ขายฝาก น.ส.3ก ได้ไหม เทียบโฉนด น.ส.3 และเอกสารสิทธิอื่น

ปรับปรุงข้อมูล 16 กันยายน 2569 · ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายเฉพาะกรณี

เอกสารสิทธิที่ดินขายฝากมีกี่แบบ

ที่ดินในประเทศไทยไม่ได้มีเอกสารแบบเดียว บางแปลงมีโฉนด บางแปลงมี น.ส.3ก หรือ น.ส.3 และบางแปลงมีเพียงเอกสารที่ใช้แสดงการเสียภาษีหรือการได้รับอนุญาตให้ทำกิน ชื่อคล้ายกัน แต่ใช้ทำธุรกรรมได้ไม่เท่ากัน

คำว่า "เอกสารสิทธิ" ในบทความนี้หมายถึงหนังสือที่ออกโดยหน่วยงานรัฐ เพื่อแสดงว่าใครมีสิทธิในที่ดินแปลงนั้น และสิทธินั้นกว้างแค่ไหน ส่วนคำว่า "จดทะเบียน" หมายถึงการทำนิติกรรมต่อเจ้าพนักงานที่สำนักงานที่ดิน

เหตุที่ประเภทเอกสารสำคัญมากกับการขายฝาก คือมาตรา 7 ของ พ.ร.บ. คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 กำหนดว่าสัญญาขายฝากต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ แปลว่าสำหรับที่ดินที่เข้า พ.ร.บ. นี้ ถ้าเอกสารของคุณจดทะเบียนขายฝากไม่ได้ การตกลงกันเองก็ไม่ได้ทำให้เป็นขายฝากที่มีผลตามกฎหมาย

ตารางข้างล่างสรุปตามที่หน้า ขายฝากที่ดิน ของเราเขียนไว้ ใช้เป็นภาพรวมเบื้องต้นเท่านั้น แต่ละแปลงยังต้องตรวจภาระและข้อจำกัดของตัวเองกับสำนักงานที่ดินก่อนเสมอ

เอกสารที่ไม่อยู่ในตารางนี้ อย่าเดาเอง ให้นำไปสอบถามสำนักงานที่ดินที่ดูแลพื้นที่นั้นโดยตรง

โฉนดแบบไหนขายฝากได้ ดูที่อะไรบ้าง

มีโฉนดแล้วไม่ได้แปลว่าพร้อมขายฝากทันที โฉนดที่ใช้ได้จริงต้องผ่านอีกหลายเรื่อง และแต่ละเรื่องตรวจได้จากตัวเอกสารเองก่อนติดต่อใคร

• ชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ตรงกับบัตรประชาชนของเจ้าของทุกคน ถ้ามีเจ้าของร่วม ทุกคนต้องยินยอม
• เจ้าของในโฉนดยังมีชีวิตอยู่ ถ้าเสียชีวิตแล้ว ต้องโอนมรดกให้ทายาทก่อน
• ด้านหลังโฉนดไม่มีภาระที่ขัดกับการขายฝาก เช่น จำนองหรือขายฝากเดิมที่ยังไม่ได้ไถ่ถอน
• เนื้อที่และเลขที่ดินในโฉนดตรงกับแปลงที่คุณครอบครองอยู่จริง
• ถ้าเป็นสินสมรส ต้องมีหนังสือยินยอมของคู่สมรส
• มีโฉนดตัวจริงสำหรับวันจดทะเบียน ถ้าอยู่กับธนาคาร ต้องวางแผนไถ่ถอนจำนองควบในวันเดียวกัน

โฉนดที่ติดจำนองธนาคารหรือติดขายฝากเดิม ยังนำมาขายฝากได้ถ้าปิดภาระเดิมในวันเดียวกัน ส่วนรายการเอกสารบุคคลที่ต้องเตรียมแยกตามกรณี อ่านต่อได้ที่ เอกสารขายฝากใช้อะไรบ้าง

ขายฝาก น.ส.3ก และขายฝากที่ดิน น.ส.3 ต่างจากโฉนดตรงไหน

โฉนดคือเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ส่วน น.ส.3ก และ น.ส.3 เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ในการขายฝาก ความต่างนี้ส่งผลในทางปฏิบัติสองเรื่อง คือขั้นตอนก่อนจดทะเบียน และความมั่นใจของผู้ประเมินต่อแนวเขตแปลง

เอกสารแต่ละแบบบอกตำแหน่งและแนวเขตของแปลงได้ละเอียดไม่เท่ากัน ยิ่งเอกสารบอกตำแหน่งได้ชัด ผู้ประเมินยิ่งเทียบกับสภาพจริงได้ง่าย เจ้าของที่ดินที่ถือ น.ส.3ก หรือ น.ส.3 จึงควรเตรียมพิกัดแปลง รูปหมุดเขต และรูปทางเข้าออกไว้ให้ครบกว่าปกติ

ระยะเวลาประกาศ ค่าธรรมเนียม และเอกสารที่สำนักงานที่ดินขอเพิ่มสำหรับ น.ส.3 ไม่ได้เขียนไว้ในบทความนี้ เพราะต้องตรวจสอบเป็นรายกรณีกับสำนักงานที่ดินในพื้นที่

เอกสารที่ขายฝากไม่ได้ หรือมีข้อจำกัดในการโอน

เอกสารบางแบบจดทะเบียนนิติกรรมไม่ได้ และบางแบบมีข้อจำกัดในการโอน ตามที่หน้าขายฝากที่ดินของเราสรุปไว้ ส.ป.ก. 4-01 และ ภ.บ.ท.5 ใช้ขายฝากไม่ได้

ภ.บ.ท.5 เป็นเอกสารที่หลายคนเข้าใจผิดบ่อย เพราะถือไว้นานจึงคิดว่าเป็นเอกสารสิทธิ แต่ ภ.บ.ท.5 ไม่ใช่เอกสารสิทธิที่จดทะเบียนนิติกรรมได้ ส่วน ส.ป.ก. 4-01 เป็นเอกสารให้สิทธิทำกินที่โอนได้เฉพาะบางกรณี รายละเอียดว่ากรณีของคุณโอนได้หรือไม่ ต้องสอบถามหน่วยงานที่ออกเอกสารและสำนักงานที่ดินโดยตรง

นอกจากประเภทเอกสาร ยังมีกรณีที่เอกสารจดทะเบียนได้ตามปกติ แต่แปลงนั้นมีข้อจำกัดเฉพาะ เช่น ถูกยึดหรืออายัดในคดี หรือมีข้อพิพาทที่จดทะเบียนไว้ เรื่องเหล่านี้ต้องตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินก่อนเสมอ

ถ้ามีคนบอกว่า "เอกสารแบบนี้ขายฝากได้ ทำสัญญากันเองก็พอ" ให้หยุดก่อน มาตรา 7 กำหนดให้ขายฝากต้องจดทะเบียน และมาตรา 9 นับสัญญาซื้อขายที่มีคำมั่นว่าจะขายคืนเป็นสัญญาขายฝากด้วย การเปลี่ยนชื่อสัญญาจึงไม่ได้ทำให้พ้นกฎหมาย อ่านวิธีตรวจสัญญาที่เสียเปล่าได้ที่ สัญญาขายฝากแบบไหนเป็นโมฆะ

แนวเขตและการรังวัด มีผลต่อการประเมินและวงเงินอย่างไร

การรังวัดคือการที่ช่างรังวัดของสำนักงานที่ดินลงพื้นที่ วัดขนาดแปลง และปักหมุดเขตให้ตรงกับหลักฐาน โดยเจ้าของที่ดินข้างเคียงร่วมรับรองแนวเขต ส่วนแนวเขตคือเส้นแบ่งว่าที่ดินของคุณสิ้นสุดตรงไหน

วงเงินขายฝากคิดจากมูลค่าทรัพย์ ไม่ได้คิดจากรายได้เป็นหลัก และโดยทั่วไปอยู่ที่ 50–80% ของมูลค่าทรัพย์ที่ประเมินได้ มูลค่านั้นขึ้นกับเนื้อที่ที่ขายต่อได้จริง ถ้าแนวเขตจริงไม่ตรงกับเอกสาร ผู้ประเมินต้องเผื่อความเสี่ยงไว้ เพราะผู้ซื้อฝากอาจต้องขายทรัพย์ต่อในวันที่ไม่ได้ไถ่ และผู้ซื้อรายต่อไปก็จะถามเรื่องเดียวกัน

ในหน้าผู้ลงทุนของเรา ผลประเมินให้คะแนน 5 ด้าน และหนึ่งในนั้นคือเอกสารสิทธิและกฎหมาย คะแนนรวมแปลงเป็นเกรดที่กำหนดวงเงินสูงสุด ความชัดเจนของเอกสารจึงมีผลต่อวงเงินโดยตรง ไม่ใช่แค่เรื่องความสะดวก รายละเอียดการประเมินทั้งหมดอยู่ที่ ขายฝากได้วงเงินเท่าไหร่

ลองดูตัวอย่างสมมติเพื่อให้เห็นกลไก ที่ดินแปลงหนึ่งเอกสารระบุ 100 ตารางวา ราคาขายเร็วสมมติตารางวาละ 15,000 บาท ตัวเลขนี้ไม่ใช่สูตรของผู้ประเมินรายใด

ในตัวอย่างนี้ เนื้อที่ที่หายไป 10 ตารางวา ทำให้มูลค่าที่ใช้คิดลดลง 150,000 บาท และถ้าความเสี่ยงทำให้ถูกจัดอยู่ในช่วงวงเงินที่ต่ำลงด้วย ตัวเลขที่ได้จริงจะลดลงมากกว่านั้น นี่คือเหตุผลที่การทำแนวเขตให้ชัดก่อนยื่นมักช่วยได้

ราคาประเมินราชการตรวจเบื้องต้นได้ที่ กรมธนารักษ์: ค้นหาราคาประเมินที่ดิน ตัวเลขนั้นเป็นข้อมูลอ้างอิง ไม่ใช่วงเงินที่อนุมัติ และไม่ได้บอกว่าแนวเขตของคุณชัดหรือไม่

วิธีตรวจเอกสารสิทธิของตัวเองก่อนยื่นขายฝาก

ก่อนติดต่อผู้รับขายฝากรายใด ลองตรวจเอกสารของตัวเองตามลำดับนี้ คุณจะรู้ปัญหาก่อน และถามได้ตรงจุดกว่าเดิม

1. ดูหัวเอกสารให้รู้ประเภท อ่านชื่อที่พิมพ์บนหัวเอกสาร ว่าเป็นโฉนด น.ส.3ก น.ส.3 หรือเอกสารอื่น ถ้าไม่แน่ใจ ให้จดชื่อไว้ถามสำนักงานที่ดิน
2. ตรวจชื่อผู้ถือสิทธิ เทียบชื่อและนามสกุลกับบัตรประชาชนของเจ้าของทุกคน ถ้ามีคนเสียชีวิตหรือเปลี่ยนชื่อ ต้องแก้ก่อน
3. เปิดด้านหลังดูสารบัญจดทะเบียน ไล่ดูรายการล่าสุดว่ามีจำนอง ขายฝาก ภาระจำยอม หรือข้อพิพาทที่ยังไม่ได้ปลดหรือไม่
4. เทียบเนื้อที่กับสภาพจริง ดูว่ารั้ว หมุดเขต และสิ่งปลูกสร้างอยู่ตรงกับเนื้อที่ในเอกสาร และไม่มีอะไรล้ำเข้าหรือล้ำออก
5. ถ่ายรูปและจดพิกัด ถ่ายเอกสารด้านหน้าและด้านหลัง หมุดเขต ทางเข้าออก และบันทึกพิกัดแปลงจากโทรศัพท์
6. ขอตรวจสอบที่สำนักงานที่ดิน นำเอกสารไปสอบถามว่าแปลงนี้จดทะเบียนขายฝากได้หรือไม่ และมีข้อจำกัดใดที่ต้องจัดการก่อน
7. ส่งข้อมูลให้ผู้ประเมิน เมื่อรู้สถานะเอกสารแล้ว จึงส่งภาพเอกสาร ตำแหน่ง และวงเงินที่ต้องการ พร้อมบอกปัญหาที่พบตามจริง

สำหรับชัดเจน ขั้นตอนหลังส่งข้อมูลคือทีมงานตรวจภาระที่จดทะเบียนไว้ และลงพื้นที่ดูสภาพแปลงกับทางเข้าออกจริง

เอกสารยังไม่พร้อม ต้องรังวัด แบ่งแปลง หรือเปลี่ยนชื่อก่อน

หลายแปลงมีปัญหาที่แก้ได้ แต่ต้องแก้ที่สำนักงานที่ดินก่อนนำมาขายฝาก กรณีที่พบบ่อยมีดังนี้

• โฉนดแปลงใหญ่ แต่ต้องการขายฝากเพียงบางส่วน ต้องยื่นรังวัดแบ่งแยกให้ได้โฉนดของแปลงที่ต้องการก่อน
• แนวเขตจริงไม่ตรงกับเอกสาร หรือหมุดเขตหาย ควรยื่นรังวัดให้แนวเขตชัดก่อนประเมิน
• เจ้าของในโฉนดเสียชีวิตแล้ว ทายาทต้องรับโอนมรดกให้เรียบร้อยก่อน
• ต้องการเพิ่มหรือถอนชื่อเจ้าของร่วม ต้องได้ความยินยอมของเจ้าของร่วมทุกคน
• ที่ดินติดจำนองแล้วต้องแบ่งแยก ต้องได้รับความยินยอมจากผู้รับจำนอง

งานรังวัดใช้เวลาตามคิวของสำนักงานที่ดินในพื้นที่ และต้องมีเจ้าของที่ดินข้างเคียงร่วมรับรองแนวเขต จึงควรเริ่มก่อนวันที่ต้องใช้เงินจริงให้นานพอ ทีมงานชัดเจนรับดำเนินเรื่องตั้งแต่ตรวจเอกสารจนได้โฉนดใหม่หรือชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ถูกต้อง ดูรายละเอียดได้ที่ ตัดแบ่งแปลงและโอนกรรมสิทธิ์

เอกสารสิทธิกับความคุ้มครองตาม พ.ร.บ. 2562

ประเภทเอกสารบอกว่าจดทะเบียนได้หรือไม่ แต่ไม่ได้เป็นตัวตัดสินว่าคุณได้รับความคุ้มครองตาม พ.ร.บ. 2562 หรือไม่ มาตรา 6 ให้ดูข้อเท็จจริงในขณะขายฝาก ว่าที่ดินใช้เพื่อเกษตรกรรมหรือเป็นที่อยู่อาศัย และผู้ขายฝากเป็นบุคคลธรรมดาหรือไม่ ไม่ว่าสัญญาหรือสารบัญจดทะเบียนจะระบุไว้อย่างไร

เมื่อสัญญาเข้า พ.ร.บ. นี้ กติกาหลักที่ควรรู้มีดังนี้ มาตรา 8 ให้สินไถ่สูงกว่าราคาขายฝากได้ แต่คำนวณเป็นดอกเบี้ยแล้วต้องไม่เกิน 15% ต่อปี มาตรา 10 ให้กำหนดเวลาไถ่ไม่ต่ำกว่า 1 ปีและไม่เกิน 10 ปี และมาตรา 12 ให้ผู้ขายฝากมีสิทธิครอบครอง ใช้สอย และได้ดอกผลจากทรัพย์เพื่อเกษตรกรรมหรืออยู่อาศัยจนถึงวันหมดสิทธิไถ่ โดยไม่ต้องจ่ายค่าตอบแทน แต่ต้องดูแลรักษาทรัพย์อย่างวิญญูชน คือดูแลอย่างที่คนทั่วไปดูแลทรัพย์ของตัวเอง

สำหรับที่ดินเกษตรที่ถือ น.ส.3ก หรือ น.ส.3 เรื่องนี้สำคัญมาก เพราะการได้ทำกินต่อระหว่างสัญญาเป็นเหตุผลที่หลายคนเลือกขายฝากแทนการขายขาด อ่านสิทธิส่วนนี้เพิ่มได้ที่ ขายฝากแล้วยังอยู่บ้านได้ไหม

สัญญาณอันตรายเรื่องเอกสารสิทธิที่ควรรู้ทัน

• รับขายฝากเอกสารที่จดทะเบียนนิติกรรมไม่ได้ แล้วขอเก็บเอกสารตัวจริงไว้เป็นประกัน
• ชวนทำสัญญากันเองที่บ้านหรือร้านกาแฟ แทนการไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน
• ให้ลงชื่อในหนังสือมอบอำนาจที่ยังไม่ได้กรอกข้อความ
• บอกว่าแนวเขตไม่ต้องตรวจ เพราะ "ดูจากรูปก็พอ" แต่ตัดวงเงินลงมากโดยไม่อธิบาย
• รับประกันว่าเอกสารทุกแบบขายฝากได้ โดยไม่เคยเห็นเอกสารตัวจริง

ถ้าเจอข้อใดข้อหนึ่ง ให้หยุดและตรวจสอบก่อน สัญญาณอื่นที่ควรรู้อ่านได้ที่ ขายฝากโดนโกง สัญญาณอันตราย และถ้ายังไม่แน่ใจเรื่องกฎหมายของกรณีคุณ ควรปรึกษาผู้รู้กฎหมายก่อนลงชื่อ

คำถามที่พบบ่อย