่ใช่แค่ตัวเลขกลม ๆ
- ประเมินราคาตลาดและวงเงินขายฝาก ขอราคาจากการประกาศขายจริงในย่านเดียวกัน และขอผลประเมินขายฝากว่าได้วงเงินเท่าไรในช่วง 50–80% ของมูลค่าทรัพย์ที่ประเมินได้
- เทียบเงินที่เหลือจริงทั้งสองทาง หักค่าธรรมเนียม ภาษี ค่าบริการ และยอดปิดภาระเดิม แล้วดูว่าทางไหนพอใช้
- ตอบคำถามเรื่องแหล่งเงินไถ่ ถ้าตอบไม่ได้ชัด ให้ถือว่าขายฝากยังไม่เหมาะในตอนนี้
- คิดกรณีที่แย่ที่สุดไว้ก่อน ถ้าไถ่ไม่ทัน มาตรา 19 ให้ต้องส่งมอบการครอบครองตามสภาพ ในตัวอย่างนี้คือเสียส่วนต่าง 1,380,000 บาทจากราคาตลาด
- ขอเงื่อนไขเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนนัดจดทะเบียน วงเงิน ส่วนเพิ่ม เงินรับสุทธิ ค่าใช้จ่าย และวันครบกำหนด ต้องเห็นครบก่อนเซ็น
ชัดเจนแจ้งผลประเมินเบื้องต้นภายใน 24 ชั่วโมงหลังได้ข้อมูลครบ โดยไม่รับประกันการอนุมัติ และอธิบายทั้งข้อดีและข้อควรระวัง รวมถึงกรณีที่ขายฝากอาจไม่เหมาะกับคุณ เตรียมข้อมูลเพื่อขอประเมินได้ที่ เตรียมข้อมูลประเมิน
บทความนี้ใช้ตัวเลขสมมติเพื่อแสดงวิธีคิดเท่านั้น ค่าธรรมเนียม ภาษี และขั้นตอนทางทะเบียนของแต่ละแปลง ให้ตรวจสอบเป็นรายกรณีกับสำนักงานที่ดิน
คำถามที่พบบ่อย
ขายฝากดีกว่าขายขาดไหม?
ดีกว่าเฉพาะเมื่อคุณอยากได้ทรัพย์คืนและมีเงินไถ่แน่นอน ถ้าไม่ได้ต้องการทรัพย์คืน การขายฝากคือการจ่ายส่วนเพิ่มเดือนละประมาณ 0.75% ของวงเงินไปเรื่อย ๆ โดยไม่ได้อะไรเพิ่ม และถ้าไถ่ไม่ทัน คุณเสียทรัพย์ทั้งแปลงไปโดยได้เงินเพียงวงเงินขายฝากซึ่งต่ำกว่าราคาตลาด
ขายฝากกับขายบ้านต่างกันยังไง?
ทั้งสองแบบโอนกรรมสิทธิ์ไปให้อีกฝ่ายที่สำนักงานที่ดินเหมือนกัน ต่างกันที่ขายฝากมีข้อตกลงว่าผู้ขายฝากไถ่ทรัพย์คืนได้ภายในกำหนดเวลา ส่วนการขายขาดจบที่การโอน ไม่มีสิทธิไถ่คืน และเงินที่ได้ขึ้นกับราคาที่ผู้ซื้อยอมจ่าย ไม่ได้คิดเป็นสัดส่วนของมูลค่าประเมิน
ต้องการเงินด่วน ขายบ้านเร่งด่วนหรือขายฝากดี?
ถ้าเวลาเป็นเงื่อนไขหลัก ขายฝากมักจบเร็วกว่า เพราะพิจารณาจากมูลค่าทรัพย์ ของชัดเจนแจ้งผลประเมินเบื้องต้นภายใน 24 ชั่วโมงหลังได้ข้อมูลครบ แต่ไม่รับประกันการอนุมัติ ส่วนการขายเร่งด่วนอาจต้องลดราคาเพื่อให้ขายได้ ให้เทียบเงินที่เหลือจริงของทั้งสองทาง และถามตัวเองว่าจะไถ่คืนได้หรือไม่
ขายฝากไปแล้ว ขายบ้านให้คนอื่นเองได้ไหม?
ระหว่างสัญญา กรรมสิทธิ์เป็นของผู้ซื้อฝาก คุณจึงโอนขายเองโดยตรงไม่ได้ ทางที่ใช้กันคือไถ่คืนก่อนแล้วค่อยขาย หรือเจรจากับผู้ซื้อฝากและผู้ซื้อรายใหม่ให้จัดลำดับการชำระและการโอนในวันเดียวกัน วิธีหลังต้องตรวจรายกรณีกับสำนักงานที่ดินและควรปรึกษาผู้รู้กฎหมายก่อนตกลง
ถ้าขายฝากแล้วไถ่ไม่ทัน จะเสียเงินมากกว่าขายขาดไหม?
ในตัวอย่างของบทความนี้ ทรัพย์ราคาตลาด 3,200,000 บาท ขายฝากได้วงเงิน 1,820,000 บาท ถ้าหมดสิทธิไถ่ มาตรา 19 ให้ต้องส่งมอบการครอบครองทรัพย์ให้ผู้ซื้อฝากตามสภาพที่เป็นอยู่ ส่วนต่างที่หายไปจากราคาตลาดคือประมาณ 1,380,000 บาท ยังไม่รวมส่วนเพิ่มที่จ่ายไปแล้ว นี่คือเหตุผลที่ต้องมีแผนไถ่ก่อนเซ็น
ปรับปรุงข้อมูล 16 กันยายน 2569 · ข้อมูลทั่วไป ข้อเท็จจริงและสัญญาแต่ละรายอาจต่างกัน ควรตรวจสอบก่อนลงนาม