ปรับปรุงข้อมูล · ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายเฉพาะกรณี
ความเสี่ยงลงทุนขายฝาก เริ่มจากรู้ว่ากฎหมายคุ้มครองใคร
ผู้ลงทุนในสัญญาขายฝากเรียกว่า "ผู้ซื้อฝาก" คือคนที่จ่ายเงินให้เจ้าของทรัพย์ในวันจดทะเบียน แล้วถือกรรมสิทธิ์ไว้ระหว่างสัญญา เจ้าของทรัพย์เรียกว่า "ผู้ขายฝาก" มีสิทธิซื้อทรัพย์คืนภายในเวลาที่ตกลงกัน เงินที่ใช้ซื้อคืนเรียกว่า "สินไถ่"
ถ้าทรัพย์เป็นที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย และผู้ขายฝากเป็นบุคคลธรรมดา สัญญาจะอยู่ใต้ พ.ร.บ. คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 ชื่อกฎหมายบอกชัดว่าคุ้มครองประชาชนผู้ขายฝาก หลายข้อในกฎหมายจึงเป็นหน้าที่หรือข้อห้ามของผู้ซื้อฝาก ส่วนทรัพย์ที่ไม่ชัดว่าเข้าข่ายหรือไม่ เช่น ที่ดินเปล่า หรืออาคารที่ใช้ทำธุรกิจอย่างเดียว ต้องตรวจสอบเป็นรายกรณี และควรปรึกษาผู้รู้กฎหมาย
มาตรา 6 ยังกำหนดว่าให้ดูข้อเท็จจริงในขณะขายฝาก ไม่ว่าสัญญาจะเขียนไว้อย่างไร การเขียนว่าทรัพย์ใช้ทำอย่างอื่นจึงไม่ได้ทำให้พ้นจากกฎหมายนี้ ส่วนมาตรา 9 ถือว่าสัญญาซื้อขายที่มีเงื่อนไขจะขายคืน หรือมีคำมั่นว่าจะขายคืน เป็นสัญญาขายฝากเช่นกัน
ได้ดอกเบี้ยทุกเดือน ถ้าไม่ไถ่ก็ได้ทรัพย์ไป และจัดการทรัพย์ได้ตามใจ
ส่วนเพิ่มสินไถ่ไม่เกิน 15% ต่อปี ต้องแจ้งกำหนดไถ่ตามแบบ ห้ามก่อภาระเหนือทรัพย์ และผู้ขายฝากอยู่ในทรัพย์ต่อได้จนหมดสิทธิไถ่
หนังสือแจ้งกำหนดไถ่ตามมาตรา 17 หน้าที่ที่พลาดบ่อยที่สุด
มาตรา 17 กำหนดให้ผู้ซื้อฝากแจ้งกำหนดไถ่และจำนวนสินไถ่เป็นหนังสือ ส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ พร้อมสำเนาสัญญา ก่อนวันครบกำหนดไม่น้อยกว่า 3 เดือนแต่ไม่เกิน 6 เดือน
ถ้าไม่แจ้ง ผู้ขายฝากยังไถ่ได้อีก 6 เดือนนับแต่วันครบกำหนด พูดง่าย ๆ คือวันที่คุณคิดว่าจะได้เงินคืนหรือได้ทรัพย์เด็ดขาด อาจเลื่อนออกไปอีก 6 เดือน และเงินที่วางแผนไว้ก็ต้องรอตามไปด้วย
| ช่วงเวลา | สิ่งที่ผู้ซื้อฝากต้องทำ | ถ้าพลาด |
|---|---|---|
| เร็วกว่า 6 เดือนก่อนครบกำหนด | เตรียมยอดสินไถ่และสำเนาสัญญาไว้ แต่ยังไม่ส่ง | เสี่ยงถูกโต้แย้งว่าไม่ได้แจ้งตามกรอบเวลา |
| ระหว่าง 6 ถึง 3 เดือนก่อนครบกำหนด | ส่งหนังสือทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ พร้อมสำเนาสัญญา | นี่คือช่วงเดียวที่ส่งได้ถูกต้อง |
| น้อยกว่า 3 เดือนก่อนครบกำหนด | ไม่มีทางแก้ในกรอบเดิมแล้ว | ผู้ขายฝากไถ่ได้อีก 6 เดือนนับแต่วันครบกำหนด |
หนังสือต้องบอกทั้งวันครบกำหนดและยอดสินไถ่ ยอดต้องคำนวณให้ถูก และควรหักเงินที่ผู้ขายฝากชำระมาแล้วออก เพราะมาตรา 8 ถือว่าเงินหรือประโยชน์ที่ผู้ซื้อฝากได้รับไปแล้วเป็นส่วนหนึ่งของสินไถ่ที่ชำระแล้ว วิธีเขียนและตัวอย่างอยู่ที่ หนังสือแจ้งกำหนดไถ่
ผู้ขายฝากอยู่ในทรัพย์ต่อได้ และคุณห้ามก่อภาระ
มาตรา 12 ให้ผู้ขายฝากมีสิทธิครอบครอง ใช้สอย และได้ดอกผลจากทรัพย์เพื่อเกษตรกรรมหรืออยู่อาศัยจนถึงวันหมดสิทธิไถ่ โดยไม่ต้องจ่ายค่าตอบแทน คุณจึงเก็บค่าเช่าเพิ่มไม่ได้ และไม่ได้เข้าไปอยู่เอง ส่วนผู้ขายฝากต้องรักษาทรัพย์อย่างวิญญูชน คือดูแลอย่างระมัดระวังเหมือนคนทั่วไป รายละเอียดฝั่งผู้ขายฝากอ่านได้ที่ อยู่ในบ้านต่อระหว่างขายฝาก
มาตรา 16 ห้ามผู้ซื้อฝากก่อภาระใดเหนือทรัพย์ที่กระทบสิทธิของผู้ขายฝาก ระหว่างที่ยังไถ่ได้ "ภาระ" โดยทั่วไปหมายถึงสิทธิของคนอื่นที่เข้ามาผูกอยู่กับทรัพย์ กฎหมายไม่ได้ให้รายการไว้ ตัวอย่างข้างล่างคือสิ่งที่ผู้ลงทุนมักคิดจะทำ และอาจถูกโต้แย้งว่ากระทบสิทธิของผู้ขายฝาก
- นำที่ดินที่รับซื้อฝากไปจำนองเพื่อหมุนเงินไปลงทุนรายอื่น
- นำทรัพย์ไปจดทะเบียนสิทธิอื่นให้คนอื่นทับ
- ให้คนอื่นเช่าหรือใช้ประโยชน์ในทรัพย์ โดยผู้ขายฝากไม่ได้ตกลงด้วย
ถ้าไม่แน่ใจ ให้ปรึกษาผู้รู้กฎหมายก่อนลงมือ
ข้อตกลงที่ขัดกฎหมายเป็นโมฆะ และข้อพิพาทเป็นคดีผู้บริโภค
มาตรา 6 กำหนดว่าข้อตกลงใดที่ขัดกับ พ.ร.บ. นี้เป็นโมฆะ ไม่ว่าจะเขียนไว้ในสัญญาหรือทำแยกเป็นเอกสารต่างหาก โมฆะแปลว่าใช้บังคับไม่ได้เลย แม้ผู้ขายฝากจะเซ็นยอมรับแล้วก็ตาม ข้อตกลงข้างล่างนี้ขัดกับ พ.ร.บ. จึงใช้บังคับตามที่เขียนไม่ได้ ผลที่ตามมาของแต่ละข้อต่างกัน ควรปรึกษาผู้รู้กฎหมาย
- ส่วนเพิ่มสินไถ่ที่คำนวณเป็นดอกเบี้ยแล้วเกิน 15% ต่อปี ซึ่งขัดมาตรา 8
- กำหนดเวลาไถ่สั้นกว่า 1 ปี หรือยาวกว่า 10 ปี ซึ่งมาตรา 10 ให้ถือเป็น 1 ปีหรือ 10 ปีแทน ผู้ลงทุนจึงเร่งให้ไถ่เร็วกว่านั้นไม่ได้
- ห้ามไถ่ก่อนกำหนด หรือเรียกค่าเสียโอกาสเกิน 2% ต่อปีตามที่มาตรา 10 กำหนด
- เรียกค่าเช่าหรือค่าใช้ทรัพย์จากผู้ขายฝากระหว่างสัญญา ซึ่งขัดสิทธิตามมาตรา 12
- บันทึกแยกให้ผู้ขายฝากสละสิทธิที่กฎหมายให้ไว้
นอกจากนี้ มาตรา 7 กำหนดว่าสัญญาต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ การตกลงกันเองโดยไม่จดทะเบียนจึงไม่มีผลเป็นสัญญาขายฝาก อ่านกรณีที่สัญญาใช้ไม่ได้ครบทุกแบบที่ สัญญาขายฝากเป็นโมฆะ
เมื่อเกิดข้อพิพาท มาตรา 11 ให้ถือเป็นคดีผู้บริโภค โดยถือว่าผู้ขายฝากเป็นผู้บริโภค ในคดีผู้บริโภค ผู้ฟ้องไม่ต้องมีทนายความ ยื่นฟ้องด้วยวาจาต่อเจ้าพนักงานคดีได้ และไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมศาล ผู้ขายฝากจึงเริ่มคดีได้ง่าย ส่วนผู้ลงทุนต้องเสียเวลาและค่าใช้จ่ายเองในการต่อสู้คดี
ผู้ขายฝากไถ่ได้แม้คุณไม่รับเงิน
มาตรา 18 ให้ผู้ขายฝากไถ่ได้สองทาง คือชำระสินไถ่ให้ผู้ซื้อฝาก หรือวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ต่อสำนักงานวางทรัพย์ สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียน และกรรมสิทธิ์กลับไปเป็นของผู้ขายฝากทันทีที่ชำระหรือวางทรัพย์
แปลว่าการหลบหน้า ไม่รับสาย หรือไม่ยอมนัดไปสำนักงานที่ดิน ไม่ได้ทำให้ผู้ขายฝากหมดสิทธิไถ่ ถ้าผู้ขายฝากไถ่ไม่ได้เพราะเหตุที่ไม่ใช่ความผิดของตน ยังวางทรัพย์ได้ภายใน 30 วันนับแต่วันครบกำหนด อ่านมุมของผู้ขายฝากที่ วางทรัพย์เมื่อไถ่ไม่ได้
อีกความเสี่ยงหนึ่งคือผู้ขายฝากไถ่ก่อนกำหนด มาตรา 10 ให้ไถ่ก่อนกำหนดได้ โดยลดส่วนเพิ่มสินไถ่ตามสัดส่วนเวลาที่ลดลง ผู้ซื้อฝากเรียกค่าเสียโอกาสได้ไม่เกิน 2% ต่อปีของราคาขายฝากตามเวลาที่เหลือ ผลตอบแทนรวมที่คุณคาดไว้ตอนเริ่มจึงอาจลดลง วิธีคิดยอดอยู่ที่ ไถ่ก่อนกำหนด
ลองดูตัวเลขตัวอย่าง ราคาขายฝาก 1,500,000 บาท ถ้าตกลงส่วนเพิ่ม 0.75% ต่อเดือน ผู้ลงทุนได้เดือนละ 11,250 บาท ถ้าใช้เพดานตามกฎหมาย 15% ต่อปี จะได้ไม่เกินเดือนละ 18,750 บาท ตัวเลขนี้เกิดขึ้นเฉพาะเดือนที่สัญญายังอยู่ และเป็นตัวเลขก่อนภาษีและค่าใช้จ่าย
ความเสี่ยงด้านมูลค่าทรัพย์และสภาพคล่อง
ถ้าผู้ขายฝากไม่ไถ่ภายในกำหนด มาตรา 19 ให้ผู้ขายฝากส่งมอบการครอบครองตามสภาพ ถ้าเป็นที่ดินเกษตรกรรม ผู้ขายฝากยังมีเวลาเก็บผลิตผลได้ไม่เกิน 6 เดือนนับแต่วันครบกำหนดไถ่ ตรงนี้คือจุดที่ผู้ลงทุนต้องเปลี่ยนเงินที่จมอยู่กลับเป็นเงินสดเอง
"สภาพคล่อง" คือความเร็วในการเปลี่ยนทรัพย์เป็นเงิน บ้านในซอยลึก ที่ดินที่ไม่มีทางเข้าออกดี หรือทรัพย์ในทำเลที่คนซื้อน้อย อาจใช้เวลาขายนาน หรือต้องลดราคาลงมาก ระหว่างนั้นคุณต้องดูแลทรัพย์เอง
ตารางนี้ใช้ตัวเลขตัวอย่าง ทรัพย์ที่ขายได้จริงในเวลาอันสั้นราว 2,500,000 บาท ผู้ลงทุนจ่ายราคาขายฝาก 1,500,000 บาท คิดเป็น 60% ของมูลค่า แล้วดูว่าถ้ามูลค่าลดลง เงินต้นยังปลอดภัยแค่ไหน
| มูลค่าเปลี่ยนไป | ขายได้ประมาณ | เทียบกับเงินที่จ่ายไป |
|---|---|---|
| ไม่ลดลง | 2,500,000 บาท | ยังเหลือส่วนเผื่อ 1,000,000 บาท ก่อนหักค่าใช้จ่าย |
| ลดลง 10% | 2,250,000 บาท | ยังเหลือส่วนเผื่อ 750,000 บาท ก่อนหักค่าใช้จ่าย |
| ลดลง 20% | 2,000,000 บาท | ยังเหลือส่วนเผื่อ 500,000 บาท ก่อนหักค่าใช้จ่าย |
| ลดลง 30% | 1,750,000 บาท | ยังเหลือส่วนเผื่อ 250,000 บาท ก่อนหักค่าใช้จ่าย |
| ลดลง 50% | 1,250,000 บาท | ขาดทุนจากเงินต้น 250,000 บาท ก่อนหักค่าใช้จ่าย |
ยิ่งจ่ายเงินสัดส่วนสูงเทียบกับมูลค่าทรัพย์ ส่วนเผื่อยิ่งบาง และตัวเลขข้างบนยังไม่รวมค่าธรรมเนียม ภาษี ค่าดูแลทรัพย์ และเวลาที่ใช้ขาย ซึ่งต้องตรวจสอบเป็นรายกรณีกับสำนักงานที่ดิน
ความเสี่ยงจากการประเมินผิด
ทุกการคำนวณข้างบนตั้งอยู่บนตัวเลขเดียว คือมูลค่าที่ประเมินไว้ ถ้าตัวเลขนี้สูงเกินจริงตั้งแต่ต้น ส่วนเผื่อที่คิดว่ามีอาจไม่มีอยู่จริง การประเมินพลาดมักเกิดจากเรื่องเหล่านี้
- ใช้ราคาประกาศขายเป็นราคาตลาด ทั้งที่ราคาประกาศมักสูงกว่าราคาที่ขายได้จริง
- เทียบกับทรัพย์ที่ทำเล ขนาด หรือสภาพต่างกันมาก
- ไม่ได้ดูทรัพย์จริง จึงไม่เห็นรอยร้าว น้ำท่วม หรือทางเข้าออกที่มีปัญหา
- ไม่ได้ตรวจภาระเดิมและเอกสารสิทธิให้ครบก่อนตกลง
ผลประเมินเป็นความเห็นจากข้อมูลที่ตรวจได้ในขณะนั้น ไม่ใช่การรับประกันมูลค่าหรือความเร็วในการขาย ผู้ลงทุนควรเข้าใจวิธีอ่านรายงานประเมินเอง อ่านต่อได้ที่ การประเมินราคาทรัพย์
ผู้ซื้อฝากต้องทำอะไรบ้าง เพื่อลดความเสี่ยง
เรียงตามช่วงเวลาของสัญญา ทำครบก็ยังมีความเสี่ยงเหลือ แต่ตัดความผิดพลาดที่เลี่ยงได้
- ตรวจทรัพย์และเอกสารด้วยตัวเอง ดูทรัพย์จริง ตรวจโฉนดและภาระเดิม อย่าดูแค่รูป
- กำหนดวงเงินให้มีส่วนเผื่อ ถามตัวเองว่าถ้ามูลค่าลดลงและขายช้า เงินต้นยังปลอดภัยไหม
- เขียนสัญญาให้อยู่ในกรอบกฎหมาย ส่วนเพิ่มไม่เกิน 15% ต่อปี ระยะเวลา 1–10 ปี ไม่มีข้อตกลงแยกที่ตัดสิทธิผู้ขายฝาก
- จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น ตรวจสัญญาและโฉนดก่อนชำระเงิน และเก็บหลักฐานการจ่ายเงินทุกบาท
- บันทึกทุกงวดที่ได้รับ เงินที่ได้รับแล้วต้องนำไปหักจากสินไถ่ตามมาตรา 8 บันทึกที่ดีทำให้คำนวณยอดได้ถูก
- ตั้งวันส่งหนังสือแจ้งกำหนดไถ่ไว้ตั้งแต่วันจดทะเบียน นับถอยหลังจากวันครบกำหนด แล้วส่งในช่วง 6 ถึง 3 เดือนก่อนครบกำหนด ทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ พร้อมสำเนาสัญญา
- ไม่แตะทรัพย์ระหว่างสัญญา ไม่จำนอง ไม่ให้เช่า ไม่จดสิทธิอื่นทับ และไม่เรียกค่าตอบแทนจากผู้ขายฝาก
- รับการไถ่ให้เร็วเมื่อผู้ขายฝากพร้อม ตอบนัดและไปจดทะเบียนไถ่ถอน อย่าหลบเลี่ยง เพราะผู้ขายฝากวางทรัพย์ได้อยู่แล้ว
ลงทุนขายฝากดีไหม และชัดเจนช่วยได้แค่ไหน
คำตอบขึ้นกับตัวคุณ ขายฝากอาจเหมาะกับคนที่มีเงินก้อนซึ่งไม่ต้องใช้ระหว่างสัญญา พร้อมทำหน้าที่ตามกฎหมายให้ครบ และรับได้ถ้าต้องถือหรือขายทรัพย์เองในวันที่ไม่มีการไถ่ แต่อาจไม่เหมาะกับคนที่ต้องการเงินคืนตามวันที่แน่นอน หรือหวังได้ทรัพย์ราคาถูก
สำหรับผู้ลงทุนที่ร่วมกับชัดเจน ทรัพย์ต้องผ่านการคัดกรอง ประเมิน และอนุมัติก่อนส่งการ์ดทรัพย์ วิธีประเมินขึ้นกับขนาดวงเงิน ผลประเมินให้คะแนน 5 ด้าน แล้วแปลงเป็นเกรด A–D และวงเงินไม่เกิน 80% ของมูลค่าทรัพย์ ผู้ลงทุนเสนอเงื่อนไขภายในกรอบเวลาที่แจ้งไว้ในหน้าผู้ลงทุน ทรัพย์ 1 รายการทำสัญญากับผู้ลงทุน 1 ราย และทุกดีลจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ระบบยังแสดงช่วงวันที่ต้องส่งหนังสือแจ้งกำหนดไถ่ไว้ในแดชบอร์ดของผู้ลงทุน ขั้นตอนทั้งหมดอยู่ที่ ลงทุนขายฝากกับชัดเจน
สิ่งที่ชัดเจนไม่ได้ทำก็ต้องพูดให้ชัด ชัดเจนไม่ใช่คู่สัญญาขายฝาก ไม่รับประกันผลตอบแทนหรือเงินต้น และราคาประเมินกับเกรดเป็นความเห็น ไม่ใช่การรับประกันมูลค่า หน้าที่ตามกฎหมายของผู้ซื้อฝากยังเป็นของคุณเอง อ่านกติกาและความเสี่ยงที่ผู้ลงทุนรับเองได้ที่ ข้อตกลงผู้ลงทุน
บทความนี้ไม่ใช่คำแนะนำการลงทุนหรือคำแนะนำทางกฎหมาย ก่อนทำสัญญาจริงควรปรึกษาผู้รู้กฎหมาย
คำถามที่พบบ่อย
ลงทุนขายฝากดีไหม สำหรับคนที่เพิ่งเริ่ม?
ขายฝากให้ผลตอบแทนเป็นส่วนเพิ่มสินไถ่ ซึ่งกฎหมายกำหนดเพดานไว้ไม่เกิน 15% ต่อปี แต่เงินจะจมอยู่ในทรัพย์ตลอดสัญญา และถ้าไม่มีการไถ่ คุณต้องถือหรือขายทรัพย์เอง จึงเหมาะกับเงินที่ไม่ต้องใช้ระหว่างสัญญา และกับคนที่พร้อมทำหน้าที่ตามกฎหมายของผู้ซื้อฝากให้ครบ ไม่มีใครรับประกันผลตอบแทนหรือเงินต้นได้
ผู้ซื้อฝากลืมส่งหนังสือแจ้งกำหนดไถ่ จะเกิดอะไรขึ้น?
มาตรา 17 กำหนดว่าถ้าผู้ซื้อฝากไม่แจ้ง ผู้ขายฝากยังไถ่ได้อีก 6 เดือนนับแต่วันครบกำหนด กรรมสิทธิ์จึงยังไม่เด็ดขาดในวันครบกำหนดตามสัญญา แผนเงินที่คุณวางไว้ต้องเลื่อนออกไป หนังสือต้องส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ พร้อมสำเนาสัญญา ก่อนครบกำหนดไม่น้อยกว่า 3 เดือนแต่ไม่เกิน 6 เดือน
ผู้ซื้อฝากเก็บค่าเช่าจากผู้ขายฝากที่อยู่ในบ้านได้ไหม?
มาตรา 12 ให้ผู้ขายฝากมีสิทธิครอบครอง ใช้สอย และได้ดอกผลจากทรัพย์เพื่อเกษตรกรรมหรืออยู่อาศัยจนถึงวันหมดสิทธิไถ่ โดยไม่ต้องจ่ายค่าตอบแทน ข้อตกลงเก็บค่าเช่าที่ขัดกับสิทธินี้เสี่ยงเป็นโมฆะตามมาตรา 6 ผลตอบแทนหลักของผู้ลงทุนจึงเป็นส่วนเพิ่มสินไถ่ตามสัญญา และเงินหรือประโยชน์ที่ได้รับจากผู้ขายฝากไปแล้ว ถือเป็นส่วนหนึ่งของสินไถ่ที่ชำระแล้วตามมาตรา 8
รับซื้อฝากแล้วนำที่ดินไปจำนองต่อได้ไหม?
มาตรา 16 ห้ามผู้ซื้อฝากก่อภาระใดเหนือทรัพย์ที่กระทบสิทธิของผู้ขายฝาก ตลอดช่วงที่ผู้ขายฝากยังไถ่ได้ แม้ชื่อในโฉนดจะเป็นของคุณแล้วก็ตาม ถ้าสงสัยว่าการกระทำใดนับเป็นภาระหรือไม่ ควรปรึกษาผู้รู้กฎหมายก่อนลงมือ
ถ้ามีข้อพิพาทกับผู้ขายฝาก ต้องขึ้นศาลแบบไหน?
มาตรา 11 กำหนดให้คดีที่มีข้อพิพาทอันเนื่องมาจากการขายฝากเป็นคดีผู้บริโภค โดยถือว่าผู้ขายฝากเป็นผู้บริโภค ผู้ขายฝากฟ้องได้โดยไม่ต้องมีทนายความ ยื่นฟ้องด้วยวาจาได้ และไม่ต้องเสียค่าธรรมเนียมศาล สัญญาที่ถูกต้องตั้งแต่ต้นจึงเป็นเกราะที่ดีที่สุดของผู้ลงทุน
ปรับปรุงข้อมูล 16 กันยายน 2569 · ข้อมูลทั่วไป ข้อเท็จจริงและสัญญาแต่ละรายอาจต่างกัน ควรตรวจสอบก่อนลงนาม