ปรับปรุงข้อมูล · ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายเฉพาะกรณี
ขายฝากทาวน์โฮมได้ไหม
ทาวน์โฮมและทาวน์เฮาส์คือบ้านที่สร้างติดกันเป็นแถว แต่ละหลังมีผนังร่วมกับบ้านข้างเคียง และส่วนใหญ่มีโฉนดที่ดินแยกเป็นรายหลัง คำว่าทาวน์โฮมกับทาวน์เฮาส์มักใช้แทนกันได้ในภาษาพูด สิ่งที่สำคัญกว่าชื่อเรียกคือเอกสารสิทธิและการใช้งานจริงของบ้าน
ขายฝาก คือการโอนกรรมสิทธิ์บ้านให้ผู้ซื้อฝากในวันจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน โดยเจ้าของเดิมมีสิทธิไถ่บ้านคืนตามจำนวนเงินและเวลาที่ตกลงไว้ ทาวน์โฮมที่มีโฉนดจึงขายฝากได้เหมือนบ้านเดี่ยว ชัดเจนรับพิจารณาบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์โฮมที่มีโฉนดที่ดิน ดูภาพรวมบริการได้ที่ ขายฝากบ้าน
สิ่งที่ทำให้ทาวน์โฮมต่างจากบ้านเดี่ยว ไม่ได้อยู่ที่ขั้นตอนทางกฎหมาย แต่อยู่ที่วิธีดูมูลค่า เพราะทาวน์โฮมหลายหลังในซอยเดียวกันมีหน้าตาคล้ายกันมาก ราคาจึงถูกเทียบกันง่าย และรายละเอียดเล็ก ๆ เช่น ตำแหน่งห้องหรือขนาดที่ดิน ทำให้วงเงินต่างกันได้ชัด
ทาวน์โฮมที่อยู่อาศัยจริง เข้านิยามของ พ.ร.บ. 2562 อย่างไร
พ.ร.บ. คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 ไม่ได้ใช้กับการขายฝากทุกแบบ มาตรา 6 กำหนดว่าใช้กับการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย และผู้ขายฝากต้องเป็นบุคคลธรรมดา
มาตรา 4 นิยาม "ที่อยู่อาศัย" ไว้กว้าง คืออาคารหรือสิ่งปลูกสร้างและหรือที่ดินที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย หรือที่เกี่ยวเนื่องกับการอยู่อาศัย ไม่ว่าจะใช้เป็นสถานที่ประกอบกิจการงานด้วยหรือไม่ก็ตาม ทาวน์โฮมที่คุณและครอบครัวอาศัยอยู่จึงเข้านิยามนี้ และแม้จะเปิดร้านเล็ก ๆ ที่ชั้นล่างด้วย ถ้ายังใช้อยู่อาศัยจริง ถ้อยคำของมาตรา 4 ก็นับรวมกรณีที่ใช้ประกอบกิจการงานด้วย ส่วนข้อเท็จจริงของแต่ละหลังควรปรึกษาผู้รู้กฎหมาย
อีกจุดที่ต้องรู้คือ มาตรา 6 ให้ดูจากข้อเท็จจริงในขณะขายฝาก ไม่ว่าสัญญาหรือสารบัญจดทะเบียนจะระบุไว้อย่างไร กฎหมายให้ดูที่การใช้งานจริงเป็นหลัก ไม่ใช่ถ้อยคำในเอกสาร และข้อตกลงใดที่ขัดกับ พ.ร.บ. นี้ ไม่ว่าอยู่ในสัญญาหรือทำแยกต่างหาก เป็นโมฆะ
| สถานการณ์ | สิ่งที่ควรรู้ |
|---|---|
| เจ้าของอยู่อาศัยเองในทาวน์โฮม | เข้านิยามที่อยู่อาศัยตามมาตรา 4 ถ้าเจ้าของเป็นบุคคลธรรมดา |
| อยู่อาศัยและเปิดร้านชั้นล่าง | มาตรา 4 นับรวมกรณีที่ใช้ประกอบกิจการงานด้วย |
| ทาวน์โฮมถือชื่อโดยนิติบุคคล | ไม่อยู่ใต้ พ.ร.บ. 2562 เพราะมาตรา 6 กำหนดให้ผู้ขายฝากเป็นบุคคลธรรมดา |
| ซื้อไว้ปล่อยเช่า ไม่มีใครในครอบครัวอยู่ | ต้องดูข้อเท็จจริงเป็นรายกรณี ควรปรึกษาผู้รู้กฎหมาย |
ถ้าสัญญาเข้า พ.ร.บ. 2562 คุณจะได้เพดานส่วนเพิ่มของสินไถ่ไม่เกิน 15% ต่อปี (มาตรา 8) กำหนดเวลาไถ่ไม่ต่ำกว่า 1 ปีและไม่เกิน 10 ปี (มาตรา 10) และผู้ซื้อฝากต้องแจ้งกำหนดไถ่เป็นหนังสือล่วงหน้า (มาตรา 17) อ่านวิธีคิดยอดที่ต้องจ่ายคืนได้ที่ สินไถ่คืออะไร
ทาวน์โฮมขายฝากได้กี่บาท อะไรทำให้วงเงินต่างจากบ้านเดี่ยว
วงเงินขายฝากที่พิจารณาได้โดยทั่วไปอยู่ที่ 50–80% ของมูลค่าทรัพย์ที่ประเมินได้ สิ่งที่ต้องดูคือ "มูลค่าที่ประเมินได้" ของทาวน์โฮม ซึ่งขึ้นกับปัจจัยเฉพาะหลายข้อ ซึ่งแต่ละข้อต้องดูจากบ้านจริงเป็นรายหลัง
- ห้องริมหรือห้องกลาง ห้องริมมักมีที่ดินด้านข้างเพิ่ม รับแสงและลมได้มากกว่า ต่อเติมได้ง่ายกว่า จึงมักขายได้ง่ายกว่าห้องกลางในโครงการเดียวกัน
- ขนาดที่ดินในโฉนด ทาวน์โฮมหน้าตาเหมือนกันอาจมีเนื้อที่ในโฉนดไม่เท่ากัน ควรดูตัวเลขในโฉนดจริง ไม่ใช่จากใบโฆษณาโครงการ
- สภาพโครงการ ถนนในหมู่บ้าน ความสะอาด ระบบรักษาความปลอดภัย และจำนวนบ้านว่างในซอย มีผลกับความน่าซื้อของทั้งโครงการ
- ค่าส่วนกลางค้างจ่าย ยอดค้างกับนิติบุคคลหมู่บ้านอาจกระทบการทำธุรกรรมหรือความน่าซื้อ ผลที่เกิดขึ้นจริงต้องตรวจสอบเป็นรายกรณี
- การต่อเติม ครัวหลังบ้านหรือหลังคาที่ยื่นออกไป ควรดูว่าอยู่ในเขตที่ดินของตัวเองหรือไม่ และสภาพโครงสร้างเป็นอย่างไร
- ทำเลและการเดินทาง ระยะถึงถนนใหญ่ ย่านการค้า และระบบขนส่ง ยังเป็นปัจจัยหลักเหมือนบ้านทุกแบบ
บ้านเดี่ยวมักมีที่ดินมากกว่าและราคาต่างกันมากตามแบบบ้าน ส่วนทาวน์โฮมมีบ้านเทียบในซอยเดียวกันได้ง่าย การประเมินจึงมักอิงราคาซื้อขายของห้องที่คล้ายกันในโครงการเดียวกันหรือโครงการใกล้เคียง อ่านวิธีที่ใช้ประเมินราคาอย่างละเอียดได้ที่ ประเมินราคาทรัพย์ขายฝาก
ตัวอย่างวงเงินทาวน์โฮมหนึ่งหลัง
สมมติทาวน์โฮมประเมินมูลค่าได้ 2,000,000 บาท ตัวเลขนี้เป็นตัวอย่างสมมติเท่านั้น ไม่ใช่ราคาของโครงการใด ตารางด้านล่างแสดงวงเงินตามชั้นต่ำสุด ชั้นกลาง และชั้นสูงสุด พร้อมส่วนเพิ่มต่อเดือนถ้าคิดที่อัตราเริ่มต้น 0.75% ต่อเดือน
| ชั้นวงเงิน | วงเงินขายฝาก | ส่วนเพิ่มต่อเดือน (0.75%) |
|---|---|---|
| 50% ของมูลค่า | 1,000,000 บาท | 7,500 บาท |
| 65% ของมูลค่า | 1,300,000 บาท | 9,750 บาท |
| 80% ของมูลค่า | 1,600,000 บาท | 12,000 บาท |
ถ้าได้ชั้นกลาง 1,300,000 บาท และชำระส่วนเพิ่มรายเดือนครบทุกงวด ยอดไถ่คืนเมื่อครบ 12 เดือนจะเท่ากับวงเงินเดิม แต่ถ้าไม่ได้ชำระเลยระหว่างสัญญา ยอดไถ่คืนจะเป็น 1,417,000 บาท ตัวเลขนี้ยังไม่รวมค่าธรรมเนียมและภาษีที่สำนักงานที่ดิน ซึ่งต้องตรวจสอบยอดจริงเป็นรายกรณี
วงเงินสูงไม่ได้แปลว่าดีเสมอ ยิ่งรับเงินมาก ส่วนเพิ่มต่อเดือนและยอดที่ต้องหามาไถ่คืนก็ยิ่งสูง ควรขอเท่าที่จำเป็นและเท่าที่มีแผนไถ่คืนได้จริง
เอกสารขายฝากทาวน์เฮาส์ที่ต้องเตรียม
เอกสารของทาวน์โฮมเหมือนบ้านทั่วไปเกือบทั้งหมด เกณฑ์ผู้ขายฝากของชัดเจนคือ มีสัญชาติไทย อายุ 20 ปีบริบูรณ์ขึ้นไป และมีชื่อเป็นเจ้าของในโฉนด
- บัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของเจ้าของทุกคนในโฉนด
- โฉนดที่ดินตัวจริงสำหรับวันจดทะเบียน ขั้นแรกส่งภาพด้านหน้าและด้านหลังก่อนได้
- ทะเบียนสมรสหรือใบหย่า และหนังสือยินยอมคู่สมรส ถ้าเป็นสินสมรส
- ใบเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุล ถ้ามี
- หนังสือมอบอำนาจ (ท.ด.21) ถ้าเจ้าของมาด้วยตนเองไม่ได้
- ถ้าติดจำนอง ใช้สัญญาจำนองและหนังสือแจ้งยอดปิดหนี้แทนโฉนดตัวจริงในขั้นแรก
สำหรับทาวน์โฮมในหมู่บ้าน ควรเตรียมข้อมูลเพิ่มอีกเล็กน้อย เช่น ยอดค่าส่วนกลางคงค้าง ชื่อผู้ดูแลโครงการ และภาพถ่ายหน้าบ้าน ห้องหลัก และส่วนที่ต่อเติม ข้อมูลชุดนี้ช่วยให้ประเมินได้ตรงขึ้น ส่วนเอกสารกรณีพิเศษ เช่น เจ้าของร่วมหรือรับมรดก อ่านต่อที่ เอกสารขายฝากใช้อะไรบ้าง
ขายฝากบ้านทาวน์โฮมติดจำนอง ทำอย่างไร
ทาวน์โฮมจำนวนมากยังผ่อนธนาคารอยู่ โฉนดตัวจริงจึงอยู่ที่ธนาคารในฐานะหลักประกัน กรณีนี้ขายฝากได้ โดยใช้เงินขายฝากไปปิดหนี้ธนาคารก่อน แล้วจึงจดขายฝาก ขั้นตอนกับชัดเจนมีดังนี้
- ขอยอดปิดหนี้จากธนาคาร ยอดควรเป็นปัจจุบัน ใกล้วันที่จะทำธุรกรรม และถามเรื่องค่าปรับไถ่ถอนก่อนกำหนดไปพร้อมกัน
- ประเมินทรัพย์และรับเงื่อนไขเป็นลายลักษณ์อักษร ทีมงานตรวจโฉนด ทำเล และมูลค่า แล้วแจ้งวงเงิน ดอกเบี้ย และเงินรับสุทธิ รู้ผลเบื้องต้นภายใน 24 ชั่วโมงหลังได้ข้อมูลครบ
- นัดธนาคารและผู้ลงทุนที่สำนักงานที่ดิน ผู้ลงทุนชำระยอดปิดหนี้ และธนาคารจดทะเบียนไถ่ถอนจำนอง
- จดขายฝากและรับเงินส่วนต่าง โดยทั่วไปทำต่อเนื่องในวันเดียวกัน
ต่อจากตัวอย่างเดิม สมมติยอดปิดจำนองคือ 900,000 บาท ตารางนี้แสดงเงินที่เหลือหลังปิดหนี้และหักค่าบริการ 1.5% ของวงเงิน
| ชั้นวงเงิน | วงเงินขายฝาก | หักยอดปิดจำนอง | หักค่าบริการ 1.5% | เหลือก่อนค่าธรรมเนียมราชการ |
|---|---|---|---|---|
| 50% | 1,000,000 บาท | 900,000 บาท | 15,000 บาท | 85,000 บาท |
| 65% | 1,300,000 บาท | 900,000 บาท | 19,500 บาท | 380,500 บาท |
| 80% | 1,600,000 บาท | 900,000 บาท | 24,000 บาท | 676,000 บาท |
ค่าธรรมเนียมและภาษีวันจดทะเบียนยังต้องหักออกอีก และต้องตรวจสอบยอดจริงกับสำนักงานที่ดินเป็นรายกรณี จุดสำคัญคือ ถ้ายอดหนี้ธนาคารสูงเมื่อเทียบกับมูลค่าบ้าน เงินส่วนต่างอาจเหลือน้อยมากหรือไม่พอ อ่านรายละเอียดบริการได้ที่ ไถ่ถอนจำนอง
คุณยังเป็นเจ้าของบ้าน ผ่อนเป็นงวดตามสัญญาเงินกู้
กรรมสิทธิ์โอนไปยังผู้ซื้อฝากจนกว่าจะไถ่คืน ต้องมีแผนหาเงินไถ่ภายในกำหนด
ระหว่างสัญญายังอยู่ทาวน์โฮมต่อได้ตามมาตรา 12
หลายคนกังวลว่าขายฝากแล้วต้องย้ายออก ถ้าสัญญาอยู่ใต้ พ.ร.บ. 2562 มาตรา 12 ให้ผู้ขายฝากมีสิทธิครอบครอง ใช้สอย และได้ดอกผลจากทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยต่อไปจนถึงวันหมดสิทธิไถ่ โดยไม่ต้องจ่ายค่าตอบแทนให้ผู้ซื้อฝาก แลกกับหน้าที่รักษาทรัพย์อย่างวิญญูชน ซึ่งหมายถึงดูแลบ้านเหมือนคนทั่วไปที่รอบคอบดูแลของตัวเอง
สำหรับทาวน์โฮม หน้าที่ดูแลนี้รวมถึงการไม่ปล่อยให้บ้านทรุดโทรม เช่น หลังคารั่วจนลามไปห้องข้างเคียง ถ้าจะให้คนอื่นเช่าหรือเข้าอยู่ระหว่างสัญญา มาตรา 13 ว่าด้วยการให้บุคคลอื่นใช้ประโยชน์ในทรัพย์ และค่าตอบแทนตกเป็นของฝ่ายใด จึงควรตกลงกับผู้ซื้อฝากเป็นหนังสือให้ชัดก่อน ส่วนการต่อเติมใหญ่ กฎหมายฉบับนี้ไม่ได้เขียนไว้ตรง ๆ ควรคุยกับผู้ซื้อฝากก่อนและปรึกษาผู้รู้กฎหมาย
- ระหว่างที่ยังไถ่ได้ ผู้ซื้อฝากห้ามก่อภาระใดเหนือทรัพย์ที่กระทบสิทธิของคุณ (มาตรา 16)
- ถ้ามีคนเรียกเก็บค่าเช่ารายเดือนเพิ่มจากส่วนเพิ่มสินไถ่ ให้ขอดูข้อสัญญาและสอบถามผู้รู้กฎหมาย
- ถ้าไม่ไถ่ภายในกำหนด ผู้ขายฝากต้องส่งมอบการครอบครองตามสภาพ (มาตรา 19) จึงต้องวางแผนเงินไถ่ตั้งแต่วันแรก
รายละเอียดเรื่องสิทธิอยู่อาศัย และสิ่งที่ผู้ซื้อฝากทำได้หรือทำไม่ได้ อ่านต่อที่ ขายฝากแล้วยังอยู่บ้านได้ไหม
ข้อดีและข้อเสียของการขายฝากทาวน์โฮม
ได้เงินก้อนจากมูลค่าบ้าน พิจารณาจากตัวทรัพย์เป็นหลัก ยังอยู่บ้านต่อได้ และมีเพดานส่วนเพิ่มกับระยะเวลาไถ่ที่กฎหมายกำหนดไว้
กรรมสิทธิ์โอนออกไประหว่างสัญญา ต้นทุนอาจสูงกว่าสินเชื่อธนาคาร และถ้าไถ่ไม่ทันกำหนด อาจเสียบ้านไป
ก่อนตัดสินใจ ให้ถามตัวเองว่าเงินไถ่คืนจะมาจากไหน เช่น รายได้ธุรกิจ เงินที่รอรับ หรือการขายทรัพย์อื่น จดวันครบกำหนดไถ่ และขอยอดสินไถ่เป็นลายลักษณ์อักษร ถ้ามีใครเสนอเงื่อนไขที่ฟังดูง่ายเกินจริง ให้ตรวจกับรายการใน สัญญาณอันตรายก่อนขายฝาก ก่อนลงนามเสมอ
คำถามที่พบบ่อย
ขายฝากทาวน์โฮมได้ไหม ต้องเป็นบ้านเดี่ยวเท่านั้นหรือเปล่า?
ได้ ทาวน์โฮมและทาวน์เฮาส์ที่มีโฉนดที่ดินขายฝากได้เหมือนบ้านเดี่ยว โดยพิจารณาเป็นรายหลัง ถ้าเจ้าของเป็นบุคคลธรรมดาและใช้เป็นที่อยู่อาศัยจริง สัญญาจะได้รับความคุ้มครองตาม พ.ร.บ. 2562 ส่วนวงเงินขึ้นกับทำเล ขนาดที่ดิน และสภาพห้องเป็นรายหลัง
ทาวน์โฮมขายฝากได้กี่บาท?
ไม่มีตัวเลขตายตัว โดยทั่วไปวงเงินอยู่ที่ 50–80% ของมูลค่าทรัพย์ที่ประเมินได้ ตัวอย่างเช่น ถ้าประเมินได้ 2,000,000 บาท วงเงินจะอยู่ราว 1,000,000–1,600,000 บาท ห้องริมที่มีที่ดินมากกว่าและอยู่ในโครงการที่ดูแลดี มักประเมินมูลค่าได้สูงกว่า แต่ต้องดูเป็นรายหลัง
ขายฝากบ้านทาวน์โฮมติดจำนองธนาคารได้ไหม?
ทำได้ ถ้ามูลค่าบ้านพอสำหรับยอดปิดจำนองและค่าใช้จ่าย โดยผู้ลงทุนชำระยอดปิดจำนองให้ธนาคาร ธนาคารจดไถ่ถอนจำนอง แล้วจดขายฝากต่อ โดยทั่วไปทำต่อเนื่องในวันเดียวกัน เงินที่คุณได้รับคือส่วนต่างหลังปิดหนี้และหักค่าใช้จ่าย จึงต้องขอยอดปิดหนี้ที่เป็นปัจจุบันจากธนาคารก่อน
ขายฝากทาวน์เฮาส์แล้วต้องย้ายออกไหม?
ไม่ต้อง ถ้าสัญญาอยู่ใต้ พ.ร.บ. 2562 คุณมีสิทธิครอบครองและใช้บ้านต่อจนถึงวันหมดสิทธิไถ่ โดยไม่ต้องจ่ายค่าตอบแทนให้ผู้ซื้อฝาก (มาตรา 12) แลกกับหน้าที่ดูแลรักษาบ้านตามสมควร
ค่าส่วนกลางหมู่บ้านค้างจ่าย ขายฝากได้ไหม?
ต้องตรวจสอบเป็นรายกรณี ควรขอยอดค้างจากนิติบุคคลหมู่บ้านหรือผู้ดูแลโครงการ และสอบถามสำนักงานที่ดินว่าต้องใช้เอกสารใดเพิ่มหรือไม่ แจ้งเรื่องนี้ตั้งแต่ขั้นส่งข้อมูลจะช่วยให้วางแผนเงินได้ถูก
ปรับปรุงข้อมูล 16 กันยายน 2569 · ข้อมูลทั่วไป ข้อเท็จจริงและสัญญาแต่ละรายอาจต่างกัน ควรตรวจสอบก่อนลงนาม