ขายฝากที่ดินเปล่า ได้ไหม ได้เงินเท่าไหร่ เข้า พ.ร.บ. หรือเปล่า

ปรับปรุงข้อมูล 16 กันยายน 2569 · ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายเฉพาะกรณี

ที่ดินเปล่าขายฝากได้ไหม

คำตอบสั้นคือได้ ที่ดินเปล่าคือที่ดินที่ยังไม่มีสิ่งปลูกสร้าง และยังไม่ได้ใช้ทำประโยชน์อะไรเป็นหลัก เช่น แปลงที่ซื้อเก็บไว้ หรือแปลงที่ได้รับมรดกแล้วปล่อยว่าง

ขายฝากคือการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินให้ผู้ซื้อฝากในวันจดทะเบียน คุณได้เงินก้อน และมีสิทธิไถ่ที่ดินคืนภายในเวลาที่ตกลง ที่ดินเปล่าก็ทำแบบนี้ได้ ถ้าเอกสารสิทธิจดทะเบียนนิติกรรมได้ และชื่อเจ้าของตรงกับผู้ที่มาทำสัญญา ประเภทเอกสารสิทธิมีผลต่อการรับพิจารณา อ่านเพิ่มที่ เอกสารสิทธิที่ดินแต่ละแบบ

แต่ที่ดินเปล่ามีสองเรื่องที่ต่างจากบ้าน เรื่องแรกคือความคุ้มครองตามกฎหมายขายฝากอาจไม่ครอบคลุม เรื่องที่สองคือวงเงินอาจต่ำกว่า ถ้าแปลงนั้นขายต่อได้ยาก บทความนี้อธิบายทั้งสองเรื่องตามลำดับ

ที่ดินเปล่าเข้า พ.ร.บ. ขายฝากไหม เช็กสามข้อ

พ.ร.บ. คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 ไม่ได้ใช้กับการขายฝากที่ดินทุกแปลง มาตรา 6 กำหนดขอบเขตไว้ เป็นสองเงื่อนไข และหนึ่งวิธีตัดสิน ดังนี้

1. ผู้ขายฝากเป็นบุคคลธรรมดา คือคนทั่วไป ไม่ใช่บริษัทหรือนิติบุคคล ถ้าที่ดินอยู่ในชื่อนิติบุคคล ไม่เข้าเงื่อนไขนี้
2. ที่ดินใช้เพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย มาตรา 4 นิยาม "ที่อยู่อาศัย" ว่าเป็นอาคาร สิ่งปลูกสร้าง หรือที่ดินที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัย หรือที่เกี่ยวเนื่องกับการอยู่อาศัย แม้จะใช้ประกอบกิจการด้วยก็ตาม
3. ดูจากข้อเท็จจริงในขณะขายฝาก ไม่ว่าสัญญาหรือสารบัญจดทะเบียนจะเขียนไว้อย่างไร สิ่งที่นับคือข้อเท็จจริงของที่ดินในวันที่ขายฝาก

ข้อสามคือจุดที่คนส่วนใหญ่ไม่รู้ การเขียนในสัญญาว่า "เพื่อเกษตรกรรม" ไม่ได้ทำให้ที่ดินเข้า พ.ร.บ. โดยอัตโนมัติ ในทางกลับกัน การไม่เขียนก็ไม่ได้ตัดสิทธิ ถ้าข้อเท็จจริงเข้าเงื่อนไข แต่การตัดสินแต่ละแปลงต้องตรวจสอบเป็นรายกรณี

ส่วนคำว่า "เกษตรกรรม" มาตรา 4 โยงความหมายไปยังนิยามในกฎหมายว่าด้วยการเช่าที่ดินเพื่อเกษตรกรรม บทความนี้ไม่ลงรายละเอียดนิยามนั้น ถ้าไม่แน่ใจว่าสิ่งที่ทำบนที่ดินนับเป็นเกษตรกรรมหรือไม่ ควรปรึกษาผู้รู้กฎหมาย อ่านตัวบทฉบับเต็มได้ที่ พ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 ตัวบทตามราชกิจจานุเบกษา เล่ม 136 ตอนที่ 50 ก (กระทรวงพาณิชย์)

ผลที่ตามมาคือ ที่ดินเปล่าที่ไม่ได้ทำเกษตรและไม่ได้ใช้อยู่อาศัย อาจอยู่นอกขอบเขตของ พ.ร.บ. ฉบับนี้ และไม่ได้รับความคุ้มครองชุดที่อธิบายในหัวข้อถัดไป

กรณีก้ำกึ่งที่ต้องตรวจเป็นรายกรณี

ที่ดินเปล่าในชีวิตจริงไม่ได้แบ่งขาวดำชัดเจน ตัวอย่างต่อไปนี้ไม่มีคำตอบสำเร็จรูป ต้องดูข้อเท็จจริงของแต่ละแปลง

• แปลงว่างที่อยู่ติดบ้าน และใช้ร่วมกับบ้านจริง เช่น เป็นลานหรือสวนของบ้าน ซึ่งอาจเกี่ยวเนื่องกับการอยู่อาศัย
• แปลงที่ปลูกพืชเป็นบางฤดู หรือเคยทำนาแต่หยุดไปหลายปี
• แปลงที่ซื้อไว้เพื่อสร้างบ้านในอนาคต แต่วันขายฝากยังไม่มีใครอยู่
• แปลงที่ให้คนอื่นเช่าทำกิน หรือใช้เป็นที่จอดรถและเก็บของ
• แปลงที่มีเจ้าของร่วมหลายคน และแต่ละคนใช้ประโยชน์ต่างกัน

สิ่งที่ทำได้คือเล่าการใช้ที่ดินตามความจริงให้ผู้รู้กฎหมายฟัง และเก็บหลักฐานสภาพแปลงในวันขายฝากไว้ เช่น ภาพถ่ายที่มีวันที่ ผลของหลักฐานแต่ละชิ้นต้องตรวจสอบเป็นรายกรณี อย่าแต่งข้อเท็จจริงเพื่อให้เข้าเงื่อนไข เพราะจะสร้างปัญหาใหม่ในภายหลัง

ถ้าเข้า พ.ร.บ. จะได้รับความคุ้มครองอะไร

ตารางนี้สรุปความคุ้มครองหลักที่ผู้ขายฝากได้รับ เมื่อสัญญาอยู่ใต้ พ.ร.บ. 2562 คอลัมน์ขวาคือสิ่งที่ควรหาในสัญญา ถ้าคุณยังไม่แน่ใจว่าที่ดินของตัวเองเข้าเงื่อนไข

ถ้าสัญญาเข้า พ.ร.บ. ข้อตกลงที่ขัดกับกฎหมายนี้เป็นโมฆะ ไม่ว่าจะเขียนไว้ในสัญญาหรือทำแยกต่างหาก อ่านต่อที่ สัญญาขายฝากแบบไหนเป็นโมฆะ ส่วนเรื่องหนังสือแจ้งดูได้ที่ หนังสือแจ้งกำหนดไถ่

ถ้าไม่เข้า พ.ร.บ. ต้องอ่านสัญญาละเอียดขึ้นอย่างไร

เมื่อสัญญาอยู่นอกขอบเขต พ.ร.บ. 2562 ความคุ้มครองในตารางข้างบนไม่ได้มาจาก พ.ร.บ. ฉบับนี้ ไม่ได้แปลว่าไม่มีกฎเกณฑ์อะไรเลย แต่กฎเกณฑ์ที่ใช้แทนอยู่นอกขอบเขตบทความนี้ ควรปรึกษาผู้รู้กฎหมาย สิ่งที่คุณพึ่งได้โดยตรงคือตัวสัญญา จึงต้องอ่านทีละข้อ

1. วันครบกำหนดไถ่ ต้องเป็นวันที่ชัดเจน ไม่ใช่ "ภายในหนึ่งปี" ที่ตีความได้หลายแบบ และจดวันนี้ไว้ในที่ที่เห็นทุกวัน
2. ราคาขายฝากและสินไถ่ สองตัวเลขต้องอยู่ในสัญญาที่จดทะเบียน แล้วคำนวณเองว่าส่วนต่างคิดเป็นกี่เปอร์เซ็นต์ต่อปี
3. การชำระระหว่างสัญญา เงินรายเดือนที่จ่ายไปหักยอดสินไถ่หรือไม่ ถ้าสัญญาไม่เขียน ให้ขอให้เขียน
4. การไถ่ก่อนกำหนด ไถ่ก่อนได้ไหม ต้องจ่ายเท่าไร และมีค่าใช้จ่ายอะไรเพิ่ม
5. การแจ้งเตือนก่อนครบกำหนด ถ้าไม่มีข้อนี้ ให้ถือว่าคุณต้องจำวันเอง และขอให้เพิ่มข้อแจ้งเป็นหนังสือได้
6. การใช้ที่ดินระหว่างสัญญา ใครใช้ที่ดินได้ ปลูกพืชหรือล้อมรั้วได้ไหม และใครรับผิดชอบค่าดูแล
7. การขยายเวลา ขยายได้หรือไม่ และต้องทำเป็นหนังสือหรือจดทะเบียนอย่างไร ต้องตรวจสอบเป็นรายกรณีกับสำนักงานที่ดิน

คุณขอให้เขียนเงื่อนไขที่ใกล้เคียงกับความคุ้มครองในตารางลงในสัญญาได้ เช่น อัตราส่วนเพิ่มที่ไม่สูงเกินไป หรือการแจ้งเตือนล่วงหน้า แต่ผลบังคับของแต่ละข้อต้องตรวจสอบเป็นรายกรณี ถ้าอีกฝ่ายไม่ยอมเขียนสิ่งที่พูดไว้ลงในสัญญา ให้ถือเป็นสัญญาณให้หยุดคิดก่อนเซ็น

ขายฝากที่ดินเปล่าได้เงินเท่าไหร่ ดูจากปัจจัยอะไร

วงเงินขายฝากโดยทั่วไปอยู่ที่ 50–80% ของมูลค่าทรัพย์ที่ประเมินได้ ที่ดินเปล่าไม่มีตัวบ้านช่วยดันมูลค่า ราคาจึงขึ้นกับตัวแปลงล้วน ๆ คำถามหลักของผู้ประเมินคือ ถ้าต้องขายที่ดินแปลงนี้ภายในเวลาจำกัด จะขายได้เท่าไร

ผังเมืองและความเสี่ยงน้ำท่วมของแต่ละแปลงต้องตรวจจากข้อมูลของพื้นที่นั้นจริง ราคาประเมินของทางราชการเป็นข้อมูลอ้างอิง ไม่ใช่วงเงินที่อนุมัติ วิธีประเมินราคาและราคาแต่ละแบบอธิบายไว้ใน ประเมินราคาทรัพย์และวงเงินขายฝาก

ตัวอย่างตัวเลขที่ดินเปล่าหนึ่งแปลง

สมมติเจ้าของตั้งใจขายที่ดินแปลงนี้ 2,000,000 บาท แต่มูลค่าที่ประเมินได้คือ 1,400,000 บาท ดอกเบี้ยเริ่มต้น 0.75% ต่อเดือน (เท่ากับ 9% ต่อปี) ค่าบริการเริ่มต้น 1.5% ของวงเงิน ตัวเลขทุกตัวเป็นตัวอย่างสมมติ ไม่ใช่ข้อเสนอจริง

จะเห็นว่าวงเงินเทียบกับราคาที่เจ้าของตั้งใจขายแล้วต่ำกว่าที่หลายคนคาด เพราะฐานคือมูลค่าที่ประเมินได้ ไม่ใช่ราคาในใจเจ้าของ ถ้าได้วงเงิน 65% ของมูลค่า และชำระดอกเบี้ยครบทุกเดือน ยอดไถ่เมื่อครบ 12 เดือนคือ 910,000 บาท แต่ถ้าไม่ได้ชำระเลย ยอดไถ่คือ 991,900 บาท

ตัวเลขทั้งหมดเป็นตัวอย่างสมมติ ยังไม่รวมค่าธรรมเนียมและภาษีวันจดทะเบียน ซึ่งต้องสอบถามยอดจริงเป็นรายกรณี วิธีตรวจว่าอัตราที่ได้รับแพงหรือไม่อยู่ใน ดอกเบี้ยขายฝากคิดอย่างไร

ขั้นตอนขายฝากที่ดินเปล่ากับชัดเจน

ชัดเจนรับพิจารณาที่ดินเปล่า ที่ดินเกษตร สวน ไร่ และนา ทุกจังหวัด ขั้นตอนเป็นแบบเดียวกับบริการ ขายฝากที่ดิน

1. ส่งข้อมูลที่ดิน ภาพโฉนดด้านหน้าและด้านหลัง ตำแหน่งหรือพิกัด และวงเงินที่ต้องการ
2. ตรวจเอกสารและลงพื้นที่ ตรวจภาระที่จดทะเบียนไว้ และดูสภาพแปลงกับทางเข้าออกจริง
3. รับข้อเสนอเป็นลายลักษณ์อักษร ระบุวงเงิน ดอกเบี้ย ระยะเวลาไถ่คืน ค่าใช้จ่าย และเงินรับสุทธิ รู้ผลประเมินเบื้องต้นภายใน 24 ชั่วโมงหลังได้ข้อมูลครบ
4. จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน อ่านสัญญาก่อนลงนาม และรับเงินในวันเดียวกัน
5. ไถ่ที่ดินคืน ชำระสินไถ่ภายในกำหนด แล้วจดทะเบียนไถ่คืนที่สำนักงานที่ดิน

ผลประเมินเบื้องต้นไม่ใช่การอนุมัติ ที่ดินบางแปลงอาจได้วงเงินต่ำกว่าที่หวัง หรือรับพิจารณาไม่ได้ ถ้าที่ดินแปลงใหญ่แต่ต้องการขายฝากเพียงบางส่วน อาจต้อง ตัดแบ่งแปลง ก่อน

ข้อดี ข้อเสีย และข้อผิดพลาดที่พบบ่อย

ขายฝากที่ดินเปล่าเหมาะกับคนที่มีแผนหาเงินไถ่คืนชัดเจน ก่อนตัดสินใจให้ชั่งทั้งสองด้าน

• ข้อดี: ได้เงินก้อนจากที่ดินที่ปล่อยว่าง โดยไม่ต้องขายขาด
• ข้อดี: พิจารณาจากมูลค่าที่ดินเป็นหลัก ไม่ใช่รายได้แบบการกู้ธนาคาร
• ข้อเสีย: กรรมสิทธิ์โอนไประหว่างสัญญา ถ้าไถ่ไม่ทันกำหนด ที่ดินอาจหลุดมือ
• ข้อเสีย: วงเงินมักต่ำกว่าที่ดินที่ใช้ประโยชน์อยู่ และอาจไม่ได้รับความคุ้มครองของ พ.ร.บ. 2562

• เชื่อว่าที่ดินทุกแปลงได้รับความคุ้มครองเท่ากัน โดยไม่ได้เช็กการใช้จริงในวันขายฝาก
• คิดวงเงินจากราคาที่ตั้งขาย แล้วผิดหวังเมื่อได้ข้อเสนอจริง
• ไม่ได้ไปดูทางเข้าออกจริง ทั้งที่เป็นปัจจัยใหญ่ของที่ดินเปล่า
• เซ็นสัญญาที่ไม่มีวันครบกำหนดไถ่ชัดเจน หรือไม่เขียนสินไถ่เป็นตัวเลข
• ปล่อยที่ดินรกหรือถูกบุกรุกระหว่างสัญญา จนเกิดปัญหาตอนไถ่คืน

ถ้าที่ดินของคุณมีการทำกินหรืออยู่อาศัยจริง สิทธิใช้ประโยชน์ระหว่างสัญญาอธิบายไว้ใน ขายฝากแล้วยังอยู่และทำกินได้ไหม

คำถามที่พบบ่อย