ขายฝากมีผู้เช่า หรือปล่อยเช่าระหว่างสัญญา ค่าเช่าเป็นของใคร

ปรับปรุงข้อมูล 16 กันยายน 2569 · ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายเฉพาะกรณี

ขายฝากมีผู้เช่า เรื่องที่ต้องรู้ก่อนเซ็น

บ้านหรือที่ดินหลายแปลงมีคนเช่าอยู่แล้วตอนที่เจ้าของต้องการเงินก้อน บางหลังเช่าทั้งหลัง บางหลังเช่าห้องเดียว ที่ดินบางแปลงให้คนอื่นเช่าทำนาหรือทำสวน อีกแบบหนึ่งคือขายฝากไปแล้ว ย้ายออกไปทำงานที่อื่น และอยากปล่อยเช่าเพื่อหาเงินมาไถ่

ทั้งสองแบบนำไปสู่คำถามเดียวกัน ผู้เช่าอยู่ต่อได้ไหม ค่าเช่าเป็นของใคร และถ้าไถ่ไม่ทันจะเกิดอะไรขึ้นกับผู้เช่า

ขายฝาก คือการโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อฝากตั้งแต่วันจดทะเบียน แลกกับเงินก้อน แล้วมีสิทธิไถ่คืนภายในเวลาที่ตกลง ถ้าผู้ขายฝากเป็นบุคคลธรรมดา และตามข้อเท็จจริงในขณะขายฝาก ทรัพย์เป็นที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือมีวัตถุประสงค์เพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัย สัญญาจะอยู่ใต้ พ.ร.บ. คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 (มาตรา 6) ซึ่งมีมาตรา 13 วางกติกาเรื่องผู้เช่าไว้โดยเฉพาะ

• ผู้ซื้อฝาก คือฝ่ายที่จ่ายเงินและรับโอนกรรมสิทธิ์ไว้ระหว่างสัญญา
• ผู้ใช้ประโยชน์ คือคำที่กฎหมายใช้เรียกคนอื่นที่เข้ามาใช้ทรัพย์ บทความนี้เรียกสั้น ๆ ว่าผู้เช่า
• ค่าตอบแทน คือเงินที่ผู้เช่าจ่ายเพื่อใช้ทรัพย์ ในภาษาทั่วไปก็คือค่าเช่า
• สินไถ่ คือยอดเงินที่ผู้ขายฝากต้องชำระเพื่อได้ทรัพย์คืน อ่านวิธีคิดที่ สินไถ่คืออะไร

มาตรา 13 ขายฝาก ว่าอย่างไร

มาตรา 12 ให้ผู้ขายฝากครอบครอง ใช้สอย และได้ประโยชน์จากทรัพย์เพื่อเกษตรกรรมหรืออยู่อาศัยจนถึงวันหมดสิทธิไถ่ โดยไม่ต้องจ่ายค่าตอบแทนให้ผู้ซื้อฝาก แต่ตัวบทมาตรา 12 ขึ้นต้นว่า "ภายใต้บังคับมาตรา 13" แปลว่าเมื่อมีคนอื่นเข้ามาใช้ทรัพย์ ให้ดูกติกาของมาตรา 13 ก่อน

มาตรา 13 แบ่งเป็นสองวรรค วรรคหนึ่งพูดถึงผู้เช่าที่มีอยู่แล้วในวันขายฝาก วรรคสองพูดถึงการปล่อยเช่าระหว่างสัญญา ซึ่งแยกย่อยเป็นกรณีที่ตกลงกันเป็นหนังสือ กับกรณีที่ไม่ได้ตกลง รวมเป็นสามกรณี

ข้อสำคัญคือทั้งสามกรณีพูดถึงการใช้ทรัพย์ เพื่อประกอบเกษตรกรรมหรือใช้เป็นที่อยู่อาศัย ตามชื่อของกฎหมาย เช่น เช่าบ้านอยู่ เช่าห้องพัก หรือเช่าที่ทำนา ส่วนการเช่าทำการค้าอย่างเดียวไม่ได้ถูกเขียนไว้โดยตรง ต้องตรวจสอบเป็นรายกรณี ถ้าผู้เช่าทั้งอยู่อาศัยและทำร้านไปด้วย มาตรา 4 นิยามที่อยู่อาศัยว่ารวมกรณีที่ใช้ประกอบกิจการงานด้วย แต่การเช่าแบบนั้นเข้ามาตรา 13 หรือไม่ ก็ยังควรปรึกษาผู้รู้กฎหมาย ข้อมูลอ้างอิงพ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 ตัวบทตามราชกิจจานุเบกษา เล่ม 136 ตอนที่ 50 ก (กระทรวงพาณิชย์)

กรณีที่ 1 มีผู้เช่าอยู่แล้วในวันขายฝาก

ถ้าในวันขายฝาก ผู้ขายฝากได้ให้คนอื่นใช้ทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยหรือทำเกษตรอยู่แล้ว มาตรา 13 วรรคหนึ่งกำหนดสองเรื่อง

• การขายฝากไม่กระทบสิทธิของผู้เช่า ผู้เช่ายังใช้ทรัพย์ต่อได้ตามสิทธิที่มีอยู่ การเปลี่ยนชื่อในโฉนดไม่ได้ทำให้ผู้เช่าต้องย้ายออกทันที
• ค่าเช่าเป็นของผู้ขายฝาก เงินที่ผู้เช่าจ่ายยังเข้ากระเป๋าเจ้าของเดิม ไม่ได้ย้ายไปเป็นของผู้ซื้อฝาก

กรณีนี้เป็นข่าวดีสำหรับเจ้าของที่มีรายได้จากค่าเช่าอยู่แล้ว เพราะยังใช้ค่าเช่านั้นจ่ายส่วนเพิ่มสินไถ่รายเดือนได้ต่อ

สิ่งที่ตัวบทวรรคหนึ่งไม่ได้เขียนไว้ คือถ้าพ้นกำหนดไถ่แล้วไม่มีการไถ่ ผู้เช่ารายเดิมจะอยู่ต่อได้แค่ไหน เรื่องนี้ขึ้นกับสัญญาเช่าและข้อเท็จจริง ต้องตรวจสอบเป็นรายกรณีและควรปรึกษาผู้รู้กฎหมาย สิ่งที่ควรทำคือเปิดเผยสัญญาเช่าให้ผู้ซื้อฝากเห็นตั้งแต่ก่อนจดทะเบียน เพื่อไม่ให้เป็นข้อโต้แย้งภายหลัง

กรณีที่ 2 ปล่อยเช่าระหว่างสัญญา และตกลงเป็นหนังสือ

ระหว่างสัญญา คู่สัญญาอาจตกลงกันเป็นหนังสือ ให้ผู้ขายฝากนำทรัพย์ไปให้คนอื่นใช้เพื่ออยู่อาศัยหรือทำเกษตรได้ และกำหนดให้ค่าเช่าเป็นของผู้ขายฝากหรือผู้ซื้อฝากก็ได้

นี่คือทางที่ชัดที่สุด เพราะทุกฝ่ายรู้ตั้งแต่ต้นว่าเงินไปทางไหน ถ้าตกลงให้ค่าเช่าเป็นของผู้ขายฝาก เจ้าของก็นำเงินนั้นมาจ่ายส่วนเพิ่มหรือเก็บไว้ไถ่ได้ ถ้าตกลงให้เป็นของผู้ซื้อฝาก ค่าเช่าที่ผู้ซื้อฝากรับไปจะนับเป็นสินไถ่ที่ชำระแล้วตามมาตรา 8 ซึ่งอธิบายในหัวข้อถัดไป

มาตรา 13 ใช้คำว่า "ตกลงกันเป็นหนังสือ" แต่ไม่ได้อธิบายรูปแบบไว้ ทางที่ปลอดภัยคือเขียนเป็นลายลักษณ์อักษรและลงชื่อทั้งสองฝ่าย ส่วนรูปแบบที่ใช้ได้ตามกฎหมายควรปรึกษาผู้รู้กฎหมาย การตกลงกันทางโทรศัพท์หรือพูดปากเปล่า พิสูจน์ได้ยากเมื่อมีปัญหา

กรณีที่ 3 ปล่อยเช่าโดยไม่ได้ตกลงกัน

ถ้าไม่ได้ตกลงเป็นหนังสือไว้ กฎหมายยังให้ผู้ขายฝากปล่อยเช่าเพื่ออยู่อาศัยหรือทำเกษตรได้ แต่มีผลสองข้อที่หลายคนไม่รู้

• ค่าเช่าเป็นของผู้ซื้อฝาก แม้ผู้ขายฝากจะเป็นคนหาผู้เช่าและดูแลเองทั้งหมด
• สิทธิผู้เช่าสิ้นสุดเมื่อพ้นกำหนดไถ่โดยไม่มีการไถ่ ผู้เช่าจึงควรรู้ตั้งแต่วันแรกว่าบ้านที่เช่าอยู่ในสัญญาขายฝาก

ตัวบทวรรคสองเขียนต่อท้ายว่า "ไม่ว่ากรณีจะเป็นประการใด" สิทธิของผู้เช่าที่เข้ามาระหว่างสัญญาสิ้นสุดเมื่อพ้นกำหนดไถ่และไม่มีการไถ่ แปลว่าแม้ตกลงเป็นหนังสือตามกรณีที่ 2 ผู้เช่าก็อยู่ต่อหลังจากนั้นโดยอาศัยมาตรานี้ไม่ได้เช่นกัน ทั้งผู้ขายฝากและผู้เช่ายังต้องรักษาทรัพย์อย่างวิญญูชน คือดูแลเหมือนที่คนทั่วไปดูแลของของตัวเอง ข้อมูลอ้างอิง สรุปสาระสำคัญ พ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 (กระทรวงพาณิชย์)

ถ้าคุณเก็บค่าเช่าไว้เองโดยไม่ได้ตกลง เงินส่วนนั้นอาจกลายเป็นข้อโต้แย้งกับผู้ซื้อฝาก ทางที่ดีคือทำหนังสือตกลงก่อนให้ผู้เช่าเข้าอยู่

ตารางเทียบสามกรณี ค่าเช่าบ้านขายฝากเป็นของใคร

ตารางนี้ใช้กับการเช่าเพื่ออยู่อาศัยหรือทำเกษตร ในสัญญาที่อยู่ใต้ พ.ร.บ. 2562 เท่านั้น ถ้าทรัพย์ใช้ทำการค้าอย่างเดียว เช่น ตึกแถวที่ไม่มีคนอยู่ อ่านเพิ่มที่ ขายฝากอาคารพาณิชย์และตึกแถว

มาตรา 8 ค่าเช่าที่ผู้ซื้อฝากได้รับ นับเป็นสินไถ่ที่ชำระแล้ว

มาตรา 8 วรรคสี่กำหนดว่า ไม่ว่าสัญญาจะเขียนไว้อย่างไร เงินหรือประโยชน์ที่ผู้ซื้อฝากได้รับจากผู้ขายฝากเพราะการซื้อฝาก รวมทั้งค่าตอบแทนที่ผู้ซื้อฝากได้จากการให้คนอื่นใช้ทรัพย์ตามมาตรา 13 วรรคสอง ถือเป็นส่วนหนึ่งของสินไถ่ที่ชำระแล้ว ข้อมูลอ้างอิง สรุปสาระสำคัญ พ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 (กระทรวงพาณิชย์)

พูดง่าย ๆ คือ ผู้ซื้อฝากจะรับค่าเช่าไปด้วย แล้วเรียกสินไถ่เต็มจำนวนอีกไม่ได้ ค่าเช่าทุกบาทที่รับไปต้องนำมาหักจากยอดที่ผู้ขายฝากต้องจ่าย

ตัวอย่างสมมติ ราคาขายฝาก 2,000,000 บาท ส่วนเพิ่ม 0.75% ต่อเดือนซึ่งเป็นอัตราเริ่มต้นของชัดเจน ระยะเวลาไถ่ 12 เดือน ผู้ขายฝากปล่อยเช่าระหว่างสัญญาเดือนละ 8,000 บาท โดยไม่ได้ตกลงเป็นหนังสือ ค่าเช่าจึงเป็นของผู้ซื้อฝาก และสมมติว่าผู้ขายฝากไม่ได้จ่ายส่วนเพิ่มรายเดือนระหว่างสัญญา

ในตัวอย่างนี้ ค่าเช่ายังน้อยกว่าส่วนเพิ่มเดือนละ 7,000 บาท ยอดที่ค้างจึงสะสมไปอยู่ในวันไถ่ ถ้าคุณหวังใช้ค่าเช่าช่วยไถ่ ให้เทียบตัวเลขนี้ก่อนตัดสินใจ วิธีหักยอดในสัญญาจริง เช่น หักทุกเดือนหรือหักรวมตอนไถ่ ต้องตรวจสอบเป็นรายกรณี และตัวเลขทั้งหมดยังไม่รวมค่าธรรมเนียมกับภาษีที่สำนักงานที่ดิน ดู ค่าใช้จ่ายและเงินรับสุทธิ

เพดานของส่วนเพิ่มสินไถ่ตามมาตรา 8 ยังเป็น 15% ต่อปีเหมือนเดิม ค่าเช่าที่ผู้ซื้อฝากรับไปตามมาตรา 13 วรรคสอง ถูกนับเป็นสินไถ่ที่ชำระแล้ว ไม่ใช่เงินที่เก็บเพิ่มจากสินไถ่ และถ้าอยากไถ่ก่อนครบกำหนด อ่านที่ ไถ่ขายฝากก่อนกำหนด

หัวข้อที่ควรตกลงเป็นหนังสือเรื่องผู้เช่า

รายการด้านล่างเป็นหัวข้อที่ควรมีในหนังสือตกลง ไม่ใช่สัญญาสำเร็จรูป ถ้อยคำจริงควรให้ผู้รู้กฎหมายช่วยตรวจ

1. ข้อมูลผู้เช่าและพื้นที่เช่า ผู้เช่าเป็นใคร เช่าทั้งหลัง บางห้อง หรือที่ดินส่วนไหน และใช้เพื่ออยู่อาศัยหรือทำเกษตร
2. ผู้เช่าเข้ามาเมื่อไร ระบุว่าเช่าอยู่ก่อนวันขายฝาก หรือเริ่มเช่าระหว่างสัญญา เพราะกติกาของมาตรา 13 ต่างกัน
3. ค่าเช่าเป็นของฝ่ายใด เขียนให้ชัดว่าเป็นของผู้ขายฝากหรือผู้ซื้อฝาก จำนวนต่อเดือน และใครเป็นผู้เก็บ
4. วิธีนับค่าเช่าเป็นสินไถ่ ถ้าค่าเช่าเป็นของผู้ซื้อฝาก ระบุว่าหักจากยอดใด เมื่อไร และออกหลักฐานการรับเงินให้ทุกงวด
5. การดูแลทรัพย์ ใครรับผิดชอบซ่อมแซม และทั้งผู้ขายฝากกับผู้เช่าต้องรักษาทรัพย์อย่างวิญญูชน
6. เมื่อไถ่คืนสำเร็จหรือไถ่ไม่ทัน จะแจ้งผู้เช่าอย่างไร ภายในกี่วัน และผู้เช่าควรรู้ว่าสิทธิที่เข้ามาระหว่างสัญญาสิ้นสุดเมื่อพ้นกำหนดไถ่โดยไม่มีการไถ่
7. การแจ้งผู้เช่าล่วงหน้า บอกผู้เช่าเป็นหนังสือว่าทรัพย์อยู่ในสัญญาขายฝาก และวันครบกำหนดไถ่คือวันไหน

ถ้ามีคนเสนอให้เซ็นเอกสารแยกว่าผู้ขายฝากต้องจ่ายค่าเช่าบ้านที่ตัวเองอยู่ ให้หยุดก่อน มาตรา 12 ให้ผู้ขายฝากอยู่อาศัยหรือทำเกษตรเองโดยไม่ต้องจ่ายค่าตอบแทน มาตรา 6 ให้ข้อตกลงที่ขัดหรือแย้งกับ พ.ร.บ. เป็นโมฆะแม้ทำแยกต่างหาก และถ้าได้จ่ายเงินไปแล้ว มาตรา 8 ให้ถือเป็นสินไถ่ที่ชำระแล้ว ควรให้ผู้รู้กฎหมายตรวจเอกสารก่อนเซ็น รายละเอียดสิทธิอยู่อาศัยอ่านที่ ขายฝากแล้วยังอยู่บ้านได้ไหม

ข้อดี ข้อเสีย และข้อควรระวังเมื่อขายฝากแล้วปล่อยเช่า

• ข้อดี ค่าเช่าช่วยจ่ายส่วนเพิ่มได้ และถ้าเป็นของผู้ซื้อฝาก ก็ยังนับเป็นสินไถ่ที่ชำระแล้วตามมาตรา 8 ไม่ได้หายไปเปล่า ๆ
• ข้อเสีย ถ้าไม่ได้ตกลงเป็นหนังสือ ค่าเช่าเป็นของผู้ซื้อฝาก และผู้เช่าที่เข้ามาระหว่างสัญญาอาจต้องออกเมื่อไถ่ไม่ทัน
• ข้อควรระวัง อย่าใช้ค่าเช่าเป็นแผนไถ่เพียงทางเดียว ผู้เช่าอาจย้ายออกหรือจ่ายช้าได้ทุกเมื่อ
• จดวันครบกำหนดเอง ผู้ซื้อฝากต้องมีหนังสือแจ้งกำหนดไถ่ล่วงหน้า 3–6 เดือนตามมาตรา 17 แต่ไม่ควรรอ อ่านที่ หนังสือแจ้งกำหนดไถ่

สำหรับผู้ลงทุน กติกาเดียวกันนี้หมายความว่าจะคิดค่าเช่าจากตัวผู้ขายฝากที่อยู่อาศัยเองไม่ได้ และค่าเช่าจากผู้เช่ารายอื่นที่รับไว้ต้องนำไปหักสินไถ่ อ่านเงื่อนไขฝั่งผู้ลงทุนที่ ร่วมลงทุนกับชัดเจน สรุปสิทธิทั้งหมดตามกฎหมายอยู่ที่ สิทธิและการไถ่คืน

คำถามที่พบบ่อย