ปรับปรุงข้อมูล · ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายเฉพาะกรณี
ผลตอบแทนขายฝากมาจากไหน
ในสัญญาขายฝาก ผู้ลงทุนอยู่ในฐานะ "ผู้ซื้อฝาก" คือจ่ายเงินให้เจ้าของทรัพย์ในวันจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน แล้วถือกรรมสิทธิ์ไว้ระหว่างสัญญา เงินก้อนนี้เรียกว่า "ราคาขายฝาก"
เมื่อเจ้าของทรัพย์ซึ่งเป็น "ผู้ขายฝาก" ต้องการทรัพย์คืน เขาต้องจ่าย "สินไถ่" สินไถ่คือราคาขายฝากบวกส่วนเพิ่มที่ตกลงกันไว้ ส่วนเพิ่มนี้เองคือผลตอบแทนของผู้ลงทุน คนทั่วไปมักเรียกว่าดอกเบี้ย อ่านวิธีคิดสินไถ่ทีละขั้นได้ที่ สินไถ่คืออะไร
ส่วนเพิ่มอาจชำระเป็นงวดรายเดือน แล้วคืนราคาขายฝากทั้งก้อนในวันไถ่ หรือชำระรวมกันในวันไถ่ก็ได้ตามที่ตกลง มาตรา 8 เขียนไว้ว่าเงินหรือประโยชน์ที่ผู้ซื้อฝากได้รับไปแล้ว ถือเป็นส่วนหนึ่งของสินไถ่ที่ชำระแล้ว เงินรายเดือนที่คุณรับไปจึงต้องนำมาหักจากยอดไถ่ ไม่ใช่เรียกซ้ำอีกรอบ
ส่วนเพิ่มสินไถ่ตามอัตราที่ตกลง และได้ราคาขายฝากคืนเมื่อมีการไถ่
ค่าตอบแทนจากผู้ขายฝากสำหรับการอยู่อาศัยหรือทำกินในทรัพย์ เพราะมาตรา 12 ให้ผู้ขายฝากครอบครองและใช้สอยได้โดยไม่ต้องจ่ายค่าตอบแทน ส่วนกรณีให้บุคคลอื่นใช้ประโยชน์ มาตรา 13 กำหนดว่าค่าตอบแทนตกเป็นของฝ่ายใด ต้องตรวจสอบเป็นรายกรณี
รับซื้อฝากได้ดอกเบี้ยเท่าไหร่ เพดานตามมาตรา 8
สำหรับการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย ที่ผู้ขายฝากเป็นบุคคลธรรมดา (มาตรา 6) มาตรา 8 ให้สินไถ่สูงกว่าราคาขายฝากได้ แต่เมื่อคำนวณเป็นดอกเบี้ยแล้วต้องไม่เกิน 15% ต่อปี
ถ้าทรัพย์หรือผู้ขายฝากไม่เข้าเงื่อนไขมาตรา 6 เช่น ผู้ขายฝากเป็นนิติบุคคล หรือไม่แน่ใจว่าทรัพย์เข้าข่ายที่อยู่อาศัยตามมาตรา 4 หรือไม่ เพดานและกติกาในบทความนี้อาจใช้ไม่ได้ทั้งหมด ต้องตรวจสอบเป็นรายกรณีและควรปรึกษาผู้รู้กฎหมาย
แปลงเป็นรายเดือนได้ด้วยการหารสิบสอง จะได้ประมาณ 1.25% ต่อเดือน ตัวเลขนี้คือเพดาน ไม่ใช่อัตรามาตรฐาน อัตราของแต่ละดีลต่ำกว่านี้ได้เสมอ ส่วนวิธีแปลงอัตราและกับดักการหักดอกเบี้ยล่วงหน้า อ่านต่อที่ ดอกเบี้ยขายฝากคิดอย่างไร
ถ้ามีข้อตกลงใดที่ทำให้ผลตอบแทนเกินเพดาน ไม่ว่าจะเขียนในสัญญาหรือทำแยกต่างหาก มาตรา 6 ให้ข้อตกลงที่ขัดกับ พ.ร.บ. เป็นโมฆะ ผู้ลงทุนจึงไม่ควรมองเพดานเป็นแค่ตัวเลข แต่เป็นเส้นที่ห้ามข้าม
- ระยะเวลาไถ่ต้องไม่ต่ำกว่า 1 ปีและไม่เกิน 10 ปี (มาตรา 10)
- สัญญาต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ (มาตรา 7)
- ข้อพิพาทจากการขายฝากเป็นคดีผู้บริโภค โดยถือว่าผู้ขายฝากเป็นผู้บริโภค (มาตรา 11)
นายทุนขายฝากได้กำไรเท่าไหร่ ตารางคำนวณตามอัตรา
สมมติราคาขายฝาก 1,500,000 บาท สัญญา 24 เดือน ผู้ขายฝากชำระส่วนเพิ่มครบทุกงวด และไถ่ตรงวันครบกำหนด ผลตอบแทนแต่ละอัตราเป็นดังนี้
| อัตราต่อเดือน | คิดเป็นต่อปี | ส่วนเพิ่มต่อเดือน | ส่วนเพิ่มต่อปี | รวม 24 เดือน |
|---|---|---|---|---|
| 0.5% | 6% | 7,500 บาท | 90,000 บาท | 180,000 บาท |
| 0.75% (อัตราเริ่มต้นที่ประกาศ) | 9% | 11,250 บาท | 135,000 บาท | 270,000 บาท |
| 1% | 12% | 15,000 บาท | 180,000 บาท | 360,000 บาท |
| 1.25% (เพดาน) | 15% | 18,750 บาท | 225,000 บาท | 450,000 บาท |
วิธีคิดมีสามขั้น ขั้นแรก ราคาขายฝากคูณอัตราต่อเดือนหารร้อย ได้ส่วนเพิ่มต่อเดือน ขั้นที่สอง คูณสิบสองได้ต่อปี ขั้นที่สาม คูณจำนวนเดือนที่ถือจริงได้ผลตอบแทนรวม การคิดแบบนี้ไม่ทบต้น เพราะส่วนเพิ่มคิดจากราคาขายฝากเท่าเดิมทุกเดือน
ตัวเลขในตารางเป็นกรณีที่ดีที่สุดคือทุกอย่างเป็นไปตามสัญญา ยังไม่หักภาษีและค่าใช้จ่าย และไม่ใช่การรับประกันผลตอบแทน หัวข้อถัดไปคือสิ่งที่ทำให้ตัวเลขจริงต่างจากตารางนี้
เมื่อผู้ขายฝากไถ่ก่อนกำหนด ผลตอบแทนเปลี่ยนอย่างไร
มาตรา 10 ให้ผู้ขายฝากไถ่ก่อนครบกำหนดได้ และส่วนเพิ่มสินไถ่ต้องลดลงตามสัดส่วนเวลาที่ลดลง สิ่งที่ผู้ซื้อฝากเรียกเพิ่มได้คือค่าเสียโอกาส ไม่เกิน 2% ต่อปีของราคาขายฝาก คิดตามเวลาที่เหลือของสัญญา
ใช้ตัวอย่างเดิม ราคาขายฝาก 1,500,000 บาท อัตรา 0.75% ต่อเดือน สัญญา 24 เดือน ถ้าถือครบสัญญาจะได้ส่วนเพิ่มรวม 270,000 บาท ถ้าไถ่ก่อน ตัวเลขจะเป็นดังนี้ โดยคิดค่าเสียโอกาสที่เพดานสูงสุด
| ไถ่เมื่อถือได้ | ส่วนเพิ่มที่ได้ตามเวลาจริง | ค่าเสียโอกาสสูงสุด (2% ต่อปี) | รวมไม่เกิน |
|---|---|---|---|
| 6 เดือน | 67,500 บาท | 45,000 บาท | 112,500 บาท |
| 12 เดือน | 135,000 บาท | 30,000 บาท | 165,000 บาท |
| 18 เดือน | 202,500 บาท | 15,000 บาท | 217,500 บาท |
| ครบ 24 เดือน | 270,000 บาท | ไม่มี | 270,000 บาท |
ตารางบอกความจริงสองข้อ ข้อแรก ค่าเสียโอกาสไม่ได้ชดเชยส่วนเพิ่มที่หายไปทั้งหมด เมื่ออัตราในสัญญาสูงกว่าเพดานค่าเสียโอกาส ยิ่งไถ่เร็ว ผลตอบแทนรวมยิ่งน้อย ข้อสอง ค่าเสียโอกาสเป็นเพดาน ผู้ซื้อฝากมีสิทธิเรียกได้ไม่เกินตัวเลขนี้ ไม่ใช่ยอดที่ได้อัตโนมัติทุกกรณี
ข้อดีที่ควรนับด้วยคือ คุณได้ราคาขายฝากคืนเร็วขึ้น และไม่ต้องรับภาระกรณีไม่มีการไถ่ ฝั่งผู้ขายฝากอ่านเรื่องเดียวกันได้ที่ ไถ่ขายฝากก่อนกำหนด
สิ่งที่ทำให้ผลตอบแทนจริงต่างจากตาราง
- ชำระส่วนเพิ่มล่าช้า รายได้รายเดือนขาดช่วง และส่วนเพิ่มที่ค้างไปรวมอยู่ในยอดไถ่คืน คุณได้เงินช้ากว่าที่วางแผนไว้
- ไม่ได้ส่งหนังสือแจ้งกำหนดไถ่ตามมาตรา 17 ผู้ซื้อฝากต้องแจ้งกำหนดไถ่และจำนวนสินไถ่เป็นหนังสือส่งไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ พร้อมสำเนาสัญญา ก่อนครบกำหนด 3–6 เดือน ถ้าไม่แจ้ง ผู้ขายฝากไถ่ได้อีก 6 เดือนนับแต่วันครบกำหนด แผนเงินของคุณจึงเลื่อนออกไป
- ไม่มีการไถ่ภายในกำหนด เมื่อพ้นเวลาไถ่ กรรมสิทธิ์เป็นของผู้ลงทุน แต่ผลตอบแทนยังไม่เป็นเงินสด คุณต้องถือหรือขายทรัพย์เอง ซึ่งใช้เวลาและมีความเสี่ยงด้านราคา
- การรับมอบทรัพย์เมื่อไม่ไถ่ มาตรา 19 ให้ผู้ขายฝากส่งมอบการครอบครองตามสภาพที่เป็นอยู่ในเวลานั้น ถ้าเป็นที่ดินเกษตรกรรม ผู้ขายฝากมีเวลาเก็บผลิตผลได้ไม่เกิน 6 เดือนนับแต่วันครบกำหนดไถ่
- ภาษีและค่าธรรมเนียม ทุกตัวเลขในบทความนี้เป็นก่อนภาษี อัตราและผู้รับภาระขึ้นกับกฎหมายและสัญญา ต้องตรวจสอบเป็นรายกรณีกับสำนักงานที่ดิน และควรปรึกษาผู้รู้ด้านภาษี
ระหว่างที่ยังไถ่ได้ มาตรา 16 ห้ามผู้ซื้อฝากก่อภาระใดเหนือทรัพย์ที่กระทบสิทธิของผู้ขายฝาก และมาตรา 8 ให้เงินหรือประโยชน์ที่ผู้ซื้อฝากได้รับไปแล้วนับเป็นสินไถ่ที่ชำระแล้ว ประโยชน์อื่นที่ได้จากผู้ขายฝากจึงไม่ได้เพิ่มผลตอบแทนรวมเกินสินไถ่ หน้าที่เรื่องหนังสือแจ้งอ่านเพิ่มได้ที่ หนังสือแจ้งกำหนดไถ่
ต้นทุนและภาระของผู้ลงทุนเมื่อลงทุนผ่านชัดเจน
ตามข้อตกลงผู้ลงทุน ค่าบริการของชัดเจนคิดจากผู้ขายฝาก โดยหักจากเงินที่ได้รับในวันจดทะเบียน ผู้ลงทุนไม่ต้องจ่ายค่าบริการรายดีล และเงื่อนไขค่าบริการฝั่งผู้ลงทุนแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนร่วมดีลแรก ส่วนค่าธรรมเนียมและภาษีที่สำนักงานที่ดินเป็นไปตามที่กฎหมายกำหนดและที่ตกลงกันในสัญญา ต้องตรวจสอบเป็นรายกรณี
ภาระที่ผู้ลงทุนต้องรู้คือค่าปรับ เมื่อผู้ขายฝากตกลงข้อเสนอของคุณแล้ว คุณต้องกดยืนยันความพร้อมโอนเงินและนัดหมายในระบบ ถ้าระบบแจ้งเตือนครบ 5 ครั้งแล้วยังไม่ยืนยัน หรือถอนตัวหลังผู้ขายฝากตกลงแล้ว มีค่าปรับ 1,000 บาท และระบบจะเสนอผู้ลงทุนรายถัดไปแทน รายละเอียดครบอยู่ที่ ข้อตกลงผู้ลงทุน
- ใช้เงินของตนเองที่มีแหล่งที่มาโดยชอบด้วยกฎหมาย ไม่นำเงินที่ระดมจากผู้อื่นมาลงทุน
- ทรัพย์ 1 รายการทำสัญญากับผู้ลงทุน 1 ราย ไม่มีการลงทุนร่วมหลายคนในทรัพย์เดียว
- ราคาประเมินและเกรดเป็นความเห็นจากข้อมูล ณ ขณะนั้น ไม่ใช่การรับประกันมูลค่า ควรตรวจทรัพย์ด้วยตนเองก่อนจดทะเบียน
- เงินที่ลงไปจะกลับมาเมื่อมีการไถ่ จึงควรเป็นเงินที่ไม่ต้องใช้ระหว่างสัญญา
ด้านความเสี่ยงราคา ตามข้อตกลงผู้ลงทุน วงเงินสูงสุดที่เสนอได้ไม่เกิน 80% ของราคาขายเร็วที่ทีมงานประเมินและผู้อนุมัติรับรอง ส่วนต่างนี้คือกันชนเมื่อต้องขายทรัพย์ แต่ไม่ได้รับประกันว่าจะขายได้ครบเงินที่จ่ายไป วิธีประเมินอ่านได้ที่ ประเมินราคาและวงเงิน
อัตราที่เสนอกับโอกาสได้ดีล
ผลตอบแทนต่อดีลกับโอกาสได้ดีลดึงกันคนละทาง ทรัพย์ที่ตรงความสนใจถูกส่งการ์ดถึงผู้ลงทุนในเวลาเดียวกัน แล้วแต่ละคนเสนอวงเงิน อัตรา และระยะเวลาของตัวเอง ระบบจัดอันดับตามกติกาที่เปิดเผยไว้
- อัตราต่ำก่อน ข้อเสนอที่อัตราต่อเดือนต่ำกว่าได้อันดับดีกว่า
- ถ้าอัตราเท่ากัน ดูวงเงิน ข้อเสนอที่วงเงินสูงกว่าได้อันดับก่อน
- อัตราใกล้กันถือว่าเสมอ ถ้าอัตราต่างกันไม่เกิน 0.1% ต่อเดือน ผู้ลงทุนที่ปิดดีลกับชัดเจนมาแล้วน้อยกว่าได้ลำดับก่อน
- ส่งให้ผู้ขายฝากเลือก ระบบส่งข้อเสนอที่ดีที่สุด 3 อันดับ ถ้ามีรายเดียวจะแจ้งผู้ขายฝากตรง ๆ ว่ามีรายเดียว
- ผู้ขายฝากขอปรับได้ครั้งเดียว ผู้ขายฝากขอปรับเงื่อนไขได้ 1 ครั้งต่อเรื่อง และผู้ลงทุนเลือกรับคำขอหรือคงข้อเสนอเดิม
ความหมายสำหรับผู้ลงทุนคือ การเสนอใกล้เพดาน 1.25% ต่อเดือนให้ผลตอบแทนต่อดีลสูงสุด แต่มักอยู่ท้ายแถว ส่วนการเสนออัตราต่ำลงเพิ่มโอกาสได้ดีล แต่ได้ผลตอบแทนต่อเดือนน้อยลง ไม่มีคำตอบเดียวที่ถูกสำหรับทุกคน ขั้นตอนทั้งหมดอยู่ที่ ลงทุนขายฝากกับชัดเจน
ข้อคิดก่อนเริ่มลงทุนขายฝาก
ก่อนกดเสนอ ลองตอบคำถามเหล่านี้ให้ได้ด้วยตัวเลขของคุณเอง
- ถ้าผู้ขายฝากไถ่หลังผ่านไปไม่กี่เดือน ผลตอบแทนรวมยังรับได้ไหม
- ถ้าส่วนเพิ่มล่าช้าหลายงวด คุณมีเงินสำรองใช้ระหว่างนั้นหรือไม่
- ถ้าไม่มีการไถ่ คุณพร้อมถือทรัพย์หรือขายต่อเองไหม และทรัพย์นี้ขายง่ายแค่ไหน
- คุณจำวันที่ต้องส่งหนังสือแจ้งกำหนดไถ่ได้ไหม และส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ
- สัญญาเขียนอัตรา ระยะเวลา และค่าเสียโอกาสไว้ชัดและไม่เกินกฎหมายหรือยัง
ขายฝากให้ผลตอบแทนที่คาดการณ์ได้ในกรณีที่ทุกอย่างเป็นไปตามสัญญา แต่เป็นการลงทุนที่มีความเสี่ยง ไม่ใช่เงินฝาก และไม่มีใครรับประกันผลตอบแทนหรือเงินต้นได้ ความเสี่ยงแต่ละข้ออ่านต่อที่ ความเสี่ยงของผู้ลงทุน
ข้อกฎหมายในบทความนี้อ้างจากสรุปสาระสำคัญและตัวบท พ.ร.บ. คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 กรณีที่ข้อเท็จจริงซับซ้อน ควรปรึกษาผู้รู้กฎหมายก่อนลงนาม
คำถามที่พบบ่อย
รับซื้อฝากได้ดอกเบี้ยเท่าไหร่ ตามกฎหมาย?
มาตรา 8 ให้สินไถ่สูงกว่าราคาขายฝากได้ แต่เมื่อคำนวณเป็นดอกเบี้ยแล้วต้องไม่เกิน 15% ต่อปี เท่ากับประมาณ 1.25% ต่อเดือน ข้อตกลงที่เกินกว่านี้ขัดกับ พ.ร.บ. และมาตรา 6 ให้ข้อตกลงที่ขัดเป็นโมฆะ เพดานนี้ใช้กับการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยที่ผู้ขายฝากเป็นบุคคลธรรมดา
นายทุนขายฝากได้กำไรเท่าไหร่ต่อเดือน?
คิดง่าย ๆ คือราคาขายฝากคูณอัตราต่อเดือน เช่น ราคาขายฝาก 1,500,000 บาท ที่ 0.75% ต่อเดือน ได้ส่วนเพิ่มเดือนละ 11,250 บาท ตัวเลขนี้เป็นก่อนภาษีและค่าใช้จ่าย และจะได้จริงก็ต่อเมื่อผู้ขายฝากชำระตามสัญญา
ผู้ขายฝากไถ่ก่อนกำหนด ผู้ลงทุนเสียอะไรบ้าง?
มาตรา 10 ให้ส่วนเพิ่มสินไถ่ลดลงตามสัดส่วนเวลาที่ลดลง ผู้ลงทุนจึงได้ส่วนเพิ่มเฉพาะช่วงที่ถือจริง และเรียกค่าเสียโอกาสได้ไม่เกิน 2% ต่อปีของราคาขายฝากตามเวลาที่เหลือ ผลตอบแทนรวมจึงน้อยกว่าที่คาดไว้ตอนทำสัญญา
ลงทุนขายฝากกับชัดเจน มีค่าบริการไหม?
ตามข้อตกลงผู้ลงทุน ค่าบริการของชัดเจนคิดจากผู้ขายฝาก ผู้ลงทุนไม่ต้องจ่ายค่าบริการรายดีล ยกเว้นค่าปรับเมื่อไม่ยืนยันหรือถอนตัวหลังผู้ขายฝากตกลงแล้ว เงื่อนไขค่าบริการฝั่งผู้ลงทุนแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนร่วมดีลแรก ส่วนค่าธรรมเนียมและภาษีที่สำนักงานที่ดินเป็นไปตามกฎหมายและที่ตกลงกันในสัญญา ต้องตรวจสอบเป็นรายกรณี
เสนออัตราสูงสุดตามเพดาน จะได้ดีลไหม?
ไม่แน่เสมอไป ระบบเรียงข้อเสนอจากอัตราต่ำก่อน แล้วจึงดูวงเงินที่สูงกว่า และส่งเฉพาะ 3 อันดับแรกให้ผู้ขายฝากเลือก อัตราที่ใกล้เพดานจึงให้ผลตอบแทนต่อดีลสูง แต่มีโอกาสถูกเลือกน้อยลง
ปรับปรุงข้อมูล 16 กันยายน 2569 · ข้อมูลทั่วไป ข้อเท็จจริงและสัญญาแต่ละรายอาจต่างกัน ควรตรวจสอบก่อนลงนาม