ขายฝากคอนโดได้ไหม ได้กี่เปอร์เซ็นต์ และต้องตรวจอะไรก่อนเซ็นสัญญา

ปรับปรุงข้อมูล 16 กันยายน 2569 · ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายเฉพาะกรณี

คอนโดขายฝากได้ไหม คำตอบแบบตรงไปตรงมา

คำตอบสั้นคือ ได้ในบางกรณี แต่ไม่ง่ายเท่าบ้านหรือที่ดิน ผู้รับซื้อฝากหลายรายเน้นทรัพย์ที่มีโฉนดที่ดิน เพราะมักประเมินราคาได้ชัดกว่า ห้องชุดจึงมักถูกพิจารณาแยกเป็นรายห้อง

ชัดเจนขอบอกให้ตรงตั้งแต่ต้น บริการหลักของเราคือบ้านและที่ดินที่มีโฉนด ส่วนห้องชุดพิจารณาเป็นรายกรณี คุณส่งภาพเอกสารสิทธิและตำแหน่งโครงการให้ทีมงานดูก่อนได้ แต่ไม่ได้แปลว่าทุกห้องจะได้ข้อเสนอ

บทความนี้จึงไม่ได้เขียนเพื่อชวนให้ขายฝากคอนโด แต่เขียนเพื่อให้คุณรู้ว่าต้องตรวจอะไร ต้องถามอะไร และควรเทียบกับทางเลือกไหนก่อน ถ้ายังไม่แน่ใจว่าขายฝากคืออะไร อ่านพื้นฐานที่ ขายฝากกับจำนอง ต่างกันอย่างไร ก่อนได้

ขายฝากห้องชุดอยู่ใต้ พ.ร.บ. 2562 หรือไม่

กฎหมายที่คุ้มครองผู้ขายฝากโดยตรงคือ พ.ร.บ. คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 คำถามสำคัญคือห้องชุดเข้าข่ายกฎหมายนี้หรือไม่ ซึ่งตอบให้ตายตัวไม่ได้

มาตรา 6 ระบุว่า พ.ร.บ. ใช้กับการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย ผู้ขายฝากต้องเป็นบุคคลธรรมดา และดูจากข้อเท็จจริงในขณะขายฝาก ไม่ว่าสัญญาจะเขียนไว้อย่างไร ส่วนมาตรา 4 นิยามคำว่า "ที่อยู่อาศัย" ว่าหมายถึงอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างและหรือที่ดินที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย หรือที่เกี่ยวเนื่องกับการอยู่อาศัย

ตัวบทไม่ได้เอ่ยคำว่า "ห้องชุด" หรือ "คอนโด" ไว้เลย เอกสารสิทธิของห้องชุดก็คือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ไม่ใช่โฉนดที่ดิน การตีความว่าห้องชุดของคุณได้รับความคุ้มครองหรือไม่ จึงต้องตรวจสอบเป็นรายกรณีและควรปรึกษาผู้รู้กฎหมาย ใครที่บอกว่า "คุ้มครองแน่นอน" หรือ "ไม่คุ้มครองแน่นอน" โดยไม่ดูเอกสาร ควรฟังด้วยความระวัง

เหตุที่เรื่องนี้สำคัญ คือความคุ้มครองหลายข้อผูกกับ พ.ร.บ. นี้ เช่น

• ส่วนเพิ่มสินไถ่คิดเป็นดอกเบี้ยแล้วต้องไม่เกิน 15% ต่อปี และเงินที่จ่ายไปแล้วต้องนับเป็นสินไถ่ที่ชำระแล้ว (มาตรา 8)
• กำหนดเวลาไถ่ต้องไม่ต่ำกว่า 1 ปีและไม่เกิน 10 ปี ไถ่ก่อนกำหนดได้โดยลดส่วนเพิ่มตามสัดส่วน และผู้ซื้อฝากเรียกค่าเสียโอกาสได้ไม่เกิน 2% ต่อปีของราคาขายฝากตามเวลาที่เหลือ (มาตรา 10)
• ผู้ขายฝากครอบครองและใช้ทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยต่อได้จนถึงวันหมดสิทธิไถ่ โดยไม่ต้องจ่ายค่าตอบแทน (มาตรา 12)
• ผู้ซื้อฝากต้องแจ้งกำหนดไถ่และจำนวนสินไถ่เป็นหนังสือล่วงหน้า 3–6 เดือน ถ้าไม่แจ้ง ผู้ขายฝากไถ่ได้อีก 6 เดือน (มาตรา 17)
• ถ้าไถ่ไม่ได้เพราะเหตุที่ไม่ใช่ความผิดของผู้ขายฝาก วางทรัพย์ได้ภายใน 30 วันนับแต่วันครบกำหนด และกรรมสิทธิ์กลับคืนทันทีที่ชำระหรือวางทรัพย์ (มาตรา 18)

ถ้าสัญญาของคุณไม่อยู่ใต้ พ.ร.บ. นี้ ความคุ้มครองเหล่านี้อาจใช้ไม่ได้ทั้งหมด ทางที่ปลอดภัยกว่าคือเขียนเงื่อนไขสำคัญลงในสัญญาที่จดทะเบียนให้ชัด ไม่ฝากไว้กับการตีความภายหลัง

บ้านมีโฉนดกับห้องชุด ต่างกันตรงไหนเมื่อขายฝาก

ตารางนี้ไม่ได้บอกว่าห้องชุดแย่กว่า แต่บอกว่ามีจุดที่ต้องตรวจเพิ่ม และมีคำถามทางกฎหมายที่ยังต้องหาคำตอบเป็นรายกรณี

ขายฝากคอนโดได้กี่เปอร์เซ็นต์ของราคา

คำถามนี้ไม่มีตัวเลขเดียวที่ใช้ได้กับทุกห้อง สำหรับบ้านและที่ดิน ชัดเจนพิจารณาวงเงินโดยทั่วไปที่ 50–80% ของมูลค่าทรัพย์ที่ประเมินได้ ส่วนห้องชุดต้องประเมินเป็นรายห้อง และอาจไม่ได้ข้อเสนอเลยถ้าทรัพย์ไม่เข้าเงื่อนไข

มาตราที่อ้างในบทความนี้กำหนดเพดานส่วนเพิ่มสินไถ่ แต่ไม่มีข้อใดกำหนดว่าวงเงินต้องเป็นกี่เปอร์เซ็นต์ของราคา ตัวเลขนี้จึงมาจากการประเมินของผู้รับซื้อฝากแต่ละราย วิธีที่ผู้ประเมินดูทรัพย์อธิบายไว้ใน การประเมินราคาขายฝาก

ตัวอย่างสมมติ ห้องชุดประเมินได้ 2,400,000 บาท ยังติดจำนองธนาคาร 900,000 บาท และมีค่าส่วนกลางค้าง 30,000 บาท ส่วนเพิ่ม 0.75% ต่อเดือน (เท่ากับ 9% ต่อปี) ตารางด้านล่างยืมสัดส่วนวงเงินทั่วไปของบ้านและที่ดินมาใช้เพื่อให้เห็นภาพเท่านั้น ห้องชุดจริงอาจได้ต่ำกว่านี้หรือไม่ได้ข้อเสนอเลย

ตัวเลขทั้งหมดเป็นตัวอย่างสมมติ ไม่ใช่ข้อเสนอ จะเห็นว่าเมื่อหักหนี้เดิมแล้ว สัดส่วนวงเงินที่ต่างกันทำให้เงินที่เหลือจริงต่างกันหลายเท่า ยังต้องหักค่าธรรมเนียมและภาษีที่สำนักงานที่ดินอีก ซึ่งต้องสอบถามยอดจริงเป็นรายกรณี ส่วนวิธีตรวจอัตราส่วนเพิ่มอยู่ใน ดอกเบี้ยขายฝาก

สี่เรื่องที่ต้องตรวจก่อนขายฝากคอนโด

1. หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ชื่อเจ้าของต้องตรงกับบัตรประชาชน ถ้ามีเจ้าของร่วมหรือเป็นสินสมรส ต้องเตรียมหนังสือยินยอมเพิ่ม ควรถามสำนักงานที่ดินล่วงหน้าว่ากรณีของคุณต้องใช้ของใครบ้าง ตรวจเลขห้องและรายการจดทะเบียนด้านหลังว่ามีภาระอะไรอยู่
2. ค่าส่วนกลางค้าง ขอหนังสือแจ้งยอดค้างจากนิติบุคคลอาคารชุด และถามสำนักงานที่ดินว่าต้องใช้เอกสารใดในการจดทะเบียน ยอดค้างที่โผล่มาในวันนัดทำให้เงินรับสุทธิลดลงทันที
3. ภาระจำนอง ขอยอดปิดจำนองจากธนาคารเป็นหนังสือ ระบุวันที่ชัดเจน เพราะยอดเปลี่ยนตามวัน
4. ทำเลและสภาพโครงการ ระยะถึงรถไฟฟ้าหรือถนนหลัก อายุอาคาร การดูแลส่วนกลาง และจำนวนห้องที่ประกาศขายในตึกเดียวกัน ทั้งหมดมีผลต่อราคาและโอกาสได้ข้อเสนอ

เอกสารส่วนตัวที่ต้องใช้วันจดทะเบียนคล้ายกับบ้านและที่ดิน ดูรายการที่ เอกสารขายฝาก แล้วเปลี่ยนโฉนดเป็นหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด

ห้องชุดที่ยังผ่อนธนาคารอยู่

ห้องชุดจำนวนมากยังติดจำนองธนาคาร กรณีบ้านและที่ดิน ชัดเจนมีบริการ ไถ่ถอนจำนอง ที่ผู้ลงทุนชำระยอดปิดหนี้ให้ธนาคารแล้วจดขายฝากใหม่ สำหรับห้องชุด ทำได้หรือไม่ต้องดูเป็นรายกรณี

หลักง่าย ๆ คือ ถ้ายอดปิดจำนองรวมค่าส่วนกลางค้างและค่าใช้จ่ายแล้วใกล้เคียงวงเงินที่เป็นไปได้ เงินที่เหลือถึงมือคุณจะน้อยมาก แต่ภาระส่วนเพิ่มรายเดือนคิดจากราคาขายฝากทั้งก้อน ให้คำนวณก่อนว่าคุ้มหรือไม่

ข้อควรระวังในสัญญาขายฝากคอนโด

ไม่ว่าห้องชุดของคุณจะอยู่ใต้ พ.ร.บ. 2562 หรือไม่ ข้อต่อไปนี้ควรตรวจทุกครั้ง

• จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น สำหรับสัญญาที่อยู่ใต้ พ.ร.บ. มาตรา 7 กำหนดว่าต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ
• ราคาขายฝาก สินไถ่ และวันครบกำหนดต้องอยู่ในสัญญา อย่ารับข้อตกลงปากเปล่า
• ตรวจอัตราส่วนเพิ่ม ถ้าเกิน 15% ต่อปีเมื่อคิดเป็นดอกเบี้ย ให้ถือเป็นสัญญาณอันตราย
• ถามให้ชัดว่าใครจ่ายค่าส่วนกลางระหว่างสัญญา และถ้ายังอยู่ในห้องต่อ ต้องจ่ายค่าตอบแทนหรือไม่ แล้วเขียนลงเป็นหนังสือ
• ห้ามเซ็นเอกสารเปล่า โดยเฉพาะใบมอบอำนาจที่ยังไม่กรอกข้อความ
• โอนเงินผ่านบัญชีชื่อผู้ซื้อฝากเท่านั้น และเก็บสลิปทุกงวดไว้ใช้หักยอดสินไถ่

ข้อตกลงที่ขัดกับ พ.ร.บ. เป็นโมฆะตามมาตรา 6 สำหรับสัญญาที่อยู่ใต้กฎหมายนี้ อ่านเพิ่มที่ ข้อสัญญาที่เป็นโมฆะ และดูสัญญาณอันตรายอื่นที่ สัญญาณอันตรายก่อนเซ็นสัญญาขายฝาก

ทางเลือกอื่นที่ควรเทียบก่อนขายฝากคอนโด

ขายฝากเป็นการโอนกรรมสิทธิ์ ถ้าไถ่ไม่ทัน อาจเสียห้องไป จึงควรเทียบทางเลือกอื่นอย่างน้อยหนึ่งทางก่อนตัดสินใจ

• จำนอง กรรมสิทธิ์ยังเป็นของคุณ ต่างจากขายฝากที่กรรมสิทธิ์โอนไปตั้งแต่วันจดทะเบียน
• รีไฟแนนซ์หรือเจรจากับธนาคารเดิม ถ้าปัญหาคือค่างวดสูง การขอปรับโครงสร้างหนี้อาจเบากว่า
• ปล่อยเช่า ถ้าต้องการเงินหมุนระยะยาวและยังไม่ต้องใช้ก้อนใหญ่ทันที
• ขายขาด ถ้าไม่มีแผนหาเงินไถ่ที่ชัด การขายเองอาจได้เงินมากกว่าและไม่มีภาระรายเดือน
• ใช้บ้านหรือที่ดินที่มีโฉนดแทน ถ้ามีทรัพย์อื่น ขั้นตอนมักชัดเจนกว่า

ถ้าคำตอบคือขายฝากยังเหมาะที่สุด ให้มีแผนเงินไถ่ที่เขียนเป็นตัวเลขได้ เช่น รายได้ที่รอรับ หรือการขายทรัพย์อื่น ก่อนเซ็นสัญญา

อยากให้ชัดเจนดูห้องชุดของคุณ

ส่งภาพหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด ชื่อโครงการหรือตำแหน่ง วงเงินที่ต้องการ และภาระเดิมโดยประมาณ ผ่านหน้า เตรียมข้อมูลประเมิน ทีมงานจะดูว่าพิจารณาได้หรือไม่เป็นรายกรณี

ถ้ารับพิจารณา ให้ขอข้อเสนอเป็นลายลักษณ์อักษรที่ระบุวงเงิน ส่วนเพิ่ม ระยะเวลาไถ่ ค่าใช้จ่าย และเงินรับสุทธิ แล้วนำไปเทียบกับทางเลือกอื่นก่อนตัดสินใจ ไม่ว่าจะเลือกทางไหน ขอให้เลือกเพราะเข้าใจตัวเลขครบ ไม่ใช่เพราะถูกเร่ง

คำถามที่พบบ่อย