กู้ธนาคารไม่ผ่าน มีบ้านหรือที่ดิน ทางเลือกคืออะไรบ้าง

ปรับปรุงข้อมูล 16 กันยายน 2569 · ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายเฉพาะกรณี

กู้ธนาคารไม่ผ่าน มักเกิดจากอะไร

การกู้ธนาคารไม่ผ่านไม่ได้แปลว่าคุณหมดทางเสมอไป ธนาคารดูหลายเรื่องพร้อมกัน ทั้งตัวผู้กู้และตัวทรัพย์ แต่ละแห่งก็มีเกณฑ์ของตัวเอง คนที่ถูกปฏิเสธจากที่หนึ่งจึงอาจผ่านอีกที่หนึ่งได้ ถ้ารู้ว่าติดตรงไหน

เหตุผลที่พบบ่อยมีดังนี้ ไม่ได้เรียงตามความสำคัญ และบางคนอาจติดหลายข้อพร้อมกัน

• รายได้ไม่พอเทียบกับภาระ ยอดผ่อนใหม่รวมกับหนี้เดิมแล้วสูงเกินกว่าที่ธนาคารมองว่าจ่ายไหว
• หลักฐานรายได้ไม่ชัด เช่น ค้าขาย รับจ้างอิสระ หรือรับเงินสด ไม่มีสลิปเงินเดือนหรือรายการเดินบัญชีที่สม่ำเสมอ
• ประวัติชำระหนี้ติดขัด เคยค้างชำระบัตรเครดิต สินเชื่อรถ หรือหนี้อื่น ที่หลายคนเรียกว่า "ติดบูโร"
• มีหนี้เดิมหลายก้อน แม้จ่ายตรงทุกเดือน แต่ยอดรวมทำให้วงเงินใหม่ที่ขอได้เหลือน้อย
• ทรัพย์ไม่ตรงเงื่อนไข เช่น ทำเลเข้าถึงยาก ทางเข้าออกไม่ชัด สภาพอาคารทรุดโทรม หรือเอกสารสิทธิบางประเภทที่ธนาคารไม่รับ
• ขอวงเงินสูงกว่าที่ทรัพย์และรายได้รองรับ ธนาคารอาจไม่ได้ปฏิเสธทั้งหมด แต่เสนอวงเงินต่ำกว่าที่ต้องการ

แต่ละข้อแก้ได้ต่างกัน บางข้อแก้ได้เร็ว บางข้อต้องใช้เวลานาน การรู้สาเหตุจึงสำคัญกว่าการรีบหาที่กู้ใหม่

ขั้นแรก ถามเหตุผลและตรวจตัวเองก่อน

ก่อนเลือกทางใดทางหนึ่ง ลองทำสี่ขั้นนี้ให้ครบ ใช้เวลาไม่มาก แต่ช่วยไม่ให้ตัดสินใจผิดทาง

1. ถามธนาคารว่าไม่ผ่านเพราะอะไร บางแห่งอาจไม่บอกรายละเอียดทั้งหมด แต่มักบอกได้ว่าติดที่รายได้ ภาระหนี้ หรือตัวทรัพย์
2. ตรวจข้อมูลเครดิตของตัวเอง ดูว่ามีหนี้ค้างหรือรายการที่คุณไม่รู้จักหรือไม่ ถ้าข้อมูลผิด ควรขอแก้ไขก่อนยื่นกู้ใหม่
3. เขียนตัวเลขที่ต้องการจริง แยกให้ออกว่าต้องใช้เงินเท่าไร ใช้ทำอะไร และต้องได้ภายในวันไหน
4. เขียนแหล่งเงินที่จะใช้คืน รายได้ประจำ เงินที่รอรับ หรือทรัพย์ที่จะขาย ถ้าตอบข้อนี้ไม่ได้ ทุกทางเลือกที่เป็นหนี้จะเสี่ยงหมด

สองข้อสุดท้ายสำคัญที่สุด เพราะเป็นตัวตัดสินว่าคุณควรกู้ ควรขาย หรือควรรอ

กู้บ้านไม่ผ่านทำยังไง ทางเลือกที่มีเมื่อมีบ้านหรือที่ดิน

เมื่อมีบ้านหรือที่ดินเป็นของตัวเอง ทางเลือกกว้างกว่าคนที่ไม่มีทรัพย์ เพราะมูลค่าทรัพย์ใช้ได้หลายแบบ ห้าทางที่พบบ่อยมีดังนี้

1. ยื่นธนาคารหรือสถาบันการเงินอื่น เกณฑ์แต่ละแห่งต่างกัน บางแห่งเข้าใจอาชีพอิสระมากกว่า บางแห่งรับทรัพย์บางประเภทได้ดีกว่า ข้อดีคือต้นทุนมักต่ำกว่าทางอื่น ข้อเสียคือใช้เวลา และถ้าติดเรื่องเดิมก็อาจไม่ผ่านอีก

2. ลดวงเงินที่ขอ ถ้าติดที่ภาระผ่อนต่อเดือน การขอน้อยลงอาจทำให้ผ่าน ข้อเสียคือได้เงินไม่พอกับที่ต้องใช้ ต้องหาส่วนที่ขาดจากที่อื่น

3. หาผู้กู้ร่วม เช่น คู่สมรสหรือญาติที่มีรายได้ ช่วยให้รายได้รวมสูงขึ้น ข้อเสียคืออีกคนต้องรับภาระหนี้ไปด้วย ถ้าคุณผ่อนไม่ไหว ความสัมพันธ์ก็ได้รับผลกระทบ

4. ขายทรัพย์ ได้เงินที่ไม่ต้องคืนและไม่มีดอกเบี้ย ข้อเสียคือเสียทรัพย์ถาวร และถ้าต้องการขายเร็ว มักต้องยอมราคาต่ำกว่าตลาด

5. ขายฝาก ได้เงินก้อนโดยเน้นมูลค่าและเอกสารสิทธิของทรัพย์เป็นหลัก และมีสิทธิไถ่ทรัพย์คืนภายในกำหนด ข้อเสียคือกรรมสิทธิ์โอนไปตั้งแต่วันจดทะเบียน และต้นทุนสูงกว่าสินเชื่อธนาคาร ถ้าอยากเทียบกับการจำนอง อ่าน ขายฝากกับจำนอง

ตารางเทียบทางเลือก

ตารางนี้เป็นภาพรวมทั่วไป เงื่อนไขจริงของแต่ละแห่งและแต่ละทรัพย์ต่างกัน ควรใช้เป็นจุดเริ่มต้นในการคิด ไม่ใช่คำตอบสุดท้าย

จะเห็นว่าไม่มีทางไหนดีที่สุดสำหรับทุกคน ถ้ายังรอได้และแก้สาเหตุได้ ทางที่ต้นทุนต่ำกว่ามักคุ้มกว่า ขายฝากเหมาะกับกรณีที่ต้องใช้เงินในเวลาจำกัด และรู้แน่ว่าจะมีเงินกลับมาเมื่อไร

ติดบูโรมีบ้าน กู้ที่ไหนได้

คำตอบตรง ๆ คือ ขึ้นกับว่าติดเรื่องอะไรและหนักแค่ไหน บางกรณีเมื่อปิดหนี้ค้างและประวัติชำระดีขึ้น อาจกลับไปยื่นธนาคารได้ แต่เกณฑ์ขึ้นกับแต่ละแห่ง บางกรณีต้องหาทางที่ไม่พึ่งประวัติเครดิตเป็นหลัก

ขายฝากเน้นมูลค่าและเอกสารสิทธิของทรัพย์เป็นหลัก ต่างจากธนาคารที่มักตรวจรายได้ ภาระหนี้ และประวัติเครดิตด้วย แต่ยังต้องตรวจว่าทรัพย์ติดจำนอง ถูกอายัด หรือมีคดีบังคับคดีหรือไม่ ถ้าบ้านยังติดจำนองธนาคารอยู่ ต้องดูว่ามูลค่าทรัพย์พอสำหรับยอดปิดจำนองและค่าใช้จ่ายหรือไม่ ถ้ามีหนี้หลายก้อนที่ค้างอยู่ ดูบริการ เคลียร์ภาระธนาคาร

สิ่งที่ต้องระวังคือแหล่งเงินที่ไม่จดทะเบียนสัญญาให้ถูกต้อง หรือขอให้ฝากโฉนดไว้โดยไม่มีสัญญาที่สำนักงานที่ดิน มาตรา 7 กำหนดให้สัญญาขายฝากต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นเป็นโมฆะ ถ้าใครเสนอทางลัดที่ข้ามขั้นตอนนี้ ให้ถือเป็นสัญญาณอันตราย อ่านรายการที่ควรสังเกตใน สัญญาณอันตรายก่อนขายฝาก

กู้ไม่ผ่าน ขายฝากได้ไหม และกฎหมายคุ้มครองอะไรบ้าง

อาจทำได้ ถ้าทรัพย์มีเอกสารสิทธิที่จดทะเบียนขายฝากได้ และมูลค่าพอกับเงินที่ต้องการ ส่วนประเภทเอกสารสิทธิและลักษณะทรัพย์ต้องตรวจสอบเป็นรายกรณี สำหรับชัดเจน ผู้ขายฝากต้องเป็นคนสัญชาติไทย อายุ 20 ปีบริบูรณ์ขึ้นไป และมีชื่อเป็นเจ้าของในเอกสารสิทธิ วงเงินที่พิจารณาได้โดยทั่วไปอยู่ที่ 50–80% ของมูลค่าทรัพย์ที่ประเมินได้ และแจ้งเป็นลายลักษณ์อักษรหลังประเมินทรัพย์

ถ้าทรัพย์ใช้เป็นที่อยู่อาศัยหรือเพื่อเกษตรกรรม และคุณเป็นบุคคลธรรมดา สัญญาจะอยู่ใต้ พ.ร.บ. คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 โดยดูจากข้อเท็จจริงในขณะขายฝาก ไม่ว่าสัญญาจะเขียนไว้อย่างไร (มาตรา 6) ทรัพย์ที่ใช้แบบอื่น ต้องตรวจสอบเป็นรายกรณี สำหรับสัญญาที่อยู่ใต้ พ.ร.บ. นี้ มีความคุ้มครองสำคัญหลายข้อ

• ส่วนเพิ่มของสินไถ่ เมื่อคำนวณเป็นดอกเบี้ยแล้วต้องไม่เกิน 15% ต่อปี (มาตรา 8)
• กำหนดเวลาไถ่ต้องไม่ต่ำกว่า 1 ปีและไม่เกิน 10 ปี และไถ่ก่อนกำหนดได้ (มาตรา 10)
• ผู้ขายฝากมีสิทธิครอบครองและใช้ทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยหรือเกษตรกรรมต่อได้จนถึงวันหมดสิทธิไถ่ โดยไม่ต้องจ่ายค่าตอบแทน แต่ต้องดูแลทรัพย์อย่างวิญญูชน คือดูแลอย่างที่คนทั่วไปดูแลของตัวเอง (มาตรา 12)
• ผู้ซื้อฝากต้องแจ้งกำหนดไถ่และจำนวนสินไถ่เป็นหนังสือส่งไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ ก่อนครบกำหนดไม่น้อยกว่า 3 เดือนแต่ไม่เกิน 6 เดือน ถ้าไม่แจ้ง ผู้ขายฝากไถ่ได้อีก 6 เดือนนับแต่วันครบกำหนด (มาตรา 17)

อ่านเรื่องการอยู่อาศัยระหว่างสัญญาได้ที่ อยู่บ้านต่อระหว่างขายฝาก ส่วนความเสี่ยงที่ต้องยอมรับคือ ถ้าไม่ไถ่ภายในเวลาที่กำหนดในสัญญาหรือตามที่ พ.ร.บ. กำหนด มาตรา 19 ให้ผู้ขายฝากต้องส่งมอบการครอบครองทรัพย์ตามสภาพที่เป็นอยู่ให้ผู้ซื้อฝาก นี่คือเหตุผลที่ต้องมีแผนไถ่คืนก่อนเซ็น

ต้นทุนขายฝากที่ต้องคำนวณก่อนตัดสินใจ

สมมติขายฝากได้ราคา 1,000,000 บาท ระยะเวลาไถ่ 12 เดือน ส่วนเพิ่ม 0.75% ต่อเดือน (เท่ากับ 9% ต่อปี) และค่าประเมินกับค่าบริการเริ่มต้น 1.5% ของวงเงินทำสัญญา

ตัวอย่างนี้ ต้นทุนที่รู้แล้วรวม 105,000 บาท ยังไม่รวมค่าธรรมเนียมและภาษีวันจดทะเบียน ถ้าเทียบกับเพดานตามมาตรา 8 ส่วนเพิ่มของราคาขายฝากนี้ต้องไม่เกินปีละ 150,000 บาท ตัวเลขทั้งหมดเป็นตัวอย่างสมมติ ลองใส่ตัวเลขของคุณเองที่ ค่าใช้จ่ายและเงินรับสุทธิ

คำถามประเมินตัวเอง มีแผนหาเงินไถ่คืนจริงไหม

คนที่กู้ธนาคารไม่ผ่านมักอยู่ในช่วงที่เงินตึง การขายฝากจะช่วยได้ก็ต่อเมื่อมีเงินกลับมาไถ่ทันเวลา ลองตอบคำถามเหล่านี้อย่างซื่อสัตย์กับตัวเอง

1. เงินที่จะใช้ไถ่คืนมาจากไหน ตอบเป็นแหล่งที่จับต้องได้ เช่น เงินค่างานที่รอรับ การขายทรัพย์อื่น หรือรายได้ธุรกิจที่มีอยู่จริง ไม่ใช่ "น่าจะมี"
2. เงินนั้นมาถึงก่อนวันครบกำหนดหรือไม่ เผื่อเวลาไว้ ถ้าเงินมาช้า แผนทั้งหมดจะเสี่ยง
3. ระหว่างสัญญา จ่ายส่วนเพิ่มรายเดือนไหวไหม ถ้าตามตัวอย่างข้างบน คือ 7,500 บาทต่อเดือน ถ้าไม่แน่ใจว่าไหว ให้ถามให้ชัดก่อนเซ็นว่าถ้าจ่ายช้าจะเกิดอะไรขึ้น
4. ถ้าแผนแรกล้ม มีแผนสำรองไหม เช่น ขายทรัพย์อื่น ขอขยายเวลาไถ่ซึ่งต้องให้ผู้ซื้อฝากตกลงด้วย หรือยื่นกู้ธนาคารอีกครั้งเพื่อนำเงินมาไถ่เมื่อสถานะดีขึ้น ซึ่งไม่มีใครรับประกันได้ว่าจะผ่าน
5. ทุกคนที่มีชื่อในโฉนดเห็นด้วยหรือไม่ ต้องเตรียมเอกสารของเจ้าของทุกคน และหนังสือยินยอมคู่สมรสเมื่อต้องใช้ ถ้าคนในบ้านไม่เห็นด้วย จะมีปัญหาทั้งวันจดทะเบียนและวันไถ่

ถ้าหาเงินได้เร็วกว่ากำหนด ไถ่ก่อนได้ และส่วนเพิ่มต้องลดลงตามสัดส่วนเวลา แต่ผู้ซื้อฝากเรียกค่าเสียโอกาสได้ไม่เกิน 2% ต่อปีของราคาขายฝากตามเวลาที่เหลือ (มาตรา 10) อ่านวิธีคิดใน ไถ่ก่อนกำหนด ส่วนการขยายเวลาไถ่ ทำได้แต่รวมแล้วต้องไม่เกิน 10 ปี (มาตรา 10) ดูรายละเอียดที่ ขยายเวลาไถ่

สัญญาณว่าขายฝากไม่เหมาะกับคุณ

ขายฝากเป็นเครื่องมือที่ดีในบางสถานการณ์ แต่ไม่ใช่ทางออกของทุกปัญหาการเงิน ถ้าเข้าข้อใดข้อหนึ่งด้านล่าง ควรหยุดคิดก่อน

• ไม่มีแหล่งเงินที่แน่นอนสำหรับไถ่คืน หวังแค่ว่าสถานการณ์จะดีขึ้นเอง
• จะนำเงินไปใช้จ่ายประจำวันหรือโปะหนี้ที่ไม่มีวันจบ โดยรายได้ไม่ได้เพิ่มขึ้น
• รายได้ต่อเดือนไม่พอจ่ายส่วนเพิ่ม และไม่มีเงินก้อนรอรับ
• ทรัพย์ที่จะขายฝากเป็นบ้านหลังเดียวของครอบครัว และไม่มีแผนสำรองเลยถ้าไถ่ไม่ทัน
• ต้องการเงินมากกว่าที่ทรัพย์รองรับได้ จนต้องหาเงินจากที่อื่นมาโปะอีก
• ยังแก้สาเหตุที่กู้ไม่ผ่านได้ในเวลาไม่นาน และไม่ได้รีบใช้เงินจริง

ถ้าเข้าหลายข้อ การขายทรัพย์บางส่วน การลดค่าใช้จ่าย หรือการเจรจากับเจ้าหนี้เดิม อาจเป็นทางที่ปลอดภัยกว่า การไม่ขายฝากก็เป็นคำตอบที่ถูกต้องได้

ถ้าตรวจแล้วเห็นว่าขายฝากเหมาะ ให้ขอข้อเสนอเป็นลายลักษณ์อักษรที่ระบุวงเงิน ส่วนเพิ่ม ระยะเวลาไถ่ ค่าใช้จ่าย และเงินรับสุทธิ ก่อนนัดจดทะเบียนทุกครั้ง และถ้าวันหนึ่งใกล้ครบกำหนดแล้วเงินยังไม่พอ อ่านทางเลือกที่ ครบกำหนดแล้วยังไม่มีเงินไถ่ ตั้งแต่เนิ่น ๆ

คำถามที่พบบ่อย