หานายทุนขายฝากบ้านและที่ดินอย่างไร เทียบข้อเสนอให้เป็นและเลี่ยงนายทุนที่ไม่โปร่งใส

ปรับปรุงข้อมูล 28 กันยายน 2569 · ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายเฉพาะกรณี

หานายทุนขายฝาก เริ่มจากรู้ว่าตัวเองต้องการอะไร

ก่อนคุยกับนายทุนรายแรก ให้ตอบสามคำถามนี้ให้ได้ก่อน ต้องใช้เงินสุทธิเท่าไรจริง ๆ ต้องการเวลากี่ปีกว่าจะมีเงินไถ่คืน และจ่ายส่วนเพิ่มรายเดือนได้เดือนละเท่าไรโดยไม่กระทบค่าใช้จ่ายประจำ สามตัวเลขนี้คือเกณฑ์ที่ใช้คัดข้อเสนอทุกข้อหลังจากนี้

คำตอบที่ได้ยังช่วยบอกด้วยว่าขายฝากเหมาะกับคุณหรือไม่ ถ้าไม่แน่ใจ ลองเทียบกับทางเลือกอื่นที่ ขายฝากกับจำนอง ก่อน ขายฝากโอนกรรมสิทธิ์ไปให้ผู้ซื้อฝากตั้งแต่วันจดทะเบียน และถ้าไม่ไถ่ภายในกำหนด ต้องส่งมอบการครอบครองทรัพย์ (มาตรา 19)

ข้อกฎหมายในบทความนี้มาจาก พ.ร.บ. คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 ซึ่งใช้กับที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย และผู้ขายฝากเป็นบุคคลธรรมดา (มาตรา 6) ถ้าทรัพย์หรือคู่สัญญาไม่เข้าเงื่อนไขนี้ ให้ตรวจสอบเป็นรายกรณี

รับขายฝากบ้านและที่ดิน หานายทุนได้จากที่ไหน

คนที่ค้นหา "รับขายฝากบ้าน" หรือ "รับขายฝากที่ดิน" จะเจอผู้รับซื้อฝากได้หลายแบบ แต่ละแบบมีจุดที่ต้องถามต่างกัน

ช่องทางไม่ได้บอกว่าใครไว้ใจได้ สิ่งที่บอกได้คือพฤติกรรมของอีกฝ่ายเมื่อคุณขอเอกสาร ขอเวลาอ่าน และขอนัดที่สำนักงานที่ดิน ใครยอมทั้งสามข้อโดยไม่ต่อรอง ตรวจสอบได้ง่ายกว่าคนที่เร่งให้ตัดสินใจ

เทียบข้อเสนอขายฝากอย่างไร ดูสี่ตัวเลขพร้อมกัน

ข้อเสนอที่ดีไม่ได้ดูจากตัวเลขเดียว เขียนสี่ตัวเลขนี้ของทุกข้อเสนอลงตารางเดียวกันแล้วค่อยเทียบ

1. ดอกเบี้ยต่อปี แปลงอัตราต่อเดือนเป็นต่อปีเสมอ (คูณ 12) แล้วตรวจว่าไม่เกิน 15% ต่อปีของราคาขายฝาก ซึ่งเท่ากับ 1.25% ต่อเดือน (มาตรา 8) เพดานคือขีดสูงสุด ไม่ใช่ราคากลาง วิธีแปลงหน่วยอยู่ที่ ดอกเบี้ยขายฝาก
2. วงเงินหรือราคาขายฝาก เงินที่เขียนในสัญญาและต้องเท่ากับเงินที่โอนเข้าบัญชีคุณจริง ถ้าสัญญาเขียนสูงกว่าที่ได้รับ สินไถ่จะสูงตามโดยที่คุณไม่ได้เงินเพิ่ม
3. ระยะเวลาไถ่ ต้องไม่ต่ำกว่า 1 ปีและไม่เกิน 10 ปี ขยายภายหลังได้แต่รวมแล้วไม่เกิน 10 ปี (มาตรา 10) เลือกให้พอกับเวลาที่คุณจะมีเงินไถ่จริง ไม่ใช่สั้นที่สุดเพื่อให้ดอกเบี้ยรวมดูน้อย
4. เงินรับสุทธิ วงเงินหักค่าธรรมเนียมและภาษีที่สำนักงานที่ดินส่วนที่คุณจ่าย ค่าบริการหรือค่านายหน้า และยอดปิดภาระเดิม เหลือเท่าไรคือเงินที่ใช้ได้จริง

ค่าใช้จ่ายที่สำนักงานที่ดินมีหลายก้อน ค่าธรรมเนียมจดทะเบียน 2% ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หรืออากรแสตมป์ 0.5% แล้วแต่กรณี คิดจากราคาประเมินหรือราคาขายฝาก แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า และมีภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ใครจ่ายเป็นเรื่องที่คู่สัญญาตกลงกัน ข้อเสนอสองรายที่ดอกเบี้ยเท่ากัน อาจให้เงินรับสุทธิไม่เท่ากันเพราะตกลงเรื่องนี้ต่างกัน รายละเอียดอยู่ที่ ค่าใช้จ่ายและเงินรับสุทธิ

ตัวอย่างเทียบสามข้อเสนอ วงเงินสูงสุดไม่ได้ดีที่สุดเสมอ

สมมติคุณต้องใช้เงินสุทธิราว 1,000,000 บาท และได้ข้อเสนอสามรายการ กำหนดเวลาไถ่ 1 ปีเท่ากัน ตัวเลขทั้งหมดเป็นตัวอย่างเพื่ออธิบายวิธีเทียบ ไม่ใช่ข้อเสนอจริง เงินรับสุทธิในตารางหักค่าบริการ 5% และประมาณค่าใช้จ่ายสำนักงานที่ดิน 4% ของวงเงิน

ข้อเสนอ ก ให้เงินมากที่สุด แต่ดอกเบี้ยเท่ากับเพดานพอดี และต้องจ่ายส่วนเพิ่มตลอด 1 ปีรวม 180,000 บาท ข้อเสนอ ข ให้เงินรับสุทธิราว 1,001,000 บาท ซึ่งพอกับที่ต้องใช้ และจ่ายส่วนเพิ่มน้อยกว่า 48,000 บาท ส่วนข้อเสนอ ค ดอกเบี้ยต่ำที่สุด แต่เงินรับสุทธิราว 910,000 บาท ไม่พอกับที่ต้องใช้ ในตัวอย่างนี้ ข้อเสนอ ข จึงเหมาะที่สุด

หลักคิดคือเริ่มจากเงินสุทธิที่ต้องใช้ ตัดข้อเสนอที่ให้ไม่พอออก แล้วเลือกรายที่ดอกเบี้ยต่ำที่สุดจากที่เหลือ วงเงินที่สูงเกินความจำเป็นทำให้สินไถ่สูงตาม และทำให้ไถ่คืนยากขึ้นในวันครบกำหนด

สมมติว่าราคาประเมินราชการใกล้เคียงวงเงิน และผู้ขายฝากถือครองมาครบ 5 ปีหรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่น้อยกว่า 1 ปี จึงเสียอากรแสตมป์ 0.5% แทนภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ถ้าราคาประเมินราชการสูงกว่านี้ หรือต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าใช้จ่ายจริงจะสูงกว่า ทีมงานแจ้งยอดประมาณก่อนวันนัด ยอดจริงเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินคำนวณในวันนั้น

เงื่อนไขอื่นที่ต้องถามก่อนตกลง

• ชำระส่วนเพิ่มอย่างไร เป็นรายเดือนหรือรวมจ่ายตอนไถ่ วันไหน และโอนเข้าบัญชีชื่อใคร เงินที่ผู้ซื้อฝากได้รับไปแล้วถือเป็นส่วนหนึ่งของสินไถ่ที่ชำระแล้ว (มาตรา 8)
• หักอะไรออกจากเงินก้อนวันนัดบ้าง ทุกรายการต้องเขียนไว้ล่วงหน้า โดยเฉพาะการหักดอกเบี้ยล่วงหน้า
• ไถ่ก่อนกำหนดได้ไหม กฎหมายให้ไถ่ก่อนได้ โดยลดส่วนเพิ่มตามสัดส่วน และผู้ซื้อฝากเรียกค่าเสียโอกาสได้ไม่เกิน 2% ต่อปีของราคาขายฝากตามเวลาที่เหลือ (มาตรา 10)
• ใครอยู่ในทรัพย์ระหว่างสัญญา ผู้ขายฝากครอบครองและใช้สอยได้จนถึงวันหมดสิทธิไถ่โดยไม่ต้องจ่ายค่าตอบแทน (มาตรา 12)
• หนังสือแจ้งกำหนดไถ่ เป็นหน้าที่ของผู้ซื้อฝากที่ต้องส่งก่อนครบกำหนด 3–6 เดือน (มาตรา 17) ข้อที่ให้คุณสละสิทธินี้ขัดกับ พ.ร.บ. และเป็นโมฆะ (มาตรา 6)

ตัวเลขทั้งหมดต้องไปอยู่ในสัญญาฉบับที่จดทะเบียน วิธีอ่านทีละช่องอยู่ที่ สัญญาขายฝาก อ่านอย่างไร และสิทธิทั้งหมดของผู้ขายฝากอยู่ที่ สิทธิและการไถ่คืน

สัญญาณอันตรายของนายทุนและนายหน้าขายฝาก

ถ้าเจอข้อใดข้อหนึ่ง ให้หยุดคุยเรื่องตัวเลขไว้ก่อน แล้วขอเวลานำเอกสารกลับไปอ่าน

• ให้เซ็นที่อื่นก่อน แล้วค่อยไปจดทะเบียน สัญญาขายฝากต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ (มาตรา 7)
• เก็บเงินก่อนมีข้อเสนอ เช่น ค่าดูทรัพย์ ค่าประเมิน หรือค่าจองนายทุน ทั้งที่ยังไม่มีวงเงินและวันนัดเป็นลายลักษณ์อักษร
• ขอเก็บโฉนดตัวจริงไว้ก่อน หรือขอให้เซ็นใบมอบอำนาจที่ยังไม่กรอกข้อความ
• รับประกันว่าอนุมัติแน่นอน ทั้งที่ยังไม่เห็นทรัพย์หรือเอกสาร หรือบอกตัวเลขทางโทรศัพท์แต่ไม่ยอมเขียนลงกระดาษ
• บอกดอกเบี้ยเป็นยอดรวมหรือเป็นต่อเดือนแบบคลุมเครือ เมื่อแปลงเป็นต่อปีแล้วเกิน 15% หรือไม่มีตัวเลขสินไถ่เลย
• กำหนดไถ่สั้นเป็นเดือน ต่ำกว่า 1 ปี ซึ่งมาตรา 10 ไม่ยอมให้
• ไม่ยอมให้พบผู้ซื้อฝากตัวจริง คุยผ่านคนกลางตลอด หรือชื่อผู้ซื้อฝากในสัญญาไม่ตรงกับคนที่ตกลงด้วย
• ให้โอนเงินผ่านบัญชีคนกลาง แทนที่จะโอนจากบัญชีชื่อผู้ซื้อฝากเข้าบัญชีชื่อคุณโดยตรง
• เร่งให้ตัดสินใจวันนี้ เพราะ "นายทุนรออยู่" หรือ "ถ้าไม่รีบจะหลุดดีล" โดยไม่ให้เวลาอ่านร่างสัญญา

รายการสัญญาณอันตรายฉบับเต็มและวิธีตรวจคู่สัญญาด้วยตัวเองอยู่ที่ สัญญาณอันตรายก่อนเซ็นสัญญาขายฝาก

ชัดเจนทำงานอย่างไร ผู้ประสานงาน ไม่ใช่นายทุน

ชัดเจนเป็นผู้ประสานงานขายฝากและจำนองที่จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ไม่ใช่ผู้ให้กู้ และไม่ถือเงินของใคร เงินตามสัญญาโอนตรงระหว่างคู่สัญญา ชัดเจนรับเฉพาะค่าดำเนินการของตนเอง ชัดเจนไม่ใช่คู่สัญญาขายฝาก คู่สัญญาคือคุณกับผู้ลงทุนโดยตรง

1. ส่งข้อมูลทรัพย์ ภาพโฉนด ตำแหน่งทรัพย์ และวงเงินที่ต้องการ ทีมงานตรวจเอกสาร และคุณจะรู้ผลว่าผ่านเกณฑ์และเปิดรับข้อเสนอภายใน 24 ชั่วโมง นับจากได้รับข้อมูลครบ ไม่มีการรับประกันว่าจะผ่านเกณฑ์
2. คุณยินยอมก่อนเปิดรับข้อเสนอ ข้อมูลทรัพย์ถึงผู้ลงทุนหลังคุณยินยอมแล้วเท่านั้น และส่งแบบไม่ระบุตัวตนก่อน
3. ผู้ลงทุนหลายรายยื่นข้อเสนอ ทีมงานส่งข้อเสนอที่ดีที่สุดไม่เกิน 3 รายการให้คุณเลือก ตามกติกาเดียวกันทุกเรื่อง ดอกเบี้ยต่อเดือนต่ำกว่าได้อันดับก่อน ถ้าดอกเบี้ยห่างกันไม่เกิน 0.1% ต่อเดือนถือว่าเสมอ ให้นายทุนที่ปิดสัญญามาน้อยกว่าขึ้นก่อน (ยกเว้นบัญชีอายุไม่ถึง 30 วันที่ทีมงานยังไม่ยืนยันตัวตน ซึ่งอยู่ท้ายกลุ่มเสมอ) และถ้ายังเสมอ ดูวงเงินที่สูงกว่า
4. คุณเห็นเงินรับสุทธิก่อนตกลง ทุกข้อเสนอแสดงวงเงิน ดอกเบี้ย ระยะเวลาไถ่ ค่าใช้จ่าย และเงินรับสุทธิ ค่าธรรมเนียมสำนักงานที่ดินตั้งต้นให้ผู้ขายฝากเป็นผู้จ่ายและแก้ได้ตามที่ตกลงกัน คุณขอต่อรองได้หนึ่งครั้งต่อทรัพย์ และต้องดีกว่าข้อเสนอเดิม ก่อนกดยืนยันจะเห็นหน้าสรุปและได้เลขอ้างอิงทุกครั้ง
5. ผู้ลงทุนยืนยัน แล้วนัดจดทะเบียน ชื่อ เบอร์โทร ตำแหน่งทรัพย์ และสำเนาโฉนด เปิดให้นายทุนรายที่ผู้ขายฝากเลือกและยินยอมแล้ว เมื่อนายทุนกดยืนยันความพร้อม และทีมงานตรวจบัตรประชาชนตัวจริงของนายทุนแล้วว่าตรงกับข้อมูลคู่สัญญาและไม่ใช่ผู้ขายฝากเอง จากนั้นนัดจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น
6. วันจดทะเบียน เงินตามสัญญาโอนตรงระหว่างคู่สัญญา ค่าดำเนินการ 5% ของวงเงินทำสัญญา จ่ายในวันจดทะเบียนเท่านั้น หลังลงนามแล้ว หักจากเงินที่คุณได้รับ โดยโอนเข้าบัญชีของชัดเจนที่ทีมงานแจ้งในวันนั้น หรือผู้ลงทุนหักแล้วโอนต่อให้ชัดเจน ยอดที่คุณได้เท่ากันทั้งสองแบบ ไม่มีการเก็บล่วงหน้า ถ้าไม่ได้จดทะเบียนก็ไม่มีค่าใช้จ่ายส่วนนี้

ไม่ว่าคุณจะเลือกทางไหน ใช้เกณฑ์เดียวกันกับทุกฝ่าย รวมทั้งกับชัดเจนเอง ข้อเสนอต้องเป็นลายลักษณ์อักษร ตัวเลขต้องอยู่ใต้เพดานตามกฎหมาย การจดทะเบียนต้องเกิดที่สำนักงานที่ดิน และเงินต้องโอนเข้าบัญชีชื่อคุณ ถ้าข้อใดไม่เป็นอย่างนี้ คุณมีสิทธิหยุดและไม่ตกลง

คำถามที่พบบ่อย