ไถ่ถอนขายฝากที่สำนักงานที่ดิน ขั้นตอน เอกสาร และสิ่งที่ต้องได้คืน

ปรับปรุงข้อมูล 16 กันยายน 2569 · ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายเฉพาะกรณี

ไถ่ถอนขายฝากคืออะไร สองเรื่องที่ต้องแยกให้ออก

ไถ่ถอนขายฝาก คือการนำเงินสินไถ่ไปชำระให้ผู้ซื้อฝาก เพื่อรับบ้านหรือที่ดินกลับคืนมาเป็นของคุณ คำนี้ฟังเหมือนเป็นเรื่องเดียว แต่จริง ๆ มีสองเรื่องซ้อนกันอยู่

เรื่องแรกคือการใช้สิทธิไถ่ สรุปของกระทรวงพาณิชย์อธิบายว่าการใช้สิทธิไถ่ไม่มีแบบ เพียงผู้ขายฝากแสดงเจตนาขอไถ่ และนำสินไถ่พร้อมค่าฤชาธรรมเนียมการไถ่ไปเสนอให้ผู้ซื้อฝากภายในกำหนดเวลาไถ่ ก็ถือว่าไถ่โดยชอบแล้ว สรุปสาระสำคัญ พ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 (กระทรวงพาณิชย์)

เรื่องที่สองคือการจดทะเบียนไถ่จากขายฝากที่สำนักงานที่ดิน เพื่อให้รายการในสารบบที่ดินเปลี่ยนกลับมาเป็นชื่อคุณ สรุปฉบับเดียวกันเขียนไว้ว่าการจดทะเบียนทำเมื่อใดก็ได้ แต่การใช้สิทธิไถ่ต้องทำภายในกำหนดเวลาตามสัญญา หรือตามสัญญาขยายเวลาไถ่ถ้ามี และเมื่อไถ่แล้วควรรีบไปจดทะเบียนโดยเร็ว

ที่ต้องแยกให้ออกเพราะวันที่สำคัญที่สุดคือวันครบกำหนดไถ่ ไม่ใช่วันที่ว่างไปสำนักงานที่ดิน ถ้าสองเรื่องนี้ทำในวันเดียวกันได้ก็ดีที่สุด แต่ถ้าทำไม่ได้ ให้รักษาวันครบกำหนดไว้ก่อนเสมอ

ก่อนวันไถ่ถอน ขอยอดสินไถ่เป็นหนังสือ

ปัญหาที่เกิดได้ง่ายในวันไถ่ถอนคือยอดเงินไม่ตรงกัน คุณเตรียมมาจำนวนหนึ่ง แต่ผู้ซื้อฝากเรียกอีกจำนวนหนึ่ง ทางป้องกันคือขอยอดสินไถ่เป็นหนังสือล่วงหน้า แล้วตรวจกับสัญญาของคุณเอง วิธีคิดทีละขั้นอยู่ที่ สินไถ่คืออะไร คิดอย่างไร

มาตรา 8 ช่วยคุณตรงนี้สองข้อ ข้อแรก สินไถ่สูงกว่าราคาขายฝากได้ แต่เมื่อคำนวณเป็นดอกเบี้ยแล้วต้องไม่เกิน 15% ต่อปี ข้อสอง เงินหรือประโยชน์ที่ผู้ซื้อฝากได้รับไปแล้วถือเป็นส่วนหนึ่งของสินไถ่ที่ชำระแล้ว งวดที่โอนไปทุกเดือนจึงต้องไปลดยอด

ลองดูตัวอย่างสมมติ ราคาขายฝาก 1,500,000 บาท กำหนดไถ่ 12 เดือน ส่วนเพิ่ม 0.75% ต่อเดือน เท่ากับเดือนละ 11,250 บาท และชำระไปแล้ว 10 งวด

ถ้าคุณตั้งใจไถ่ก่อนวันครบกำหนด มาตรา 10 ให้ลดสินไถ่ส่วนที่สูงกว่าราคาขายฝากลงตามสัดส่วนเวลาที่ลดลง ผู้ซื้อฝากเรียกค่าเสียโอกาสได้ไม่เกิน 2% ต่อปีของราคาขายฝาก ตามเวลาที่เหลือ อ่านต่อที่ ไถ่ก่อนกำหนด

อีกเอกสารหนึ่งที่ควรมีในมือคือหนังสือแจ้งกำหนดไถ่ตามมาตรา 17 ผู้ซื้อฝากต้องส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ พร้อมแนบสำเนาสัญญาขายฝาก ก่อนครบกำหนดไม่น้อยกว่า 3 เดือนแต่ไม่เกิน 6 เดือน ถ้าผู้ที่แจ้งไม่ใช่ผู้ซื้อฝากเดิม หนังสือต้องบอกด้วยว่าต้องไถ่กับใครและชำระสินไถ่ที่ไหน รายละเอียดอยู่ที่ หนังสือแจ้งกำหนดไถ่

ไถ่ถอนขายฝากใช้เอกสารอะไร

รายการข้างล่างเป็นจุดตั้งต้น แต่ละสำนักงานที่ดินอาจขอเอกสารเพิ่มตามข้อเท็จจริงของแปลง จึงควรโทรถามก่อนวันนัด และถือตัวจริงพร้อมสำเนาไปเสมอ

• บัตรประชาชนตัวจริงของผู้ขายฝาก ถ้ามีผู้ขายฝากหลายคน ให้ถามก่อนว่าต้องมาครบทุกคนหรือไม่
• สัญญาขายฝากที่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามมาตรา 7 และสัญญาขยายเวลาไถ่ถ้ามี
• หนังสือแจ้งยอดสินไถ่ หรือหนังสือแจ้งกำหนดไถ่ที่ได้รับ พร้อมซองไปรษณีย์
• หลักฐานการชำระส่วนเพิ่มทุกงวด เรียงตามวันที่
• เงินสินไถ่ตามวิธีชำระที่ตกลงกับผู้ซื้อฝากไว้ล่วงหน้า และควรเป็นวิธีที่มีหลักฐาน
• ถ้าให้คนอื่นไปแทน ต้องถามสำนักงานที่ดินก่อนว่าต้องใช้หนังสือมอบอำนาจแบบใด

ฝั่งผู้ซื้อฝากต้องนำหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน เช่น โฉนด มาคืนในวันนั้น ถ้าเขาบอกว่าโฉนดไม่อยู่กับตัว ให้ถามให้ชัดตั้งแต่ก่อนนัด อ่านรายการเอกสารของทั้งกระบวนการได้ที่ เอกสารขายฝาก

ขั้นตอนไถ่ถอนขายฝากในวันนัด

วันไถ่ถอนขายฝากที่กรมที่ดิน หรือพูดให้ถูกคือที่สำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนขายฝากไว้ ลำดับโดยทั่วไปเป็นดังนี้ ส่วนแบบคำขอและขั้นตอนหน้างานเป็นไปตามที่เจ้าหน้าที่แจ้ง

1. ยืนยันนัดล่วงหน้าเป็นข้อความ ระบุวัน เวลา สำนักงานที่ดิน ยอดสินไถ่ และวิธีชำระ ให้ทั้งสองฝ่ายตอบรับเป็นลายลักษณ์อักษร
2. ไปถึงเร็วและตรวจเอกสารของอีกฝ่าย ดูว่าคนที่มาคือผู้ซื้อฝากเดิม ทายาทของผู้ซื้อฝากเดิม หรือผู้รับโอนทรัพย์ ซึ่งมาตรา 15 ให้ใช้สิทธิไถ่ได้ และนำโฉนดมาจริง ถ้าไม่ใช่คนตามสัญญา ให้ขอดูหลักฐานและถามเจ้าหน้าที่
3. ชำระสินไถ่ จ่ายตามยอดที่ตรวจแล้ว และขอหลักฐานเป็นหนังสือว่าผู้ซื้อฝากได้รับสินไถ่ครบแล้ว
4. รับหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินคืน ผู้ซื้อฝากส่งมอบโฉนดเพื่อนำไปจดทะเบียนไถ่จากขายฝาก
5. ยื่นจดทะเบียนไถ่จากขายฝาก เจ้าหน้าที่ตรวจเอกสารและบันทึกรายการลงในสารบบ ชำระค่าธรรมเนียมตามที่เจ้าหน้าที่แจ้ง
6. ตรวจโฉนดก่อนออกจากสำนักงาน ดูรายการล่าสุดด้วยตาตัวเอง ตามรายการในหัวข้อถัดไป

สรุปของกระทรวงพาณิชย์ระบุว่า เมื่อชำระสินไถ่แล้ว ผู้ขายฝากนำหลักฐานเป็นหนังสือที่แสดงว่าไถ่ถอนแล้วจากผู้ซื้อฝาก หรือหลักฐานการวางทรัพย์พร้อมหนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน ไปขอจดทะเบียนไถ่ได้ และมาเพียงฝ่ายเดียวก็ได้ หลักฐานการรับเงินจึงสำคัญมาก อย่ากลับบ้านโดยไม่มีเอกสารนี้

สิ่งที่ต้องตรวจก่อนกลับบ้าน

การจดทะเบียนเสร็จไม่ได้แปลว่าทุกอย่างเรียบร้อย ใช้เวลาอีกไม่กี่นาทีตรวจเอกสารที่ได้คืนให้ครบ ถ้าอ่านรายการในโฉนดไม่เข้าใจ ขอให้เจ้าหน้าที่ชี้ให้ดูได้

• โฉนดที่ได้คืนเป็นแปลงเดียวกับในสัญญา เลขที่และตำแหน่งตรงกัน
• รายการล่าสุดในสารบัญจดทะเบียนเป็นการไถ่จากขายฝาก และผู้ถือกรรมสิทธิ์ล่าสุดคือชื่อคุณ
• ไม่มีรายการจำนอง ภาระจำยอม การเช่า หรือภาระอื่นที่ผู้ซื้อฝากจดไว้ระหว่างสัญญาโดยคุณไม่รู้
• ชื่อ นามสกุล และเลขบัตรประชาชนของคุณสะกดถูกต้อง
• มีหลักฐานการรับเงินสินไถ่จากผู้ซื้อฝาก และใบเสร็จค่าธรรมเนียมจากสำนักงานที่ดิน
• ถ่ายรูปหรือสำเนาเอกสารทุกหน้าเก็บไว้อีกชุด

เหตุที่ต้องดูเรื่องภาระเป็นพิเศษ เพราะมาตรา 16 กำหนดว่าก่อนพ้นกำหนดเวลาไถ่ ผู้ซื้อฝากต้องไม่ก่อภาระใด ๆ เหนือทรัพย์ อันอาจกระทบสิทธิของผู้ขายฝาก ผลของรายการที่ฝ่าฝืนต้องดูเป็นรายกรณี ถ้าพบรายการที่คุณไม่รู้จัก ให้ถามเจ้าหน้าที่ทันทีตอนยังอยู่ที่สำนักงาน และควรปรึกษาผู้รู้กฎหมายก่อนตกลงอะไรเพิ่ม

กรรมสิทธิ์กลับมาเป็นของคุณเมื่อไร

มาตรา 18 กำหนดว่ากรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ขายฝากกลับคืนเป็นของผู้ขายฝากตั้งแต่เวลาที่ชำระสินไถ่หรือวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ สรุปของกระทรวงพาณิชย์อธิบายว่าการจดทะเบียนไถ่เป็นคนละเรื่องกับการใช้สิทธิไถ่

แต่ในทางปฏิบัติ คนภายนอกดูความเป็นเจ้าของจากรายการในสารบบที่ดิน ถ้าคุณจ่ายเงินแล้วแต่ยังไม่ได้จดทะเบียน โฉนดยังแสดงชื่อผู้ซื้อฝากอยู่ จึงควรจดทะเบียนให้เสร็จเร็วที่สุด ตามที่สรุปของกระทรวงพาณิชย์แนะนำไว้

ระหว่างที่ยังไถ่ได้ มาตรา 12 ให้คุณมีสิทธิครอบครองและใช้สอยทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยหรือเกษตรกรรมจนถึงวันหมดสิทธิไถ่ โดยไม่ต้องจ่ายค่าตอบแทน และคุณต้องรักษาทรัพย์อย่างวิญญูชนรักษาทรัพย์ของตนเอง อ่านสิทธิทั้งหมดได้ที่ สิทธิและการไถ่คืน

ถ้าผู้ซื้อฝากไม่มาตามนัด

ผู้ซื้อฝากบางรายเลื่อนนัดซ้ำ ปิดโทรศัพท์ หรือไม่ยอมรับเงิน ถ้าเกิดขึ้นใกล้วันครบกำหนด อย่ารอจนเลยวัน มาตรา 18 ให้คุณไถ่โดยวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ต่อสำนักงานวางทรัพย์ สำนักงานที่ดินจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนขายฝากไว้ โดยสละสิทธิถอนทรัพย์ที่วางไว้ เงินที่วางแล้วจึงถอนกลับไม่ได้

ถ้าไถ่ไม่ได้เพราะเหตุที่ไม่ใช่ความผิดของคุณ มาตรา 18 ยังให้วางทรัพย์ได้ภายใน 30 วันนับแต่วันถึงกำหนดเวลาไถ่ หรือนับแต่วันที่เหตุนั้นสิ้นสุดลง แล้วแต่กรณี และถือว่าไถ่ตามกำหนดเวลาแล้ว สรุปของกระทรวงพาณิชย์อธิบายเพิ่มว่า คำขอวางทรัพย์ต้องแสดงเหตุให้ชัด และกำหนดเงื่อนไขให้ผู้ซื้อฝากต้องทำก่อนรับเงิน เช่น ส่งมอบหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินและสัญญาฉบับผู้ซื้อฝาก เจ้าหน้าที่จะมีคำสั่งรับหรือไม่รับภายในวันที่ยื่น ถ้ารับวางทรัพย์ จะแจ้งผู้ซื้อฝากเป็นหนังสือทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับอย่างช้าภายในวันรุ่งขึ้น ถ้าไถ่ก่อนกำหนดด้วยการวางทรัพย์ ต้องวางตามจำนวนสินไถ่ในสัญญา แล้วค่อยเรียกส่วนลดคืนภายหลัง

ถ้าวางทรัพย์แล้วแต่ไม่มีโฉนดอยู่ในมือ สรุปฉบับเดียวกันระบุว่าให้นำหลักฐานการวางทรัพย์ไปแสดงต่อเจ้าหน้าที่ เพื่อหมายเหตุไว้ในโฉนดฉบับสำนักงานที่ดินและลงบัญชีอายัด ป้องกันไม่ให้ผู้ซื้อฝากจดทะเบียนนิติกรรมต่อ ขั้นตอนทั้งหมดอยู่ที่ วางทรัพย์เมื่อไถ่ไม่ได้

ค่าธรรมเนียมวันไถ่ถอนขายฝาก

สรุปของกระทรวงพาณิชย์กล่าวถึงการนำสินไถ่พร้อมค่าฤชาธรรมเนียมการไถ่ไปเสนอให้ผู้ซื้อฝาก แต่ไม่ได้ให้ตัวเลขค่าธรรมเนียมจดทะเบียนไถ่ไว้ บทความนี้จึงไม่ใส่ตัวเลข เพราะค่าธรรมเนียมและภาษีขึ้นกับข้อเท็จจริงของแต่ละแปลง ต้องตรวจสอบเป็นรายกรณีกับสำนักงานที่ดิน

• โทรถามสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนขายฝากไว้ก่อนวันนัด โดยบอกเลขโฉนดและวันที่จดทะเบียน
• เปิดสัญญาดูว่าตกลงกันไว้ว่าฝ่ายใดเป็นผู้จ่ายค่าใช้จ่ายวันไถ่ถอน
• เตรียมเงินส่วนนี้แยกจากเงินสินไถ่ เพื่อไม่ให้ยอดปนกัน
• เก็บใบเสร็จจากสำนักงานที่ดินไว้คู่กับหลักฐานการรับสินไถ่

ถ้ายังไม่มีเงินพอในวันครบกำหนด

ทุกขั้นตอนข้างบนตั้งอยู่บนเงื่อนไขเดียว คือมีเงินสินไถ่ครบ ถ้ายังไม่พอ การวางทรัพย์ก็ช่วยไม่ได้ ทางเลือกคือเจรจาขยายเวลาไถ่เป็นหนังสือ หรือหาผู้ลงทุนรายใหม่มาชำระสินไถ่ให้ผู้ซื้อฝากเดิม แล้วทำสัญญาใหม่

ชัดเจนมีบริการแบบหลัง คือผู้ลงทุนใหม่ในเครือข่ายชำระสินไถ่ให้ผู้ลงทุนเดิมที่สำนักงานที่ดิน แล้วจดขายฝากฉบับใหม่ โดยแจ้งเงื่อนไขเป็นลายลักษณ์อักษรก่อน ยิ่งติดต่อเร็วยิ่งมีเวลาเตรียม ดูรายละเอียดที่ บริการไถ่ถอนขายฝาก ทั้งนี้ไม่มีใครรับประกันได้ว่าจะได้วงเงินเท่าที่ต้องการ ต้องประเมินทรัพย์ก่อนทุกกรณี

บทความนี้อ้างจากสรุปสาระสำคัญของ พ.ร.บ. 2562 ระเบียบปฏิบัติของแต่ละสำนักงานเปลี่ยนได้ เมื่อถึงวันจริงให้ยืนยันกับเจ้าหน้าที่ของสำนักงานที่คุณจะไปเสมอ

คำถามที่พบบ่อย