ปรับปรุงข้อมูล · ข้อมูลทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายเฉพาะกรณี
ความต่างที่สำคัญที่สุด: ใครถือกรรมสิทธิ์ระหว่างสัญญา
ขายฝาก คือการขายบ้านหรือที่ดินโดยมีสิทธิไถ่คืน เมื่อจดทะเบียนแล้วกรรมสิทธิ์โอนไปที่ผู้ซื้อฝาก คุณได้กรรมสิทธิ์คืนเมื่อชำระสินไถ่ภายในกำหนด จำนอง คือการใช้ทรัพย์เป็นประกันหนี้ กรรมสิทธิ์ยังเป็นของคุณตลอดสัญญา ผู้รับจำนองมีสิทธิเหนือทรัพย์ในฐานะหลักประกัน
ทั้งสองแบบต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน สำหรับขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย ถ้าไม่ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ สัญญาเป็นโมฆะ (มาตรา 7)
เทียบทีละเรื่อง
| เรื่อง | ขายฝาก | จำนอง |
|---|---|---|
| กรรมสิทธิ์ระหว่างสัญญา | โอนไปผู้ซื้อฝาก | ยังเป็นของเจ้าของทรัพย์ |
| วงเงินโดยทั่วไปที่ชัดเจน | 50–80% ของมูลค่าทรัพย์ที่ประเมินได้ | 30–50% ของราคาตลาด |
| ดอกเบี้ยที่ชัดเจน | เริ่มต้น 0.75% ต่อเดือน ส่วนเพิ่มสินไถ่ไม่เกิน 15% ต่อปี (มาตรา 8) | 0.75–1.25% ต่อเดือน รวมทุกอย่างที่ผู้รับจำนองได้ไม่เกิน 15% ต่อปี |
| ค่าดำเนินการของชัดเจน | 5% ของวงเงิน | 3% ของวงเงิน |
| ค่าธรรมเนียมและภาษีที่สำนักงานที่ดิน | ค่าจดทะเบียน ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากร และภาษีหัก ณ ที่จ่าย คิดจากราคาประเมินราชการหรือราคาขายฝาก แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า | คิดตามอัตราของการจดทะเบียนจำนอง ยอดจริงตรวจสอบเป็นรายกรณี |
| ระยะเวลา | ไถ่ได้ภายใน 1–10 ปี (มาตรา 10) | ตามสัญญากู้ ตรวจสอบเป็นรายกรณี |
| อยู่อาศัยต่อระหว่างสัญญา | ได้ สำหรับทรัพย์ที่อยู่ใต้ พ.ร.บ. 2562 (มาตรา 12) | ได้ เพราะยังเป็นเจ้าของ |
| ถ้าไม่ไถ่หรือไม่ชำระ | พ้นกำหนดไถ่แล้วทรัพย์ตกเป็นของผู้ซื้อฝาก | ผู้รับจำนองต้องบังคับจำนองตามขั้นตอนกฎหมาย ตรวจสอบเป็นรายกรณี |
| ในระบบของชัดเจน | นายทุนยื่นข้อเสนอผ่านระบบ คุณเลือกจาก 3 ข้อเสนอที่ดีที่สุด | ทีมงานดูแลเองทีละเรื่อง ยังไม่เปิดให้นายทุนในระบบเสนอ |
ตัวอย่างตัวเลข: ต้องการเงิน 1,000,000 บาท
ตัวอย่างนี้ไม่มีภาระเดิม และใช้อัตราเริ่มต้นของชัดเจน ค่าธรรมเนียมขายฝากที่สำนักงานที่ดินใช้ประมาณการ 4% ของวงเงิน โดยสมมติว่าราคาประเมินราชการใกล้เคียงวงเงิน และผู้ขายฝากถือครองมาครบ 5 ปีหรือมีชื่อในทะเบียนบ้านไม่น้อยกว่า 1 ปี จึงเสียอากรแสตมป์ 0.5% แทนภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ถ้าราคาประเมินราชการสูงกว่านี้ หรือต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ ค่าใช้จ่ายจริงจะสูงกว่า ทีมงานแจ้งยอดประมาณก่อนวันนัด ยอดจริงเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินคำนวณในวันนั้น
| รายการ | ขายฝาก | จำนอง |
|---|---|---|
| เงินที่ทำสัญญา | 1,000,000 บาท | 1,000,000 บาท |
| ค่าดำเนินการของชัดเจน | 50,000 บาท (5%) | 30,000 บาท (3%) |
| ค่าธรรมเนียมและภาษีที่สำนักงานที่ดิน | ประมาณ 40,000 บาท | ตรวจสอบเป็นรายกรณี |
| เงินเข้ามือโดยประมาณ | 910,000 บาท | 970,000 บาท ก่อนหักค่าจดทะเบียนจำนอง |
| ดอกเบี้ยต่อเดือน | 7,500 บาท (0.75%) | 7,500–12,500 บาท (0.75–1.25%) |
ข้อที่ต้องดูคู่กันคือวงเงิน จำนองโดยทั่วไปได้ 30–50% ของราคาตลาด ทรัพย์ราคาตลาด 2,000,000 บาท จึงได้วงเงินจำนองราว 600,000–1,000,000 บาท ถ้าต้องการเงินมากกว่านั้น ขายฝากมักเป็นทางที่ได้วงเงินถึง แต่ต้องวางแผนไถ่คืนให้ทันกำหนด
อัตราค่าจดทะเบียนขายฝากและภาษีที่เกี่ยวข้องดูได้ที่ ค่าใช้จ่ายและเงินรับสุทธิ ตัวเลขจริงเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินคำนวณในวันจดทะเบียนจากราคาประเมินราชการของแปลงนั้น
แบบไหนเหมาะกับใคร
| สถานการณ์ | มักเหมาะกับ |
|---|---|
| ต้องการวงเงินสูงเมื่อเทียบกับราคาทรัพย์ และมีแผนไถ่คืนชัดเจน | ขายฝาก |
| อยากประหยัดค่าใช้จ่ายวันจดทะเบียน และต้องการเงินไม่มากเมื่อเทียบกับราคาทรัพย์ | จำนอง |
| กังวลเรื่องกรรมสิทธิ์และไม่แน่ใจว่าจะหาเงินคืนได้ทันกำหนด | จำนอง หรือรอจนมีแผนคืนเงินที่ชัดกว่า |
| ทรัพย์ติดจำนองธนาคารอยู่แล้ว ต้องการปิดหนี้เดิม | ขายฝากที่ปิดจำนองเดิมในวันจดทะเบียน หรือจำนองใหม่ ตรวจสอบเป็นรายกรณี |
ไม่ว่าเลือกแบบไหน ให้ดูเงินที่ได้รับจริงหลังหักทุกอย่าง ยอดที่ต้องจ่ายคืน และวันครบกำหนด ก่อนเซ็นทุกครั้ง
ขายฝากมีกฎหมายคุ้มครองผู้ขายฝากเพิ่ม
ขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัยของบุคคลธรรมดาอยู่ใต้ พ.ร.บ. คุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากฯ พ.ศ. 2562 ซึ่งให้สิทธิสำคัญหลายข้อ
- ส่วนเพิ่มสินไถ่คิดเป็นดอกเบี้ยแล้วไม่เกิน 15% ต่อปี (มาตรา 8)
- กำหนดไถ่ไม่ต่ำกว่า 1 ปีและไม่เกิน 10 ปี ไถ่ก่อนกำหนดได้ โดยค่าเสียโอกาสไม่เกิน 2% ต่อปี (มาตรา 10)
- อยู่อาศัยหรือใช้ประโยชน์ต่อได้จนถึงวันหมดสิทธิไถ่ (มาตรา 12)
- ผู้ซื้อฝากต้องแจ้งกำหนดไถ่เป็นหนังสือล่วงหน้า 3–6 เดือน ถ้าไม่แจ้ง ไถ่ได้อีก 6 เดือน (มาตรา 17)
- ถ้าผู้ซื้อฝากไม่ยอมรับไถ่ วางทรัพย์ที่สำนักงานวางทรัพย์หรือสำนักงานที่ดินได้ (มาตรา 18)
พ.ร.บ. นี้ใช้กับขายฝากเท่านั้น ไม่ใช้กับจำนอง สิทธิและหน้าที่ของคู่สัญญาจำนองเป็นไปตามกฎหมายทั่วไปและสัญญาที่ทำกัน ตรวจสอบเป็นรายกรณี
จำนองกับชัดเจนตอนนี้เป็นอย่างไร
- ส่งเรื่องแล้วเลือก "จำนอง" หรือ "ยังไม่แน่ใจ" ใช้แบบถามหรือฟอร์มส่งเรื่องเดียวกับขายฝาก
- ทีมงานติดต่อกลับทีละเรื่อง ดูทรัพย์ เงินที่ต้องการ และแผนคืนเงิน แล้วอธิบายว่าแบบไหนเหมาะกว่า
- ยังไม่เปิดให้นายทุนในระบบยื่นข้อเสนอ เรื่องจำนองไม่ขึ้นเป็นการ์ดให้นายทุนเสนอผ่านระบบ และไม่รับประกันว่าจะหาผู้รับจำนองได้ทุกเรื่อง
- ตัวเลขทุกอย่างเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนนัด ค่าดำเนินการ 3% ดอกเบี้ยรวมทุกอย่างไม่เกิน 15% ต่อปี และจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น
ยังไม่แน่ใจว่าแบบไหนเหมาะ ลอง ประเมินฟรีใน 1 นาที เลือก "ยังไม่แน่ใจ ให้ทีมงานแนะนำ" แล้วดูเงินเข้ามือโดยประมาณได้ทันที หรืออ่านการเปรียบเทียบแบบละเอียดที่ ขายฝากกับจำนอง
คำถามที่พบบ่อย
ขายฝากกับจำนอง แบบไหนได้เงินมากกว่า?
โดยทั่วไปขายฝากได้วงเงินสูงกว่า เพราะผู้ซื้อฝากถือกรรมสิทธิ์ระหว่างสัญญา วงเงินขายฝากของชัดเจนอยู่ที่ 50–80% ของมูลค่าทรัพย์ที่ประเมินได้ ส่วนจำนองโดยทั่วไป 30–50% ของราคาตลาด แต่ละทรัพย์ได้ไม่เท่ากัน
จำนองแล้วยังอยู่บ้านได้ไหม?
ได้ เพราะกรรมสิทธิ์ยังเป็นของคุณตลอดสัญญา ส่วนขายฝากที่อยู่ใต้ พ.ร.บ. 2562 ผู้ขายฝากก็มีสิทธิอยู่อาศัยหรือใช้ประโยชน์ต่อได้จนถึงวันหมดสิทธิไถ่ (มาตรา 12) แม้กรรมสิทธิ์จะโอนไปแล้ว
ชัดเจนรับจำนองไหม?
รับเรื่องได้ โดยทีมงานดูแลเองทีละเรื่อง ยังไม่เปิดให้นายทุนในระบบยื่นข้อเสนอ และไม่รับประกันว่าจะหาผู้รับจำนองได้ทุกเรื่อง เลือก "จำนอง" หรือ "ยังไม่แน่ใจ ให้ทีมงานแนะนำ" ตอนส่งเรื่อง แล้วทีมงานจะติดต่อกลับ
ถ้าจ่ายไม่ไหว ขายฝากกับจำนองต่างกันอย่างไร?
ขายฝากที่ไม่ได้ไถ่ภายในกำหนด ทรัพย์ตกเป็นของผู้ซื้อฝาก แต่กฎหมายบังคับให้ผู้ซื้อฝากแจ้งกำหนดไถ่เป็นหนังสือล่วงหน้า 3–6 เดือน ถ้าไม่แจ้ง ไถ่ได้อีก 6 เดือน (มาตรา 17) ส่วนจำนอง ผู้รับจำนองต้องบังคับจำนองตามขั้นตอนของกฎหมาย รายละเอียดและระยะเวลาตรวจสอบเป็นรายกรณี
ปรับปรุงข้อมูล 28 กันยายน 2569 · ข้อมูลทั่วไป ข้อเท็จจริงและสัญญาแต่ละรายอาจต่างกัน ควรตรวจสอบก่อนลงนาม