ขายฝากอาคารพาณิชย์และตึกแถว เข้ากฎหมายขายฝากไหม วงเงินดูจากอะไร

ปรับปรุงข้อมูล 16 กันยายน 2569 · ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายเฉพาะกรณี

ขายฝากอาคารพาณิชย์และตึกแถวคืออะไร

อาคารพาณิชย์หรือตึกแถว คืออาคารที่สร้างติดกันเป็นแถว แต่ละห้องเรียกว่า "คูหา" หลายหลังชั้นล่างเปิดเป็นร้าน ชั้นบนเป็นที่นอนของครอบครัว บางหลังใช้เป็นสำนักงานหรือโกดังล้วน ๆ โดยไม่มีใครอยู่

ขายฝากอาคารพาณิชย์ คือการโอนกรรมสิทธิ์ในคูหานั้นให้ผู้ซื้อฝากในวันจดทะเบียน แลกกับเงินก้อน แล้วมีสิทธิไถ่คืนภายในเวลาที่ตกลง มาตรา 7 กำหนดให้สัญญาต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ

คำถามที่สำคัญที่สุดของตึกแถวไม่ใช่เรื่องวงเงิน แต่คือ "สัญญานี้อยู่ใต้ พ.ร.บ. คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 หรือไม่" เพราะคำตอบนี้กำหนดว่าคุณมีเกราะคุ้มครองแค่ไหนตลอดสัญญา

อาคารพาณิชย์เข้ากฎหมายขายฝากไหม ดูที่มาตรา 4 และมาตรา 6

มาตรา 4 นิยาม "ที่อยู่อาศัย" ว่าคืออาคารหรือสิ่งปลูกสร้างและหรือที่ดินที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย หรือที่เกี่ยวเนื่องกับการอยู่อาศัย ไม่ว่าจะใช้เป็นสถานที่ประกอบกิจการงานด้วยหรือไม่ก็ตาม

ประโยคท้ายนี้คือหัวใจของเรื่อง แปลว่าการเปิดร้านที่ชั้นล่างไม่ได้ทำให้อาคารหลุดจากคำว่าที่อยู่อาศัยโดยอัตโนมัติ ถ้ามีคนอยู่อาศัยจริงในอาคารนั้นด้วย

มาตรา 6 วางเงื่อนไขอีกสองข้อ ข้อแรก ผู้ขายฝากต้องเป็นบุคคลธรรมดา ข้อสอง ให้ดูจากข้อเท็จจริงในขณะขายฝาก ไม่ว่าสัญญาหรือสารบัญจดทะเบียนจะระบุไว้อย่างไร และข้อตกลงใดที่ขัดกับ พ.ร.บ. นี้ ไม่ว่าอยู่ในสัญญาหรือทำแยกต่างหาก เป็นโมฆะ

• ข้อเท็จจริงในขณะขายฝาก คือการใช้งานจริงในวันที่ทำสัญญา ไม่ใช่การใช้งานเมื่อหลายปีก่อน หรือแผนในอนาคต
• สารบัญจดทะเบียน คือหน้าที่บันทึกประวัติการจดทะเบียนในโฉนด คำที่เขียนในนั้นไม่ใช่ตัวตัดสินเพียงอย่างเดียว
• บุคคลธรรมดา คือคนทั่วไป ถ้าตึกแถวอยู่ในชื่อห้างหุ้นส่วนหรือนิติบุคคล จะไม่เข้าเงื่อนไขข้อนี้

มาตรา 9 ยังกำหนดว่าสัญญาซื้อขายที่มีเงื่อนไขจะขายคืน มีคำมั่นว่าจะขาย หรือมีสัญญาจะขายคืน ถือเป็นสัญญาขายฝากตาม พ.ร.บ. นี้ การเปลี่ยนชื่อเรียกสัญญาจึงไม่ได้เปลี่ยนผลทางกฎหมาย อ่านเพิ่มเรื่อง ข้อสัญญาขายฝากที่เป็นโมฆะ

ขายฝากตึกแถวที่ใช้ทำร้าน ชั้นล่างค้าขาย ชั้นบนอยู่อาศัย

นี่คือรูปแบบที่พบบ่อยที่สุด เจ้าของเปิดร้านอาหาร ร้านขายของ หรือร้านซ่อมที่ชั้นล่าง และครอบครัวนอนที่ชั้นบน ตามนิยามมาตรา 4 อาคารลักษณะนี้อาจนับเป็นที่อยู่อาศัย ถ้าผู้ขายฝากเป็นบุคคลธรรมดา สัญญาก็อาจอยู่ใต้ พ.ร.บ. 2562

เมื่ออยู่ใต้ พ.ร.บ. แล้ว คุณได้รับความคุ้มครองชุดเดียวกับการขายฝากบ้าน เช่น

• ส่วนเพิ่มสินไถ่เมื่อคำนวณเป็นดอกเบี้ยแล้วไม่เกิน 15% ต่อปี และเงินที่ชำระไปแล้วนับเป็นส่วนหนึ่งของสินไถ่ (มาตรา 8)
• กำหนดเวลาไถ่ไม่ต่ำกว่า 1 ปีและไม่เกิน 10 ปี และไถ่ก่อนกำหนดได้ (มาตรา 10)
• ครอบครองและใช้สอยทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยต่อได้จนถึงวันหมดสิทธิไถ่ โดยไม่ต้องจ่ายค่าตอบแทน แต่ต้องรักษาทรัพย์อย่างวิญญูชน (มาตรา 12)
• ผู้ซื้อฝากห้ามก่อภาระเหนือทรัพย์ที่กระทบสิทธิของผู้ขายฝาก ระหว่างที่ยังไถ่ได้ (มาตรา 16)
• ผู้ซื้อฝากต้องมีหนังสือแจ้งกำหนดไถ่และจำนวนสินไถ่ล่วงหน้า 3–6 เดือน (มาตรา 17)

ข้อที่ต้องระวังคือมาตรา 12 พูดถึงการใช้ทรัพย์เพื่อเกษตรกรรมหรืออยู่อาศัย ส่วนการใช้ชั้นล่างทำร้านต่อไปครอบคลุมแค่ไหน ต้องตรวจสอบเป็นรายกรณี ทางที่ปลอดภัยคือเขียนเรื่องการเปิดร้านต่อให้ชัดในสัญญาที่จดทะเบียน รายละเอียดสิทธิอยู่อาศัยอ่านได้ที่ ขายฝากแล้วยังอยู่บ้านได้ไหม

อาคารที่ใช้ทำธุรกิจอย่างเดียว ต้องตรวจสอบรายกรณี

บางคูหาไม่มีใครอยู่เลย ใช้เป็นสำนักงาน โชว์รูม หรือที่เก็บสินค้า กรณีนี้ไม่ชัดว่าจะเข้านิยามที่อยู่อาศัยหรือไม่ เพราะมาตรา 6 ให้ พ.ร.บ. ใช้กับการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย และนิยามในมาตรา 4 ผูกกับการใช้เป็นที่อยู่อาศัย

ถ้าสุดท้ายสัญญาไม่อยู่ใต้ พ.ร.บ. 2562 ความคุ้มครองเฉพาะที่ระบุไว้ข้างต้นก็อาจไม่ใช้กับคุณ ทั้งเพดานส่วนเพิ่ม กรอบระยะเวลาไถ่ และหน้าที่ส่งหนังสือแจ้งกำหนดไถ่ ผลที่ตามมาจริงต้องตรวจสอบเป็นรายกรณี และควรปรึกษาผู้รู้กฎหมายก่อนลงนาม

สิ่งที่ไม่ควรทำคือปรับข้อเท็จจริงเพื่อให้เข้าหรือไม่เข้ากฎหมาย เช่น ย้ายทะเบียนเข้าไปชั่วคราวโดยไม่ได้อยู่จริง หรือถูกขอให้ย้ายครอบครัวออกก่อนวันจดทะเบียน ทั้งสองแบบทำให้ข้อเท็จจริงคลุมเครือ และอาจกลายเป็นข้อโต้แย้งในภายหลัง

สิทธิและความเสี่ยง เทียบสองกรณี

ตารางนี้ไม่ได้บอกว่ากรณีที่สองไม่มีความคุ้มครองเลย แต่บอกว่าคุณจะพึ่งกติกาของ พ.ร.บ. 2562 แบบอัตโนมัติไม่ได้ ต้องอ่านสัญญาละเอียดขึ้นอีกชั้น

ปัจจัยที่มีผลต่อวงเงินขายฝากอาคารพาณิชย์

ตึกแถวสองคูหาในจังหวัดเดียวกันอาจได้วงเงินต่างกันมาก เพราะมูลค่าของอาคารพาณิชย์ผูกกับความสามารถในการค้าขายของทำเลนั้น ปัจจัยที่มักถูกนำมาดู มีดังนี้

กรอบวงเงินทั่วไปของชัดเจนอยู่ที่ 50–80% ของมูลค่าทรัพย์ที่ประเมินได้ และแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรหลังประเมินทรัพย์ ตัวเลขนี้ไม่ใช่การรับประกันว่าทุกคูหาจะได้รับพิจารณาหรือได้เท่ากัน วิธีที่ทีมงานใช้ประเมินอธิบายไว้ใน ประเมินราคาทรัพย์ขายฝาก

ตึกแถวที่มีผู้เช่าอยู่ มาตรา 13 ว่าอย่างไร

ตึกแถวจำนวนมากปล่อยเช่าบางชั้นหรือทั้งคูหา เมื่อจะขายฝาก คำถามที่ตามมาคือผู้เช่าอยู่ต่อได้ไหม และค่าเช่าระหว่างสัญญาเป็นของใคร

มาตรา 13 เป็นบทที่ว่าด้วยการให้บุคคลอื่นใช้ประโยชน์ในทรัพย์ที่ขายฝาก และค่าตอบแทนจากการนั้นตกเป็นของฝ่ายใด แปลว่ากฎหมายวางกติกาเรื่องนี้ไว้แยกจากสิทธิอยู่อาศัยของตัวผู้ขายฝาก รายละเอียดขึ้นกับข้อเท็จจริงของแต่ละกรณี จึงควรอ่านตัวบทและปรึกษาผู้รู้กฎหมายก่อนตกลง

สิ่งที่ทำได้ทันทีโดยไม่ต้องเดาข้อกฎหมาย คือเปิดเผยให้ครบและตกลงเป็นหนังสือ

• แจ้งผู้ซื้อฝากตั้งแต่ต้นว่ามีผู้เช่า เช่าชั้นไหน ใช้ทำอะไร และสัญญาเช่าเหลืออีกนานเท่าไร
• เตรียมสำเนาสัญญาเช่าให้ทีมงานและผู้ซื้อฝากดู
• ตกลงเป็นหนังสือว่าค่าเช่าระหว่างสัญญาขายฝากเป็นของฝ่ายใด
• ตกลงว่าถ้าไถ่คืนไม่ทัน จะแจ้งผู้เช่าอย่างไร
• บอกผู้เช่าให้ทราบว่ากรรมสิทธิ์จะเปลี่ยนมือ เพื่อลดความเข้าใจผิดในภายหลัง

ถ้าค่าเช่าตกเป็นของผู้ซื้อฝาก ให้ตรวจกับมาตรา 8 ด้วยว่า เงินหรือประโยชน์ที่ผู้ซื้อฝากได้รับไปแล้วถือเป็นส่วนหนึ่งของสินไถ่ที่ชำระแล้ว วิธีหักยอดในสัญญาจริงต้องตรวจสอบเป็นรายกรณี

ตัวอย่างตัวเลข ขายฝากตึกแถว 1 คูหา

สมมติราคาขายฝาก 3,000,000 บาท ส่วนเพิ่ม 0.75% ต่อเดือน ซึ่งเป็นอัตราเริ่มต้นของชัดเจน (เท่ากับ 9% ต่อปี) ระยะเวลาไถ่ 12 เดือน

ถ้าชำระส่วนเพิ่มครบทุกเดือน ยอดไถ่ในวันครบกำหนดคือ 3,000,000 บาท ถ้าไม่ได้ชำระเลย ยอดคือ 3,270,000 บาท ตัวเลขทั้งหมดเป็นตัวอย่างสมมติ และยังไม่รวมค่าธรรมเนียมกับภาษีที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งต้องสอบถามยอดจริงเป็นรายกรณี ลองคำนวณด้วยตัวเลขของคุณที่ ค่าใช้จ่ายและเงินรับสุทธิ และอ่านวิธีตรวจอัตราที่ ดอกเบี้ยขายฝาก

ถ้าตึกแถวของคุณมีรายได้จากร้านหรือค่าเช่า ให้เทียบรายได้ต่อเดือนกับส่วนเพิ่มต่อเดือนก่อนตัดสินใจ ถ้ารายได้ไม่พอจ่ายส่วนเพิ่ม ยอดที่ค้างจะไปรวมอยู่ในวันไถ่

ขั้นตอนเตรียมตัวก่อนขายฝากอาคารพาณิชย์

1. ตอบให้ได้ก่อนว่าใช้อาคารอย่างไรในวันนี้ ใครอยู่ชั้นไหน ชั้นไหนเปิดร้าน ชั้นไหนปล่อยเช่า เขียนเป็นข้อความสั้น ๆ ไว้
2. ตรวจชื่อในโฉนด เป็นชื่อบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล มีเจ้าของร่วมกี่คน และมีภาระจดทะเบียนอะไรอยู่
3. รวบรวมเอกสาร บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน โฉนดตัวจริง และสัญญาเช่าถ้ามี ดูรายการครบที่ เอกสารขายฝาก
4. ส่งข้อมูลให้ประเมิน ภาพโฉนดด้านหน้าและด้านหลัง ตำแหน่งทรัพย์ และวงเงินที่ต้องการ ชัดเจนแจ้งผลประเมินเบื้องต้นภายใน 24 ชั่วโมงหลังได้ข้อมูลครบ
5. อ่านข้อเสนอเป็นลายลักษณ์อักษร ตรวจวงเงิน อัตรา ระยะเวลาไถ่ ค่าใช้จ่าย เงินรับสุทธิ และข้อความเรื่องการใช้อาคารกับผู้เช่า
6. จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน อ่านสัญญาก่อนลงนาม ตรวจว่าราคาขายฝาก สินไถ่ และวันครบกำหนดตรงกับที่ตกลง แล้วรับเงินในวันเดียวกัน

หน้า ขายฝากบ้าน ระบุบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์โฮมที่มีโฉนด ส่วนหน้า ขายฝากที่ดิน ระบุว่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างบางแบบพิจารณาเป็นรายกรณี อาคารพาณิชย์ไม่ได้อยู่ในรายการโดยตรง จึงยังไม่มีคำตอบสำเร็จรูปว่ารับหรือไม่ ส่งข้อมูลมาให้ทีมงานพิจารณาก่อนได้

ข้อดี ข้อเสีย และข้อควรระวัง

• อย่าเชื่อคำพูดว่า "ตึกแถวเป็นอาคารพาณิชย์ ไม่เข้ากฎหมายขายฝาก" ให้ดูข้อเท็จจริงตามมาตรา 6
• ระวังข้อเสนอที่ขอให้เซ็นเอกสารแยกนอกสัญญา เพราะข้อตกลงที่ขัดกับ พ.ร.บ. เป็นโมฆะแม้ทำแยกต่างหาก
• จดวันครบกำหนดไถ่เองเสมอ ไม่ว่าจะอยู่ใต้ พ.ร.บ. หรือไม่
• ถ้าเงินที่ขายฝากจะใช้หมุนในร้าน ให้วางแผนเงินไถ่แยกจากเงินทุนหมุนเวียน

สรุปสิทธิทั้งหมดตามกฎหมายอยู่ในหน้า สิทธิและการไถ่คืน

คำถามที่พบบ่อย