ขายฝากที่ดินชื่อบริษัท ทำได้ไหม ได้รับความคุ้มครองแบบเดียวกันไหม

ปรับปรุงข้อมูล 16 กันยายน 2569 · ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายเฉพาะกรณี

ขายฝากในนามบริษัทคืออะไร

ที่ดินหรือบ้านบางแปลงไม่ได้อยู่ในชื่อคน แต่อยู่ในชื่อบริษัทจำกัด ห้างหุ้นส่วน หรือนิติบุคคลอื่น "นิติบุคคล" คือผู้ที่กฎหมายให้มีสิทธิและหน้าที่ได้เหมือนคน แม้ไม่ใช่คนจริง ๆ จึงเป็นเจ้าของที่ดินได้ ทำสัญญาได้ และโอนกรรมสิทธิ์ได้

ขายฝากในนามบริษัท คือให้นิติบุคคลที่เป็นเจ้าของโฉนดโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อฝากในวันจดทะเบียน แลกกับเงินก้อน และมีสิทธิไถ่คืนภายในเวลาที่ตกลง

รูปแบบนี้ทำได้ แต่มีจุดที่คนจำนวนมากไม่รู้ คือกฎหมายที่คุ้มครองผู้ขายฝากโดยตรงอย่าง พ.ร.บ. คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 ไม่ได้ใช้กับกรณีนี้ บทความนี้อธิบายว่าเพราะอะไร และอะไรหายไปบ้าง

นิติบุคคลขายฝากได้ไหม ดูมาตรา 4 และมาตรา 6

มาตรา 6 วางขอบเขตไว้ว่า พ.ร.บ. นี้ใช้กับการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย และผู้ขายฝากต้องเป็นบุคคลธรรมดา โดยดูจากข้อเท็จจริงในขณะขายฝาก ไม่ว่าสัญญาหรือสารบัญจดทะเบียนจะระบุไว้อย่างไร สรุปของกระทรวงพาณิชย์เขียนไว้ตรงกันว่าผู้ขายฝากต้องเป็นบุคคลธรรมดาเท่านั้น สรุปสาระสำคัญ พ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 (กระทรวงพาณิชย์)

มาตรา 4 นิยาม "ที่อยู่อาศัย" ว่ารวมอาคาร สิ่งปลูกสร้าง หรือที่ดินที่ใช้อยู่อาศัยหรือเกี่ยวเนื่องกับการอยู่อาศัย ไม่ว่าจะใช้ประกอบกิจการงานด้วยหรือไม่ นิยามนี้ว่าด้วยลักษณะทรัพย์ ไม่ได้เปลี่ยนเงื่อนไขเรื่องตัวผู้ขายฝากในมาตรา 6

• เงื่อนไขเรื่องทรัพย์ ต้องเป็นที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย ตามข้อเท็จจริงในวันขายฝาก
• เงื่อนไขเรื่องคน ผู้ขายฝากต้องเป็นบุคคลธรรมดา คือคนทั่วไป ไม่ใช่นิติบุคคล
• ต้องครบทั้งสองข้อ ถ้าข้อใดข้อหนึ่งไม่เข้า สัญญาก็ไม่อยู่ใต้ พ.ร.บ. 2562

สรุปของกระทรวงพาณิชย์ยังระบุว่า ผู้ขายฝากต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในทรัพย์ เพราะกรรมสิทธิ์จะตกเป็นของผู้ซื้อฝากทันทีที่ทำสัญญา สรุปสาระสำคัญ พ.ร.บ.คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 (กระทรวงพาณิชย์) ตามปกติเจ้าของกรรมสิทธิ์คือผู้ที่มีชื่อในโฉนด ถ้าโฉนดเป็นชื่อบริษัท กรรมการที่ไปลงนามแทนจึงไม่ได้ทำให้ผู้ขายฝากกลายเป็นบุคคลธรรมดา

ขายฝากบริษัทได้รับความคุ้มครองไหม สิ่งที่หายไปทั้งชุด

เมื่อสัญญาไม่อยู่ใต้ พ.ร.บ. 2562 กติกาคุ้มครองผู้ขายฝากของกฎหมายนี้จะไม่ติดมากับสัญญาเอง รายการสำคัญมีดังนี้

• เพดานส่วนเพิ่มสินไถ่ ที่คำนวณเป็นดอกเบี้ยแล้วต้องไม่เกิน 15% ต่อปี และการนับเงินที่ผู้ซื้อฝากรับไปแล้วเป็นสินไถ่ที่ชำระแล้ว (มาตรา 8)
• กรอบเวลาไถ่ 1–10 ปี ถ้าสัญญาเขียนสั้นหรือยาวกว่านั้น ไม่ได้เป็นโมฆะ แต่ให้ถือว่าเป็น 1 ปีหรือ 10 ปี รวมถึงสิทธิไถ่ก่อนกำหนดโดยลดส่วนเพิ่มตามสัดส่วน และค่าเสียโอกาสไม่เกิน 2% ต่อปีของราคาขายฝากตามเวลาที่เหลือ (มาตรา 10)
• การถือว่าข้อพิพาทเป็นคดีผู้บริโภคและผู้ขายฝากเป็นผู้บริโภค (มาตรา 11)
• สิทธิครอบครองและใช้ทรัพย์ต่อโดยไม่ต้องจ่ายค่าตอบแทน (มาตรา 12) และกติกาเรื่องผู้ใช้ประโยชน์เพื่อเกษตรกรรมหรืออยู่อาศัยที่มีอยู่เดิม (มาตรา 13)
• ข้อห้ามไม่ให้ผู้ซื้อฝากก่อภาระเหนือทรัพย์ระหว่างที่ยังไถ่ได้ (มาตรา 16)
• หน้าที่ส่งหนังสือแจ้งกำหนดไถ่ล่วงหน้า 3–6 เดือน และสิทธิไถ่ต่ออีก 6 เดือนถ้าไม่แจ้ง (มาตรา 17)
• ข้อที่ว่าข้อตกลงที่ขัดหรือแย้งกับ พ.ร.บ. นี้เป็นโมฆะ ไม่ว่าอยู่ในสัญญาหรือทำแยกต่างหาก (มาตรา 6)

ข้อสุดท้ายสำคัญมาก สำหรับบุคคลธรรมดา ข้อตกลงที่ขัดหรือแย้งกับ พ.ร.บ. 2562 เป็นโมฆะ อ่านตัวอย่างได้ที่ ข้อสัญญาขายฝากที่เป็นโมฆะ แต่เมื่อผู้ขายฝากเป็นนิติบุคคล เกราะชั้นนี้ของ พ.ร.บ. 2562 ไม่มี

บทความนี้ไม่ได้บอกว่ากฎหมายอื่นกำหนดอะไรแทน เพราะต้องวิเคราะห์ตามสัญญาและข้อเท็จจริงแต่ละราย ควรปรึกษาผู้รู้กฎหมายก่อนลงนาม

ตารางเทียบ บุคคลธรรมดาได้ตามกฎหมาย กับสิ่งที่นิติบุคคลต้องต่อรองเอง

คอลัมน์ขวาไม่ได้แปลว่าเขียนแล้วจะมีผลเท่าตัวบท แต่เป็นรายการที่ควรคุยให้ชัดก่อนเซ็น

ตัวอย่างตัวเลข เมื่อไม่มีเพดานของ พ.ร.บ. ช่วย

สมมติบริษัทขายฝากอาคารในราคา 5,000,000 บาท ระยะเวลาไถ่ 1 ปี แล้วเทียบสามกรณี คืออัตราเริ่มต้นที่ชัดเจนประกาศ 0.75% ต่อเดือน (ไม่ใช่ข้อเสนอสำหรับนิติบุคคล) เพดานตามมาตรา 8 ที่ใช้กับบุคคลธรรมดา และอัตราสมมติ 2% ต่อเดือนที่อาจถูกเขียนไว้ในสัญญา

กรณีที่สามสูงกว่าเพดานของมาตรา 8 อยู่ 450,000 บาท ถ้าผู้ขายฝากเป็นบุคคลธรรมดาและสัญญาอยู่ใต้ พ.ร.บ. 2562 ส่วนเพิ่มต้องอยู่ในเพดาน แต่เมื่อผู้ขายฝากเป็นนิติบุคคล เพดานนี้ของ พ.ร.บ. ไม่ได้ใช้ ตัวเลขที่เซ็นไปจะมีผลอย่างไรต้องปรึกษาผู้รู้กฎหมาย

เรื่องระยะเวลาก็เช่นกัน ถ้าสัญญาเขียนเวลาไถ่ไว้ 6 เดือน บุคคลธรรมดาที่อยู่ใต้ พ.ร.บ. จะถือว่าเวลาไถ่เป็น 1 ปีตามมาตรา 10 แต่นิติบุคคลพึ่งกติกานี้ของ พ.ร.บ. ไม่ได้ จึงควรวางแผนเงินให้ทันภายในเวลาที่เขียนไว้ และส่วนเพิ่มสำหรับ 6 เดือนในตัวอย่างนี้คือ 600,000 บาท ตัวเลขทั้งหมดเป็นตัวอย่างสมมติ ยังไม่รวมค่าธรรมเนียมและภาษีที่สำนักงานที่ดิน อ่านวิธีตรวจอัตราที่ ดอกเบี้ยขายฝาก

ที่ดินชื่อเรา แต่บริษัทใช้ทำธุรกิจ นับอย่างไร

อีกกรณีที่พบบ่อยคือ โฉนดเป็นชื่อเจ้าของกิจการเอง แต่ให้บริษัทของตัวเองใช้เป็นร้าน สำนักงาน หรือโกดัง กรณีนี้ผู้ขายฝากคือคนที่มีชื่อในโฉนด ซึ่งเป็นบุคคลธรรมดา เงื่อนไขเรื่องคนจึงเข้า

คำถามที่เหลือคือเงื่อนไขเรื่องทรัพย์ มาตรา 6 ให้ดูข้อเท็จจริงในขณะขายฝาก ถ้าอาคารมีคนอยู่อาศัยด้วย นิยามในมาตรา 4 อาจนับเป็นที่อยู่อาศัยแม้ใช้ทำกิจการด้วย แต่ถ้าใช้ทำธุรกิจอย่างเดียวโดยไม่มีคนอยู่ ต้องตรวจสอบเป็นรายกรณี รายละเอียดกรณีร้านชั้นล่างอยู่ชั้นบนอ่านได้ที่ ขายฝากอาคารพาณิชย์และตึกแถว

ถ้าบริษัทเช่าหรือใช้ที่ดินของคุณอยู่ในวันขายฝาก ให้แจ้งผู้ซื้อฝากตั้งแต่ต้น และตกลงเป็นหนังสือว่ากิจการใช้ต่อได้หรือไม่ ค่าเช่าเป็นของฝ่ายใด มาตรา 13 พูดถึงผู้ใช้ประโยชน์เพื่อเกษตรกรรมหรืออยู่อาศัย ถ้าบริษัทใช้ทำธุรกิจอย่างเดียว จะเข้ามาตรานี้หรือไม่ต้องตรวจสอบเป็นรายกรณี

คิดจะโอนจากบริษัทมาเป็นชื่อบุคคลก่อน ต้องคิดอะไรบ้าง

เมื่อรู้ว่านิติบุคคลไม่ได้รับความคุ้มครองของ พ.ร.บ. 2562 บางคนจึงคิดจะโอนทรัพย์จากบริษัทมาเป็นชื่อตัวเองก่อน บทความนี้ไม่แนะนำวิธีเลี่ยงใด ๆ และขอให้คิดเรื่องต่อไปนี้ให้ครบก่อน

• การโอนเป็นการเปลี่ยนเจ้าของจริง ทรัพย์จะออกจากบริษัทมาเป็นของคุณ ไม่ใช่การเปลี่ยนชื่อบนกระดาษเพื่อทำสัญญาเดียว
• มีค่าธรรมเนียมและภาษีของการโอนอีกรอบ ยอดจริงต้องตรวจสอบเป็นรายกรณีกับสำนักงานที่ดินและผู้รู้ภาษี
• บริษัทอาจต้องผ่านการอนุมัติภายใน และอาจกระทบผู้ถือหุ้น เจ้าหนี้ หรือบัญชีของกิจการ ควรปรึกษาผู้รู้กฎหมาย
• โอนแล้วยังต้องผ่านเงื่อนไขเรื่องทรัพย์ มาตรา 6 ดูข้อเท็จจริงในขณะขายฝาก โดยทั่วไปโรงงานหรือโกดังที่ไม่มีคนอยู่ไม่ได้กลายเป็นที่อยู่อาศัยเพราะเปลี่ยนชื่อเจ้าของ
• ถ้าจัดข้อเท็จจริงขึ้นมาเพื่อให้ดูเหมือนเข้ากฎหมาย เช่น ย้ายทะเบียนเข้าไปโดยไม่ได้อยู่จริง อาจกลายเป็นข้อโต้แย้งในภายหลัง

ถ้ามีคนเสนอให้โอนไปไว้ในชื่อคนอื่นชั่วคราว ให้หยุดก่อน สัญญาณแบบนี้รวบรวมไว้ที่ สัญญาณอันตรายก่อนขายฝาก ทางที่ปลอดภัยคือให้ผู้รู้กฎหมายและภาษีดูภาพรวมของกิจการก่อนตัดสินใจ

ขั้นตอนเตรียมตัวถ้าจะขายฝากในนามนิติบุคคล

1. ตรวจชื่อในโฉนด ดูว่าเจ้าของเป็นนิติบุคคลหรือบุคคลธรรมดา และมีภาระอะไรอยู่ เช่น จำนองเดิม
2. ตรวจว่าใครมีอำนาจลงนามแทนนิติบุคคล ดูจากเอกสารของนิติบุคคลนั้น เอกสารที่สำนักงานที่ดินขอต้องตรวจสอบเป็นรายกรณีกับสำนักงานที่ดิน
3. ทำแผนเงินไถ่ของกิจการ ระบุแหล่งเงินไถ่ แล้วเลือกระยะเวลาให้ยาวพอกับแผน
4. ขอข้อเสนอเป็นลายลักษณ์อักษร ต้องเห็นราคาขายฝาก อัตราส่วนเพิ่ม ระยะเวลาไถ่ วิธีไถ่ก่อนกำหนด การใช้อาคารระหว่างสัญญา และค่าใช้จ่ายทั้งหมด
5. ให้ผู้รู้กฎหมายอ่านร่างสัญญา ไล่ตามตารางด้านบนทีละข้อ ข้อไหนไม่มีในสัญญา อย่าสมมติว่ามีสิทธินั้น ให้ถามผู้รู้กฎหมายว่าผลเป็นอย่างไร
6. จดทะเบียนและเก็บหลักฐาน อ่านสัญญาก่อนลงนาม ตรวจยอดและวันครบกำหนด เก็บสำเนาสัญญาและหลักฐานการชำระทุกงวด แล้วจดวันครบกำหนดไว้หลายที่

เรื่องหนังสือแจ้งกำหนดไถ่ บุคคลธรรมดามีมาตรา 17 ช่วย แต่นิติบุคคลไม่ควรหวังพึ่ง อ่านว่าหนังสือนี้ทำงานอย่างไรที่ หนังสือแจ้งกำหนดไถ่ เพื่อเข้าใจว่ากำลังขาดอะไรไป

ชัดเจนรับพิจารณาทรัพย์ชื่อนิติบุคคลไหม

หน้าบริการของชัดเจนเขียนคุณสมบัติผู้ขายฝากบ้านไว้สำหรับบุคคล คือสัญชาติไทย อายุ 20 ปีบริบูรณ์ขึ้นไป และมีชื่อเป็นเจ้าของในโฉนด ส่วนหน้า ขายฝากที่ดิน ระบุว่าที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง เช่น โกดังหรือโรงงาน พิจารณาเป็นรายกรณี

ทรัพย์ที่ผู้ขายฝากเป็นนิติบุคคลไม่ได้เขียนไว้ในหน้าบริการโดยตรง จึงยังไม่มีคำตอบสำเร็จรูปว่ารับหรือไม่ ต้องพิจารณาเป็นรายกรณีหลังดูเอกสาร ถ้าส่งข้อมูลมา ทีมงานจะแจ้งว่ารับพิจารณาได้หรือไม่ และถ้ารับ ข้อเสนอจะเป็นลายลักษณ์อักษร แสดงวงเงิน ดอกเบี้ย ระยะเวลาไถ่คืน ค่าใช้จ่าย และเงินรับสุทธิก่อนลงนาม

ไม่ว่าจะทำกับใคร อย่าลงนามจนกว่าจะเข้าใจทุกข้อ สรุปสิทธิของผู้ขายฝากที่เป็นบุคคลธรรมดาอยู่ที่ สิทธิและการไถ่คืน ใช้เป็นรายการตั้งต้นว่าควรขออะไรไว้ในสัญญาของบริษัท

คำถามที่พบบ่อย