ผู้ขายฝากเสียชีวิต ทายาทไถ่ได้ไหม ผู้ซื้อฝากเสียชีวิต ไถ่กับใคร

ปรับปรุงข้อมูล 16 กันยายน 2569 · ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายเฉพาะกรณี

เมื่อคู่สัญญาขายฝากเสียชีวิต สัญญาไม่ได้จบตาม

บางครอบครัวอาจรู้ว่ามีสัญญาขายฝากก็ต่อเมื่อคนในบ้านเสียชีวิตไปแล้ว อาจเจอสัญญาในแฟ้มเอกสาร หรือมีคนมาถามหาเจ้าของบ้าน คำถามแรกที่มักตามมาคือ บ้านหลังนี้ยังไถ่คืนได้อยู่ไหม

คำตอบสั้นคือ การเสียชีวิตของคู่สัญญาไม่ได้ทำให้สัญญาขายฝากหายไปเอง พ.ร.บ. คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 เขียนเรื่องนี้ไว้ในมาตรา 14 และ 15 ส่วนนิยามในมาตรา 4 บอกว่าคำว่าผู้ขายฝากและผู้ซื้อฝากหมายถึงใครบ้าง

ก่อนอ่านต่อ ขอแยกศัพท์สองคำให้ชัด ผู้ขายฝากคือเจ้าของเดิมที่นำบ้านหรือที่ดินไปขายฝากและมีสิทธิไถ่คืน ผู้ซื้อฝากคือคนที่จ่ายเงินและถือกรรมสิทธิ์ไว้ระหว่างสัญญา ส่วนสินไถ่คือเงินที่ต้องจ่ายเพื่อไถ่ทรัพย์กลับคืน อ่านวิธีคิดสินไถ่ได้ที่ สินไถ่คืออะไร คิดอย่างไร

นิยามในมาตรา 4 ครอบคลุมทายาทไว้แล้ว

มาตรา 4 ของ พ.ร.บ. 2562 นิยามผู้ขายฝากว่า หมายถึงบุคคลธรรมดาซึ่งเป็นผู้ขายตามสัญญาขายฝาก หรือผู้รับโอนสิทธิในการไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝาก และนิยามผู้ซื้อฝากว่า หมายถึงผู้ซื้อตามสัญญา หรือทายาทของผู้ซื้อฝากเดิม หรือผู้รับโอนทรัพย์สินที่ขายฝาก แล้วแต่กรณี ถ้อยคำเต็มอยู่ใน พ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 ตัวบทตามราชกิจจานุเบกษา เล่ม 136 ตอนที่ 50 ก (กระทรวงพาณิชย์)

ความหมายในทางปฏิบัติคือ เมื่อกฎหมายฉบับนี้เขียนว่าผู้ซื้อฝากในมาตราอื่น คำนั้นไม่ได้หมายถึงคนที่เซ็นสัญญาวันแรกเท่านั้น นิยามเขียนรวมทายาทของผู้ซื้อฝากเดิมไว้ตรง ๆ ส่วนฝั่งผู้ขายฝาก นิยามใช้คำว่าผู้รับโอนสิทธิในการไถ่ ซึ่งเมื่ออ่านคู่กับมาตรา 14 ที่ให้สิทธิไถ่ตกทอดแก่ทายาท ก็เข้าใจได้ว่าทายาทที่รับสิทธิไถ่มาอยู่ในฐานะผู้ขายฝากด้วย ถ้ามีข้อโต้แย้งในกรณีของคุณ ควรปรึกษาผู้รู้กฎหมาย

แต่นิยามนี้ไม่ได้บอกว่าในบรรดาทายาทหลายคน ใครมีอำนาจลงนามหรือรับเงินแทน เรื่องนั้นเป็นเรื่องการจัดการมรดก ควรปรึกษาผู้รู้กฎหมาย

สิทธิไถ่ตกทอดทายาทตามมาตรา 14 เมื่อผู้ขายฝากเสียชีวิต

มาตรา 14 เขียนว่าสิทธิในการไถ่ทรัพย์สินอาจโอนกันโดยทางนิติกรรม หรือตกทอดแก่ทายาทได้ และผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ทั้งปวง สิทธิไถ่จึงตกทอดแก่ทายาทได้

แต่คำว่าหน้าที่ทั้งปวงสำคัญไม่น้อยกว่าคำว่าสิทธิ ทายาทไม่ได้รับบ้านคืนฟรี สิ่งที่รับมาคือสิทธิที่จะไถ่ ภายใต้สัญญาเดิมที่จดทะเบียนไว้ ทั้งราคาขายฝาก จำนวนสินไถ่ และวันครบกำหนดไถ่ ขายฝากไม่ใช่การกู้เงิน ถ้าไม่ไถ่ภายในกำหนด ผลคือทรัพย์ไม่กลับคืน และต้องส่งมอบการครอบครองตามมาตรา 19

• สิ่งที่ทายาทได้รับ: สิทธิไถ่ทรัพย์คืนภายในกำหนดเวลาไถ่ และสิทธิอื่นของผู้ขายฝากตาม พ.ร.บ. 2562
• สิ่งที่ต้องทำถ้าจะไถ่: ชำระสินไถ่ตามสัญญา ส่วนเพิ่มที่ยังไม่ได้จ่ายต้องนับรวมอยู่ในยอดนั้น
• หน้าที่ที่ตามมาด้วย: เช่น หน้าที่รักษาทรัพย์อย่างวิญญูชนตามมาตรา 12 ถ้ายังครอบครองทรัพย์อยู่
• สิ่งที่มาตรา 14 ไม่ได้เปลี่ยน: วันครบกำหนดไถ่และจำนวนสินไถ่ที่เขียนไว้ในสัญญาที่จดทะเบียน
• เพดานที่ยังใช้อยู่: มาตรา 8 ให้ส่วนเพิ่มสินไถ่เมื่อคิดเป็นดอกเบี้ยไม่เกิน 15% ต่อปี ไม่ว่าใครจะเป็นคนไถ่

ถ้าผู้ตายเคยอยู่อาศัยในบ้านหลังนั้น และครอบครัวยังอยู่ต่อ มาตรา 12 ให้ผู้ขายฝากครอบครองและใช้สอยทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยได้จนถึงวันหมดสิทธิไถ่ แต่ต้องรักษาทรัพย์อย่างวิญญูชน ขอบเขตสิทธิของสมาชิกแต่ละคนในบ้านต้องดูข้อเท็จจริงเป็นรายกรณี อ่านเพิ่มที่ อยู่อาศัยต่อระหว่างขายฝาก

ผู้ซื้อฝากเสียชีวิต ไถ่กับใครตามมาตรา 15

ผู้ซื้อฝากก็เสียชีวิตได้เช่นกัน มาตรา 15 เขียนว่าสิทธิในการไถ่จะพึงใช้ได้ต่อผู้ซื้อฝากเดิม ทายาทของผู้ซื้อฝากเดิม หรือผู้รับโอนทรัพย์สินที่ขายฝาก แล้วแต่กรณี

แปลเป็นภาษาง่าย ๆ คือ เจ้าของบ้านที่ขายฝากไว้ยังไถ่ได้เหมือนเดิม เพียงแต่คนที่สิทธิไถ่ใช้ต่อ เปลี่ยนจากผู้ซื้อฝากเป็นทายาทของเขา การเสียชีวิตของผู้ซื้อฝากไม่ได้ทำให้สิทธิไถ่สิ้นไป ส่วนในบรรดาทายาทฝั่งนั้น ใครมีอำนาจรับเงินหรือลงนาม ต้องดูเป็นรายกรณี

สรุปของกระทรวงพาณิชย์ยังระบุด้วยว่า เมื่อถึงเวลาแจ้งกำหนดไถ่ ถ้าผู้ซื้อฝากในขณะนั้นไม่ใช่ผู้ซื้อฝากคนเดิม หนังสือแจ้งต้องบอกด้วยว่าผู้ขายฝากต้องไถ่กับผู้ใด และต้องชำระสินไถ่ ณ สถานที่ใด สรุปสาระสำคัญ พ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 (กระทรวงพาณิชย์) ถ้าได้รับหนังสือจากทายาทฝั่งผู้ซื้อฝาก ให้ตรวจสองข้อนี้ก่อนเสมอ รายละเอียดเรื่องหนังสือแจ้งอยู่ที่ หนังสือแจ้งกำหนดไถ่

หน้าที่แจ้งอยู่ในมาตรา 17 ผู้ซื้อฝากต้องแจ้งกำหนดไถ่และจำนวนสินไถ่เป็นหนังสือส่งไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ พร้อมสำเนาสัญญา ก่อนครบกำหนดไม่น้อยกว่า 3 เดือนแต่ไม่เกิน 6 เดือน ถ้าไม่แจ้งตามนี้ ผู้ขายฝากไถ่ได้อีก 6 เดือนนับแต่วันครบกำหนดไถ่ในสัญญา โดยชำระสินไถ่ตามจำนวนในสัญญา แต่อย่าวางแผนโดยหวังพึ่งข้อนี้ เพราะอาจเกิดข้อโต้แย้งภายหลังว่าได้ส่งหนังสือแล้วหรือไม่

ใครไถ่ และไถ่กับใคร ดูจากตารางนี้

ตารางนี้อิงมาตรา 14, 15 และ 18 เท่านั้น การพิสูจน์ความเป็นทายาทเป็นอีกเรื่องหนึ่ง

ถ้าทรัพย์ถูกโอนต่อไปให้คนอื่นระหว่างสัญญา มาตรา 15 ก็ให้ไถ่ต่อผู้รับโอนทรัพย์ได้เช่นกัน อ่านต่อที่ ผู้ซื้อฝากโอนทรัพย์ต่อ

วันครบกำหนดไม่รอใคร สิ่งที่ครอบครัวต้องทำทันที

คำเตือนที่สำคัญที่สุดของบทความนี้คือ อย่าคิดเอาเองว่าวันครบกำหนดไถ่จะเลื่อนออกไปเพราะมีคนเสียชีวิต ให้ถือวันที่ในสัญญาเป็นหลักไว้ก่อน แล้วรีบทำตามนี้

1. หาสัญญาขายฝากฉบับจดทะเบียน ดูในแฟ้มเอกสารของผู้ตาย ถ้าหาไม่เจอ ทายาทจะขอดูข้อมูลได้อย่างไร ต้องตรวจสอบเป็นรายกรณีกับสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียน
2. จดวันครบกำหนดไถ่และราคาขายฝาก เขียนลงกระดาษแผ่นเดียว พร้อมนับถอยหลังว่าเหลือกี่วัน
3. รวบรวมหลักฐานการชำระทุกงวด สลิปโอนเงิน รายการเดินบัญชี และข้อความยืนยันการรับเงิน เพื่อใช้หักยอดสินไถ่
4. ติดต่อฝ่ายตรงข้ามเป็นหนังสือ แจ้งว่าคู่สัญญาเสียชีวิต ขอยอดสินไถ่เป็นหนังสือ และขอชื่อผู้ที่จะรับเงินพร้อมสถานที่ชำระ
5. คำนวณยอดสินไถ่ของตัวเองไว้เทียบ ตั้งต้นจากราคาขายฝาก บวกส่วนเพิ่มที่ค้าง หักทุกบาทที่จ่ายไปแล้ว
6. เตรียมเงินให้พร้อมก่อนวันครบกำหนด ไม่ว่าเรื่องมรดกจะเสร็จหรือไม่ เงินต้องพร้อมทันเวลา
7. ถ้าไม่รู้ว่าจะจ่ายให้ใคร ให้วางทรัพย์ ใช้ช่องทางตามมาตรา 18 อย่ารอจนเลยวันครบกำหนด
8. ปรึกษาผู้รู้กฎหมายเรื่องมรดก เช่น ใครมีอำนาจทำแทนกองมรดก และต้องใช้เอกสารใดที่สำนักงานที่ดิน

ตัวอย่างยอดสินไถ่ที่ทายาทต้องเตรียม

สมมติผู้ขายฝากทำสัญญาไว้ด้วยราคาขายฝาก 1,800,000 บาท ส่วนเพิ่ม 0.75% ต่อเดือน เท่ากับเดือนละ 13,500 บาท หรือ 9% ต่อปี ซึ่งไม่เกินเพดาน 15% ต่อปีของมาตรา 8 หลังผู้ขายฝากเสียชีวิต ครอบครัวไม่รู้ว่ามีงวดต้องจ่าย จึงค้างไป 3 งวด

ตารางนี้เป็นตัวอย่างวิธีคิดเท่านั้น ตัวเลขจริงต้องมาจากสัญญาของคุณเอง จุดที่ควรสังเกตคือ งวดที่ค้างเพราะไม่มีใครรู้ ไม่ได้หายไปเพราะมีคนเสียชีวิต ถ้าจะไถ่ ยอดนั้นยังต้องนับรวม เพราะทายาทรับทั้งสิทธิและหน้าที่ตามมาตรา 14 ถ้าไถ่ก่อนวันครบกำหนด มาตรา 10 ให้ลดส่วนเพิ่มลงตามสัดส่วนเวลาที่ลดลง แต่ผู้ซื้อฝากเรียกค่าเสียโอกาสได้ไม่เกิน 2% ต่อปีของราคาขายฝาก ตามเวลาที่เหลือ อ่านต่อที่ ไถ่ก่อนกำหนด

ไม่รู้จะจ่ายให้ใคร วางทรัพย์ตามมาตรา 18

กรณีที่ยากที่สุดคือผู้ซื้อฝากเสียชีวิต แล้วทายาทฝั่งนั้นยังไม่ชัดว่าเป็นใคร หรือหลายคนเถียงกันว่าใครจะรับเงิน มาตรา 18 ให้ผู้ขายฝากไถ่ได้สองทาง คือชำระสินไถ่ให้ผู้ซื้อฝาก หรือวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ต่อสำนักงานวางทรัพย์ สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนการขายฝาก

ถ้าไถ่ไม่ได้เพราะเหตุที่ไม่ใช่ความผิดของผู้ขายฝาก มาตรา 18 ยังให้วางทรัพย์ได้ภายใน 30 วันนับแต่วันถึงกำหนดเวลาไถ่ หรือนับแต่วันที่เหตุนั้นสิ้นสุดลง แล้วแต่กรณี แต่การที่ทายาทฝั่งผู้ซื้อฝากยังไม่ชัด จะนับเป็นเหตุตามข้อนี้หรือไม่ ต้องดูข้อเท็จจริงเป็นรายกรณี จึงไม่ควรรอใช้ช่องนี้ ทางที่ปลอดภัยกว่าคือวางทรัพย์ก่อนวันครบกำหนด กรรมสิทธิ์กลับเป็นของผู้ขายฝากตั้งแต่เวลาที่ชำระหรือวางทรัพย์ ขั้นตอนโดยละเอียดอยู่ที่ วางทรัพย์เมื่อไถ่ไม่ได้

สรุปของกระทรวงพาณิชย์อธิบายว่า คำขอวางทรัพย์ต้องแสดงเหตุที่ขอวางให้ชัดว่ามีข้อมูลหรือหลักฐานใด และผู้ขอวางกำหนดเงื่อนไขให้ผู้ซื้อฝากต้องทำก่อนรับเงินได้ เช่น ส่งมอบหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินและสัญญาฉบับผู้ซื้อฝาก สรุปสาระสำคัญ พ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 (กระทรวงพาณิชย์)

• หลักฐานการเสียชีวิตของคู่สัญญา ถ้ามีอยู่ในมือ
• สัญญาขายฝากที่จดทะเบียน และหลักฐานการชำระทุกงวด
• หนังสือที่ส่งไปหาทายาทอีกฝ่าย และหลักฐานการส่ง

รายการเอกสารจริง แบบคำร้อง และค่าธรรมเนียม ต้องตรวจสอบเป็นรายกรณีกับสำนักงานที่ดินหรือสำนักงานวางทรัพย์ที่จะไป

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อย และทางเลือกเมื่อเงินไม่พอ

• รอให้เรื่องมรดกเสร็จก่อนแล้วค่อยคิดเรื่องไถ่ ทั้งที่วันครบกำหนดใกล้เข้ามา
• จ่ายสินไถ่ให้ญาติคนใดคนหนึ่งของผู้ซื้อฝาก โดยไม่มีหลักฐานว่าเขามีสิทธิรับเงิน
• เชื่อคำพูดปากเปล่าว่าจะผ่อนผันเวลาให้ โดยไม่มีอะไรเป็นหนังสือ
• ทิ้งบ้านหรือย้ายออกเพราะคิดว่าสิทธิไถ่หมดไปพร้อมผู้ตาย

ถ้าทายาทอยากเก็บบ้านไว้แต่เงินยังไม่พอ ทางแรกคือเจรจาขยายเวลาไถ่ มาตรา 10 ให้ขยายได้ แต่รวมแล้วไม่เกิน 10 ปี ทางที่สองคือให้ผู้ลงทุนใหม่ชำระสินไถ่ให้ผู้ลงทุนเดิม แล้วจดขายฝากใหม่ต่อ ซึ่งชัดเจนให้บริการอยู่ที่ ไถ่ถอนขายฝาก แต่เมื่อผู้ขายฝากเสียชีวิตแล้ว ใครลงนามไถ่และทำสัญญาใหม่ได้ ขึ้นกับเรื่องการจัดการมรดก ซึ่งต้องตรวจสอบเป็นรายกรณีกับสำนักงานที่ดิน ทั้งสองทางต้องเริ่มก่อนวันครบกำหนด

หลังไถ่คืนแล้ว ชื่อในโฉนดจะเป็นของใคร และต้องจดทะเบียนอะไรต่อ ต้องตรวจสอบเป็นรายกรณีกับสำนักงานที่ดิน ถ้าต้องเปลี่ยนผู้ถือกรรมสิทธิ์ ดูบริการที่ งานเอกสารที่ดิน และสิทธิของผู้ขายฝากทั้งหมดสรุปไว้ที่ สิทธิและการไถ่คืน บทความนี้ไม่ใช่คำปรึกษากฎหมายเฉพาะกรณี เมื่อมีทรัพย์และทายาทหลายฝ่ายเกี่ยวข้อง ควรปรึกษาผู้รู้กฎหมายก่อนตัดสินใจ

คำถามที่พบบ่อย